Текст книги "Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать"

От чего зависит размер платы за содержание и ремонт?

Плата за содержание и ремонт зависит от перечня и объема работ по надлежащему содержанию общего имущества и от стоимости выполнения каждой из этих работ.

Список работ по содержанию и ремонту определяют собственники по предложению управляющей организации. Стоимость выполнения работ устанавливает управляющая организация.

Такой список должен соответствовать закону, но в каждом доме он разный, поскольку зависит от состава, технического состояния и особенностей общего имущества многоквартирного дома. Значит, и размер платы за содержание и ремонт будет индивидуальным для каждого дома.

В некоторых случаях размер платы за содержание и ремонт устанавливает орган местного самоуправления (городская, сельская, районная управа). Вот эти случаи:

– для нанимателей жилья по договорам социального найма и договорам найма государственного или муниципального жилья;

– для собственников жилых помещений, которые не выбрали способ управления домом, тогда управа проводит конкурс по отбору управляющей организации, при этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по результатам конкурса;

– если собственники помещений на общем собрании не смогли установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Итак, установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения – право общего собрания собственников помещений. Если собственники не используют свои полномочия, управляющие организации немедленно этим пользуются. В результате собственники порой не знают, за что платят, и кто этот размер платы установил.

Как рассчитывается размер платы за содержание и ремонт?

Это делается по такой формуле:

Размер платы = Сумма стоимости всех услуг по содержанию и ремонту, выполняемых по договору ежегодно/Общая площадь жилых помещений дома/12 (месяцев в году)

Плата за содержание и ремонт, таким образом, измеряется в рублях за 1 м². Каждый житель дома оплачивает содержание и ремонт исходя из размеров своей квартиры:

Размер платы = Общая площадь квартиры × Размер платы за 1 м²

Обратите внимание! Плата за содержание и ремонт взыскивается с площади, а не с количества проживающих на ней человек.

Общее имущество многоквартирного дома

Какие требования предъявляет государство к содержанию общего имущества?

– безопасность для жизни и здоровья граждан,

– сохранность государственного и частного имущества,

– доступность для пользования всех помещений дома, а также земельного участка, на котором расположен дом,

– соблюдение прав и законных интересов собственников,

– постоянную готовность оборудования для предоставления жителям дома коммунальных услуг,

– поддержание архитектурного облика в соответствии с проектной документацией,

– соблюдение законодательства о энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Кто отвечает за содержание общего имущества?

► все собственники помещений в доме.

Государство контролирует содержание общего имущества в соответствии с перечисленными выше требованиями. Собственники помещений многоквартирного дома отвечают за состояние общего имущества и несут все соответствующие расходы (в виде платы за содержание, ремонт и капитальный ремонт). А перед собственниками, в свою очередь, отвечают те управляющие организации, которым по договору было доверено содержание общего имущества.

Чтобы контролировать деятельность управляющих организаций, собственники вправе:

а) потребовать от ответственных лиц и получить в течение 5 рабочих дней информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ;

б) проверить объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ и даже провести для этого экспертизу;

в) потребовать от ответственных лиц устранить дефекты и затем проверить качество и своевременность исправления.

Кто определяет состав общего имущества?

Этот перечень составляют собственники в многоквартирном доме для выполнения обязанностей по содержанию общего имущества;

Или органы государственной власти, чтобы контролировать содержание общего имущества многоквартирного дома;

Или органы местного самоуправления, если собственники не определились с формой управления и управляющая компания будет выбрана по конкурсу.

Состав общего имущества многоквартирного дома

1. Помещения общего пользования:

– лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая встроенные гаражи и парковки, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы с инженерными коммуникациями и оборудованием, включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и т. п.

2. Крыши.

3. Ограждающие несущие конструкции:

– фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и другие конструкции.

4. Ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одной квартиры:

– окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и т. п.

5. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одной квартиры).

6. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства. Границы участка определяются по данным государственного кадастрового учета.

7. Другие объекты обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома:

– трансформаторные подстанции, тепловые пункты, обслуживающие только этот дом, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен дом.

8. В состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы.

Системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения:

– стояки,

– ответвления от стояков до расположенного на них первого отключающего устройства,

– сами отключающие устройства,

– общедомовые счетчики холодной и горячей воды,

– первые запорно-регулировочные краны внутриквартирной разводки от стояков,

– а также другое оборудование этих сетей.

Система отопления:

– стояки,

– обогревающие элементы (батареи),

– регулирующая и запорная арматура,

– общедомовые счетчики тепловой энергии,

– другое оборудование этих сетей.

Система электроснабжения:

– вводные шкафы,

– вводно-распределительные устройства,

– аппаратура защиты, контроля и управления,

– общедомовые счетчики электрической энергии,

– этажные щитки и шкафы,

– освещение в помещениях общего пользования,

– электрические установки системы дымоудаления, системы автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода,

– грузовые, пассажирские и пожарные лифты,

– запирающие устройства дверей подъездов,

– сети (кабели) от внешней границы до квартирных счетчиков,

– а также другое оборудование на этих сетях.

Где проходит внешняя граница инженерных сетей в составе общего имущества?

► по внешней стороне стены дома.

Граница всех инженерных сетей, кроме газовой (электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и т. п.) – внешняя граница стены многоквартирного дома.

Граница сетей газоснабжения – это место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Если в доме установлены общедомовые счетчики, то границей является место соединения счетчика с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Содержание и ремонт жилого дома

Что входит в содержание жилого дома?

В соответствии с Правилами и Нормами технической эксплуатации жилищного фонда в перечень услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда входят следующие виды работ:

– услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

– содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе:

технические осмотры, осмотр общего имущества (крыш, чердаков, подвалов и т. д.);

поддержание в рабочем состоянии внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования;

поддержание в помещениях, входящих в состав общего имущества, нормативной температуры и влажности (например, для отопления в подъездах и подвалах);

уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка;

сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

накопление и сбор отработанных ртутьсодержащих ламп и их передача в специализированные организации;

противопожарные мероприятия;

уход за зелеными насаждениями и элементами благоустройства;

текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации;

мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.

установка, запуск, техническое обслуживание и поверка показаний общедомовых счетчиков холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, газа.

Работы по содержанию дома нужно проводить в течение всего жизненного цикла здания, постоянно или с соответствующей нормативам периодичностью.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке. Его предпринимают для восстановления исправности или работоспособности жилого дома, с заменой или восстановлением некоторых его составных частей, определенных нормативной и технической документацией.

Решение о текущем ремонте принимает общее собрание собственников помещений.

Перечень работ по ремонту должен быть прописан в договоре с управляющей компанией, так как управляющая компания будет выполнять работы в соответствии с договором.

Нарушение качества и периодичности жилищных услуг

С определением качества коммунальных услуг все относительно просто, поскольку все критерии жестко прописаны в законодательстве, но в отношении жилищных услуг этого сказать нельзя. Единственный документ, регулирующий качество жилищных услуг для конкретного дома – это договор на их оказание. Поэтому при заключении договора нужно обязательно проследить, чтобы услуги и их периодичность были перечислены как можно подробнее и конкретнее. Если какие-то работы (перечисленные в договоре) производятся некачественно, выполняются слишком редко или вообще не выполняются, органы управления домом обязаны снизить плату за ремонт и содержание.

Существует «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» (Постановление Правительства РФ № 491). Договор на оказание жилищных услуг должен ему соответствовать, иначе его можно признать незаконным и добиваться перезаключения.

Сроки устранения неисправностей (ГОСТ Р 51617–2000)

Эти сроки полезно иметь в виду при выяснении, достаточно ли хорошо поставщик жилищных услуг выполняет свою работу:

Примечание. Срок устранения неисправности считается с момента ее обнаружения или заявки потребителей.

Что делать при некачественном исполнении жилищных услуг?

В этом случае собственники помещений многоквартирного дома вправе потребовать изменения размера платы у управляющей организации. Наниматели жилых помещений по договору социального найма обращаются к наймодателю (органам власти).

Заявление об изменении размера платы за оказанные некачественные жилищные услуги можно сделать письменно или устно. Срок обращения с таким заявлением – 6 месяцев после соответствующего нарушения.

Получивший заявление представитель организации должен зарегистрировать его, а затем в течение 2 рабочих дней дать письменный ответ, будет ли пересчитана плата.

Перерасчет платы за ненадлежащее исполнение жилищных услуг

Перерасчет платы за содержание и ремонт происходит по формуле:

Размер уменьшения платы = Стоимость услуги/ количество календарных дней в месяце × количество календарных дней, когда оказывалась услуга ненадлежащего качества.

Например:

Плата за содержание общего имущества многоквартирного дома – 10 р. за м² жилой площади. Эта плата включает в себя оплату уборки общих мест пользования – 2 р. за м². В апреле уборщики пропустили 10 дней, следовательно, размер платы за содержание жилого помещения уменьшился на:

2 р. /30 дней × 10 дней = 0,66 руб.

После перерасчета стоимость услуги по уборке общих мест пользования составит:

2 руб. – 0,66 руб. = 1,34 руб.

Плата за капитальный ремонт

До недавнего времени плата за капитальный ремонт входила в сумму, которую каждый собственник жилья платил «за ремонт и обслуживание». Управляющая организация должна была предложить срок начала ремонта, объем работ, стоимость материалов и так далее. Без конкретных предложений о том, что и как должно ремонтироваться, управляющая компания не имела права собирать эту плату. Однако в декабре 2012 года в Жилищном кодексе России появились изменения, связанные с проведением капитального ремонта.

Каждый регион обязан разработать и принять региональную программу капремонта, и самое позднее через 4 месяца после ее опубликования в квитанциях появится новая строка: «Капитальный ремонт».

Платить не будут собственники помещений в аварийных многоквартирных домах и собственники квартир в новостройках, стоящих меньше 5 лет. После пяти лет собственники уже должны платить по квитанциям за капремонт на общих основаниях.

Если в доме уже были сделаны какие-либо работы по капитальному ремонту (за счет собственников) и повторение этих работ пока не требуется, стоимость этой части капремонта будет вычтена из ежемесячной платы.

Размер взносов на капремонт

Региональное правительство должно установить минимальный размер взносов на капремонт общего имущества в многоквартирном доме. Предположительно он составит 5–10 рублей за м², в зависимости от региона. Собственники помещений на общем собрании могут назначить и больший размер платы (максимальный порог законодательство не ограничивает). Если собственники не сумеют договориться о размере взноса, государство будет взыскивать плату за капремонт по минимальной ставке.

За неуплату взноса на капремонт начисляется пеня. Ее размер, так же как и для обычных пеней – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

Куда пойдут деньги, уплаченные за капремонт?

Все взносы на капитальный ремонт, пени за несвоевременную выплату этих взносов, проценты, начисленные на взносы, – это фонд капитального ремонта. Фонд капитального ремонта находится на специальном счете, предназначенном для сбора средств на капитальный ремонт общего имущества именно этого многоквартирного дома и оплаты работ по этому ремонту.

Выбор способа формирования фонда капитального ремонта

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из способов сбора средств на капремонт:

– перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. (Региональный оператор – это некоммерческая организация, которая должна обеспечивать капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в своем регионе.);

– перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет. Владельцем счета может быть ТСЖ, жилищный кооператив, управляющий домом или другой специализированный потребительский кооператив. Список банков, в которых можно открывать такой счет, утверждают региональные власти.

Способ формирования фонда должен быть выбран в течение двух месяцев после того, как региональная программа капремонта будет опубликована. Если жильцы не определятся за это время, фонд будет организован на счете регионального оператора.

Однако собственники могут изменить решение о месте хранения фонда капитального ремонта. Тогда владелец специального счета или региональный оператор передают счет в соответствии с принятым решением. Вместе со счетом передается информация о взносах, задолженности, периоде задолженности каждого из собственников.

Закрыть спецсчет можно только по заявлению его владельца, при наличии протокола решения общего собрания и при условии отсутствия долгов в этом банке. На закрытие спецсчета дается 10 дней после решения собрания. Дальше любой собственник квартиры вправе подать иск в суд и добиться перевода средств региональному оператору.

Порядок ведения спецсчета строго регламентирован. Допускаются только восемь видов операций, все – связанные с пополнением счета и обеспечением выплат на капремонт. Остальные операции по спецсчету запрещены. Контроль осуществляет банк.

Вернуть себе взносы (поделить накопленные средства) вправе только собственники квартир в сносимых домах.

Чем занимается региональный оператор?

Региональный оператор должен составить перечень всех многоквартирных домов региона, кроме признанных аварийными и подлежащими сносу, а также перечень услуг и работ по капремонту. Кроме того, в ней должен значиться плановый год проведения капремонта в каждом доме. Затем региональный оператор за счет средств из фонда капитального ремонта, бюджета и других источников организует капитальный ремонт в порядке очереди. Для ремонта тех домов, которые стоят в очереди первыми, могут быть использованы счета других домов (в кредит под небольшой процент).

Оператор должен предоставлять собственникам по первому запросу такие сведения:

– о размере уплаченных каждым собственником взносов,

– о задолженности по оплате,

– о размере уплаченных процентов,

– о размере средств, направленных оператором на капремонт,

– о размере задолженности за услуги и работы по капремонту.

Если капремонт проведен ненадлежащим образом или вообще не проведен, региональный оператор обязан вернуть гражданам уплаченные взносы.

Предполагается, что контролировать выполнение программы по капитальному ремонту должна Счетная палата Российской Федерации, федеральные, региональные и городские контрольно-счетные и финансовые органы.

Что входит в капитальный ремонт?

Если дом попал в программу капитального ремонта, собственники на общем собрании должны утвердить перечень работ, смету, сроки капитального ремонта и источники финансирования (как правило, это спецсчет и кредиты). Если собрания не было, за собственников эти вопросы решает орган местного самоуправления.

Вот какие услуги по капитальному ремонту должны быть оказаны, если в доме собирали минимальную ежемесячную плату за капитальный ремонт:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, канализация);

2) ремонт или замена лифтов, признанных непригодными для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвалов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установка общедомовых счетчиков и узлов управления и регулирования потребления коммунальных ресурсов (тепла, горячей и холодной воды, электричества, газа);

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

При этом данный перечень работ и услуг может корректироваться субъектом РФ, но только в сторону увеличения. Больше – можно, меньше – нельзя!

Помимо собственно ремонта фонд капитального ремонта может расходоваться на:

1) разработку проектной документации,

2) оплату услуг по строительному контролю,

3) погашение кредитов и процентов по кредитам, полученным и использованным на капремонт,

4) комиссионное вознаграждение для банка, если таковое предусмотрено договором между владельцем счета и кредитной организацией.

Собственники могут принять решение провести капитальный ремонт, даже если их дом не включен в региональную программу, но в этом случае государственной поддержки из бюджета не будет.

Подытоживая все, что к сегодняшнему дню известно о федеральном проекте капитального ремонта, наверняка можно сказать лишь о том, что квартирная плата увеличится на сумму, размер которой зависит только от аппетитов региональных властей.

Оплата жилищно-коммунальных услуг

Перерасчет платы за коммунальные услуги

У потребителя есть право на перерасчет коммунальных платежей в сторону уменьшения в таких случаях:

– потребитель временно отсутствовал в жилом помещении;

– предоставленные коммунальные услуги были ненадлежащего качества;

– перерыв в предоставленных коммунальных услугах продолжался дольше, чем это положено по закону.

О том, каким должно быть качество коммунальных услуг и как действовать, если оно все-таки ненадлежащее, а также о том, какими должны быть допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг, см. «Требования к качеству коммунальных услуг» и далее.

Следует заметить, что при ежегодном отключении горячей воды для профилактических работ обращаться с заявлением перерасчете не надо. Коммунальные службы обязаны сделать этот перерасчет сами и выставить счет в уже измененном виде.