Текст книги "Ипотека. Сборник юридических статей"

Может ли комната быть предметом договора купли-продажи с использованием кредитных средств (ипотека)?

Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 2/2008

В некоторых отделах управлений Федеральной регистрационной службы РФ участились случаи отказов в государственной регистрации договоров купли-продажи с использованием кредитных средств, предметом которых являются комнаты. При этом в качестве «правового» основания отказа в государственной регистрации указывается на отсутствие такого объекта недвижимого имущества как комната в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Данные факты негативно сказываются на развитии ипотеки в целом, поскольку некоторые кредитные организации, выдающие кредиты на приобретения жилых помещений, уже отказались от кредитования приобретения комнат, опасаясь получения отказа в регистрации из регистрирующего органа.

Отказы в государственной регистрации договоров купли-продажи с использованием кредитных средств, предметом которых являются комнаты, по указанному основанию, представляются необоснованными.

1. Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Необходимо отметить, что действия п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке распространяются не только на имущество, которое может быть предметом договора об ипотеке, но и на ипотеку в силу закона. Так, в силу п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Таким образом, предметом договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, могут быть части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Кроме того, данные объекты недвижимости указаны и в Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. № 213.[50]50
  БНА ФОИВ. 2006. № 27.


[Закрыть]

Одним из требований в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом ипотеки, является необходимость «предварительной» регистрации права собственности на комнату (как и на любой другой объект недвижимости) в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Иными словами, в случае если комната зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости, она может являться предметом договора купли-продажи с использованием кредитных средств.

2. Аналогичным образом решается вопрос о применении п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке. Указанная норма предусматривает, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Кроме того, к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Следовательно, предметом договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Особое внимание необходимо обратить на положение п. 4 ст. 74 Закона об ипотеке, согласно которому в случае если предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке применяются правила Закона об ипотеке жилого дома и квартиры.

Таким образом, положения Закона об ипотеке об имуществе, которое может быть предметом ипотеки, а также об особенностях ипотеки жилых домов и квартир, четко и ясно регламентируют, что изолированная комната как самостоятельный объект недвижимого имущества, предназначенный для постоянного проживания, может быть предметом как договора об ипотеке, так и договора купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

3. В случае отказа регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств, предметом которого является комната, по основаниям «ненадлежащего объекта», данный отказ может быть обжалован в судебном порядке.

При этом представляется целесообразным в судебном порядке не только признать отказ необоснованным, но и обязать соответствующее управление Федеральной регистрационной службы зарегистрировать указанный договор.

Кроме этого, необходимо обратить внимание на п. 5 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому при отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При этом заинтересованное лицо, обжалующее отказ в регистрации, вправе требовать возмещения причиненных незаконным отказом в регистрации убытков. Для доказательства причиненных убытков необходимо доказать существование причинной связи между ущербом и отказом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в регистрации.[51]51
  Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под ред. А.Н. Ткача. М.: Юстицинформ, 2006.


[Закрыть]

Такими убытками при ипотечных сделках могут быть: стоимость аренды индивидуального банковского сейфа на срок после отказа в государственной регистрации, повышенные банковские проценты или иные комиссии, вызванные отказом в государственной регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств, предметом которого является изолированная комната, предназначенная для постоянного проживания.

Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству

Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 9/2005

Общие положения

Закладная – это новое правовое явление для ипотечных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств. В настоящее время существует незначительное количество нормативных правовых актов, регулирующих данное правовое явление.

Основные нормы, посвященные закладной, содержатся в гл. III Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[52]52
  Российская газета. 1998. 22 июля.


[Закрыть] (далее – Закон об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.

Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с кредитором, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны, чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой. Необходимо отметить, что ипотека в основном обеспечивает исполнение именно кредитных обязательств.

18 ноября 2003 г. вступил в силу Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152 «Об ипотечных ценных бумагах».[53]53
  Российская газета. 2003. 18 ноября.


[Закрыть] Однако в ст. 1 данного Закона определено, что в сферу действия этого нормативного акта не входит такая ценная бумага, как закладная.

Закладной присвоен статус ценной бумаги, при этом она должна быть именной (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке). Закладная, как и сам договор об ипотеке, призвана удовлетворять права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

Практическое значение закладной состоит в том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости. Это вытекает из ст. 13 Закона об ипотеке, в которой сформулированы следующие основные положения о закладной.

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно Методическим рекомендациям по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Закона об ипотеке, утвержденным распоряжением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-Р,[54]54
  Вестник ФКЦБ России. 1999. № 2.


[Закрыть] закладная не является эмиссионной ценной бумагой, поэтому ее выпуск, в каком бы количестве он ни осуществлялся, не требует регистрации. Закладная должна иметь внешнее выражение в виде бумаги с набором соответствующих реквизитов.

Форма закладной

Не допускается наличие бездокументарной закладной, как, впрочем, и выдача сертификатов – документальных заменителей. Закладная должна быть объективно выраженной ценной бумагой. Закон об ипотеке не обязывает лицо, выпустившее более двух закладных, вести их учет, поэтому при наличии реестра закладных данные, содержащиеся в нем, не могут служить доказательством существования прав того или иного лица.[55]55
  Чижова О.В. Правовая природа закладной: общее и особенное // Современное право. 2004. № 5. С. 13.


[Закрыть]

Как и всякая ценная бумага, закладная является документом, удостоверяющим имущественные права (с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов), осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении (п. 1 ст. 142 Гражданского кодекса Российской Федерации[56]56
  Российская газета. 1994. 8 декабря.


[Закрыть]). Таким образом, закладная должна отвечать следующим требованиям:

удостоверять имущественные права;

содержать определенные реквизиты;

быть облеченной в соответствующую форму.

Права, удостоверенные закладной

Исходя из определенных выше параметров, закладная как ценная бумага удостоверяет такие права ее законного владельца, как право кредитора на получение исполнения по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залогодержателя на предмет данной ипотеки. Уже здесь проявляются особенности закладной. Она удостоверяет два права, хотя и связанных между собой, но относящихся к разным обязательствам, – право кредитора, т. е. право на возврат сумм кредита, и право залогодержателя, т. е. право получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в случае невозвращения кредита.

Возможны только две комбинации реализации прав, удостоверенных закладной: в случае надлежащего исполнения должником основного обязательства законный владелец закладной реализует только право на получение исполнения по обеспеченному (основному) обязательству, ибо второе право (залогодержателя) с прекращением исполнения основного также заканчивает свое существование;

при неисполнении в надлежащем порядке обязанностей по основному договору держатель закладной реализует одновременно оба указанных выше права.

Иной комбинации не бывает, так как право залогодержателя не может быть осуществлено самостоятельно, т. е. данное право связано и возникает только при неисполнении основного обязательства.

Исходя из прав, удостоверяемых закладной, обязанными по ней лицами являются должник по основному обязательству и залогодатель (если он – третье лицо по отношению к обеспечиваемому обязательству) либо только должник, когда он одновременно является и залогодателем. Закладная составляется и подписывается всеми обязанными по ней лицами.

Лицо, которое может получить исполнение по закладной, называется законным владельцем закладной. Поскольку залогодержатель и кредитор – это одно и то же лицо, то первоначальный держатель закладной определяется в данной ценной бумаге в обязательном порядке путем проставления его имени (наименования) и места жительства (места нахождения). Данная запись подлежит регистрации как часть закладной.

Передача прав по закладной

Закладная является именной ценной бумагой (п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке, подп. 2 п. 1 ст. 145 ГК РФ), передача прав по которой допускается путем заключения сделки в простой письменной форме.

Однако абз. 3 п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке устанавливает, что при передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.

Необходимо отметить, что аналогичные положения содержатся в п. 3 ст. 146 ГК РФ, где предусматривается порядок передачи прав по ордерной ценной бумаге, которой закладная не является. В частности, п. 3 ст. 146 ГК РФ устанавливает, что права по ордерной ценной бумаге передаются путем совершения на этой бумаге передаточной надписи – индоссамента.

Аналогичного мнения придерживается ряд специалистов, которые считают, что Закон об ипотеке прямо противоречит общим положениям ГК РФ, в соответствии с которыми различают ценные бумаги на предъявителя, именные и ордерные, а ст. 146 ГК РФ четко закрепляет порядок передачи прав по ценным бумагам каждого вида. В частности, п. 3 ст. 146 ГК РФ допускает передачу прав путем индоссамента только по ордерной ценной бумаге; по именной ценной бумаге права могут быть переданы лишь путем цессии (п. 2 ст. 146 ГК РФ). Отступление от этих норм ГК РФ недопустимо. Закладная должна быть ордерной ценной бумагой, либо права по ней как по именной ценной бумаге должны передаваться в порядке, установленном для уступки требований (цессии).[57]57
  См., напр.: Завидов Б.Д. Закладная как элемент ипотеки // СПС «Консуль-тантПлюс». Комментарии законодательства. 2004. 28 января.


[Закрыть]

В то же время существует мнение, что передача прав по закладной путем цессии противоречила бы самой цели выпуска закладных. Не касаясь всех аспектов выпуска закладных, следует отметить, что юридический аспект их выпуска важен лишь для целей более упрощенного способа передачи прав по ним, т. е. путем совершения передаточной надписи. В противном случае возможна была бы передача прав залогодержателя по цессии в порядке, установленном ст. 47 Закона об ипотеке.[58]58
  Клык Н. Закладная – новый вид ценной бумаги // Законность. 1999. № 5. С. 34.


[Закрыть]

Если по векселю индоссаментом может быть простая подпись управомоченного лица на обратной стороне векселя,[59]59
  Положение о переводном и простом векселе, введенное в действие постановлением ЦИК СССР и СНК от 7 августа 1937 г. № 104/1341 (п. 13).


[Закрыть] в отношении индоссамента на закладной установлены следующие дополнительные требования:

должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной;

индоссамент выполняется не только управомоченным владельцем (залогодержателем), но и предыдущим ее владельцем, если таковой есть;

надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, а также бланковый индоссамент считаются ничтожными.

Таким образом, в отличие от вексельного индоссамента индоссамент каждого владельца на закладной должен быть не только именным, но и сопровождаться подписью предыдущего.

Обязательные реквизиты закладной

Закон об ипотеке в п. 1 ст. 14 устанавливает обязательные требования к реквизитам закладной. Документ, не содержащий какого-либо реквизита, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Если же выдача состоялась, то в соответствии с п. 2 ст. 144 ГК РФ документ следует признать ничтожным, как не соответствующий требованиям законодательства. Российское право не предусматривает последствий признания ценной бумаги ничтожной. Полагаем, что по аналогии с последствиями недействительности ничтожной сделки, изложенными в п. 1 ст. 167 ГК РФ, ничтожная закладная не влечет юридических последствий закладной как именной ценной бумаги.

Анализ реквизитов закладной позволяет сделать вывод, что она включает в себя не только существенные условия договора об ипотеке, но и все условия обеспечиваемого обязательства, ибо содержит прямую отсылку к нему согласно подп. 4 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке. Удостоверенное закладной требование об уплате денежной суммы каузально связано с условиями двух договоров, лежащих в основании ее выдачи (договора об ипотеке и кредитного или иного договора, обязательство из которого обеспечивается ипотекой). Следовательно, обязанное лицо всегда может выдвинуть возражения против требования держателя закладной, основанные на этих договорах, в том числе когда не все их условия отражены в тексте самой закладной или когда эти договоры признаны недействительными полностью или частично по каким-либо основаниям. Каузальность закладной как ценной бумаги заключается в том, что обязанное лицо может возражать против требования держателя, ссылаясь на основание (causa) закладной.[60]60
  Прокофьев С.В. Юридическая характеристика закладной как ценной бумаги // Журнал российского права. 2000. № 4. С. 121.


[Закрыть]

Если же в тексте ценной бумаги нет ссылок на основание ее выдачи, то отношения между добросовестным держателем ценной бумаги и обязанным лицом приобретают абстрактный характер, а сама она является абстрактной. Обязанное лицо в этом случае не вправе приводить возражения против требований субъекта прав по бумаге, если они вытекают из оснований выдачи ценной бумаги. Примерами таких абстрактных ценных бумаг в российском праве могут служить вексель и чек.

Закон вместе с тем не исключает расхождения содержания между договором об ипотеке и закладной, так как в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке установлено, что при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. При этом необходимо учитывать, что это правило не применяется, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.

Изменение условий закладной

В соответствии с п. 6 и 7 ст. 13 Закона об ипотеке (в ред. от 2 ноября 2004 г.) внесение изменений в закладную было возможно только в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Изменить содержание закладной по соглашению сторон по каким-либо иным основаниям не представлялось возможным. Законодатель попытался решить данную проблему, и в Закон об ипотеке были внесены некоторые изменения и дополнения.

Теперь редакция п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке выглядит следующим образом: «Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной». Таким образом, в настоящее время для внесения изменений в закладную достаточно лишь соглашения сторон залогового правоотношения.

В Законе об ипотеке указаны два способа изменения ранее согласованных условий закладной:

путем приложения к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и указания в тексте самой закладной на данное соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной;

путем аннулирования закладной и одновременно с этим получения новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Немаловажным является тот факт, что государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в регистрирующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и без уплаты государственной пошлины.

Вместе с тем следует заметить, что ни прежняя, ни действующая редакции Закона об ипотеке и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) однозначно не регламентируют механизм изменения ранее установленных условий закладной. В частности, не определяется перечень документов, необходимых для регистрации соглашения об изменении содержания закладной, а также последовательность действий по внесению в нее изменений. Кроме того, не указывается, кто правомочен проставлять на закладной отметку (запись) о том, что соглашение об изменении условий закладной является неотъемлемой ее частью в соответствии с требованиями ст. 13 и 15 Закона об ипотеке, а также не определен момент проставления данной отметки: одновременно с заключением соглашения, одновременно с государственной регистрацией данного соглашения либо после его государственной регистрации.[61]61
  Коновалов А. Новые процедуры с закладной // ЭЖ-Юрист. 2005. № 6.


[Закрыть]

Не ясна также правовая природа государственной регистрации соглашения о внесении изменений в содержание закладной с учетом того, что сама закладная как ценная бумага не подлежала и не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, несомненной заслугой Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является то, что теперь в Законе об ипотеке предусмотрена возможность внесения изменения в закладную по соглашению между должником, залогодателем и залогодержателем. Однако нельзя не заметить, что процедура внесения таких изменений недостаточно урегулирована законодателем, в связи с чем участникам гражданского оборота, вероятно, придется столкнуться с определенными трудностями при заключении такой сделки.