Текст книги "Domus propria – domus optĭma. Свой дом – лучший дом"

Недвижимость как бизнес-проект

Окружающая действительность такова, что распоряжаться своими ресурсами стоит весьма осмотрительно и профессионально. Анализ существующих рисков приводит к выводу о необходимости диверсификации средств, размещению их в различных активах, чтобы они не просто сохранялись, но и приумножались. В противном случае инфляция, экономические потрясения и политические изменения попросту не оставят шансов. Умелое распределение средств с инвестированием в различных странах как нельзя лучше вписывается в эту концепцию. Источники дохода, территориально отдаленные друг от друга, позволяют безопаснее переживать кризисные явления и не начинать каждый раз с нуля.

Первый шаг в любой стратегии – оценка возможных направлений вложения. С этой точки зрения приобретение недвижимости – один из самых привлекательных и надежных способов инвестирования на рынке. Банковские вклады, ценные бумаги и инвестиции в коммерческие проекты уступают приобретению «квадратных метров» прежде всего с точки зрения стабильности. Чтобы в этом убедиться, стоит обратить внимание на процессы, происходящие в России за последнюю пару десятков лет: экономические колебания, нестабильность национальной валюты, изменения законодательства и существенная трансформация рынка. И это не что-то сверхъестественное, а вполне закономерные явления для развивающегося общества. В то же самое время существует целый ряд стран, где ситуация более стабильна и прогнозируема, что делает инвестицию более защищенной.

Конечно, на детальное изучение рыночной ситуации того или иного региона уходит немало времени. Поэтому для инвестора будет куда практичнее обратиться к специалистам, непосредственно занимающимся операциями в данной стране. Такое сотрудничество обеспечит максимальную эффективность сделки в кратчайшие сроки. Кроме того, появится четкое понимание плана действий, а также уровня затрат, как временных, так и финансовых.

Сделка с недвижимостью – это не только материальная сторона вопроса, если речь заходит о месте вашего личного проживания или отдыха. Следовательно, брокеру необходимо учитывать ландшафт, коммуникации, инфраструктуру, соседей (в идеальном случае с подходящим менталитетом), школы и детские сады, в которые будет ходить и ваш ребенок. Должно быть продумано все, до мелочей, особенно если речь заходит о переезде целой семьи. Поэтому особую важность приобретает каждый нюанс, влияющий на комфорт вашей жизни.

Также нужно иметь в виду, что существуют различные стратегии инвестирования на рынке недвижимости. В первую очередь они зависят от ваших конкретных целей. Можно выделить несколько самых популярных целей вложения:

• инвестиции;

• лайфстайл;

• план «Б».

Дадим краткую характеристику каждому из указанных вариантов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость способны приносить стабильный и хороший доход. Это возможно, если правильно оценить баланс рисков и предполагаемой прибыли. Также вместе с недвижимостью вполне реально приобрести и готовый бизнес – например, гостиницу в курортном городе, или же инвестировать в строительство жилой или коммерческой недвижимости. Подобные объекты впоследствии обладают высокой ликвидностью и потенциалом для роста капитализации. В данном случае крайне важно определить целевую аудиторию и оценить ее реальные потребности.

Лайфстайл будет предпочтителен для тех, кто хочет сменить нынешние условия жизни. Основная цель данной стратегии – проживание, физический и эмоциональный комфорт в течение определенного промежутка времени (сезона либо более длительного периода). Здесь наиболее важными факторами будут выступать такие аспекты, как, например, теплое море, горы, климат, удобное расположение или престижный район. По подобным критериям выбирается второй дом для своей семьи.

Еще один вариант лайфстайла – это желание проживать в конкретном комьюнити, с определенным, комфортным для вас окружением. К слову, приобретая подобную недвижимость, логично будет руководствоваться и коммерческими интересами. Купленный объект вполне реально оценивать и с точки зрения будущей привлекательности для потенциальных инвесторов.

План «Б» – это ваша безопасность. В жизни возможно все. Никто не застрахован от несчастных случаев или кардинальных перемен в жизни. Даже от личной глобальной смены приоритетов и ценностей. Вряд ли можно с точностью предугадать будущее, но оценить вероятность наступления тех или иных обстоятельств и подстраховаться – никогда не будет лишним. В таком случае недвижимость за границей становится превосходным шансом начать все с чистого листа.

Конечно, выбирая этот вариант, надо хорошо оценить не только возможности, которые дает страна (вид на жительство, различные преференции и льготы), но и существующие там ограничения (налоги на приобретаемую недвижимость, возможные ограничения по времени проживания, пока еще не получен вид на жительство, и т. д.). Если четко сформулировать потребности, то с помощью грамотных специалистов найти свое идеальное место для реализации плана «Б» – вполне реально.

Существует и множество всевозможных комбинаций. Например, когда недвижимость за рубежом приобретается в качестве инвестиции и в последующем сдается в аренду. В то же время, когда наступает необходимость, объект переформатируется в «запасной аэродром» для себя. Согласитесь, хороший вариант – совместить и выгодное вложение, и лайфстайл, и получение прибыли, и тот самый план «Б». Как следует из практики, удается совместить максимум 2–3 цели, но не все сразу.

На рынке всегда существовал сегмент базовых инвестиций, приносящих стабильную прибыль. В нынешних условиях, когда пандемия спутала карты, наблюдается устойчивая тенденция не прямого заработка на зарубежной недвижимости, а вложения с целью сохранения капитала. Например, к таким видам капиталовложений относилась коммерческая недвижимость: офисы, торговые и бизнес-центры, производственные и складские помещения. Но сейчас наметился несколько иной вектор инвестирования: наблюдается резкое возрастание спроса на просторные складские помещения с небольшим офисом. Рынок поменялся, и с переходом подавляющего большинства коммерческих организаций в онлайн потребность в классических офисных помещениях и торговых центрах серьезно падает. Это обусловлено взрывным ростом числа онлайн-магазинов с собственным складом.

Несмотря на экономические кризисы и эпидемии, результаты опросов свидетельствуют, что большинство состоятельных инвесторов предпочитают инвестировать в недвижимость в Италии, Испании и Франции. Страны Европы, сильнее всего пострадавшие от кризиса, возглавляют этот список не случайно: бушующий здесь экономический кризис привел к тому, что в попытках избежать банкротства собственники недвижимости готовы предлагать скидку до 30 % от первоначальной цены. И в долгосрочной перспективе это предложение представляется крайне выгодной инвестицией. Сюда входит не только коммерческая недвижимость: статистика говорит, что спрос на виллы в этих трех странах только за март 2020-го вырос на треть.

Вибрации

Оказываясь в новой для себя среде, человек бессознательно считывает энергетическую частоту пространства. Для кого-то происходящее – метафизика, эзотерика и что-то из области сверхъестественного. Для других все происходящее вписывается в понятие «собственные ощущения». В такой ситуации человек либо попадает в унисон с окружающим пространством, либо диссонирует с ним, что приводит к внутреннему напряжению. У каждого из нас есть такие места, где нам спокойно и легко. Их часто называют «местами силы»: здесь человек испытывает внутреннюю гармонию и восстанавливается, заряжается энергией и получает вдохновение. После их посещения повышается жизненный тонус и возрастает активность. Вместе с тем есть и такие локации, которые не подходят нам по своей энергетике: неожиданно появляются усталость, злость, ощущение, что находишься не в своей тарелке. Определить свои ощущения удается чаще всего лишь при посещении того или иного места.

Как выбрать место с комфортом

У каждого места на земле есть свой ритм и энергетика. Наряду с этим в нас заложено стремление существовать в гармонии с самими собой, чувствовать себя комфортно и полноценно ощущать жизнь. Нередко можно наблюдать ситуацию, когда люди из регионов стремятся попасть в бурный поток крупных мегаполисов. Помимо ряда субъективных причин, имеется и тот факт, что крупный город дает мощный заряд энергии. Из размеренного темпа провинции человек окунается в необходимый для себя ритм. Его жизнь наполняется событиями, «включается» зеленый свет из возможностей и вариантов. Но есть и другая история – те, кого утомляют бешеная энергетика и бесчисленные скопления людей. Здесь не их темп жизни, и они чувствуют себя неудовлетворенными. Их преследуют подавленность и апатия. Такие люди ищут покоя и уединения. Часто они выбирают отдаленные от цивилизации места либо те локации, где можно жить в непосредственной близости к природе.

К слову, по темпу жизни современную Москву опережает только Нью-Йорк. Поэтому, приезжая, скажем, на Кипр, москвичи в первые дни живут по инерции: бегут, спешат, проверяют почту, пишут сообщения, активно мониторят новости и стараются быть в курсе всех дел на работе. И только по прошествии нескольких дней, позволяя себе расслабиться, они плавно вливаются в неспешный ритм жизни и атмосферу курортного региона.

Доверять своим ощущениям – важный аспект жизни. Если полагаться лишь на разум, то впечатления от жизни будут сводиться исключительно к достижению поставленных целей, а эмоции – подавляться. Со временем это будет приводить к истощению и профессиональному выгоранию, а сама жизнь превратится в галочки в ежедневнике.

Как утверждают психологи, причиной существования подобной концепции являются стереотипы, навязанные обществом, друзьями, близкими и даже современными модными тенденциями. Это искажает картину мира и мешает осознать свои личные желания. Должно быть что-то большее, что придаст нам силы жить: эмоции, чувства, желания… ощущение проживания жизни.

Это не означает, что от логики и здравого смысла следует отказаться. Баланс разума и чувств способен дать человеку гармонию не только с собственным восприятием действительности, но и с окружающим миром. Такое внутреннее равновесие говорит о высокой степени развитости личности.

Расстояние – не помеха

Непосредственно перед совершением сделки по приобретению объекта у вас вполне может возникнуть целый ряд вопросов. И одним из основных будет: как купить недвижимость, если нет возможности лично присутствовать на месте? Пандемия затронула многие сферы нашей жизни, изменила планы, перенесла важные события на неопределенный срок. И что делать, если не хочется откладывать на потом осуществление желаемого? В данной ситуации хорошим решением будут онлайн-продажи. В арсенале современного агентства недвижимости есть такие удобные сервисы, как:

• видеоматериалы проектов на разных стадиях строительства;

• тематические онлайн-показы недвижимости по выбранному региону мира, позволяющие детально оценить планировку, техническое оснащение, вид из окна и даже погоду в данный момент на месте выбранного объекта;

• технологии дополненной реальности, помогающие смоделировать желаемый объект недвижимости с учетом ландшафта, погодных условий и даже времени суток, что позволит максимально приблизить покупателя к ощущению присутствия.

Онлайн-услуги брокера позволяют решить важные вопросы и существенно экономят ваше время. Так, например, вполне можно рассчитывать на профессиональную онлайн-консультацию с юристом, архитектором и своим специалистом по недвижимости, собрав их всех вместе на одной конференции. Возможности Интернета в интерактивном режиме позволяют изучить инфраструктуру строящегося объекта, посмотреть местонахождение ближайших школ, детских садов, магазинов, супермаркетов, аптек и пр.

Недвижимость вполне реально приобрести и онлайн. Важно лишь точно понимать, чего именно хочется. Хорошо, если выбор будет основан на личных впечатлениях от предыдущих посещений данной страны. Это значительно упростит процедуру приобретения – останется лишь подобрать нужный вариант. Если же основной целью покупки выступает стратегия инвестирования, то ситуация с личным присутствием на месте вообще не вызывает вопросов. Коммерческую недвижимость или студенческие апартаменты, приобретаемые для последующей сдачи в аренду, вполне можно купить и онлайн.

Безусловно, несмотря на всю привлекательность компьютерной визуализации, предпочтительнее увидеть объект своими глазами, побывав на месте лично. Это позволит развеять лишние сомнения и убедиться в правильности сделанного выбора. Шум моря, аромат из пекарни, тихий парк неподалеку – бесценно и важно прочувствовать лично. Важен не только конечный результат в виде объекта, но и незабываемые ощущения в процессе выбора, осознание, что вы это делаете для своей семьи, любимого человека или воплощаете в жизнь личное желание. Эмоциональная составляющая не менее существенна даже в процессе покупки – правильно выстроенные отношения и степень доверия брокеру будут залогом отличного результата. Лучшим показателем станет появление после завершения сделки чувства, что вы нашли именно то, что хотели.

«Черный лебедь» и изменение приоритетов

Неизвестно, какой «черный лебедь» к нам прилетит в любое время. Просто надо быть к этому готовым.

Нассим Талеб

Критерии выбора зарубежной недвижимости в последние годы претерпели значительные изменения. Свой вклад вносят современные тенденции, мода, да и спады в экономике на родине также стимулируют рассмотрение различных вариантов за рубежом. Безусловно, реальный спрос на недвижимость в конкретной европейской стране складывается из многих факторов. Влияют и географическое положение, и история, и климатические условия, и текущая политическая ситуация, и степень развития инфраструктуры, и наличие объектов индустрии развлечений… Все эти параметры выступают неотъемлемой частью нашей жизни.

Если говорить о трендах в недвижимости, то еще совсем недавно в сегменте аренды зарубежной недвижимости предпочтительными направлениями были Сардиния, Миконос или Биарриц. Тенденция распространялась и на продажу вилл и апартаментов в этих локациях. Объяснялось происходящее довольно просто: спрос на французский Биарриц по большей части был связан с налоговыми каникулами для инвесторов, серфингом и развитой индустрией развлечений. Несколько лет назад у россиян пользовалась спросом Юрмала: красивые пляжи, активная культурная жизнь, «раскрученное» место отдыха звезд отечественного шоу-бизнеса. Нынешнее падение интереса специалисты связывают с очередным ухудшением двусторонних отношений между Латвией и Россией. Подтверждением данному факту служит перенос фестиваля «Новая волна» в Сочи.

Тенденции спроса вполне могут быть продиктованы и экономической ситуацией в других странах. Например, в 2018–2019 годах российские и зарубежные инвесторы активно интересовались квартирами в Париже. Этот спрос вполне объясним: по результатам исследований, за период с 2009 по 2019 год цены на недвижимость в Париже выросли на 54,6 %, в то время как в остальной Франции за 10 лет они прибавили не более 10 %. Основной причиной такого удорожания стали как раз иностранные инвестиции: в Париж потянулись не только европейские покупатели, но и инвесторы с Ближнего Востока.

По официальным данным, 80 % жителей Берлина арендуют жилье. При этом экономика Германии – одна из самых стабильных в мире, локомотив Евросоюза. С этими факторами связывают повышение цен на недвижимость в немецкой столице: свободной жилой площади там становится все меньше, а ситуация на рынке труда довольно благоприятная.

Своеобразным индикатором того, как люди принимают решение о переезде в страны Евросоюза, сегодня служит коронавирус. Многие покупатели заняли выжидательную позицию и наблюдают за действиями стран ЕС, связанными с пандемией: на меры, предпринимаемые правительством, на поддержку гражданского общества, на меры по борьбе с пандемией. И это правильная позиция, особенно с точки зрения инвестора, желающего приобрести недвижимость в Европе с последующими планами на ПМЖ. Вполне нормально хотеть жить в цивилизованной стране, имея социальные гарантии и понятное будущее.

Конечно, точно спрогнозировать, как изменится мир в критической ситуации, не может никто. Чтобы понять это, достаточно только посмотреть, как под влиянием пандемии изменилась, к примеру, вся структура образования. Кто мог, к примеру, предположить, что онлайн-обучение станет нормой? За пару месяцев удалось внедрить многочисленные законы и реформы, которые в обычных условиях разрабатывали бы не менее 5 лет.

Желаемый уровень комфорта – это то, что вы находитесь в комфортном климате, ваши права защищены государством не на словах, а на деле, ваши дети учатся в прекрасных школах и университетах, а вы лично находитесь в среде своих единомышленников, несмотря на все бушующие кризисы и эпидемии. Таким параметрам стремятся соответствовать многие страны Европы. Количество запросов на переезд из России не только не сократилось в связи с пандемией, а даже, наоборот, увеличилось. Было отмечено повышение внешнего спроса на недвижимость в Испании, Франции и Италии. Слаженность мер по борьбе с эпидемией, социальная защита граждан, поддержка бизнеса в развитых странах Евросоюза стали решающими факторами в выборе многих россиян.

Но желание находиться в комфортном климате и жить в апартаментах с видом на горы или море вполне можно осуществить, и не покидая пределов России. Данным параметрам в полной мере соответствует наш Сочи. После проведения Олимпиады город разительно изменился. Также отмечается значительный рост уровня предлагаемой недвижимости. Некоторые проекты по своему качеству, степени модернизации и обслуживанию сейчас сопоставимы с европейскими аналогами.

Сочи развивается во всех направлениях: на базе олимпийских спортивных объектов работает инновационный научно-технологический центр «Сириус», реконструированы и созданы новые дорожные развязки, современный аэропорт, обновлена система городского транспорта, разработаны социальная и туристическая программы развития Сочи и Красной Поляны. Интерес для инвесторов могут представлять и реконструкции объектов отдыха советского периода в современные апарт-отели. Такой тип недвижимости пользуется неизменным спросом. Главными преимуществами выступают прекрасное расположение и высокая рентабельность. Все это делает «южную столицу России» городом-курортом международного уровня, перспективным и интересным для вложения средств. Благодаря особенностям климата большую часть календарного года здесь прекрасная погода, когда можно наслаждаться чистым горным воздухом и отдыхом на морском побережье. В свою очередь, нынешняя Красная Поляна стала не только горнолыжным курортом, но и развитым комплексом, позволяющим жить среди восхитительных видов Кавказа в комфортных условиях и зимой, и летом.

Но что будет при очередном глобальном форс-мажорном событии? Как свидетельствуют данные, фокус внимания инвесторов быстро смещается с получения прибыли на сохранение капитала. Появился спрос на инвестиционные проекты за рубежом, имеющие готовность не ниже 50 %. Мало кто хочет рисковать. Покупатели становятся осторожнее и инвестируют только в объекты, разрабатываемые проверенными застройщиками. В марте 2020 года международная оценочная компания «Swiss Appraisal» провела исследование, по результатам которого стало понятно: падение спроса на коммерческую недвижимость было связано со снижением деловой и инвестиционной активности из-за пандемии. Но прошло совсем немного времени и снова вернулись к жизни торговые и фитнес-центры, на месте закрывшихся ресторанов и кафе заработали новые. Люди опять начинают путешествовать. Заполняются гостиницы и отели.

Ситуация в сегменте бизнес-центров куда более серьезная. Не исключено, что большая часть бывших резидентов может и не вернуться на арендованные площади, так как они пришли к выводу, что удаленная работа позволяет серьезно сэкономить на данной статье расходов, без ухудшения качества производимых продуктов. В корпоративной среде большое число компаний начали стимулирование удаленной работы. Примером такого подхода может служить компания «Twitter», которая одной из первых еще в начале пандемии перевела своих сотрудников в дистанционный режим, а потом разрешила им не возвращаться в офис. Так же поступили «Google» и «Facebook». Факты говорят о новой тенденции, меняющей рынок недвижимости.

С другой стороны, ситуация благоприятно отразилась на владельцах складов и операторах логистических центров: на «удаленку» перешли не только разработчики ПО, но и значительная часть торговых организаций. Популярность складов объясняется тем, что переход на дистанционный формат торговли стимулирует спрос огромного числа интернет-магазинов.

До пандемии план «Б» рассматривали в основном те, кто ощущал опасность у себя на родине. В настоящее время к ним присоединились еще и те, кто переживает стресс от пандемии и всего, что к ней прилагается: и дискомфортной самоизоляции, и отсутствия социальных гарантий, и невнятной поддержки бизнеса, и противоречивых решений властей и многого, многого другого. О плане «Б» задумалась даже та категория граждан, которая никогда ранее об этом не думала. Причем начинают многие с решений внутри своей страны. Так, например, резко взлетел спрос на загородную подмосковную недвижимость. Стоит вспомнить, что этот сегмент после кризиса 2014 года находился практически в коме. В самом же начале эпидемии наблюдался ажиотажный спрос на рынке аренды загородной недвижимости: люди с семьями переезжали за город, а свои московские квартиры стремились сдать в аренду.

Довольно большое количество людей пандемия побудила к рассмотрению зарубежного плана «Б». В приоритете оказались те страны, где можно вместе с жильем получить еще и вид на жительство. В свою очередь, наиболее дальновидные люди пожинали плоды рациональных вложений, сделанных ранее. Например, стремительно захлопнувший свои границы еще на первом витке пандемии Кипр оставлял «лазейку» только тем, кто имеет его ВНЖ или гражданство. Этим воспользовались сотни россиян, чтобы «самоизолироваться» у теплого моря в своем втором доме.

Если рассматривать кризисную ситуацию, связанную с пандемией, то она предоставила возможность многим осознать, насколько важно иметь запасной вариант. Уже сейчас можно предвидеть повышение спроса на зарубежную недвижимость по окончании пандемии. Мир усвоил урок: когда приплывает «черный лебедь», ключевое значение обретают накопленные ресурсы и наличие «запасного аэродрома» – своего надежного убежища.

* * *

Подводя итоги, я бы хотела отметить, что правильный запрос при выборе недвижимости за границей – это половина успеха сделки. Конечно, уже сделано немало: есть определенность в потребностях и стремлениях, и, следовательно, до реализации цели осталось совсем немного – приятный отдых на побережье в апартаментах или квартира в центре европейского мегаполиса, с приобретением которой будут воплощаться инвестиционные планы.