Текст книги "Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать"

Собрание может быть созвано в любой момент, его инициатором может быть любой собственник (или несколько собственников). Однако прежде, чем звать людей где-то собираться и что-то решать, нужно проделать большую подготовительную работу.

Лучше всего работать не одному, а постараться собрать инициативную группу. Так будет легче и быстрее решать множество необходимых организационных вопросов. Кроме того, инициативная группа – индикатор настроений и интересов всех собственников в доме. Желательно, чтобы в нее вошли известные в доме, обладающие авторитетом, постоянно проживающие в доме собственники. Кроме того, неплохо, если будут участвовать собственники, проживающие в квартирах, расположенных в разных подъездах дома. Этим будет обеспечено неофициальное представительство интересов собственников по подъездам. Первоначальный размер инициативной группы – 3–5 человек. В последующем размер группы может быть увеличен.

Сформировать инициативную группу можно через обращение инициатора ко всем жильцам с помощью объявления или опросного листа. Объявления можно разместить на подъездах или разнести по почтовым ящикам.

На первом заседании инициативной группы необходимо:

– выбрать старшего группы;

– составить план подготовки и проведения собрания;

– распределить обязанности между членами инициативной группы (в том числе договориться, кто будет хранить документацию, писать тексты информационных листков, тиражировать рассылаемую информацию, рассылать ее и т. д.), согласовать место и время следующего заседания группы;

– решить, кто и что должен сделать к следующему заседанию.

Вся работа инициативной группы делится на два основных этапа: подготовка к собранию и проведение собрания.

Вот что должна сделать инициативная группа на этапе подготовки к собранию:

1. Собрать информацию о собственниках и составить их список.

2. Собрать техническую и бухгалтерскую документацию, необходимую для управления многоквартирным домом.

3. Информационно-разъяснительная и пропагандистская работа с собственниками.

4. Составить описание общего имущества собственников.

5. Рассчитать стоимость жилищных услуг.

6. Выяснить, какие организации могут поставлять коммунальные услуги, узнать условия поставки и составить черновые варианты договоров с поставщиками.

7. Определить, откуда будет финансироваться содержание общего имущества дома и текущий ремонт, составить годовую смету на управление, содержание и ремонт дома.

8. Рассчитать примерную стоимость и определить источник финансирования капитального ремонта дома (если есть необходимость срочного проведения).

9. Обсудить с собственниками выбор способа управления домом и определить предпочтительные варианты.

10. Если в качестве управляющей организации планируется создание ТСЖ, то необходимо подготовить список кандидатур в состав правления, на должность председателя, в состав ревизионной комиссии, проект устава. Если планируется привлечь частную или государственную управляющую компанию, то надо подготовить предварительный список таких организаций, переговорить с их представителями об условиях договора управления и написать его проект. Если решено непосредственно управлять домом со стороны собственников, надо подумать, кто будет старшим в этой работе, и у кого будет храниться документация.

11. Надо решить, очным или заочным будет общее собрание, назначить дату, подготовить помещение для собрания.

12. Следует подготовить бюллетени для голосования, листы для регистрации собственников, пришедших на собрание, проект протокола собрания.

15. И наконец, сообщить собственникам о собрании и пригласить их принять в нем участие.

Как видно из этого списка, подготовительный этап начинается со сбора информации о собственниках и заканчивается их приглашением на собрание. По большому счету суть подготовительного этапа в том, чтобы, получив подробную информацию о доме и собственниках, выработать стратегию управления домом, а также провести все необходимые организационные мероприятия для голосования по выбранной стратегии.

Сбор документации о доме или об объекте управления – это вторая после сбора сведений о собственниках важнейшая работа на этапе подготовки.

Очень важна градостроительная, техническая и бухгалтерская документация, в том числе:

– технический паспорт на дом (год постройки, количество этажей, подъездов, физический износ основных строительных конструкций, время и вид проводимого капитального ремонта, материал стен, перекрытий, назначение помещений, поэтажные планы и другая информация);

– технические заключения по результатам обследований дома, проведенных в различные годы, в связи с полным или выборочным капитальным ремонтом; акты, справки о техническом состоянии здания, отдельных помещений и конструктивных элементов;

– рабочий проект строительства дома;

– акт приемочной комиссии дома с перечнем выявленных недоделок и сведения об их устранении;

– сведения о границах земельного участка;

– перечень работ по содержанию и ремонту дома в последний год его эксплуатации;

– копии договоров и акты выполнения работ подрядными организациями.

Часть этих документов должны предоставить специалисты районных управ на основании письменного запроса инициативной группы. Предоставления другой информации (например, рабочего проекта строительства дома) добиваются сами члены инициативной группы, обратившись в архитектурно-планировочное бюро и т. п., в том числе и за собственные средства.

► собрание созывается по инициативе любого из жильцов, инициативной группы или муниципальных властей.

Общее собрание собственников многоквартирного дома обязательно проводится раз в год, при этом сроки и порядок проведения собрания определяются жильцами дома. Все остальные собрания считаются внеочередными.

Инициатором общего собрания может выступить любой из собственников многоквартирного дома или несколько собственников. Как правило, сначала собирается инициативная группа и на отдельном заседании обсуждает повестку будущего собрания.

Для проведения собрания нужен реестр собственников помещений. В этот реестр включаются все собственники с указанием площади занимаемых ими жилых и нежилых помещений дома. За этой информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию, а в случае отказа – в органы местного самоуправления.

Предупреждать о созыве общего собрания следует за 10 дней до дня его проведения; информацию можно разместить в публичных местах (например, вывесить на доске объявлений у подъезда) или разослать заказными письмами.

Извещение о том, что назначено общее собрание собственников многоквартирного дома, должно содержать:

– сведения об инициаторе собрания;

– информацию о форме проведения собрания (собрание или заочное голосование);

– дату и время проведения общего собрания;

– дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

– повестку дня;

– порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Повестка собрания, объявленная заранее, не может быть изменена.

В начале собрания следует выбрать председателя и секретаря, который будет вести протокол.

Все решения по вопросам, которые обсуждают на собрании, должны быть приняты путем голосования.

Общее собрание правомочно, то есть может принимать решения, если имеется кворум: в собрании участвуют собственники или представители собственников, обладающие более чем 50 % от общего числа голосов.

Вопросы, перечисленные в предыдущей главе под пунктами 1–3, требуют для решения не менее 66,6 % голосов от числа всех собственников дома (квалифицированное большинство). Остальные вопросы можно решить большинством голосов (50 % + один голос) участвующих в собрании. Таким образом, минимум голосов для выбора способа управления или решения о текущем ремонте, – это больше четверти всех голосов собственников.

Собственники могут участвовать в собрании как лично, так и через своих представителей. Полномочия представителей должны быть подтверждены доверенностью на голосование. Доверенность содержит сведения о представляемом собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и заверяется нотариусом.

Если в доме есть государственная или муниципальная собственность (не все квартиры приватизированы), то представитель государственного или муниципального собственника должен присутствовать на собрании и входить в инициативную группу. Обычно интересы государственного или муниципального фонда представляет чиновник, имеющий соответствующую доверенность на официальном бланке.

Собственники нежилых помещений (обычно это подвальные или полуподвальные помещения, первые этажи, в которых могут быть расположены магазины, склады, ателье и т. п.) принимают участие в общем собрании на тех же основаниях, что и жильцы дома.

Это важно! При голосовании подсчитывается не количество собственников или их официальных представителей, а количество имеющихся у них голосов. Количество голосов же определяется пропорционально размеру общей площади, занимаемой собственником. В целях удобства обычно берется расчет: 1 м² равен одному условному голосу. Следовательно, чем большей площадью владеет жилец, тем больше голосов будет в его распоряжении. Каждый собственник должен знать точную площадь своего жилья, ведь если при расчете голосов произойдет ошибка, которая поставит под сомнение правомочность принятого решения, то оно может быть обжаловано (и отменено) в суде.

На заседании обязательно нужно вести протокол. В протоколе общего собрания должны быть отражены:

– адрес места проведения общего собрания собственников;

– дата и время проведения общего собрания;

– общая площадь дома;

– сумма площадей собственников, присутствующих на собрании;

– наличие кворума;

– повестка дня;

– выступления присутствующих, итоги голосования по вопросам, вынесенным на повестку дня;

– решения, принятые на общем собрании;

– подписи председателя и секретаря общего собрания (инициативной группы).

Протокол является официальным документом и нужен для создания ТСЖ, для заключения договора об управлении и вообще предоставления в государственные органы, поэтому к его составлению нужно подходить внимательно.

Часто собрать собственников в одно время в одном месте и договориться с ними о чем-то очень сложно. Причиной этого может послужить что угодно: большое количество квартир в доме, занятость жильцов, утомительные бесплодные дискуссии… Как раз для таких случаев в Жилищном кодексе предусмотрена возможность провести общее собрание заочно.

Инициативная группа жильцов обсуждает вопросы управления домом и предлагает решения. Затем члены инициативной группы письменно извещают каждого собственника о предстоящем голосовании. В уведомлении о проведении общего собрания в заочной форме указывают инициативную группу, перечень вопросов, по которым собственников просят высказать свое решение, местонахождение необходимой информации и порядок ознакомления с ней, дату сдачи бюллетеня для голосования.

При этом в бюллетень собственник должен вписать:

– сведения о себе: фамилию, имя, отчество, адрес проживания;

– сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в соответствующем доме (свидетельство о государственной регистрации);

– решения по каждому вопросу повестки дня («за», «против», «воздержался»).

Затем жильцы передают бюллетени по указанному адресу. Учитываются голоса тех собственников, которые передали свои бюллетени до даты, указанной в извещении о собрании. Члены инициативной группы подсчитывают голоса и оформляют протокол с приложением к нему всех бюллетеней. В протоколе должны быть перечислены все вопросы, выносимые на голосование, и решения, принятые по каждому вопросу.

Возможна и третья форма голосования – смешанная: те собственники, которые могут собраться в одном месте и в одно время, лично участвуют в собрании, где обсуждают разные вопросы, как включенные, так и не включенные в повестку дня. Однако принимают решение они только по тем вопросам, которые заявлены в повестке. Те же собственники, которые не могут или не хотят прийти, заранее присылают на собрание свои решения по вопросам, включенным в повестку дня.

При этом сами решения для всех собственников оформляются в виде одинаковых поименных бюллетеней для голосования. Когда на собрании подходит момент для голосования по очередному вопросу, счетная комиссия собирает решения тех, кто лично пришел на собрание, вскрывает присланные решения собственников, не присутствующих на собрании, и подсчитывает общее число голосов по данному вопросу.

Такая форма собрания может оказаться наиболее успешной, поскольку она дает каждому собственнику больше свободы для выражения своего мнения и принятия решений по управлению домом. Ведь есть активные и общительные люди, которые любят ходить на собрания и выступать на них, а есть другие, которые этого не любят, но хотят, чтобы их мнение при принятии решений было учтено. Возможность высказаться и участвовать в принятии решений должна быть у тех и у других. Чем больше собственников дома смогут выразить свое мнение относительно управления домом, тем меньше конфликтов будет между собственниками, тем эффективнее станет управление.

Надо заметить, что в уведомлении о проведении такого очно-заочного мероприятия следует назвать его заочным голосованием, чтобы соблюсти букву закона. При этом надо указать, что желающие участвовать в обсуждении вопросов, включенных в повестку дня, и в голосовании по итогам такого обсуждения, могут прийти на собрание в определенное место и время. Туда же и тогда же должны быть присланы ответы других собственников, не участвующих в общем собрании.

Инициатор собрания размещает информацию о решениях, принятых на собрании, и о том, как прошло голосование, в общедоступном месте, не позже чем через 10 дней после собрания.

Протоколы общих собраний и решения участников собраний по вопросам, поставленным на голосование, хранятся по адресу, который определен на собрании. Если голосование было заочным, к этим документам добавляются бюллетени голосования, заполненные собственниками.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже если они не участвовали в голосовании. Однако если собственник считает, что решение нарушает его интересы, то он вправе обжаловать это решение в суде в течение полугода (это работает при условии, что собственник не участвовал в голосовании или голосовал против принятого решения).

Суд может оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, или если допущенные нарушения несущественны.

Если все помещения в доме принадлежат одному собственнику, то этот собственник единолично принимает решения по вопросам, которые входят в компетенцию собрания. Свои решения он должен изложить в письменном виде и довести до сведения жильцов. Сроки такого «собрания в одном лице» такие же, как и для общего мероприятия – раз в год.

Совет многоквартирного дома

Если в доме нет ТСЖ, ЖСК или другого специализированного кооператива (и при этом в нем больше четырех квартир), собственники обязаны избрать на общем собрании совет многоквартирного дома. Этот совет должен состоять из числа собственников помещений дома.

Если жители дома за целый год не избрали совет, или если он так и не начал работать, местная администрация не позже чем через 3 месяца созовет общее собрание. На собрании жильцам нужно будет избрать совет, председателя, или принять решение о создании в доме ТСЖ.

Совет многоквартирного дома может управлять только одним домом. Количество членов совета определяется на общем собрании с учетом количества подъездов, этажей, квартир.

Срок полномочий совета многоквартирного дома – два года. После этого совет переизбирается на общем собрании. Если жильцы считают, что совет не выполняет своих обязанностей, его могут переизбрать и досрочно. Если жильцы организовали ТСЖ, совет также прекращает свою деятельность.

Совета многоквартирного дома не имеет официальных полномочий и не должен регистрироваться в государственных структурах.

– обеспечивает выполнение решений общего собрания;

– выносит на обсуждение общего собрания способы использования общего имущества, в том числе земельного участка, на котором стоит дом; вопросы содержания и ремонта общего имущества; проекты договоров, которые собственники дома заключают в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, и другие предложения в рамках своей компетенции;

– представляет предложения по организации управления домом;

– представляет собственникам помещений до общего собрания свое заключение по условиям проектов договоров, которые будут обсуждаться на этом общем собрании;

– контролирует качество управления многоквартирным домом, работы по содержанию и ремонту общего имущества, качество коммунальных услуг, получаемых жителями дома.

– ежегодно отчитывается в проделанной работе перед общим собранием.

Председателя совета избирают на общем собрании из членов совета. Председатель руководит деятельностью совета и подчиняется решениям общего собрания.

Чем же занимается председатель?

До того как общее собрание решило заключить договор об управлении, председатель имеет право вступать в переговоры относительно условий договора с потенциальными управляющими организациями или, если в доме непосредственное управление, – с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Результаты этих переговоров председатель должен сообщить общему собранию.

Председатель заключает договор об управлении многоквартирным домом, а для дома, в котором непосредственное управление, – договоры с ресурсоснабжающими организациями. Эти договоры председатель имеет право заключить только на условиях, принятых общим собранием. Копии таких договоров собственники имеют право потребовать у другой стороны – у управляющих компаний.

Председатель подписывает акты приемки работ по содержанию и текущему ремонту, акты о ненадлежащем качестве услуг по содержанию и ремонту, акты о ненадлежащем качестве коммунальных услуг. Жалобы на плохую работу управляющей организации в местную администрацию тоже пишет председатель.

Если дело дошло до суда, то председатель может выступать от лица собственников.

Поскольку сам по себе совет не является официальной структурой, все перечисленные действия председатель должен совершать только по доверенности, выданной ему собственниками. А вот для того, чтобы руководить советом, доверенность не нужна.

Никакие законодательные нормы не освещают вопрос о денежном вознаграждении председателя совета и членов совета. Теоретически они трудятся на добровольных началах и бесплатно. На практике некоторое вознаграждение совету все же выплачивается. Однако надо заметить, что незаконно включать это вознаграждение в счет за жилищно-коммунальные услуги, незаконно освобождать председателя и совет от оплаты ЖКУ, управляющая компания также не имеет права оплачивать работу совета. Единственный легальный способ – добровольные взносы на личный банковский счет председателя или просто «в шапку по кругу».

Что такое комиссии собственников помещений? Это совещательные органы управления многоквартирным домом, которые могут избираться по решению общего собрания или по решению совета. Комиссии нужны для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом. Члены комиссий не обязательно должны входить в совет.

Надо иметь в виду, что у комиссий нет полномочий для принятия каких-либо решений по управлению домом, так же как и у совета дома. Комиссии могут избираться, если в этом есть необходимость. Они могут быть как постоянно действующими (в течение установленного срока), так и временными – для решения какой-то конкретной задачи.

Совет, как правило, не обладает необходимыми знаниями и опытом для решения всех вопросов, связанных с управлением – юридических, технических, финансовых. Создание комиссий собственников помогает преодолеть проблему недостаточной квалификации, а также перераспределить нагрузку и ответственность между большим числом участников.

В зависимости от того, какой вопрос нужно проработать, могут быть созданы разные комиссии.

В Жилищном кодексе как пример названа комиссия по оценке проектов договоров управления. Такую комиссию можно созвать при подготовке к общему собранию, на котором собственники будут выбирать управляющую организацию и заключать с ней договор. Комиссия может изучить и сравнить предложения разных управляющих организаций и найти наиболее выгодное, а также помочь председателю совета при подготовке к переговорам.

Полезными для управления домом могут быть техническая и финансовая комиссии собственников. Техническая комиссия, в которую входят собственники со строительным или инженерным образованием, может оценить состояние общего имущества и потребность в работах и ремонтах для его содержания. Результаты работы такой комиссии могут очень пригодиться, например, в переговорах с управляющей компанией. А финансовая комиссия сделает смету на содержание и ремонт или выяснит, обоснована ли плата за жилищно-коммунальные услуги, которую назначает управляющая организация.

Полезно также создать в доме комиссию по связям с собственниками помещений. Такая комиссия будет собирать мнения собственников и знакомить их с деятельностью совета: проводить опросы, собирать анкеты, анализировать обращения в совет дома, составлять и размещать объявления, возможно, даже вести сайт или группу в социальной сети. Лучше, если такая комиссия будет работать постоянно.

Еще одно направление деятельности, подходящее для поручения комиссиям собственников, – организация соседских праздников и субботников, детских и спортивных мероприятий, клубов по интересам. Для многих многоквартирных домов также актуальными были бы комиссии по взаимодействию с арендаторами нежилых помещений или согласительные комиссии, задача которых – помощь в разрешении соседских конфликтов, связанных с соблюдением правил проживания и пользования общим имуществом в доме.

* * *

Работа совета многоквартирного дома не может заменить общего собрания. Роль совета состоит в том, чтобы до общего собрания изучить вопросы, которые будут рассматриваться на общем собрании и продумать варианты их решения, а затем обеспечивать и контролировать выполнение. Кроме того, совет – это связующее звено между собственниками и управляющей организацией. Как показывает практика, если в доме нет постоянно действующего органа, который отстаивал бы интересы собственников, то нет и возможности контролировать добросовестность управляющей организации.