Текст книги "Ипотека. Сборник юридических статей"

Вопросы государственной регистрации закладной

Исходя из анализа п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если это будет предусмотрено совместным решением бывшего и нового залогодержателя.

Лицом, составляющим закладную, является либо залогодатель (если он также и должник по основному обязательству), либо залогодатель и должник (если это разные лица).

Государственная регистрация внесения в закладную имени ее нового законного владельца не является обязательной, поскольку закладная является ценной бумагой и обладает свойством публичной достоверности.

Однако данное свойство закладной не заменяет собой требований, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и нормами Закона о регистрации, поскольку закладная удостоверяет права на недвижимость. Поэтому представляется целесообразным закрепить в законе необходимость государственной регистрации перехода прав по закладной от одного владельца к другому.

В соответствии с нормами Закона об ипотеке легитимация в качестве законного владельца закладной основана только на правильности совершения передаточных надписей – их последовательности и непрерывности. Владелец закладной не считается законным, если он знал или должен был знать о том, что закладная ранее выбыла из владения кого-либо из предыдущих владельцев помимо их воли, например в результате хищения.

В настоящее время в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области и ее территориальные отделы при государственной регистрации договоров купли-продажи жилого помещения за счет кредитных средств поступают закладные, составленные по форме, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – Агентство) в соответствии со Стандартами процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), утвержденными приказом генерального директора Агентства.

На практике нередки случаи, когда закладные, представленные в орган, осуществляющий государственную регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Закладная удостоверяет право залогодержателя (законного владельца закладной) как при заключении договора об ипотеке, так и при возникновении ипотеки в силу закона. При государственной регистрации ипотеки в силу закона орган, осуществляющий государственную регистрацию, вносит в закладную следующие сведения:

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации права (подп. 10 п. 1 ст. 14 и п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке);

сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона об ипотеки, а именно полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию, дату, место и номер государственной регистрации ипотеки (подп. 13 п. 1 ст. 14 и п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке);

дату выдачи закладной первоначальному залогодержателю (подп. 14 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).

В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке сведения о государственной регистрации права и государственной регистрации ипотеки, предусмотренные подп. 10 и 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, должны быть внесены органом, осуществляющим государственную регистрацию, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию.

Внесение в закладную сведений о государственной регистрации договора купли-продажи или иного договора, являющегося основанием для возникновения права собственности залогодателя при выдаче закладной при ипотеке в силу закона, Законом об ипотеке не предусмотрено.

В соответствии с п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке по соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные, не предусмотренные п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке. Однако учитывая, что орган, осуществляющий государственную регистрацию, не является стороной правоотношений, возникающих при ипотеке, внесение в закладную органом, осуществляющим государственную регистрацию, сведений, не предусмотренных законом, не допускается. Кроме того, необходимо учитывать, что стороны не вправе обязать орган, осуществляющий государственную регистрацию, совершать действия, не предусмотренные действующим законодательством.

В данном случае речь идет не об ограничении прав залогодателя и залогодержателя, предусмотренных п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке, а о том, что лица, составляющие закладную, требуют от органа, осуществляющего государственную регистрацию, внести в закладную сведения, которые данный орган вносить не вправе. В частности, на практике встречаются случаи, когда залогодержатель требует от государственного органа внести в закладную номер регистрационной записи договора купли-продажи недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки.

Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, не предусмотрено внесение сведений о времени регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем не представляется возможным вносить в закладную указанные сведения.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке все листы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию.

Тем не менее иногда на государственную регистрацию представляются закладные, которые содержат пустые (дополнительные) листы, не содержащие информации и предназначенные для передаточных надписей и иных отметок о смене владельца закладной.

Законодательством предусмотрен порядок внесения передаточных надписей и иных отметок. Абзацем 1 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке предусмотрено, что для отметок о новых владельцах закладной либо для записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.

Прикрепление к закладной дополнительных листов, не содержащих юридически значимой информации, при выдаче закладной первоначальному залогодержателю является нарушением требований ст. 14 Закона об ипотеке. Таким образом, пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию, должны быть только те листы закладной, которые заполнены и содержат юридически значимую информацию на момент выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Несмотря на то что в абз. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке прямо не запрещено добавлять к закладной пустые листы, представляется нецелесообразным и необоснованным прикреплять к закладной и регистрировать документ с пустыми листами, которые не содержат юридически значимой информации.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что практика приостановления государственной регистрации неблагоприятно отражается на развитии системы ипотечного жилищного кредитования, при поступлении на государственную регистрацию закладных, составленных по форме, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее – ГУ ФРС по МО) рекомендовало государственным регистраторам ГУ ФРС по МО и его территориальных отделов следующее:

вносить в закладную сведения, предусмотренные Законом об ипотеке, скрепляя каждую из записей подписью государственного регистратора и печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию (сведения о государственной регистрации права, о государственной регистрации ипотеки и дате выдачи закладной первоначальному залогодержателю);

в графах (разделах), не предусмотренных действующим законодательством для заполнения государственным регистратором, ставить прочерк (сведения о государственной регистрации договора купли-продажи, о времени государственной регистрации);

нумеровать и скреплять (сшивать) листы закладной, включая последний лист, содержащий дату выдачи закладной (полагаем возможным размещать на последнем листе, содержащем дату выдачи закладной, графы для передаточных надписей и отметок о смене владельца закладной);

на сшивке закладной указывать: «закладная составлена на ____________________ листах». Указанная надпись скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию.[62]62
  Информационное письмо Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области по отдельным вопросам, связанным с оформлением и выдачей закладной при государственной регистрации ипотеки в силу Закона от 5 июля 2005 г. № РС-ИСХ. 2283.


[Закрыть]

Данные сведения рекомендовано вносить при осуществлении государственной регистрации закладной.

* * *

Закладная, несмотря на отдельные недоработки в ее правовом регулировании, имеет большое будущее. Суть закладной заключается в ее практической направленности, а именно:

закладная облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях, так как может являться самостоятельным объектом гражданского оборота;

при уступке прав по закладной можно не вносить изменения в договор об ипотеке;

Закон об ипотеке предоставляет сторонам ипотечных правоотношений изменять условия закладной;

статья 18 Закона об ипотеке позволяет восстановить права по утраченной закладной.

Таким образом, закладная является новым правовым инструментом для российского законодательства, призванным облегчить положение участников гражданского оборота при ипотеке недвижимого имущества.

Перспективность развития данного правового явления несомненна, тем более в свете утверждения Правительством РФ Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.[63]63
  Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2000. № 3. Ст. 278.


[Закрыть]

О содержании закладной

Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 3/2007

В связи с увеличением числа поступающих на государственную регистрацию договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества с использованием кредитных средств, оформлением и выдачей закладных, удостоверяющих права залогодержателя по обеспеченным ипотекой обязательствам, следует руководствоваться единообразной практикой государственной регистрации.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать следующую информацию:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель – юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;

4) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо.

Поскольку составление и выдача закладной, предусмотренные Законом об ипотеке, являются одним из оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей, а также, поскольку права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству теснейшим образом связаны с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним при составлении залогодателем (а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству) закладной и отражении в ней указанных в п. 2–4 настоящей статьи сведений, следует учитывать общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормативных актов, регулирующих сферу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При внесении в закладную данных о физическом лице как о залогодателе, должнике или залогодержателе необходимо руководствоваться положениями п. 1 ст. 19 ГК РФ, согласно которому гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая.

В соответствии с п. 18 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (далее – Правила ведения ЕГРП), в случае если владельцем права является физическое лицо, в записях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. Однако в случае если сведения об удостоверяющем личность документе и его реквизитах, адресе постоянного места жительства или преимущественного пребывания в закладной не указываются, требование об их включении будет необоснованным.

При внесении данных о юридическом лице как залогодателе, должнике или залогодержателе необходимо руководствоваться положениями п. 1 ст. 54 ГК РФ, согласно которому юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму. Наименования некоммерческих организаций, а в предусмотренных законом случаях наименования коммерческих организаций должны содержать указание на характер деятельности юридического лица;

5) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.

Название договора определяется видом обязательства, предусмотренного ГК РФ.

Иными обязательствами (недоговорными) являются возмещение вреда, компенсация потерь от неосновательного обогащения и т. д.;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям, – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

При этом к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные § 1 гл. 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами § 2 гл. 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В силу ст. 311 ГК РФ кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства.

Статья 314 ГК РФ гласит, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст. 315 ГК РФ должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа. Однако досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда возможность исполнить обязательство до срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 809 ГК РФ в случае если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Часть 2 ст. 810 ГК РФ гласит, что если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно. Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия займодавца.

Вышеуказанные положения законодательства обосновывают необходимость включения в закладную всех существенных условий исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. В частности, такими условиям являются сумма долга, порядок начисления процентов на сумму долга, периодичность платежей, условия и порядок досрочного погашения долга, штрафные санкции за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства и т. д. Данные сведения являются обязательными для включения в закладную в связи с тем, что также обеспечиваются ипотекой с целью исполнения должником условий возникшего обязательства.

Кроме того, на практике часто встречаются случаи установления так называемого моратория на досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и схемы перерасчета, установленных договором, обеспеченным ипотекой аннуитетных платежей, что также существенно влияет на условия исполнения обязательства.

Таким образом, если кредитным договором или иным денежным обязательством, исполнение которого обеспечивается ипотекой, предусмотрены особые условия исполнения обязательства, то они также должны содержаться в закладной наряду с существом обеспеченного ипотекой основного обязательства, а именно закладная также должна содержать:

дату исполнения обязательства, а также порядок признания кредитором такого исполнения;

если имеется разница в размере, сроках и порядке некоторых платежей по кредитному договору (зачастую это первый и последний платеж), то их размер или порядок их определения;

санкции за нарушение сроков возврата как основного обязательства, так и процентов по нему;

мораторий на досрочное погашение обязательства и санкции за его нарушение;

условия и сроки досрочного (добровольного) погашения обязательств (включая срок и форму уведомления кредитора о намерении исполнить обязательство досрочно);

санкции за отказ или нарушение сроков добровольно заявленного досрочного погашения обязательств;

минимальный размер суммы, которая может быть заявлена к досрочному погашению обязательств (как полному, так и частичному);

размер процентов или порядок их исчисления, начисляемых при досрочном погашении обязательства;

порядок перерасчета процентов в случае частичного досрочного погашения обязательств;

порядок (очередность) исполнения обязательств при нарушении условий надлежащего исполнения обязательств;

а также остальные санкции за нарушение условий возврата как основного обязательства, так и процентов по нему, так как изменение порядка исполнения этих условий может изменить порядок исполнения основного обязательства.

При этом санкции, предусмотренные кредитным договором (или иным обязательством, исполнение которого обеспечено ипотекой) за нарушение залогодателем условий, не связанных с исполнением основного (денежного) обязательства, не требуют дополнительного включения в текст закладной.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии), а согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Согласно п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой. При осуществлении прав по закладной подтверждение возникновения основного обязательства, в частности представление кредитного договора, не требуется.

Необходимо учитывать, что при уступке прав по закладной у последующих владельцев закладной должна быть исчерпывающая информация о порядке и условиях исполнения основного обязательства во избежание нарушения прав и законных интересов залогодержателей;

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, – денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика.

На практике на государственную регистрацию зачастую представляются закладные, содержащие сведения о денежной оценке имущества, на которое установлена ипотека со ссылкой на заключение об оценке, однако такая ссылка представляется неверной, так как в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результат проведения оценки объекта отражается в отчете. Довольно часты случаи, когда при указании сведений о денежной оценке имущества указываются неверные реквизиты соответствующих отчетов и сведения о дате проведения оценки или о дате составления отчета. Такие реквизиты и указания на даты проведения оценки не являются обязательными для включения в закладную, однако в случае их указания является обязательным их соответствие представляемому отчету.

Таким образом, представляется обоснованным включение в закладную в соответствии с подп. 9 ст. 14 Закона об ипотеке сведений о денежной оценке имущества со ссылкой на отчет о проведенной оценке. Кроме того, для документального подтверждения указанных в закладной сведений об оценке на государственную регистрацию необходимо представлять и сам отчет;

10) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки. Отсутствие в закладной этого указания не является выполнением требований подп. 11 п. 1 ст. 14 Закона.

Требование о включении данной информации в закладную согласуется с нормой ст. 12 Закона об ипотеке, которая гласит, что при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Кроме того, в соответствии со ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в случае если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Гражданский кодекс РФ также предусматривает подобные случаи. Так, ст. 178 ГК РФ определяет, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Таким образом, в соответствии с действующим законодательством при составлении закладной умолчание информации об обременении предмета ипотеки каким-либо из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц не допустимо;

11) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству.

Зачастую на государственную регистрацию представляются закладные, содержащие, помимо подписи залогодателя, подпись солидарного заемщика.

Несмотря на то что напрямую Законом об ипотеке такой реквизит не предусмотрен, включение подписи солидарного заемщика в закладную представляется допустимым, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке по соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные п. 1 указанной статьи.

В закладной также должны содержаться сведения, предусмотренные подп. 10, 14 п. 1 ст. 14, п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке, если права залогодержателя удостоверяются закладной. Однако в отличие от требований, перечисленных выше, наличие сведений, предусмотренных вышеуказанными нормами, к моменту выдачи закладной должны быть обеспечены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, а именно:

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подп. 8 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке и срок действия этого права;

сведения о государственной регистрации ипотеки;

наименование органа, зарегистрировавшего право залогодателя на предмет ипотеки и ипотеку, с указанием номера, даты и места государственной регистрации. При этом необходимо учитывать, что согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», приказу Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. № 185 (в ред. приказа от 29 августа 2006 г. № 269) органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московской области является Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, а не его отделы.

Перечисленные данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию.

Согласно ст. 15 Закона об ипотеке к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

В соответствии с п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке все листы закладной составляют единое целое. Таким образом, в случае если в тексте закладной указаны приложения, являющиеся ее неотъемлемой частью, таковые должны быть сшиты с закладной.

Кроме того, следует принимать во внимание требования нормы п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке, согласно которому, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на государственную регистрацию следует представить закладную, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копию.

На практике встречаются случаи, когда на государственную регистрацию предоставляются два подлинных экземпляра закладной.

Между тем из смысла Закона об ипотеке и результатов анализа гл. 7 ГК РФ следует, что закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно ст. 142 ГК РФ ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении.

С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности.

Таким образом, законный владелец закладной вправе требовать исполнения денежного обязательства, предъявив лишь данную ценную бумагу, не подтверждая иными документами наличие обязательства, а также может подтвердить свое право залога на предмет ипотеки.

Следовательно, представление на государственную регистрацию двух подлинных экземпляров закладной недопустимо.

Согласно ст. 15 Закона об ипотеке к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

В соответствии с п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке все листы закладной составляют единое целое. Таким образом, в случае наличия документов, являющихся согласно тексту закладной ее неотъемлемой частью, они должны быть сшиты вместе с закладной.

Также необходимо принимать во внимание, что согласно п. 2 ст. 144 ГК РФ отсутствие обязательных реквизитов ценной бумаги или несоответствие ценной бумаги установленной для нее форме влечет ее ничтожность, а в соответствии с абз. 2 подп. 14 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке документ, названный «закладная», в котором, тем не менее, отсутствуют какие-либо данные, указанные в подп. 1 – 14 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. При этом отказ в выдаче закладной не влечет за собой отказ в государственной регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств и переход права по нему. Процедура регистрации первого владельца закладной и внесения в ЕГРП изменений в записи об обременении объекта недвижимого имущества осуществляется в соответствии с п. 17 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 15 июня 2006 г. № 213 (далее – Инструкция).