Текст книги "Снятие самозастроя, узаконивание перепланировки, приватизация без помощи юриста"

Часть II. Перепланировка

Глава 1. Перепланировка, переоборудование, перестройка

Перепланировкой жилого помещения является изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Другими словами – любое изменение несущих конструкций, перегородок, стен является не чем иным, как перепланировкой.

Такой ремонт необходимо продумывать не только с технической, но и с юридической точек зрения. Согласно действующему законодательству, перепланировка требует предварительного согласования и получения соответствующих документов, ЖК РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ.

Чтобы понять, подпадают ли ваши действия под термин «перепланировка» или нет, посмотрите в технический паспорт жилого помещения, квартиры, в экспликацию и убедитесь, что из-за ваших предполагаемых изменений не нарушится существующий порядок названий помещений и их метраж.

Если изменения присутствуют, даже незначительные, значит вы занимаетесь перепланировкой. Помимо перепланировки, существует еще один термин, которому Жилищный кодекс уделяет пристальное внимание, – это переустройство жилого помещения.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Говоря языком доступным, любая замена труб, стояков, радиаторов отопления, перемещение сантехоборудования, как то ванны, мойки, умывальника, унитаза, биде, душевой кабины, электро– или газовой плиты, бойлера, газовой колонки, двери, увеличение проемов, закладка и зашивка существующих проемов и ниш, – все эти переделки и называются переустройством и влекут за собой необходимость вносить изменения в общие сведения о строении, либо в характеристику жилого помещения, либо в инвентаризационную оценку квартиры, либо в экпликацию, либо, собственно, в план помещения.

Например, собственник помещения решил произвести перепланировку своей квартиры, согласно его плану кухня переносится таким образом, что после перепланировки она будет располагаться над жилой комнатой квартиры, расположенной этажом ниже. Совершение такой перепланировки недопустимо. Законодательством представлен перечень дефектов, дающих основание признавать площадь непригодной для проживания, и среди этих дефектов обозначен такой дефект, как расположение над комнатой канализационных труб и приборов сантехнического узла.

Важно знать, что как перепланировка квартир, так и перепланировка нежилых помещений требует юридического оформления, разработки проектной документации и ее согласования в установленном законе порядке.

Перепланировка квартиры без согласования и разрешения может привести к серьезным последствиям – лишение права обмена и продажи помещения, привлечение к административной, а в некоторых случаях и к уголовной ответственности.

Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, последствия перепланировки таковы: собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено/перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Нужно быть мудрым и предусмотрительным человеком и позаботиться о получении разрешения на перепланировку квартиры заранее, что поможет в будущем избежать негативных последствий самовольной перепланировки.

Глава 2. Согласование перепланировки

Согласование перепланировки – довольно сложный процесс, который проходит в несколько этапов. Многое зависит от специфики конкретного проекта перепланировки квартиры и требований местных контролирующих органов.

Основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения является решение местной администрации о согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения.

Для получения указанного решения на перепланировку собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо подает в местную администрацию по месту нахождения жилого помещения:

1) заявление о переустройстве или перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). К таким документам относятся: свидетельство о государственной регистрации права, регистрационное свидетельство БТИ, договор социального найма.

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;

4) технический паспорт перепланируемого помещения.

5) в случае, если заявителем является наниматель жилого помещения по договору социального найма, также предоставляется согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма.

6) если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, также предоставляется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предоставления других документов, кроме указанных выше. В случае, если возникнет ситуация, когда требуют еще какие-либо документы, собственник может обратиться в прокуратуру или суд по месту нахождения квартиры.

Обратите внимание: после приема документов орган, осуществляющий согласование, обязан выдать заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании принимается местной администрацией не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов, и не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данного решения местная администрация выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма указанного документа определены постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.

Разрешение на проведение перепланировки (переустройства) является основанием для проведения указанных действий.

Отказ в согласовании на переустройство (перепланировку) жилого помещения может быть по трем причинам:

1) непредставление указанных документов;

2) представление документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствие проекта переустройства (перепланировки) жилого помещения требованиям законодательства.

При принятии решения об отказе в согласовании переустройства жилого помещения орган, выдавший такое решение, должен указать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.

Переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии указанного решения местной администрации о согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения, или проведенные с нарушением проекта переустройства и перепланировки, представлявшегося в местную администрацию, и является самовольной перепланировкой (переустройством).

Получив разрешение, можно приступать к перепланировке и строительным работам, которые желательно вести силами квалифицированных специалистов.

Если работы по перепланировке квартиры выполнены, объект с новой планировкой подлежит вводу в эксплуатацию с подписанием комиссией соответствующего акта. На основании акта ввода в эксплуатацию БТИ изготовит новый технический паспорт, с учетом произведенной перепланировки, и Федеральная Регистрационная Служба перерегистрирует право собственности.

Глава 3. Последствия самовольного переустройства или перепланировки помещения

Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии документа, разрешающего переустройство и (или) перепланировку жилого помещения или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Ответственность за самовольно произведенное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения может быть, во-первых, административной.

Так, согласно ст. 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.

Кроме того, в соответствии со ст. 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений», нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда.

Согласно ст. 23.55 КоАП РФ, рассмотрение дел об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 7.217.22, осуществляют органы государственной жилищной инспекции.

Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени названных органов вправе:

1) главный государственный жилищный инспектор РФ, его заместители;

2) государственные жилищные инспектора РФ;

3) руководители государственных жилищных инспекций субъектов РФ, их заместители.

Порядок наложения и взыскания штрафов установлен Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях. Следует отметить, что наложение штрафов и других видов административных взысканий не освобождает виновных от устранения допущенных нарушений.

Поводами к возбуждению дела об административном правонарушении, согласно п. 1 ст. 28.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, являются:

– непосредственное обнаружение должностными лицами, уполномоченными составлять протоколы об административных правонарушениях, достаточных данных, указывающих на наличие события административного правонарушения;

– поступившие из правоохранительных органов, а также от других государственных органов, органов местного самоуправления, от общественных объединений материалы, содержащие данные, указывающие на наличие события административного правонарушения;

– сообщения и заявления физических лиц и юридических лиц, а также сообщения в средствах массовой информации, содержащие данные, указывающие на наличие события административного правонарушения.

О совершении административного правонарушения, согласно ст. 28.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, как правило, составляется протокол лицами, перечисленными в ст. 28.3, немедленно после выявления такого правонарушения, а если требуется дополнительное выяснение обстоятельств дела или сведений о лицах, в отношении которых оно возбуждается, в течение двух суток с момента выявления.

Лицу, подозреваемому в совершении правонарушения, или его законному представителю предоставляется возможность ознакомиться с протоколом. Эти лица имеют право представить замечания и объяснения, приложив их к протоколу, и получить под расписку его копию.

Если указанные лица отказываются подписать протокол, в нем делается соответствующая запись. Далее протокол направляется лицу, правомочному рассматривать дело об административном правонарушении. Срок рассмотрения – 15 дней с момента получения указанным лицом (но не составления) протокола, причем в отдельных случаях этот срок может быть продлен еще на месяц, о чем выносится мотивированное определение.

Как правило, основанием продления является необходимость выяснения дополнительных обстоятельств дела, но может быть и поступление ходатайств от участников производства по делу (ст. 29.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

Дело об административном правонарушении обычно рассматривается по месту его совершения, но в случае ходатайства лица, в отношении которого возбуждено дело, оно может быть рассмотрено и по месту его жительства. Это особенно важно в связи с тем, что правонарушитель может не проживать на том земельном участке, в отношении которого им нарушены санитарные нормы и правила, или в непосредственной близости от него.

Для приглашения лица, в отношении которого возбуждено дело об административном нарушении, составляется определение о вызове и направляется ему таким способом, чтобы было доказано его получение адресатом (почтой или нарочным, с уведомлением о вручении).

Как правило, лицо, в отношении которого возбуждено дело, стремится присутствовать на его рассмотрении. При неявке дело в большинстве случаев может быть рассмотрено в его отсутствие, но при этом должны быть данные о надлежащем извещении такого лица, о том, что от него не поступало ходатайство о переносе времени рассмотрения, или о том, что ходатайство оставлено без удовлетворения.

В отдельных случаях лицо, рассматривающее дело, вправе признать обязательным присутствие лица, в отношении которого ведется производство по делу (ст. 25.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

По результатам рассмотрения дела может быть вынесено постановление о назначении административного наказания, которое может быть обжаловано в установленный законом срок. Если при установлении обстоятельств административного правонарушения были выявлены условия и причины, подлежащие устранению, соответствующим организациям и должностным лицам направляются представления о принятии мер.

В свою очередь, названные организации и должностные лица обязаны рассмотреть представления в течение одного месяца со дня их получения и сообщить о принятых мерах.

Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в срок и в порядке, которые установлены местной администрацией.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску местной администрации принимает решение:

1) в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения, с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора, с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Глава 4. Легализация уже совершенной перепланировки

Вместе с тем, Жилищным кодексом Российской Федерации установлена возможность легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения на основании решения суда, в случае, если перепланировкой (переустройством) жилого помещения не нарушаются права и законные интересы граждан, она не создает угрозы их жизни или здоровью.

Прежде чем посетить в суд с исковым заявлением, необходимо обратиться в ряд организаций и собрать необходимый пакет документов:

– в органы БТИ – для составления плана жилого помещения до и после перепланировки и его отражения в техническом паспорте;

– в специализированную проектную организацию или органы архитектуры и градостроительства местной администрации – для составления плана перепланировки с заключением архитектора о ее согласовании;

– в органы санитарно-эпидемиологического надзора – о выдаче санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии перепланированного помещения требованиям действующего санитарного законодательства;

– в органы государственного пожарного надзора – о выдаче заключения о соответствии выполненных работ по перепланировке квартиры требованиям противопожарных норм и правил.

В зависимости от обстоятельств дела, подлежат представлению заключения и других служб (например, о соответствии требованиям СНиП системы внутренних сетей водопровода и канализации и др.).

В случае, если все вышеуказанные заключения положительны, т.е. соблюдены все санитарные, строительные, противопожарные нормы и требования, у суда имеются все основания, чтобы вынести положительное решение.

Кроме указанных документов, к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие права лица, сделавшего перепланировку, в отношении жилого помещения (свидетельство о собственности, ордер). Если жилое помещение имеет несколько собственников, то они выступают соистцами. Если прописаны еще какие-то лица, то их обязательно указывают в иске в качестве третьих лиц на стороне истца.

Исковое заявление подается в суд района, по месту нахождения жилого помещения, в котором произведена перепланировка.

Итак, в суд вы подаете:

1) Техпаспорт на жилое помещение с отметкой «разрешение не предъявлено».

2) Заверенную копию техпаспорта на жилое помещение до произведенной перепланировки и переоборудования.

3) Заключение независимой строительной экспертизы (приоритет отдается бюро судебной экспертизы) о соответствии произведенной перепланировки и переоборудования строительным нормам и правилам и об отсутствии угрозы для жизни и здоровью другим жильцам.

4) Правоустанавливающие документы на жилое помещение.

5) Подготовленное исковое заявление.

После того как суд примет решение о сохранении помещения в перепланированном или переоборудованном состоянии, собственник обращается в органы технической инвентаризации объектов недвижимости для погашения штампа с надписью «разрешение не предъявлено».

Приложение
Словарь используемых терминов и понятий

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМАТИВЫ И ПРАВИЛА – это нормативно-технические документы, разработанные и утвержденные федеральным органом архитектуры и градостроительства или органами архитектуры и градостроительства субъектов РФ и подлежащие обязательному исполнению при осуществлении градостроительной деятельности всех видов.

«ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ» – вступивший в силу в сентябре 2006 года Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Этот документ упрощает процедуру регистрации земельных участков, индивидуальных жилых домов, построек. Дачная амнистия предназначена: прежде всего, для тех, кто получил земельные участки в советские времена или на заре реформ, но до сих пор так и не оформил свои права, либо владеет свидетельством на землю старого образца.

При этом не важно, на каком праве была предоставлена земля: на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения или вообще без указания права – в каждой из этих ситуаций вы имеете возможность зарегистрировать за собой именно право собственности.

ОГРАНИЧЕНИЯ В ПОЛЬЗОВАНИИ земельным участком, если это пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими и даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом.

Права на землю могут быть ограничены (согласно статье 56 Гражданского Кодекса РФ) по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

– особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

– особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

– условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

– иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда, бессрочно или на определенный срок, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА – проведение ремонтно-строительных работ, в результате которых фактическая архитектура квартиры не соответствует указанной в поэтажном плане застройки. Перепланировка включает в себя такие распространенные операции, как:

– демонтаж либо перенос стен и перегородок;

– перенос кухонь и сантехнических узлов;

– замену сантехнического оборудования в ванных комнатах не нестандартное;

– перенос либо расширение дверных проемов;

– расширение жилой площади за счет площади кладовых и прочих вспомогательных помещений.

ПРИВАТИЗАЦИЯ – процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы. Приватизация осуществляется посредством продажи государственной и муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием на их основе корпоративной, акционерной и частной собственности.

РЕКОНСТРУКЦИЯ – проведение строительных работ в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта и повышения эффективности его использования, предусматривающих: реорганизацию объекта, изменение габаритов и технических показателей, капитальное строительство, пристройки, надстройки, разборка и усиление несущих конструкций, переоборудование чердачного помещения под мансарду, строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций.

САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ (САМОЗАСТРОЕМ) является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 Гражданского Кодекса РФ).

СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ – документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности содержит:

– данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);

– описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или кадастровой палатой;

– вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

– основание приобретенного права, т.е. указание на тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.);

– ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ НА НАСЛЕДСТВО – это документ, свидетельствующий о праве наследника на наследство. Статьей 1162 ГК РФ установлено, что свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом.

Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.

В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.

По общему правилу, свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (статья 1163 ГК РФ).

При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется.

СОБСТВЕННИК – субъект права собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.

СЕРВИТУТ – «право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута» (Федеральный закон № 122-ФЗ).