Текст книги "Domus propria – domus optĭma. Свой дом – лучший дом"

Заключение

Рынок недвижимости – довольно динамичная структура. Здесь много направлений, всевозможных тенденций и, конечно же, всегда действуют сильные тренды. Они меняются со временем, но не так быстро, как это происходит, скажем, в индустрии моды. В этом плане сектор недвижимости тесно связан с экономической ситуацией в отдельно взятом регионе. Курсы валют, рынок труда и условия развития бизнеса оказывали и будут оказывать огромное влияние на положение дел. Естественно, та часть инвесторов, которые смогут уловить новые веяния раньше других, будут снимать сливки и получать доходы значительно больше остальных.

Со своей стороны, как оператор рынка недвижимости, я вижу основную задачу в своевременном и качественном информировании своих клиентов. Прежде всего мы детально объясняем, что недвижимость может выступать отличным активом инвестиционной политики. Отношение к зданиям, коттеджам, квартирам как к замороженным средствам уже давно утратило свою актуальность. В современном мире выигрывает тот, чьи вложения способны приносить прибыль прямо сейчас. Это аксиома жизни, которую мы и стараемся донести до каждого нашего клиента.

Элитные специалисты есть в различных сферах. Такие люди ценятся на вес золота только потому, что могут с большой долей вероятности прогнозировать развитие ситуаций и умеют профессионально распоряжаться средствами. В том случае, когда вы только входите на рынок, вам необходим консультант – своего рода гуру, который поможет освоиться в незнакомой обстановке и избежать целого ряда проблем, связанных с отсутствием опыта. Профессиональные брокеры рынка недвижимости – это как раз и есть те самые экспертные проводники. Именно они помогают эффективно инвестировать, выстроить правильную стратегию и начать зарабатывать даже с минимальным начальным капиталом. Не стоит поддаваться расхожему мнению, что для инвестирования в недвижимость нужно располагать десятками миллионов рублей. В работе нашей компании немало кейсов, когда суммы находились в пределах 5–6 млн., а заказчик не просто остался доволен, но и смог получить выгоду от своего приобретения в короткие сроки.

Важно понимать, что вложения в недвижимость отличаются от других сфер коммерческой деятельности. Вполне может оказаться, что, занимаясь, скажем, финансовыми продуктами, вы получите ощутимо больший доход. Но, как и в любом деле, всегда стоит оценивать и свои риски. Различные стратегии рынка недвижимости могут предложить довольно интересные и конкурентные варианты. Не следует забывать и о том, что при правильном подходе вложение в покупку дома или квартиры может стать довольно-таки долгоиграющим бизнесом.

Есть разные подходы к управлению активами. Для кого-то это возможность диверсифицировать собственный портфель проектов, а у кого-то просто нет времени отвлекаться от текущих дел и вникать в специфику малознакомой сферы. Люди, обладающие свободными средствами и желающие приобрести дополнительный источник дохода, как раз и обращаются к нам за профессиональной консультацией. Со своей стороны мы детально изучаем предпочтения и пожелания клиентов, чтобы каждый проект наиболее точно соответствовал потребностям человека. Крайне важно четко понимать приоритеты, ценности, реальные возможности инвестора, чтобы результат был по-настоящему превосходным.

На что же следует обращать внимание при выборе? Когда заходит речь о современных тенденциях рынка недвижимости, сохраняющихся на протяжении длительного времени, – это, конечно же, выбор по локации самого объекта. В этом плане повышенный интерес всегда вызывают море, первая береговая линия, курортная зона с развитой инфраструктурой. На первый взгляд может показаться, что это беспроигрышный вариант. Но даже про такие традиционно востребованные места нельзя говорить, что это всегда будет выгодно. Простой пример – Греция. За последнее десятилетие страна показала высокую нестабильность экономической ситуации. И такой пример не единственный. Трудовая миграция, беженцы, глобальные экономические кризисы, политическая ситуация – все это вносит множество поправок в начальный фокус внимания. Обычному человеку, не знающему реальную картину, что называется, «на месте», довольно сложно сориентироваться на приоритетных моментах, так как зачастую они не очевидны. Именно в таких ситуациях экспертная помощь со стороны брокера будет как нельзя кстати – она поможет избежать неоправданных трат, сэкономит время и нервы.

Следующий фактор, с которым связано много предубеждений, – это сумма инвестиций. В этой связи бытует невероятное количество легенд из серии «недвижимость – значит, дорого». Такое суждение далеко не всегда верно. Даже обладая небольшим, по меркам инвестиционного рынка, капиталом, вполне реально выбрать достойный объект и заработать на его приобретении. Конечно, важно понимать и оценивать происходящее с точки зрения собственных приоритетов и целей. К примеру, еще совсем недавно среди инвесторов была популярна недвижимость в Берлине. К нам приходило много запросов на подобного рода квартиры. В настоящий момент приоритеты отечественных инвесторов переместились к Сочи. И сейчас именно здесь наблюдается невероятная динамика продаж.

Изменения мировой экономики, последовавшие за пандемией, внесли существенные коррективы: для наших сограждан практически закрылся рынок Европы. В это же время недвижимость Сочи перешла на совершенно другой качественный уровень. Происходящие процессы легко увидеть и по предложению застройщиков, и по уровню сервиса. По сути, здесь идет речь о появлении совершенно нового продукта, которого до сих пор не существовало на отечественном рынке. Еще каких-то 5–10 лет назад покупки номерного фонда отелей были единичными. Подобные сделки совершали самые продвинутые в финансовом плане инвесторы. Сейчас это уже едва ли не массовое движение. Изменилось и само восприятие происходящего. Ранее такое было исключительно коммерческим мероприятием. На сегодняшний день, приобретая номер у именитого оператора, вы автоматически становитесь сопричастным этому масштабу, становитесь его частью.

Происходящие на рынке события неизменно сказываются на восприятии людей. Меняются отношения, подходы, мотивы. В недавнем прошлом среди самых вожделенных подарков фигурировали автомобили престижных марок, ювелирные украшения и аксессуары, дорогая одежда. Все это было частью успешного образа. Сейчас же акценты сместились. Появилось много людей, способных зарабатывать и инвестировать. Именно они и создают новые тренды. В моду входит концепция, согласно которой имеющиеся активы должны работать и приносить доход. И если раньше модно было покупать для своих любимых рестораны, салоны красоты или магазины, то современные инвесторы подходят к этому вопросу более продуманно. Все больше людей начинают приобретать для своих любимых, жен, подруг, детей апартаменты. Такой вид бизнеса гарантированно приносит доход и позволяет человеку почувствовать свою финансовую независимость. Это и принято называть «умными подарками».

Если продолжить речь об изменениях, то следует упомянуть и те, что связаны с недавним распространением коронавирусной инфекции. В наш лексикон плотно вошли такие понятия, как «изоляция» и «дистанцирование». Кризисные явления отразились и на рынке недвижимости. Сегмент высотного и многоэтажного строительства переживает нелегкие времена: внушительная часть покупателей переориентировалась на загородную недвижимость и частные дома, огромное число сотрудников компаний перешло на удаленный формат работы. Поменялись приоритеты. Личная безопасность и здоровье близких стали более весомыми аргументами, чем шаговая доступность магазинов. Пандемия сместила фокус внимания на чистый воздух и уединенный загородный образ жизни.

Происходят подвижки и на другом уровне. Так, например, для всех стала неожиданностью заморозка кипрской программы получения гражданства. Но унывать рано: время внесет свои коррективы, и многое может измениться или вернуться к прежнему.

Как же в такой непростой ситуации наиболее грамотно инвестировать, чтобы не ошибиться и не прогадать в том, что будет на выходе? В этом вопросе главное – выбрать адекватную и своевременную стратегию. Для ее успешной реализации необходимо четко определить локацию объекта, обладать исчерпывающей и достоверной информацией о застройщике и понимать наиболее выгодную для себя стратегию инвестирования. Нужно точно знать, на каком этапе планируется осуществить вхождение в проект, на какой срок и какова должна быть выгода.

И тут есть варианты: длительная стратегия или вариант с быстрой перепродажей. В каждом случае можно просчитать цифры и сделать довольно точный прогноз. Даже в настоящий момент, когда ситуация в мировой экономике нестабильная, есть проекты с плановым повышением цен. Получается, что инвестор имеет возможность понимать, насколько вырастет цена приобретаемой им недвижимости и в какой временной период это произойдет.

Часть работы профессионального брокера – детальное информирование собственных клиентов по прогнозным финансовым показателям приобретаемого имущества. Так что для инвесторов не будет неприятных сюрпризов и откровений. С другой стороны – важны интересы самого клиента: что и в какие сроки он планирует приобрести. К примеру, смарт-инвестиции просчитываются нами на 5–10 лет вперед и дают исчерпывающий материал для аналитики и выстраивания индивидуальной стратегии. Опция важна прежде всего для тех, кто приобретает недвижимость за рубежом. У заказчика появляется возможность планировать собственные шаги, распределять время и ресурсы. Допустим, сначала вы покупаете объект в Португалии. Следующим этапом будет подача документов на гражданство Гренады или Вануату. Выходит, что инвестиции в недвижимость – это не только про деньги, но и про целый пакет дополнительных бонусов, которые могут значительно улучшить качество не только вашей жизни, но и вашей семьи, детей, родственников.

Работа с высококлассными специалистами – это прежде всего защита инвестиций и понятная стратегия на будущее. Допустим, когда мы предлагаем недвижимость в Сочи, то четко информируем покупателя о том, что сейчас происходит на этом рынке. Например, инвестируя 5 млн. руб. в июне, к Новому году вы без труда можете продать свой объект уже за 8. Так, апартамент на ул. Виноградной был куплен в июне 2020 за 16 млн. руб., а в мае 2021 уже предлагается за 46 млн. И это не просто какой-то единичный случай: специалисты компании производят тщательный мониторинг сделок в каждой категории объектов. Поэтому мы и можем поделиться своими кейсами, когда наш клиент покупает апартаменты за 42 млн. руб. в июле, а к ноябрю их стоимость вырастает еще на 18 млн. Есть у нас и множество других удачных примеров более длительных стратегий. Например, инвестор купил квартиру в Сочи за 4,6 млн. в 2015 году. В 2020 – продал за 17 млн. При этом он лично в ней жил все это время. После сделки он сказал: «Я даже никогда подумать не мог, что может быть такой прирост на квартире в Сочи. Это больше, чем биткоины. Если бы тогда не перестраховывался – купил бы больше». В мае 2021 года данный объект был продан уже за 38 млн. руб.

Совершая выбор, необходимо понимать, какими критериями вы руководствуетесь. Каждая страна, помимо первоначальной внешней привлекательности, имеет ряд особенностей и нюансов. Задача специалистов-брокеров – помочь разобраться во всем существующем многообразии. Кроме этого, профильные специалисты помогают определить истинные мотивы клиента. Со своей стороны, как руководитель, я придерживаюсь мнения, что недвижимость должна работать. Безусловно, то место, в котором вы проживаете большую часть времени, должно отвечать исключительно личным предпочтениям. А вот дополнительно приобретаемые объекты вполне могут эффективно использоваться и не простаивать впустую.

Есть еще и такая категория, как «трофейная недвижимость», когда человеку не принципиальна стоимость, а важен лишь сам факт приобретения. Существуют знаковые проекты, которые будут уникальными для данного района, улицы или города. Такие объекты могут наследоваться и становиться достоянием семьи. Важно для себя ответить на вопрос: какова моя личная цель приобретения? Сейчас люди активно путешествуют и узнают мир. Бывает, что какое-то место просто западает в душу и не выходит из головы. Именно в нем хочется купить апартаменты или коттедж – просто для собственного удовольствия, отдыха и хорошего времяпрепровождения. И это замечательно.

Конечно, комплексный подход подразумевает изучение и вторичного рынка недвижимости. Вы должны понимать, когда и за сколько будет реализована ваша нынешняя покупка, что повлияет на ценообразование, какие дополнительные вложения потребуются и может ли она принести доход в период между покупкой и продажей. Нередки случаи, когда решение принимается импульсивно, под действием эмоций. И тогда мы стараемся помочь нашим клиентам и сориентировать их в ситуации. Например, к нам обращаются с запросом: «Хотим купить недвижимость в Испании, чтобы потом получить гражданство. Нам сказали, что есть возможность получить “золотую визу”». На это мы сразу выдаем справочную информацию: «Во-первых, паспорт в Испании можно получить лишь через 10 лет. Во-вторых, по существующему там законодательству при его получении необходимо будет отказаться от российского». Многие не в курсе такой ситуации. По этой причине мы предлагаем альтернативы, исходя из потребностей: например, Португалию, которая до этого момента даже не рассматривалась. В итоге человек, планировавший инвестировать в недвижимость около 500 тыс. евро, вошел в проект намного дороже. Все потому, что были выявлены его потребности и задачи, какие он хотел закрыть, приобретая объект. Это был его осознанный выбор, которым он остался очень доволен.

Подобные ситуации не редкость в нашей работе. Бывает и такое, что клиент хочет купить дом, скажем, в Италии.

– Почему именно в Италии? Вы там были? – спросим мы.

И если в ответ мы услышим: «Нет, но мне кажется, что там мне понравится», то на этом этапе мы стараемся направить беседу в конструктивное русло и предлагаем обозначить приоритеты: где должна находиться недвижимость, для каких целей, как часто планируете там бывать, кто там будет проживать, какова близость от аэропорта… И только после четко сформированного запроса мы разъясняем, какие существуют нюансы: налоги, сборы, стоимость содержания и т. д. В итоге вполне может оказаться, что запросу соответствует больше Лазурный берег Франции. Это тот тренд, который всегда будет отличным вариантом для летнего отдыха, а его популярность сохранится на высоком уровне.

Одним из важных вопросов на подготовительной стадии инвестирования в недвижимость становится выбор профессионального брокера. Из общих советов по поиску специалистов можно предложить изучение медийности самой организации, ее пресс-портрета: размещенные в СМИ публикации, наличие экспертиз в открытых источниках, открытость информации и доступность ресурсов. Подтверждением экспертности выступает история сотрудничества с федеральными СМИ, так как сам этот процесс довольно сложный и недоступный для многочисленных небольших или не зарекомендовавших себя фирм. Так что сам факт приглашения от именитого СМИ говорит о достойном бэкграунде. Например, наша организация – единственная в Сочи, кто дает экспертизу в «Ведомости» и «Коммерсантъ». На страницы этих изданий могут попасть только давно и хорошо зарекомендовавшие себя представители рынка, поскольку эти СМИ крайне внимательно относятся к своей репутации.

Следующим показателем качества брокера служит его вовлеченность в профессию и следование своим же рекомендациям. На практике это будет означать: вкладывает ли представитель компании деньги в то, что советует своим клиентам? Я могу сказать, что инвестирую абсолютно в те же проекты, которые сама же и предлагаю. Поэтому и с клиентами у меня складываются отношения более близкие – как с партнерами и коллегами, предполагающие значительную степень взаимного доверия. Своим клиентам мы гарантируем, что приобретенную с нашей помощью недвижимость мы помогаем и перепродавать в будущем.

Если говорить в целом о работе брокера, то моя основная задача – это превращение недвижимости из пассива в доходный актив. Безусловно, измерителем, помимо финансовой стороны, выступает и личная удовлетворенность. Это, пожалуй, самое главное: жить с ощущением, что ты счастлив. Такая возможность не зависит от количества капитала или занимаемой должности, поскольку даже рядовой сотрудник может за определенный срок аккумулировать необходимую сумму, чтобы купить дом своей мечты. Вся соль заключается в смелости, в преодолении собственных страхов и желании осуществить ту самую заветную мечту. Побеждают те, кто не боится рисковать и идти вперед, позволяя себе это совершить. Конечно, всегда будут сомнения, страх и волнение – такова человеческая природа. Даже сам по себе процесс инвестирования в недвижимость уже может вызывать стресс. Только представьте: вы вкладываетесь в проект, существующий лишь на бумаге. Как он будет реализовываться? Через сколько? И эти терзания вполне объяснимы и нормальны, так как вы не видите материального конечного результата. Безусловно, в этом плане покупка существующего бизнеса куда более прагматична и понятна для сознания.

Строящийся проект – это всегда риск. Но вместе с тем это и непередаваемое ощущение, когда через время у вас появляется именно то, что вы хотели. И когда потом, после реализации, вы чувствуете свои возможности, свои силы, у вас открывается второе дыхание. В такие моменты расширяются горизонты, и вы начинаете смотреть на мир по-другому. Что может быть более ценным?

Желаю Вам новых возможностей и непередаваемых красок жизни.

Слова благодарности

Хочу выразить признательность людям, которые приняли участие в создании этой книги. Во многом благодаря их знаниям и исключительной приверженности своему делу данное издание смогло стать настолько насыщенным и профессиональным. Каждый из них привнес свою особую энергетику, поделившись ценными знаниями и опытом. Искренне надеюсь, что чтение этой книги доставит вам такое же удовольствие, какое доставило мне ее создание. Я хотела бы отметить тех, кто помог мне, выступив в роли приглашенных экспертов:

Анатолий Летаев, CEO «Migronis» (Португалия)

Иракли Бухиашвили, доктор юридических наук, CEO «Fine Life Group LTD» (Кипр)

Борис Бронштейн, CEO «Kaiser Estate» (Германия)

Денис Смыкалов, CEO «Wolsen Real Estate» (Майами, США)

Максим Семенов, CEO «Mirafortis» (Италия)

Валерия Дука, СЕО «Capitals groupe» (Франция)

Спасибо за плодотворное сотрудничество и ценный вклад в реализацию проекта

http://gb-cyprus.ru/

http://gb-dubai.ru/

https://gb-sochi.ru/

http://gb-passport.ru/