Текст книги "Domus propria – domus optĭma. Свой дом – лучший дом"

США

Капиталовложения в недвижимость в США традиционно отличает высокая степень надежности. Прежде всего это связано со статусом и репутацией самой страны – мирового экономического гиганта и законодателя моды во многих сферах. А доллар США – мировая резервная валюта.

Среди регионов Соединенных Штатов особой популярностью пользуется Майами. Современный курортный город на берегу океана как магнит притягивает к себе образом жизни и удивительными по красоте пейзажами. Если же рассматривать стратегию инвестирования в недвижимость Майами, то стоит начать с глубокого анализа интересующих вас объектов. Так, если основной задачей является диверсификация капитала, то здесь предпочтение отдают апарт-отелям. Все потому, что яркое солнце в Майами светит практически круглый год и море открыто для купания всегда. Поэтому и с загрузкой такого рода недвижимости проблем не наблюдается. Если же во главу угла ставится сохранение капитала, выбор инвесторов падает на доходные дома. Такой объект продается целиком, со всеми помещениями. По сути, это не что иное как 20–30 квартир, принадлежащих одному владельцу. Спрос на аренду стабилен и достаточно высок, так что подобная инвестиция будет приносить заведомо прогнозируемый гарантированный доход.

Сам процесс приобретения недвижимости в США для иностранцев довольно простой и тоже становится весомым аргументом в пользу выбора страны. Объекты здесь часто продаются из расчета «капитализация при выходе из продажи». Доходность на уровне 5 % годовых и выше считается удачной инвестицией. Информация обо всех объектах недвижимости находится в открытом доступе: можно узнать историю объекта, сколько раз продавалась выбранная квартира, каковы ежемесячные расходы на нее и какой будет прибыль от ее сдачи в аренду. Такие данные может просмотреть любой желающий. Каждый выбранный объект можно легко просчитать на предмет его доходности. И это крайне важно: заинтересованные инвесторы не смотрят на красивую картинку, для них главное – прибыльность сделки.

Еще одна существенная особенность рынка недвижимости США – многовариантность возможных стратегий инвестирования. Например, из-за пандемии в 2020 году почти 2 месяца пустовали все отели. При этом те же самые доходные дома продолжали работать и приносить прибыль. В таком случае есть смысл распределить бюджет так, чтобы вне зависимости от сложившейся ситуации не просто оставаться на плаву, но и иметь профит.

Денис Смыкалов, CEO «Wolsen Real Estate»:

«Инвестируя в недвижимость Майами, стоит держать в уме некоторые характерные особенности этого рынка:

1. Чтобы эффективно сохранить и приумножить вкладываемый капитал, надо понимать, на каком цикле рынка вы покупаете недвижимость. Нередки ситуации, когда, купленная на пике своей стоимости, она в скором времени закономерно падает в цене. И тогда, чтобы возместить убытки, надо будет разработать план мероприятий по повышению ее доходности.

2. Планируя реализацию своей инвестиционной стратегии в Майами, рекомендуется тщательно и скрупулезно изучить выбранный объект. Понадобится информация о доходности недвижимости как минимум за последние 2 года. Это поможет более точно спрогнозировать финансовые поступления будущих периодов.

3. Необходимо четко осознавать конечную цель покупки недвижимости. Это позволит обозначить приоритеты и критерии, что значительно упростит и ускорит процедуру поиска подходящего объекта.

4. В стоимость обслуживания недвижимости в Майами включаются все расходы, кроме электроэнергии. В эту сумму входит оплата кабельного телевидения, ежемесячные коммунальные платежи, абонентская плата за пользование Интернетом. Также отдельно оплачивается и годовой налог в размере 2 % от стоимости объекта.

5. Как правило, оплату брокерских услуг берет на себя продавец. Обычно это 6 %, которые делятся между двумя компаниями – представителями интересов собственника и покупателя. Покупатель, в свою очередь, не платит ничего, за исключением случаев, когда предложение о продаже объекта исходит непосредственно от него самого.

6. Недвижимость в Майами можно приобрести дистанционно. При этом подписанные электронные документы имеют законную силу и нет необходимости личного присутствия на сделке.

7. Даже иностранец (при наличии визы) может взять ипотечный кредит в банке на 30 лет под 5 %. Первоначальный взнос за приобретаемую недвижимость должен составлять не меньше 35 % от ее стоимости».

На рынке недвижимости Майами есть несколько основных категорий покупателей. Одни покупают квартиру или апартаменты для собственного отдыха, а потом сдают эту недвижимость в оставшийся период года. Другие – это инвесторы. Они не обращают внимания на внешнюю привлекательность объекта. Их интересует исключительно получение прибыли. Расходы на содержание квартиры быстро окупаются. Вдобавок к этому покупатель еще получает и стабильный ежегодный прирост стоимости жилья.

Работа с профессиональным брокером, разбирающимся в рынке, – один из приоритетных моментов для тех, кто планирует приобрести недвижимость в Майами. И это не просто слова. Понятие «неликвидный актив» здесь знакомо достаточно большому количеству людей, чтобы постараться не попадать в их число.

Диверсификация капиталовложений. Особенности инвестирования в недвижимость

Диверсификация активов всегда была сложной, но важной операцией для сохранения капитала. При минимизации рисков инвестирования нужно учитывать множество различных факторов. В случае с диверсификацией инвестиций в недвижимость можно пойти двумя путями:

1) Инвестиции в разные типы недвижимости, находящейся в пределах одной страны.

2) Инвестиции в недвижимость разных стран.

Диверсификация инвестиционного портфеля позволит совмещать безопасные и рискованные капиталовложения. Если одно из вложений окажется убыточным, то у вас останется запасной вариант, пусть и с меньшим уровнем доходности.

Когда инвестиции осуществляются в пределах одной страны, уместно разделять приобретаемую недвижимость по ее назначению. Например, в портфель, где уже есть апартаменты в студенческом общежитии, можно добавить помещения под магазин или инвестировать в строительство многоквартирного жилого дома. Цели таких капиталовложений различны. В одном случае это будет получение дохода от сдачи в аренду, в другом – инвестиции с целью последующей перепродажи. Задуманная и реализуемая стратегия инвестирования зависит от вашего бюджета, поэтому пропорция личных и привлеченных средств будет сугубо индивидуальной. Инвестиционный план в обязательном порядке должен учитывать количество времени, которое уйдет на ту или иную операцию с недвижимостью. У вас должно быть четкое представление о сроке инвестирования, о стадии, на которой вы рассчитываете выйти из проекта, и, разумеется, о конечной цели.

Опытные инвесторы прежде всего ставят перед собой задачу сохранения капитала и лишь потом изучают возможность его увеличения. В качестве объектов традиционно рассматриваются развитые страны Европы: Италия, Германия, Франция, Великобритания, Кипр, Португалия. По совокупности характеристик эти регионы представляются перспективными и для сохранения, и для приумножения финансовых активов.

Перед покупкой надо как можно точнее просчитать вероятные риски и определиться с уровнем предполагаемого дохода. При этом стоит учесть местные особенности экономического, финансового и законодательного характера. А чтобы их определить, нужно обратиться за помощью к экспертам в области недвижимости выбранной страны. Они знают рынок, у них есть опыт подбора объектов – и они смогут помочь вам найти вашу будущую недвижимость намного быстрее. Сведения об утвержденных проектах, разрешения на строительство, информация о планах на развитие социальных объектов, развлекательной инфраструктуры – все это ничего не скажет простому обывателю, но для инвестора будет иметь особую ценность.

Именно такую информацию и отслеживают профильные специалисты. К примеру, в 2021 году на Кипре откроется крупнейшее казино-курорт «Средиземноморский город мечты». Проект внесет существенный вклад в экономику острова и создаст дополнительно порядка 2,4 тыс. рабочих мест. А значит, недвижимость, находящаяся рядом с ним, значительно повысится в цене. В таком случае принесут выгоду инвестиции не только в дорогостоящие виллы и роскошные апарт-отели, но и в строительство сравнительно недорогого жилья для будущего персонала казино. А вот в Барселоне особенностью инвестиций в курортную недвижимость является наличие туристической лицензии, позволяющей сдавать в аренду недвижимость на срок до 31 дня. Купить квартиру с готовой туристической лицензией вполне реально, но стоимость такой недвижимости будет выше на 20–30 %. При этом за сдачу внаем без лицензии грозит штраф от 30 до 90 тыс. евро. Но даже несмотря на эти сложности, недвижимость, сдаваемая в аренду в Барселоне, занята 90 % времени. Так что это прекрасная инвестиция.

Еще одна (не очень удобная) особенность инвестиций в недвижимость стран Европы – то, что собственники отдают предпочтение местным инвесторам перед зарубежными.

Иногда возможность купить какой-нибудь объект в Европе и вовсе стремится к нулю. Например, такая ситуация произошла в Швейцарии с российскими инвесторами, которые хотели приобрести земельный участок под небольшой апарт-отель в Берне. Подходящий объект нашли, но его просто не продали – приоритет покупки остался за местными инвесторами. При этом по закону коммерческую недвижимость в Швейцарии нерезиденты могут покупать без ограничений.

Примеры таких случаев не единичны, так что сбор полной информации об объекте, специфике страны и других важных нюансах сэкономит не только материальные, но и моральные ресурсы.

Долгосрочная и краткосрочная аренды

По сути, выбирать обычно приходится между двумя типами аренды – краткосрочной и долгосрочной. Остановимся подробно на каждом из них.

При краткосрочной аренде уровень дохода будет одним из самых высоких. Выше него – лишь почасовая сдача недвижимости. Такое возможно в туристических и курортных зонах, а еще в крупных городах Европы. Но этот способ сдачи в аренду требует приложения бóльших усилий. Надо регулярно показывать жилье, заселять и выселять жильцов, систематически убираться в помещении. Определенные затраты необходимо будет направить еще и на рекламу.

Поэтому, чтобы организовать эффективную сдачу вашей недвижимости в аренду, скорее всего, следует воспользоваться услугами управляющей компании. В ее качестве могут выступать как непосредственные застройщики, так и сторонние независимые агентства. Заключая договор, вы указываете стоимость обслуживания, в т. ч. коммунальные платежи, налоги, а также расходы, связанные с ситуациями порчи имущества, поломок оборудования и т. д. Вопросы размещения рекламы и последующей сдачи объекта в аренду находятся в ведении управляющей компании. Такой подход удобен для инвестора: отпадает необходимость личного контроля и проблем, возникающих при поиске арендаторов. Прибыль при этом виде аренды может составлять от 3 до 7 % годовых, в зависимости от местоположения недвижимости. Объекты для сдачи в краткосрочную аренду часто поступают на рынок недвижимости уже с подсчитанным среднегодовым доходом, что тоже облегчает выбор инвестора.

Долгосрочная аренда – способ более традиционный и популярный, но менее прибыльный. Зарабатывать на сдаче в долгосрочную аренду можно не только на предложении дорогих квартир и вилл, но и, например, на сдаче апартаментов в студенческом общежитии университета с гарантированным спросом. Такая практика, широко распространенная в Европе, – отличный вариант капиталовложения для нерезидентов. Доход в данном случае колеблется от 2–3 % до 4–5 % годовых в зависимости от страны. Плюс такого вида аренды – минимальные затраты финансов и времени: достаточно всего лишь подписать договор с будущими жильцами – и все. Квартиры с долгосрочной арендой не только пользуются спросом среди арендаторов, но и обладают высокой ликвидностью даже во время кризиса.

Но есть и свои нюансы, в зависимости от страны. Например, в Германии, если вы заключили договор с арендатором на определенное время, вы не сможете прекратить его действие в одностороннем порядке. Предварительно необходимо будет прислать арендатору несколько уведомлений минимум за три месяца до его выселения. При этом у собственника должны быть веские причины: порча имущества, незаконное содержание животных, шум и пр. Арендатор, в свою очередь, может обжаловать свое выселение в суде и добиться принудительного продления договора аренды – иногда сроком до 10 лет, под различными предлогами.

Далеко не всю недвижимость можно купить в Европе с целью получения дохода от сдачи в аренду. Так, на Кипре среди застройщиков поселков с небольшим количеством вилл распространена практика тщательной проверки потенциального покупателя. Вы должны предоставить информацию не только о себе, но и о своих доходах, показать их прозрачность и законность. И это не сумасбродство застройщика, а важная часть создания однородной среды с будущими соседями. Нередко, даже если вам удалось войти в подобный проект, вы не сможете впоследствии сдать свой дом в аренду, потому что это может противоречить договорным условиям и нарушать общую атмосферу жизни в поселке.

Аренду коммерческой недвижимости стоит рассматривать отдельно от жилой. Магазины, склады, гостиницы, офисные помещения в деловых центрах, коворкинги, производственные объекты всегда были популярны на рынке. Их доходность высока и составляет 7–8 % годовых. Для рациональной сдачи в аренду коммерческих площадей важно знать специфику страны инвестирования и особенности ведения в ней бизнеса. Например, в Италии пользуются популярностью помещения, связанные со сферой туризма: гостиницы, рестораны, магазины и торговые центры. На Кипре коммерческая недвижимость составляет всего 15 % от всех предложений на рынке, что обусловлено небольшим размером самого острова и его курортной ориентацией. Во Франции ликвидность нежилых помещений оценивается в первую очередь по локации и качеству планировки.

Агентства недвижимости продумывают и маркетинговую стратегию по реализации предлагаемого объекта на рынке аренды. Как правило, у них уже есть готовые предложения, которые можно обсудить сразу.

Социально-преобразующие инвестиции

Социально-преобразующие инвестиции, или импакт-инвестиции, – это проекты, ориентированные не только на получение финансовой выгоды, но и на решение социальных задач. Такая тенденция получила распространение после Всемирного экономического форума в Давосе в 2012 году, где она была названа «новым, динамично развивающимся направлением мирового инвестиционного мейнстрима».

Современные инвесторы все больше задумываются о своей социальной пользе, и этот факт, как ни странно, существенно снижает риски в бизнесе. Вопросы экологии, поддержка малообеспеченных слоев общества, борьба с изменением климата – все это становится приоритетами нынешнего общества. Появляются и новые сегменты потребителей, желающих получать товары и услуги от компаний, заботящихся об этике. Сегодня инвесторы хотят вывести общественные проекты на самоокупаемость и при этом получать доход. За такими людьми – будущее, ведь новая реальность – этичная, бережная, экологичная – уже наступает.

Например, в Сингапуре инвесторы вкладывают капитал в недвижимость, построенную специально для пенсионеров. К 2030 году пятая часть населения страны будет старше 65 лет, и люди уже сейчас задумываются над своим будущим. Каждая квартира в доме престарелых специально оборудована под нужды пожилого человека. Здесь есть кнопки экстренного вызова, поручни, подъемники, специальные кровати с регулируемыми спинками. В том же здании архитекторы разместили поликлинику, больницу, фудкорты, площадки для занятий цигуном. Но главная особенность – огромные парковые пространства для прогулок и вертикальные сады, где каждый пенсионер может ухаживать за своим личным участком. Все это направлено на то, чтобы поддерживать хорошую физическую форму и здоровье пожилого человека, а совместная деятельность позволяет им чувствовать себя нужными обществу. Недалеко от дома престарелых строят детский сад, чтобы дедушки и бабушки могли забирать внуков по вечерам. Этот проект стал победителем на Всемирном фестивале архитектуры в Амстердаме и признан лучшим в мире зданием 2018 года.

На другом краю континента, в Великобритании, лишь четверть студентов могут быть обеспечены университетским жильем. Остальные вынуждены искать квартиры самостоятельно, за свой счет. Поэтому перспективным направлением для инвесторов представляется участие в проектах по реновации устаревших зданий и переоборудованию их в студенческие кампусы. Университеты, как правило, находятся в исторических частях города, и новые здания под общежития строить в таких районах запрещено. Реконструируя старые, инвесторы создают новую комфортную среду для студентов, оборудуя там кинозалы, комнаты для учебы, прачечные и многое другое. Это достаточно выгодные долгосрочные инвестиции, прибыль от которых будет превышать размер вложений в коммерческую или жилую недвижимость.

Урбанизация привела к тому, что в 2007 году впервые за всю историю человечества численность городского населения превысила количество сельских жителей. В ближайшей перспективе бóльшая часть мирового населения будет жителями городов – а значит, в городах банально станет не хватать площадей. В этой связи возрастает значимость инвестиций в малогабаритное доступное жилье. Так, в Сочи строятся жилые комплексы, с квартирами по 30 м². Такой вариант пользуется высоким спросом у фрилансеров и молодых специалистов.

Мы привыкли к тому, что социальные преобразования – прерогатива государства. Но все меняется, и решать проблемы общества могут теперь и предприниматели. Примером такого социально-преобразующего инвестирования в России можно назвать город-курорт Доброград во Владимирской области, создаваемый исключительно на инвестиции от частных лиц. Проект активно реализуется: построены спортивный парк и общественный центр, гостиница, рестораны, медицинский центр и даже небольшой аэропорт. Ведется строительство как индивидуальных, так и многоквартирных домов. Уже есть туристические зоны отдыха. Кроме этого, обустроены 200 км лыжных трасс, которые летом функционируют как велосипедные дорожки. В 2023 году в Доброграде откроют школу и детский сад. В городе проводятся музыкальные фестивали, первенства России по стрельбе, лыжные соревнования и велогонки, международные детские слеты и спартакиады. В планах инвесторов развивать промышленность города: планируется открыть производство комплектующих для мебели и продуктов питания на территории Доброграда.

Почему важно разделять рациональное и эмоциональное

От вида из окна, планировки квартиры, степени ее освещенности, ландшафта, организации пространства, запахов, звуков во многом зависит наше душевное состояние. Если же дом вызывает внутреннее неприятие – неважно, с чем связанное, – вряд ли вы захотите в нем жить. Часто такие ощущения иррациональны, не поддаются логике и объяснениям. Но важно прислушаться к себе и подходить к решению максимально осознанно. Безусловно, эмоции крайне важны для человека, но и разум тоже – наш верный помощник. Хотите дом у моря на первой линии, смотреть на волны и слушать рокот прибоя? Что ж, это вполне выполнимое условие. Но в реальности все может оказаться не так радужно, и вместо нежного шелеста волн вы будете постоянно слышать гул толпы туристов, круглосуточно гуляющих по пляжу, и шум увеселительных заведений, расположенных неподалеку. Такова цена за близость к морю.

Еще один важный аспект покупки недвижимости – ее стоимость на вторичном рынке, так называемая степень ликвидности. Она определяется не только локацией, планировкой, дизайном, но и существующими трендами. Относительно недавно было модно покупать трехэтажные виллы с большим количеством комнат для сезонного отдыха за границей. Сейчас тренды изменились – и в моду вошли небольшие апартаменты с огромной террасой и видом на море. Иногда жилая площадь таких апартаментов даже меньше террасы, они могут состоять всего из одной спальни. Архитектурная уникальность недвижимости, необычность ее локации или нетривиальные изыски дизайна помещений вполне могут снижать ее ликвидность. Ведь куда проще продать унифицированное жилье, у которого больше шансов понравиться большинству покупателей.

Поэтому, если вы планируете в обозримом будущем перепродать покупаемую недвижимость, подходите к выбору максимально рационально. Конечно, никто не хочет жить и отдыхать в однотипных коробках из бетона, но и к переменчивым трендам и модным тенденциям рынка стоит относиться с изрядной долей прагматизма. То же самое касается выбираемой стратегии: необходимо четко понимать, что и с какой целью приобретается. Если основным мотивом выступает инвестирование, то оправданным будет приобретение нескольких студенческих апартаментов, скажем, в той же Барселоне, с последующей их сдачей в аренду. Но если основной запрос – это собственное проживание, то и выбор в том же городе будет уже не в пользу бюджетных и ликвидных объектов, а в пользу комфортного пентхауса.

Покупка недвижимости за рубежом – важное и ответственное мероприятие, требующее разумного, взвешенного подхода. Вполне логично будет обдумать все не торопясь, уделив время глубокому всестороннему анализу доступных вариантов.