Текст книги "Ипотека. Сборник юридических статей"

Действие представителя от имени нескольких заявителей при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о применении пункта 3 статьи 182 ГК РФ)

Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 6/2007

При проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним часто возникает вопрос о применении п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В настоящее время среди государственных регистраторов существует три различные точки зрения в отношении указанной нормы права:

подача документов на государственную регистрацию сделки от имени сторон договора должна осуществляться разными представителями, представление интересов сторон договора одним представителем по доверенности недопустимо;

допустимо представление интересов сторон договора при подаче документов на государственную регистрацию одним представителем;

при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом представитель от каждой из сторон договора должен быть разным (эта точка зрения сочетает в себе элементы двух предыдущих).

Однако при государственной регистрации перехода права, права собственности на недвижимое имущество допускается подача документов в регистрирующий орган от имени сторон договора одним представителем.

В соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ[13]13
  СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.


[Закрыть] представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[14]14
  Там же. 1997. № 30. Ст. 3594.


[Закрыть] (далее – Закон о регистрации) первыми этапами государственной регистрации являются:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о регистрации, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

При этом в силу п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно Методическим рекомендациям по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. № 184[15]15
  Бюллетень Минюста России. 2002. № 11.


[Закрыть] (далее – Методические рекомендации), от имени физических лиц заявления о государственной регистрации могут подавать, в частности, законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет; опекуны недееспособных граждан; представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре. От имени гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, может действовать коммерческий представитель на основании договора, содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний – также и доверенности.

От имени юридических лиц заявления о государственной регистрации могут подавать лица, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами, без доверенности, представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.

При проверке полномочий, основанных на доверенности, рекомендуется проверять соответствие указанных в доверенности полномочий совершаемым представителем действиям, наличие даты составления доверенности и срока ее действия.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о регистрации доверенность на представление интересов правообладателя, сторон сделки при государственной регистрации должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, Методические рекомендации не разъясняют действие п. 3 ст. 182 ГК РФ в части указания на число представителей при подаче документов на государственную регистрацию.

Использование представительства как способа осуществления прав и исполнения обязанностей диктуется причинами юридического и фактического порядка.[16]16
  Суханов Е.А. Гражданское право. М., 2006. Т. 1. Осуществление прав и исполнение обязанностей через представителя. С. 542.


[Закрыть] Поэтому при применении п. 3 ст. 182 ГК РФ необходимо исходить из смысла и существа процедуры подачи документов на государственную регистрацию.

Существуют ситуации, в которых участники гражданского оборота, подписав договор на отчуждение недвижимого имущества, в целях экономии своего времени поручают одному лицу обратиться в регистрирующий орган и сдать необходимый комплект документов на государственную регистрацию договора и (или) перехода права.

На практике встречается два основных способа передачи в указанных случаях полномочий на представление документов:

заинтересованные стороны согласовывают единого представителя и ему выдают доверенности;

одна из сторон доверяет другой и оформляет на ее имя соответствующую доверенность.

В обоих случаях возникает вопрос о допустимости подобного представительства с учетом того обстоятельства, что п. 3 ст. 182 ГК РФ запрещает представителю совершение сделок от имени представляемого в отношении себя лично или в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

В информационном сборнике «Регистрация прав на недвижимость» (2000, № 2) данную коллизию предлагалось разрешать следующим способом. В случаях если речь идет о подаче документов на государственную регистрацию сделки, необходимо соблюдать требования п. 3 ст. 182 ГК РФ. В ситуации обращения за государственной регистрацией перехода права, права собственности названные требования соблюдать нет необходимости. Представляется, что подобная позиция не бесспорна, поскольку основывается на формальных моментах и не в полной мере учитывает саму сущность законодательного ограничения на одновременное представительство. Указанное ограничение связано с необходимостью исключить возможность злонамеренного соглашения представителя с одним из представляемых во вред другому или возможность совершения иных действий в ущерб интересам представляемых с учетом личной заинтересованности.

Представительство в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не связано с формированием договора, договор уже согласован сторонами и ими подписан, т. е. все существенные условия сделки определены и зафиксированы. Представитель в этой ситуации является лишь правовым инструментом для механической передачи комплекта документов. С учетом изложенного допустимым является представление документов на государственную регистрацию единым представителем. Подобной точки зрения придерживается и судебная практика.[17]17
  Крылов С. Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российская юстиция. 2003. № 12


[Закрыть]

Представляется недостаточно обоснованной позиция некоторых государственных регистраторов и авторов ряда публикаций в области государственной регистрации, считающих необходимым подавать документы на государственную регистрацию от имени сторон сделки несколькими представителями, ссылаясь при этом на п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Так, обоснование своей позиции заключается в том, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В то же время в соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

В данном случае представляется невозможным использовать ссылки на две указанные нормы при подаче документов на государственную регистрацию, поскольку права и обязанности с момента заключения договора, т. е. с момента государственной регистрации, возникают не у представителей сторон сделки, а у самих сторон договора.

Как было отмечено, к моменту обращения в регистрирующий орган все существенные условия договора согласованы, а представитель выполняет техническую функцию по сдаче документов на государственную регистрацию. Тем более что представитель не совершает сделку, подавая документы в регистрирующий орган, а исполняет процедуру.

Таким образом, представляется обоснованной правовая позиция, согласно которой сдача документов в регистрирующий орган одним представителем на основании доверенности от имени сторон договора допустима и не противоречит п. 3 ст. 182 ГК РФ.

Во избежание возникновения сомнений у государственных регистраторов целесообразно более детально и полно прописывать полномочия представителей сторон договора в доверенностях, предоставляющих полномочия на представление интересов участников гражданских правоотношений, сторон договора, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор об ипотеке

Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 12/2006

Слово «ипотека» имеет греческие корни и вошло в обиход в VI в. до н. э. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н. э. осуществил свои знаменитые реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность самого должника, который в случае невозможности заплатить долг мог попасть в рабство. Архонт Солон предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

В свете одобрения Правительством РФ Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации[18]18
  Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2000. № 3. Ст. 278.


[Закрыть] и возросшим интересом граждан и юридических лиц к ипотечному кредитованию актуальность приобретает проблема правильности составления, оформления и государственной регистрации договоров об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[19]19
  СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.


[Закрыть] (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ[20]20
  СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.


[Закрыть] о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

Заключение договора об ипотеке

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора об ипотеке предусмотрены законодателем в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения содержатся в ст. 339 ГК РФ, посвященной договору залога.

При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. При этом необходимо отметить, что признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям влечет за собой последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 ГК РФ.

Рассмотрим существенные условия договора об ипотеке, предусмотренные действующим законодательством.

Предмет договора об ипотеке

Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Необходимо отметить, что Закон об ипотеке (ст. 63) не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2,0 га, для садоводства – 0,06 га, для огородничества – 0,04 га, а для дачного строительства – 0,06 га.[21]21
  Статья 1 Закона Московской области от 17 июня 2003 г. № 63/2003/ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» // Ежедневные новости. Подмосковье. 2003. № 110.


[Закрыть]

В силу ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Положения указанной статьи также должны соблюдаться при ипотеке незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Данное положение Закона об ипотеке подробно разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее – Информационное письмо № 90).[22]22
  Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.


[Закрыть] Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

Кроме того, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т. д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать:

наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества;

площадь объекта недвижимости;

адрес, по которому расположен объект недвижимости;

условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

Абзац 3 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке также предусматривает, что, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

При ипотеке земельного участка необходимо учитывать положения п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[23]23
  СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.


[Закрыть] (далее – Закон о регистрации), который предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП). Кроме того, согласно п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель. В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Следовательно, при ипотеке земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении.[24]24
  Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. № 2.


[Закрыть]

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Иногда в договоре стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ, стоимость по оценке совета директоров залогодателя и стоимость по оценке сторон. В связи с этим одно время существовала практика признания договора незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки. На наш взгляд, такая практика не совсем верна – необходимо принимать во внимание только оценку по соглашению сторон, остальные сведения указываются справочно. Сейчас практика признания таких договоров незаключенными меняется, но все же в договоре лучше указывать только одну оценку – по соглашению сторон.[25]25
  Наумов Л. Договор ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. № 11.


[Закрыть]

С автором данной точки зрения можно не согласиться, поскольку стороны вправе указывать несколько оценок, но при условии наличия оценки, о которой договорились стороны. Например, при ипотеке земельных участков стороны зачастую указывают нормативную стоимость земельного участка, рыночную стоимость по оценке независимого оценщика, балансовую стоимость, а в завершение указывают сумму, в которую стороны оценили предмет ипотеки. Ключевым моментом в данном случае является фраза в договоре: «Стороны оценивают предмет ипотеки». Данную точку зрения подтверждает и Информационное письмо № 90. В частности, в его п. 19 указывается, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

Согласно п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В случаях если это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Таким образом, в договоре об ипотеке указываются все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В силу п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Вопросы, посвященные закладной, подробно рассматривались ранее.[26]26
  Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага // Право и экономика. 2005. № 9.


[Закрыть]