Текст книги "Domus propria – domus optĭma. Свой дом – лучший дом"

Недвижимость Франции

Спрос на аренду жилья во Франции значительно превышает предложение. Здесь востребован практически любой объект. И если со снятием квартиры на короткий период особых сложностей не возникнет, то при выборе жилой площади для длительного проживания придется запастись терпением. Доход в каждом из секторов французской недвижимости довольно стабилен, что поддерживает устойчивый спрос как со стороны собственных граждан, так и со стороны зарубежных инвесторов. В свою очередь государство, помимо функции контроля, занимается активным стимулированием рынка недвижимости, совершенствуя законодательную базу и предоставляя различные льготы по дефискализации данного сектора экономики.

Стратегии инвестирования в недвижимость Франции условно можно разделить на три основные категории:

1. Рентный бизнес;

2. Реставрация;

3. Девелоперский бизнес, непосредственно связанный со строительством многоквартирных зданий, офисов и вилл.

Чтобы оптимизировать затраты при выборе стратегии и получить максимальное количество льгот, важно правильно определиться со статусом. Законодательство предусматривает использование различных механизмов получения финансовой или налоговой выгоды в рамках имеющейся правовой базы. Для максимально эффективного их использования еще перед началом проекта важно обратиться за консультацией к профессиональному французскому юристу, который не только отлично разбирается в налоговом законодательстве и понимает специфику местного рынка, но и найдет для вас наиболее выгодное решение в ситуации с конкретным инвестором.

Частное инвестирование

Наиболее распространенным вариантом частного инвестирования выступает операция, при которой в приобретаемом старом жилье производится ремонт с целью последующей сдачи объекта в аренду. При такой стратегии недвижимость приобретает добавочную стоимость за счет дополнительных улучшений объекта.

Если объект является основным жильем, то вы освобождаетесь от уплаты налога на добавленную стоимость. Регистрационный сбор при покупке такой недвижимости составляет 7–8 %. Правда, к подобным сделкам нельзя прибегать чаще, чем раз в 3–4 года, чтобы избежать вопросов со стороны государственных служб.

При выборе статуса marchan de bien, что дословно переводится как «спекулянт по недвижимости», придется заплатить налог в размере 33 % на добавленную стоимость. В этом случае регистрационный сбор составит 1,5 %, и обязательным условием станет последующая перепродажа объекта в течение 5 лет.

Типичной ошибкой при покупке недвижимости является попытка скрыть истинного владельца недвижимости и ее оформление на компанию CSI во Франции или CSP в Монако. Такой статус позволяет владеть долями компании, на которую зарегистрировано имущество. Вместе с тем он не позволяет осуществлять какие-либо коммерческие операции с объектом, но дает преимущество при наследовании собственности. При данной операции нужно будет уплатить обязательный сбор в размере 7–8 % от стоимости объекта, а также при получении рентного дохода придется оформлять открытие юридического лица.

Отдавая предпочтения французским новостройкам, вы получаете комфортное жилье с современными технологиями, которое довольно выгодно с экономической точки зрения, удобно в эксплуатации и отвечает новейшим требованиям безопасности. Но на французских новостройках заработать не получится по той причине, что в итоговую цену жилья уже включен НДС в 20 %.

Еще одной характерной ошибкой иностранного инвестора при вложении во французскую недвижимость является невнимательное отношение к отчетной документации. Здесь речь идет о чеках и счетах-фактурах, которыми пренебрегают, отдавая предпочтение договорам. Заниженные данные об уплачиваемых суммах или проведение лишь части сделки официально станут прямыми потерями от операции, так как впоследствии все эти финансовые вложения могут обеспечить довольно существенные налоговые льготы.

Как правило, частные инвесторы предпочитают вкладывать средства в недвижимость, находящуюся в крупных городах. В этой связи рассмотрим покупку квартиры в Ницце. Нынешняя ситуация на рынке недвижимости такова, что цена за квадратный метр не превышает 14 тыс. евро. По такой цене предлагается элитная застройка: резиденция с видом на море и собственным бассейном, оснащенная дополнительными опциями безопасности. Наряду с этим периодически возникают предложения, резко выбивающиеся по своей стоимости. Как правило, такие лоты выставляют инвесторы, вложившие огромные средства в дизайн и интерьер. Соответственно, итоговая стоимость может превышать отметку в 30 тыс. евро/м². Выставленная по такой цене недвижимость попросту «подвисает» в связи с отсутствием спроса. Все дело в том, что местные инвесторы строго придерживаются существующих лимитов на реставрационные работы: косметический ремонт – 600 евро/м²; косметический ремонт с проведением электричества и подводкой сантехники, а также полной отделкой – 800–950 евро/м²; капитальный ремонт, приближенный по параметрам к бизнес классу, – 1,5–1,7 тыс. евро/м², люксовый ремонт начинается от 2 до 3 тыс. евро/м².

К существенным нюансам рынка недвижимости Франции относится стилистика и архитектура проекта. На это стоит обращать особое внимание. Здесь предпочтение отдается лучшим образцам западной архитектуры. В то же время популярные среди многих наших соотечественников темные стены с большим количеством декора – спросом не пользуются. Восприятие европейцев больше ориентировано на общую гармоничную и спокойную концепцию стиля. Виллы, выполненные в современном стиле, пользуются наибольшим спросом.

Аренда недвижимости

Если говорить о недвижимости Ниццы с точки зрения аренды, то рентабельность здесь имеет слабо выраженную сезонность. Связано это с несколькими факторами. Ницца – это не только курортный город, но и место, где на постоянной основе проживает большое количество пенсионеров из стран с более суровым климатом. Также здесь находится большое количество высших учебных заведений, обеспечивающих постоянный спрос на арендное жилье со стороны приезжих студентов. География, климат и условия проживания в Ницце делают это место востребованным на протяжении всего календарного года.

Довольно популярным вариантом инвестирования здесь является приобретение квартиры, которая будет сдаваться студентам на время учебного года – порядка 9 месяцев, и предоставляться в сезонную аренду на оставшееся время. Кроме того, учитывая близость к Монако, инвестирование в арендное жилье также представляет интерес. В Монако оплата труда несколько выше, чем в Ницце, как, собственно, и стоимость аренды. По этой причине в доступном жилье нуждаются граждане Франции, работающие в Монако. Даже приезжающие сюда на сезонные заработки предпочитают снимать жилье именно в Ницце, так как это выгоднее, чем даже в граничащих с Монако населенных пунктах – Кап-д’Ай, Босолей или Рокбрюн-Кап-Мартен.

Расположенная рядом с Монако недвижимость неизменно пользуется повышенным спросом даже непосредственно у самих резидентов княжества. И этому есть экономическое обоснование: если в Монако за 2–3 млн. евро будет доступна лишь квартира-студия, то во Франции за эту же сумму вполне можно позволить симпатичную виллу с бассейном. Также в Ницце востребованы виллы класса «люкс», большие апартаменты, пентхаусы большой площади. Чуть ближе к Италии расположен Рокбрюн-Кап-Мартен. И здесь тоже пользуются спросом аналогичные объекты по той же причине – близости Монако.

Профессиональное инвестирование

Профессиональные французские игроки рынка недвижимости имеют четкое понимание, какова конечная цель приобретения того или иного объекта. В своей работе они используют различные подходы к инвестированию, умело применяя закон Дюфло и Монро, проводят реставрацию исторических памятников, используют дефицит фонсьер и т. д. Все эти способы позволяют увеличивать долю прибыли и оптимизировать высокую налоговую нагрузку. Все дело в том, что во Франции крайне важно правильно позиционировать приобретаемую недвижимость. Французы бережно относятся к своему культурному наследию, поэтому и существует ряд законов, стимулирующих поддержание объектов в надлежащем состоянии.

Безусловно, каждый рассчитывает инвестиционную привлекательность интересующего его объекта различными способами и руководствуясь исключительно собственными приоритетами. У профессиональных игроков рынка есть возможность кредитования, что позволяет заходить в сделку, имея на руках порядка 30 % от стоимости недвижимости и полагаясь на поддержку банка в оставшихся 70 % от суммы. Но есть и такие компании, у которых кредитное плечо достигает 95 % начальной цены объекта.

На условия кредитования оказывают влияние различные факторы. При вхождении во французский рынок недвижимости вряд ли стоит рассчитывать на мгновенную лояльность местных банков. Лучше иметь собственный запас прочности. В таких случаях французы любят говорить: «Чтобы инвестировать в недвижимость, нужно быть богатым».

Рассмотрим основные поисковые запросы инвесторов:

1. Одними из самых популярных объектов поиска являются жилые помещения под ремонт. Наиболее доступный вариант среди них – это квартиры-студии. Но в данном сегменте рынка спрос значительно превышает предложение. Чтобы поиски увенчались успехом, от инвестора потребуется строгое соблюдение выбранной стратегии, оперативность в принятии решений и хорошие знания нюансов рынка. Стоит учитывать, что французский игрок зачастую будет на шаг впереди иностранного инвестора и предложит свой оффер быстрее. Еще один важный момент, о котором не стоит забывать: в наиболее популярных локациях, таких как Париж, Лион, Бордо, Марсель, Ницца, – маржа сделки всегда будет меньше по сравнению с рынками менее популярных городов.

Каждый регион и район Франции представляет собой микрорынок. Хорошее понимание его конъюнктуры повышает эффективность инвестиций. Такая специализированная информация дает возможность более грамотно распорядиться финансовыми активами как на этапе приобретения недвижимости, так и в период вложений в ремонтные работы.

2. Еще один популярный вариант инвестирования в недвижимость – это приобретение больших по площади квартир с последующим их разделением на более компактные. При подборе такой квартиры необходимо внимательно изучать требования сообщества владельцев здания. В уставе сообщества указываются точные предписания: допустимы ли подобные перепланировки помещений и разрешена ли сдача разделенных помещений в аренду. Помимо этого, в обязательном порядке стоит уточнять информацию по ежемесячным расходам на содержание квартиры и какие пункты включаются в данный платеж. Следует внимательно подходить к выбору управляющей компании, чтобы впоследствии не иметь неприятных «сюрпризов» в виде пропавшей выручки от сдачи в аренду, отсутствия страховки или неотправленных отчетов в фискальные органы, при которых потери могут быть весьма существенными.

3. Следующими по инвестиционной привлекательности выступают здания без жильцов, находящиеся на стадии ремонтных работ. После приобретения такого объекта производится разделение имеющихся помещений на отдельные квартиры. Такие здания являются востребованными лотами, так как нет необходимости получать разрешение на строительство. Наряду с добавочной стоимостью, которую приобретает объект по мере завершения работ, у инвестора есть возможность получать доходы от управления

Валерия Дука, СЕО «Capitals groupe»:

«В Париже мы работали с очень интересным инвестором – Швейцарским пенсионным фондом европейской организации по ядерным исследованиям – крупнейшей в мире лабораторией физики высоких энергий Центра ядерных исследований. Заказчик самостоятельно формировал свой инвестиционный портфель. Наша задача была найти здания и Hotel particulier – красивые мини‐дворцы или особняки площадью от 800 до 1500 м² с определенной локацией. Еще одним условием было то, что это должен быть обязательно офф‐маркет. В поле нашего зрения попадало порядка двух десятков объектов. Партнеры предоставляли нам полную информацию об объекте, а мы уже делали аналитику объекта по заданным характеристикам и отбирали объекты для презентации клиенту.

С нашей стороны было все отлажено: отправляли планы помещений, адреса, расчеты расходов и пошлин. И если к понедельнику отсылался очередной пакет документов, то во вторник у заказчиков проводилось совещание по этому поводу, а в четверг они ехали на осмотр. В таком темпе мы работали три месяца. Определяющие критерии были простыми: недвижимость должна иметь полную ликвидность и находиться в топ-локации. Допускались колебания рыночной цены в довольно широких пределах, но при этом они не должны были выходить за разумные пределы существующего рынка. Инвесторы четко понимали, куда они будут вкладывать и каковы будут их дальнейшие действия после совершения сделки. Стоит отметить, что консервативный доход от ренты такой недвижимости находится на уровне 3–5 %, что вполне приемлемо.

Сложность заключалась в нахождении объектов офф-маркет. Если подходить к работе стандартными методами, не имея наработанной репутации и связей, то сбор информации сильно растягивается во времени. Данные предоставляются частями, что исключает качественную аналитику. Еще одной особенностью французского рынка недвижимости выступает обмен письмами. Такая процедура здесь не просто дань традициям и неотъемлемая часть культуры, но и важный аспект работы, гарантирующий юридическую защищенность для получения посреднического вознаграждения».

При рассмотрении рынка недвижимости Франции хорошим бонусом будет информация, какие объекты выбирают крупные инвесторы и какие механизмы уменьшения налоговых вычетов они используют. Одним из таких вариантов снижения налоговой нагрузки является применение закона Пинеля. Прежде всего этот закон применим для определенных категорий городов, где отмечается острая нехватка арендованного жилья. Вторым важным фактором является то, что жилье должно быть новым или полностью отреставрированным, а стоимость ремонтных работ должна составлять не менее 25 % от общей суммы инвестиций. Также необходимо, чтобы жилье сдавалось в аренду на 6, 9 или 12 лет. В этом случае подоходный налог снижается на 12 %, 18 % или 21 % соответственно.

Когда речь заходит о стимулировании повышения качества жилищного фонда в небольших городах, интересным вариантом снижения налоговой нагрузки будет применение так называемого «закона Денорманди». По всей стране насчитывается всего 245 таких населенных пунктов, и их без труда можно найти на специализированных сайтах.

«Déficit foncier» – еще один способ уменьшить отчисления в бюджет. Применяется он в том случае, когда к значительной стоимости ремонтных работ прибавляются расходы на содержание здания, в то время как доходы от аренды не покрывают затратную часть. Налогоплательщик, вложивший средства в недвижимость, может использовать данный механизм для снижения суммы своего общего подоходного налога.

Закон Мальро используется инвесторами, имеющими высокий уровень налоговой ставки. Такой способ применяется, когда объектом является историческое здание, отвечающее целому ряду требований. Здание должно быть расположено на территории выдающихся памятников культурного наследия, либо в деградированных районах, либо в кварталах, одобренных национальной программой обновления городов. В этих случаях налоговая льгота может составлять от 22 до 30 %. При этом сумма реставрационных работ должна составлять 400 тыс. евро и более, а минимальный срок аренды должен быть не менее 9 лет. Также следует учитывать, что налоговые льготы предоставляются в течение фиксированного периода: на срок от 1 до 4 лет.

Приведенные выше законы во многом перекликаются между собой. Чтобы воспользоваться всеми привилегиями, необходимо иметь профессионального консультанта. Но при грамотном подходе получится внушительная оптимизация обязательных платежей.

Стоит также отметить особый интерес со стороны инвесторов к реставрации объектов, классифицирующихся как исторические памятники – МH (Monument Historique). Такая инициатива поддерживается на уровне государства и предоставляет ряд налоговых преимуществ в виде полного освобождения от налога при наследовании или дарении, а кроме этого с 2017 года объекты недвижимости данной категории больше не облагаются налогом на недвижимое имущество. В добавление к перечисленному все расходы, связанные с реставрационными работами, техническое обслуживание, а также и проценты по кредиту, и дефицит, который возник в результате операции, полностью учитываются при вычетах из дохода на собственность. Кроме того, существуют специальные государственные гранты на реставрационные работы для исторических памятников, которые могут составлять до 40 % от общей стоимости работ.

Все работы на подобных объектах осуществляются под наблюдением экспертов, отслеживающих соблюдение установленных правил и норм. Так, каждый из памятников, имеющий историческую ценность, в обязательном порядке должен сохранить первоначальный вид фасадов. Работы обязаны производиться с учетом всех предписанных технологий. На каждый вид реставрации должны быть получены соответствующие разрешения, в том числе и «Architecte bâtiments de France» – от главного архитектора исторических объектов Франции. Построить что-то «от себя» и попытаться потом «узаконить» не получится. Примером тому может служить громкий процесс в Грасе, когда без соответствующего разрешения было построено почти 2 тыс. м² жилой площади на огромной территории, которые впоследствии были просто снесены по решению суда.

Во Франции нередки ситуации, когда инвестор решает сделать все самостоятельно: от приобретения объекта и получения разрешений до проведения ремонтных работ. При таком подходе, как правило, только часть накладных расходов оказывается учтенной. По той причине, что она представляется инвестору незначительной. Но если суммировать все произведенные операции за наличный расчет без чеков и кажущихся небольшими сопутствующих трат, то в итоге может получиться внушительный объем накладных расходов. И эти суммы не могут быть отражены в стоимости приобретенных «руин», так как документально они не подтверждены. Происходит это лишь потому, что на каждой стадии не были организованы сбор и подача документов в соответствующие органы, регулирующие получение льгот. Продать объект, как планировалось изначально – с большой выгодой, – вряд ли удастся. Но при правильном подходе и обращении к профильному специалисту такие потери можно существенно сократить и в конечном счете выйти на более привлекательную итоговую стоимость объекта.

Валерия Дука, СЕО «Capitals groupe»:

«По большому счету, если выбор Франции обусловлен личными мотивами, подобрать недвижимость вполне реально практически под любой запрос. И тому есть подтверждения: в нашей практике есть пример, когда мы занимались квартирой-студией площадью 30 м² стоимостью 80 тыс. евро. Конечно, там требовался ремонт, но это было не слишком затратно. Во Франции есть регионы, где можно найти интересные объекты и за 50 тыс. евро. Да, это будет уже не Лазурный берег с его климатом. При этом и цена будет куда более доступной.

Если говорить в общем, то в каждом регионе Франции есть свои преимущества. Нужно лишь подходить к вопросу приобретения недвижимости взвешенно, оценивая свои приоритеты и допустимый уровень затрат. Когда озвучивается запрос на поиск виллы формата «ноги в воде» (то есть с собственным пляжем) – нужно ориентироваться на сумму порядка 10 млн. евро. И это будет Ницца, потому что на Кап-Ферра стоимость таких объектов начинается от 55 млн. евро и выше. А вот если перенести фокус своего внимания в соседний регион – Прованс – от Сен-Тропе к Марселю, то вполне можно найти объекты и за 3–4 млн. евро. Это будут прекрасные виллы со своим пляжем, солнцем, морем, с теми же тремя сотнями солнечных дней в году. Выбор только за вами».

Тем, кто рассматривает Францию в качестве нового места жительства, помимо жилищных вопросов, необходимо задуматься над выбором подходящей сферы деятельности. Конечно, хороший специалист будет востребован и найдет здесь достойное применение. Но работодатели в обязательном порядке будут оценивать качество диплома: чем престижнее вуз, тем на больший уровень заработка может претендовать кандидат. В общем и целом работу своего профиля найти здесь вполне реально.

Аналогичная ситуация для приезжих и в коммерческой сфере. Так, к примеру, итальянцы приобрели широкую известность в ресторанном бизнесе. Из-за сложившейся неблагоприятной ситуации, связанной с коронавирусом в самой Италии, многие из них переехали во Францию. Здесь они успешно реализуют свой потенциал благодаря трудолюбию, находчивости и природным способностям к кулинарии. К тому же итальянцы более демократичны, чем французы, – у них более гибкая и адаптивная ценовая политика. Так, на период пандемии, когда спрос катастрофически упал, многие итальянские рестораторы отреагировали снижением стоимости блюд при том же размере порции. Цена на блюдо дня со средних 19 евро снизилась до 13 евро. Рестораны снова наполнились посетителями. А в тех местах, где продолжали держать планку цены, количество клиентов не превышало одновременно 3–4 человек.

Гибкость и адаптивность выступают одними из основных качеств, помогающих пережить кризисные явления в любой бизнес-среде. У того, кто нашел правильную стратегию и сумел приспособиться к изменениям, и складывается все хорошо. Стоит лишь поддерживать качество сервиса, независимо от выбранного сегмента рынка. В сфере недвижимости это прослеживается особенно ярко. Бюджетный сегмент отличается невысокой доходностью, из-за чего возникает чрезмерная конкуренция, приводящая к большому количеству махинаций и афер. Здесь идет торг за каждую сотню евро, поэтому стороны не гнушаются порой далеко не самыми достойными методами.

В более дорогих секторах рынка инвесторы более внимательны к качеству обслуживания, сопровождению сделки и предлагаемым дополнительным опциям. Клиенты получают исчерпывающую информацию и необходимое качество, поэтому и готовы платить больше за предоставляемые брокером услуги. Особенно хорошо это понимают те, кто взвешенно подходит к инвестиции, оценивая как сам факт пребывания в чужой стране, так и специфику местного рынка, тонкости языка и существующие нюансы законодательства.

Аукционы

Довольно часто в качестве совета для инвесторов приводят способ покупки квартиры на аукционах. Разберем эту тему более подробно.

Аукционы бывают трех видов:

1. Государственные, где продаются в основном здания, станции, крупные заброшенные домены, пожарные части и прочие специфические объекты. Значительно реже здесь встречается традиционное жилье. Цены, как правило, близки или немного выше рыночных. Информация находится в открытом доступе. Участвовать может любой желающий при соблюдении определенных процедур.

2. Нотариальные аукционы. Информация о них также находится в открытом доступе на нотариальных порталах. Цены составляют, как правило, 70 % от рыночной стоимости объекта. Здесь употребляется термин «продажа со свечей»: участники делают ставки до тех пор, пока не закончат гореть 2 фитиля. Аукцион выигрывает последний участник, успевший сделать ставку за отведенное время.

3. Судебные аукционы. Цена объекта составляет порядка 30 % от реальной стоимости недвижимости. Но, как и в каждом «суперпердложении», тут важны детали:

• участвовать в аукционе инвестор самостоятельно не сможет. Это возможно только через адвоката, оплату услуг которого необходимо заложить в бюджет;

• навыки адвоката должны обеспечить проведение торгов в вашу пользу;

• до начала аукциона инвесторы должны заморозить сумму от 10 % до 20 % от стартовой стоимости объекта и иметь деньги на выкуп объекта в течение последующих 90 дней после окончания аукциона;

• следует учитывать тот факт, что любой желающий может в течение 10 дней после завершения аукциона сделать предложение, превосходящее ваше, и лот перейдет новому собственнику;

• дополнительные расходы на оформление сделки составляют от 10 % до 15 % стоимости объекта.

Чем более привлекателен будет лот, тем выше будет конкуренция на торгах. Таким образом возрастает вероятность потратить деньги и время впустую.

Вьяжи

Во Франции существует аналог покупки квартир с договором пожизненного содержания. Такой вид сделки считается выгодным прежде всего из-за налого-

обложения. В результате сделки продавец получает существенные налоговые вычеты – от 30 % до 70 % по аннуитету и уход от налогов на наследство. Покупатель, в свою очередь, может не прибегать к банковскому кредитованию и при покупке viager libre может проживать в квартире.

Монако

Монако называют «фискальным раем», в котором надо платить лишь подоходный налог. Поэтому получение статуса резидента Монако является не только престижным, но и выгодным с точки зрения защиты финансовых активов. Однако следует понимать, что стоимость жизни в Монако настолько высока, что известны случаи, когда люди были вынуждены сдать карту резидента Монако.

Конкуренция на рынке недвижимости Монако более острая, чем на Лазурном берегу. В государстве площадью 2 км² работают 139 агентств недвижимости. Инвесторы со всего мира привлечены к этой точке на карте постоянно растущим спросом на недвижимость и высокими доходами. Все это приводит к острой конкуренции.

Валерия Дука, СЕО «Capitals groupe»:

«Чтобы оценить порядок цен в самом Монако, приведу наш кейс с пентхаусом площадью 310 м², имеющим панорамную террасу на крыше в 320 м². Начальная цена составляла 22 млн. евро. Итоговая же цена покупки составила 19 млн. евро. За 2 года в реставрацию объекта было вложено более 5,5 млн. евро. А перепродать его удалось еще на стадии реконструкции за 28 млн. евро. Проведение такой операции стало возможным благодаря большому кредитному плечу.

Коммуна Босолей находится на границе Франции и Монако. Здесь есть маленькое здание, войдя в которое из Франции можно на лифте спуститься и выйти уже в Монако, на бульваре Принцессы Шарлотты. К слову, это одна из центральных улиц небольшого государства. Площади в этом здании периодически выставляются на продажу. Как раз с этим объектом и связан еще один из кейсов нашей практики. Изначально стоимость объекта была определена в 4 млн. евро. Такая недвижимость, с последующим ремонтом и перепродажей, могла обеспечить прибыль в размере 50 тыс. евро. Учитывая объем привлекаемых инвестиций и временных затрат, это крайне небольшая выгода. С нашей стороны был предложен вариант использования данной недвижимости для сдачи. В этом случае годовой доход от ренты приближался бы к 7 % от стоимости объекта. К слову, это вполне стандартная рентабельность для недвижимости такого рода, и ее ни в коем разе не стоит сравнивать с получением рентабельности в 25–30 %, когда объект строился бы с нуля и впоследствии был выставлен на продажу».

Инвестиции в люксовый сегмент рынка

На Лазурном берегу существуют и абсолютно уникальные рынки luxury segment. Прежде всего речь здесь идет о Кап-Ферра, Сен-Тропе, Каннах, Мужене и Сен-Поль-де-Вансе, Болье, Кап-д’Ай и Ка Мартан, Антибе. Недвижимость в данных локациях постоянно пользуется высоким спросом. Основные критерии поиска включают: положение у воды, красивый открывающийся вид, большая территория, безопасность (расположение в закрытом домене). При таком подходе вложения в ремонтные работы в обязательном порядке включают в себя и технологии «умный дом», и элитные материалы отделки, и привлечение к работам именитых архитекторов. В результате получаются уникальные вещи, сделанные на заказ.

Валерия Дука, СЕО «Capitals groupe»:

«Мы предложили одним нашим потенциальным инвесторам модернизацию здания без значительных вложений. Проект предполагал замену скатной конструкции крыши на плоскую эксплуатируемую кровлю, где было бы удобно организовать террасу. Такая доработка позволяла значительно увеличить конечную стоимость объекта на рынке. В итоге вы получаете великолепные 100 м² полезной площади с прекрасным видом на море с террасы размером в 70 м². Итоговый подсчет прибыли давал сумму в 1,8 млн. евро. А если воспользоваться кредитными деньгами, то результат обещал быть еще интереснее».

Как видно из этого кейса, профессиональный подход брокера и детальное изучение всех нюансов позволяют выработать индивидуальный и, что самое важное, наиболее эффективный подход к инвестированию.

Исключения и особенности

Во французском департаменте Приморские Альпы есть 2 интересные коммуны: Мужен и Сен-Поль-де-Ванс. Данные локации находятся друг от друга в получасе езды на автомобиле. По причине отсутствия вблизи социального жилья в данных локациях обеспечивается высокий уровень безопасности для проживающих здесь весьма состоятельных людей.

Несмотря на то что Мужен находится в 15 минутах езды от побережья, температура воздуха здесь ниже. Также в коммуне больше зеленых насаждений и участки земли более просторны. Климат подходит для тех, кто тяжело переносит жару в +35…+40 °C. Это одно из особенных мест, пользующихся высоким спросом. Расположенные тут объекты имеют высокую степень готовности, что называется, «пришел и поставил зубную щетку». Такие обстоятельства вынуждают уделять особое внимание каждому объекту недвижимости. Высокие запросы диктуют условия, что все должно быть продумано до мелочей – от количества спален и ванных комнат до зоны ресепшн, конфигурации бассейна и количества парковочных мест.

Валерия Дука, СЕО «Capitals groupe»:

«Из нашей практики: вилла в Мужене была приобретена за 4 млн. евро. Порядка 1,5 млн. было потрачено на ее реставрацию. В самый разгар кризиса, связанного с пандемией COVID-19, ее продали… за 7,1 млн. евро. И это при общем падении экономики, хронических неплатежах и низкой покупательской способности инвесторов. Прежде всего такой кейс свидетельствует о продуманном подходе к инвестированию. Просчитанные вложения способны обеспечить доход будут и пользуются спросом вне зависимости от прочих внешних факторов».

Рассматривая Францию как новое место для реализации собственных проектов, необходимо будет придерживаться несколько иного подхода к ведению бизнеса. Знакомая россиянам концепция – максимальная прибыль при минимальных издержках – здесь не работает. Во Франции можно жить с высоким уровнем комфорта за счет своего бизнеса, статьи расходов переносить на затраты бизнеса. Все, что идет на содержание или обслуживание вашего предприятия, в обязательном порядке должно быть отражено в документах. Даже приобретенная частным лицом недвижимость при умелом подходе вполне может относиться к издержкам бизнеса. Сам образ жизни, с дорогими ресторанами и шикарными поездками, реально перевести в расходную часть собственного дела, тем самым снижая налоговую нагрузку. «Увеличивай расходы» – так можно сформулировать французскую концепцию, ориентированную на сохранение капитала.