Текст книги "Продам квартиру. Предпродажная подготовка недвижимости"

Умеренный декор

Понятие «декор» в переводе с латыни обозначает пристойность и совместимость. Можно дать определение декору, как уместному сочетанию предметов с окружающим пространством. Декор является составляющей частью более крупного понятия – «дизайн». Дизайн ОН служит целям индивидуализации пространств. А декор может помочь универсализировать пространство ОН. В случае применения методики HS дизайн ОН с точки зрения инвестиций не выгоден, требует больших финансовых и временных затрат. Декорирование пространства, в свою очередь, можно выполнить оперативно и в рамках выделенного на процесс HS бюджета.

Понятие «Декор» включает в себя следующие составляющие:

– Фактура, орнамент, цвет

– Арт-объекты

– Предметы интерьера

Фактура, орнамент, цвет

Фактура – это тип поверхности предметов и поверхностей. Может быть гладкой, шершавой, ребристой, матовой, глянцевой, рельефной и так далее. Ровные и блестящие поверхности, отражая свет помогают сделать помещение визуально просторнее. А матовые фактуры, наоборот, визуально сужают пространство. С помощью фактуры удобно делать зонирование помещения. Например, если одно пространство используется для нескольких целей, то фактурой поверхностей можно его визуально зонировать.

Понятие «орнамент» имеет латинские корни и дословно обозначает «украшение». По своей сути это рисунок, имеющий повторяющиеся или чередующиеся элементы. По составляющим элементам рисунка орнаменты могут быть: геометрические, растительные, животные, антропоморфные, военные, надписи, вязь и так далее. По строению композиции основные виды орнаментов: центрические, ленточные, окаймляющие, геральдические. Орнамент помогает создать активные точки помещения и выделить поверхности интерьера.

Цвет влияет на эмоциональное восприятие пространства. И дает возможность, при правильном комбинировании создать нужное настроение для восприятия.

Арт-объекты

Это предметы, которые используют для украшения пространства. Это могут быть профессиональные картины, постеры, статуи, статуэтки, панно и любые другие предметы искусства. Иногда даже предметы религиозного культа становятся арт-объектами. Арт-объекты индивидуализируют пространство и выражают вкусы и настроения владельца ОН.

Предметы интерьера

Под предметами интерьера подразумевается:

– Домашний текстиль: шторы, пледы, постельное белье, покрывала, полотенца, скатерти и так далее.

– Ковры и паласы.

– Динамичные объекты мебели: стулья, легкие кресла, журнальные столики, приставные столики, тумбы, легкие полки и так далее.

Предметы интерьера позволяют легко и быстро поменять акценты помещения.

В рамках процесса HS нужно придерживать принципа 2У: упрощение и универсализация. В том числе и в декоре ОН. Рассмотрим понятие умеренный декор.

Умеренный декор – это процесс декорирования пространства ОН в рамках процесса HS, при котором интерьер приобретает универсальные, базовые черты, которые могут удовлетворить вкусы широкой целевой аудитории и не вызывают негативных и раздражающих эмоций.

Фактура, орнамент, цвет умеренного декора

Далее приведу варианты фактур, которые можно использовать в процессе HS, и, которые, не вызовут раздражения нервной системы любого потенциального покупателя ОН.

Варианты орнаментов, которые можно использовать в процессе HS для выделения активных точек помещения или акцентирования внимания на предметах и объектах:

– Геометрические орнаменты. Например, ромбы или треугольники мягких оттенков цвета.

– Растительные орнаменты. Однотонные некрупные паттерны или контуры растений нейтральных оттенков.

– Животные орнаменты. Тут главное не переусердствовать. Аккуратные винтажные птички на ветвях могут неплохо выделить часть пространства комнаты. А вот фотообои с волком ростом 2,15 метра могут вызвать противоречивые эмоции.

– Орнаменты с надписями. Важно соблюдать умеренность. Небольшие надписи нейтральных оттенков и понятной смысловой нагрузки – вот наш вариант. Обращайте внимание на декламируемый текст. Даже, если вы не знаете иностранного языка, переведите текст с помощью онлайн переводчика.

Цвета для предпродажной подготовки объекта нужно использовать эмоционально нейтральные. Они не должны влиять на возбуждение или наоборот успокоение нервной системы потенциального покупателя. Цвет должен позволять оценить все достоинства вашего ОН без использования искусственного привлечения внимания. Как правило, такое привлечение внимание оставляет негативное впечатление от просмотра ОН.

В рамках мероприятий по HS, не рекомендую использовать темные тона. Наша задача создать ощущение комфорта, света и нейтрального пространства. Поэтому, лучше использовать светлые нейтральные оттенки, как холодной, так и теплой цветовой гаммы.

Арт-объекты умеренного декора

Любые арт-объекты чаще всего носят личный отпечаток человека, которому они принадлежат. В нашем случае в процесс HS мы должны использовать только те арт-объекты, которые могут нейтрально декорировать пространство, никак не выражая личных характеристик владельца. Авторские картины в данном случае не подойдут. Они слишком индивидуальны. А вот постеры в деревянных рамках нейтральных оттенков могут быть хорошим элементом декора.

В качестве арт-объектов умеренного декора подойдут вазы для цветов и фруктов. Вазы с сезонными цветами, либо с сухоцветами освежают и придают легкость интерьеру. Избегайте искусственных цветов и композиций, а также пластиковых фруктов. В вазе для фруктов будут прекрасно смотреться яблоки или лимоны. Лимоны, в добавок к эстетическому аспекту, обладают антисептическим и дезодорирующим эффектом.

Предметы интерьера умеренного декора

С помощью предметов интерьера можно скорректировать и преобразить пространство. Например, в пустом помещении для того, чтобы человек мог оценить пространство можно поставить несколько предметов мебели: стулья, журнальный столик. Даже на восприятие готового дизайна помещения можно повлиять с помощью предметов интерьера. Заменить текстиль: шторы, пледы, подушки, скатерти; положить новый ковер; поставить журнальный столик и пару легких стульев – помещение заиграет новыми красками. В случае применения HS нужно придерживаться умеренного декора предметов интерьера. Цвета должны быть нейтральные, светлые. Фактуры предпочтительно использовать натуралистичные светлых оттенков. Орнаменты на домашнем текстиле можно использовать в качестве акцентных точек, при этом, орнамент должен быть сдержанным, не раздражающих ритмов. Чтобы придать легкости и открытости пространству рекомендую использовать белые шторы и тюль. На кухне, или в столовой на обеденном столе будет выигрышно смотреться белая скатерть с минималистичным орнаментом. С помощью ковров и паласов можно создавать впечатление о габаритах комнаты. Например, темный пол в сочетании со светлыми стенами визуально увеличивают высоту помещения, а светлый пол в сочетании со светлыми стенами наоборот расширяет окружающее пространство.

Массмаркет предметов декора

Очень часто в рекламных объявлениях, и, даже в дизайнерских проектах встречаются предметы декора из некогда популярной сети магазинов, работающей по всему миру. Например, одна знаковая модель журнального столика, на мой скромный взгляд, была у 70 процентов жителей земного шара. А уж если рассматривать арендные ОН, то, судя по фотографиям, она была у 100 процентов арендодателей. В рамках вашего процесса HS, очень рекомендую воздержаться от таких распространенных предметов интерьера и использовать менее растиражированные. Даже если вам нравится именно эта простая квадратная форма журнального столика, существует множество вариаций на ее счет.

Такие предметы массмаркета вызывают скорее негативное восприятие вашего ОН. Я уверена, что в каждом регионе нашей страны вы сможете найти такие предметы интерьера, которые будут соответствовать вашим требованиям и быть индивидуальными, придавая вашему ОН свежий, законченный и не повторяющийся вид.

Инвестиционный HS: новостройки

Прогресс не стоит на месте. Современный мир сложно представить без свежепостроенных домов. Достижения науки и техники позволяют изготавливать сборные конструкции на заводах, а дома собирать из готовых блоков. Это значительно уменьшает сроки сдачи объектов. В каждом городе нашей страны ежегодно строятся миллионы квадратных метров нового, современного жилья. Новостройки востребованы на рынке недвижимости. Как правило, застройщики продают большую часть квартир еще на ранних этапах строительства. А если объект инвестиционно выгоден, то, и на стадии котлована. Инвестирование в новостройки довольно популярный бизнес механизм. Заработать можно просто на процессе перепродажи ОН. Другими словами, купить у застройщика на ранней стадии строительства и продать после сдачи дома, увеличив свою прибыль. Если ОН выгоден для перепродажи, то таких инвестиционных покупок в рамках одного жилого комплекса может быть очень много. Например, жилой комплекс расположен недалеко от ВУЗов и состоит в основном из небольших по площади квартир-студий. Или располагается на удобной транспортной развязке и имеет хорошую инфраструктуру района. Такие объекты будут выгодны для инвестиций. Объекты, которые строятся на окраинах населенных пунктов, без транспортных узлов и инфраструктуры уже менее выгодны для инвестиций и, как правило, покупаются для личного пользования.

На моменте перепродажи новостройки все сталкиваются с проблемой конкуренции. Случается, что аналогичных ОН представлено много, вплоть до того, что на каждом этаже может продаваться несколько однотипных вариантов. Новостройки сдаются застройщиком в нескольких вариантах:

– С ремонтом «под ключ». Как правило, это базовый ремонт из самых бюджетных строительных материалов. Цвета будут нейтральные. Никаких ярких цветов, выраженных фактур и паттернов. Обычно встречаются в бело-бежевой цветовой гамме. Встречаются варианты с установкой сантехники – белой акриловой ванны или душевого поддона, раковины на пьедестале и унитаза. Такой минимальный ремонт предполагает быстрый переезд в ОН. Нужно учитывать, что квадратный метр такого жилья будет стоить немного дороже и возможно менее выгоден с точки зрения инвестиций.

– С ремонтом «под отделку». Стены выравнены, отштукатурены и готовы к оклейке обоями, либо покраске. Пол залит финишной стяжкой, либо наливным полом. Сделаны все выводы под сантехнику, выполнена разводка радиаторов отопления, установлены приборы учета. Иногда, случается установка бюджетных выключателей и розеток. ОН готов к проведению отделочных работ.

– Без ремонта, «серый ключ». Самый распространенный вариант сдачи. Представляет собой «бетонную коробку» после ухода строителей. Установлены только стеклопакеты и входная дверь. Даже перегородок между комнатами может не быть.

Чтобы выгодно и быстро продать свой инвестиционный ОН, нужно выделить его среди других однотипных и аналогичных. Тут применимо понятие инвестиционного HS.

Инвестиционный HS– это комплекс маркетологических, психологических и эстетических мероприятий, направленный на продвижение ОН среди аналогичных по техническим характеристикам. Инвестиционный HS – это более сложный процесс относительно HS вторичной недвижимости. По той, причине, что два одинаковых ОН на вторичном рынке встречаются редко. И, даже если технические характеристики вторичного ОН будут одинаковые – например, планировка. То, ремонт, дизайн и расстановка мебели повторяться не будут.

Рассмотрим основные принципы инвестиционного HS применительно к вариантам новостроек, которые сдает застройщик.

Новостройки с ремонтом «под ключ»

Принимая ОН с ремонтом «под ключ», мы фактически принимаем готовое к проживанию жилье. Первый этап HS это уборка. Нужно убрать строительную пыль и все возможные последствия строительных работ. Обязательно вымыть окна с двух сторон. И не забыть про входную дверь – и со стороны подъезда, и со стороны квартиры она должна быть чистой. Следующим этапом нужно создать минимальный универсализированный дизайн помещения, который будет выгодно отличать ваш ОН от других подобных. Начнем с освещения. Голых лампочек быть не должно. Повесим светлые однотонные люстры или плафоны. Можно приобрести бюджетные варианты в строительных магазинах, либо купить с рук. Дизайн люстр и плафонов должен быть универсальный и вне времени.

Далее драпируем окна светлым тюлем без рисунков и фактур. Можно совместить с однотонными светлыми шторами. Светлые цвета придадут помещению свежий и аккуратный вид. В санузле можно положить светлый пушистый коврик, и, при желании, использовать композицию из искусственной зеленой травы, которую можно приобрести в любом специализированном супермаркете.

Для успешных показов нужно предусмотреть место, где люди могут снять верхнюю одежду и обувь. Можно купить простую модель напольной вешалки и придверный коврик, на котором можно будет разуться для просмотра ОН. Еще можно предусмотреть небольшой пуф, чтобы можно было присесть и удобно обуться после завершения просмотра.

Укомплектовывать мебелью и техникой инвестиционный ОН не имеет смысла. Небольшие детали интерьера уже отличат его от других подобных объектов и создадут комфортную атмосферу для проведения просмотров.

Новостройки с ремонтом «под отделку» и «серый ключ»

В обоих случаях ОН не приспособлен к проживанию и длительному пребыванию людей. Заниматься декорированием не имеет смысла. Необходимо обеспылить по максимуму все поверхности, для того чтобы не оставалось строительной пыли на одежде, и она не висела в воздухе при передвижениях по ОН. Обязательно помыть окна, чтобы можно было оценить вид из окна. В некоторых случаях при отсутствии освещения, можно использовать высокий торшер. Предварительно организовав розетку для его подключения. Для обозначения реальных объемов пространства относительно человека, можно поставить пару стульев и небольшой стол. На столе будет уместно смотреться ваза с фруктами, например, с яблоками.

Так же можно использовать сезонную атрибутику. Новогодние мотивы в зимнее время, осенние букеты из веток и желтых листьев, символика с мотивами весенних праздников, летние букеты полевых цветов. Такой природный декор окажет положительное эмоциональное влияние на потенциального покупателя и выгодно выделит ваш ОН. Для проведения просмотров нужно предусмотреть наличие бахил, чтобы лишний раз не загрязнять обеспыленную поверхность пола и не повредить обувь при проходе по неровной поверхности чернового пола. Так же нужно иметь в открытом доступе влажные салфетки для рук и чистую питьевую воду в маленьких индивидуальных бутылках. Чтобы при просмотре потенциальному покупателю можно было, при необходимости, протереть руки и выпить воды.

HS коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это здания, сооружения, используемые в коммерческих целях, для получения арендной или инвестиционной прибыли. Включает в себя офисы, гостиницы, магазины, торговые центры, склады. По видам коммерческая недвижимость подразделяется на:

– Помещения свободного назначения. Это отели, рестораны, заведения общественного питания.

– Помещения, предназначенные для розничной торговли.

– Офисные здания, отдельные кабинеты.

– Производственные помещения, производства, склады.

– Апартаменты, предназначенные для временного проживания.

– Социальные объекты городской инфраструктуры.

Непосредственные участники рынка недвижимости все виды коммерческой недвижимости, за редким исключением социальных объектов. Их, конечно, продают и покупают, но происходит это реже и как правило, продаются они с торгов на специальных тендерных площадках. HS как процесс применим и к коммерческой недвижимости. Рассмотрим примеры применения HS. Начнем с отелей. Все мы хотя бы раз в жизни останавливались в отеле и у всех были разные впечатления от проведенного там времени. Очевидно, отели были разной степени звездности, географического положения и общего состояния. Но, объединяло их одно – это временное пребывание людей, которое, независимо от стоимости хотелось бы провести с доступной степенью комфорта. Рассматривая отельный бизнес именно как способ предоставления платных услуг населению, хотелось бы видеть удовлетворение клиентов от оплаченных услуг. Но, жизнь порой преподносит не самые приятные примеры того, как не должно быть в отеле. И тут на помощь для владельцев отельного бизнеса может прийти комплекс мероприятий в рамках процесса HS. Капитальный ремонт или даже косметический это очень затратная статья расходов. Но, тем не менее номерной фонд должен находится в конкурентоспособном состоянии.

Приведу обобщенный алгоритм процесса HS для отеля:

– Как всем нам известно, театр начинается с вешалки, а вот отель начинается с лобби, фойе, рецепшена, стойки регистрации. Можно называть это каким угодно словом, но смысл этого понятия один и заключается в том, что администратор регистрирует новых постояльцев. Для сетевых отелей стойки регистрации унифицированы и выполнены в едином фирменном стиле. Но, мы поговорим про обычный не сетевой отель. Стойка с администратором – это первое, что видит постоялец, и это первое впечатление. Не должно быть никаких лишних предметов на видных местах, все должно быть строго по делу. Рабочее место администратора должно быть убранным и чистым. Избегайте искусственных композиций, при возможности используйте свежие сезонные цветы. Ключи от номеров либо карты не должны быть перемотаны скотчем, изолентой, не должны выглядеть грязными. Для заполнения документов при заселении лучше завести коробочку или канцелярский стакан с шариковыми ручками, их должно быть много, и они должны быть новые. Это не должна быть одна старая ручка без колпачка.

– Уборка помещений. Тут можно ограничится только рекомендацией делать уборку профессиональной техникой с применением гипоаллергенных чистящих средств. Бытовой пылесос не справится с тем объемом загрязнений, так же, как и бытовые химические средства.

– Номерной фонд. На постельном белье не должно быть дырок, затяжек, катышек и само собой пятен. Белье в изношенном состоянии нужно утилизировать. Полотенца желательно из одной серии, мягкие и без пятен. Постельное белье, соответственно, должно быть комплектами и не отличаться по качеству или цвету. В декорировании номера лучше не использовать предметы, которые могут аккумулировать на себе пыль и сложно очищаться от нее. Например, тканевые абажуры ламп, гобелены на стенах, композиции из искусственных цветов и фруктов. Цветовая температура должна быть одинаковой во всех осветительных приборах номера. Не должно быть лампочек разного цвета. Никаких сломанных замков, дверок шкафов, ножек тумбочек. Санузел всегда проблемное место отелей. Рекомендую, по мере износа менять расшивку кафельной плитки и силиконовые герметизирующие швы. Так же стоит обратить внимание на состояние элементов с металлической поверхностью. Не допускайте ржавчины, заменяйте на новые, аналогичные элементы.

Далее рассмотрим алгоритм процесса HS для помещений, предназначенные для розничной торговли и офисных помещений. Для потенциального покупателя или арендатора такого ОН важно видеть функциональность помещения.

– Генеральная уборка и расхламление. Предполагает полный цикл генеральной уборки, мытье окон и всех поверхностей помещения. Если в помещении находятся какие-то нецелевые предметы, либо старые сломанные предметы – их нужно убрать. Оставить можно только те предметы, которые могут соответствовать функционалу помещения. Было выставлено на продажу офисное помещение на 4 этаже офисного центра, светлое с большими окнами и свежим ремонтом. Но, в помещении хранили искусственные елки, которые остались от розничного магазина собственника помещения. Эти елки настолько отвлекали потенциальных покупателей, что прекрасный функционал помещения никто не мог разглядеть. Не нужно отвлекать внимание условными «елками».

– Мелкий ремонт. Освежить покрытие стен покраской либо универсальными обоями, заменить грязные и износившиеся розетки и выключатели, при наличии заменить пожелтевший кабельный канал. Проверить работоспособность сантехнических узлов, дверных замков, оконных ручек. При необходимости заменить осветительные приборы, либо лампы в них. Например, на просмотре офисного помещения потолочный светильник, встроенный в потолок типа «Армстронг» издавал ритмичное «мигание». От этого на подсознательном уровне любой человек почувствует себя некомфортно и захочет быстрее покинуть помещение.

– Мебель и оборудование. Если вы планируете продавать или сдавать помещение с мебелью и оборудованием, проверьте техническое состояние. Для обслуживания специального торгового оборудования необходим контроль специалиста в этой области. Предметы мебели и витрины нужно очистить от пыли и загрязнений. Сломанные и потерявшие товарный вид предметы мебели лучше ликвидировать.