Текст книги "Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта"

С ростом города количество домов, а следовательно и домовладельцев, росло. Но доля домовладельцев в населении столицы в течение двух веков неуклонно сокращалась. Если в середине XVIII века домовладельцы вместе с семьями назывались «городскими обывателями» и составляли почти треть населения, то остальное население, не обладавшее собственным жильем, именовалось «жильцами». К концу же XIX века количество домовладельцев снизилось до 0,5 % населения Петербурга.

В среднем каждый домовладелец имел по два дома. По социально-сословной принадлежности большинство домовладельцев – дворяне, среди мужчин-домовладельцев они составляли треть, а среди женщин – половину. Почти четверть домовладельцев – купцы и почетные граждане, остальные – мещане. Подавляющее большинство (87 %) домовладельцев – коренные петербуржцы, остальные приезжие, из них треть – иностранцы. В основном это были солидные люди: средний возраст петербургских домовладельцев – 51 год.

Писатели конца XIX века как квартиронаниматели, естественно, состояли в арендных отношениях, поэтому так устойчив негативный образ домовладельца, создаваемый ими. Отношения между бесправными квартиронанимателями и кровопийцами-домовладельцами даже стали своего рода литературным штампом.

Вот характерный образ домовладельца, ярко представленный в рассказе В. Авсеенко «Судьба», опубликованном в 1900 году в сборнике «Петербургские очерки»: «С каждым годом, а где можно, то и чаще, домовладелец Илья Ильич Ерогин все надбавлял и надбавлял на квартиры, так что они приносили теперь уже вдвое против первоначальной цены. Вместе с тем он подтягивал жильцов и в других отношениях».

Доходный дом арх. Барановского № 36 по Ямской ул. (ныне – ул. Достоевского). Фотоателье Буллы. Начало 1900-х гг.

Повышение цены очень болезненно воспринималось жильцами. Так, в рассказе В. Авсеенко «На блинах» отставной чиновник жалуется своему брату: «Домохозяевам ныне рай, это всякому видно. На меня аспид-то мой десять рублей накинул». В рассказе «Отрава жизни» домохозяин, купец Калабанов, повысил плату жильцу Гладышеву на 300 рублей. «Триста рублей сразу! Это разбой. – Гладышев разозлился, разгорячился и сказал что-то нелестное для последнего. Калабанов только погладил рукой бороду. К утру следующего дня Гладышев одумался, рассчитав, что переезд на новую квартиру да пригонка драпировок и мебели обойдется, пожалуй, не дешевле 300 руб., а еще беспокойство и потеря времени. Он решил согласиться на надбавку, но контракт, из предосторожности, заключил только на год: может быть, цены опять понизятся. Так зачем же себя связывать. Но прошел год, и Петр Петрович с ужасом слышал со всех сторон, что цены на квартиры не только не падают, а растут непомерно. Вместо домохозяина явился дворник и предъявил новое расписание всех квартир, по новым ценам. Против номера, занимаемого Гладышевым, стояла цифра 200.

– Да что твой хозяин с ума сошел, что ли? – накинулся он и на дворника.

– Нам это неизвестно, – спокойно ответил тот. – Кому, значит, не нравится, так чтоб съезжали.

И вот с этого дня жизнь П.П. Гладышева была окончательно отравлена».

Повышение квартплаты приводило к серьезным изменениям жизни – отец героини рассказа В. Авсеенко «Гувернантка», «маленький чиновник, должен был съехать с прежней квартиры, потому что надбавили 300 рублей, а новую квартиру взяли… такую тесную, что для дочери не было комнаты, поэтому она пошла в гувернантки».

Помощь домовладельцам в сложном деле содержания доходного дома и сдачи внаем квартир оказывали многочисленные специальные издания, различные «Книжки домовладельца». Они начали появляться с середины XIX века, в них домовладельцам разъяснялись их права и обязанности, а также давались практические советы, приводились законодательные акты и распоряжения городских властей, касающиеся домовладельцев, образцы договоров найма и квартирных расчетных книжек.

В это же время в Петербурге издавались специальные журналы, посвященные проблемам домовладельцев и квартиронанимателей. С 1874 по 1885 год выходил «Хозяйственный строитель (журнал домовладельцев)», ориентированный в основном на владельцев собственных домов, как в городах, так и в провинции. После десятилетнего перерыва, во второй половине 1890-х годов, одновременно издавались два толстых журнала, посвященных проблемам владельцев доходных домов. Журнал «Домовладелец» (редактор-издатель – А.М. Захаров) выходил с 1894 по 1898 год. Также с 1894 года начал издаваться журнал «Наше жилище (вестник домовладельца и домоустройства)», на следующий год переименованный в «Строитель» (редактор-издатель – гражданский инженер Г.В. Барановский). Под этим заглавием он просуществовал еще десять лет, до 1905 года. С 1906 по 1908 год выходил журнал «Домовладелец», а с 1911 по 1915 год «Домовладение и городское хозяйство» под редакцией С.А. Просьбина.

Все журналы защищали человеческое достоинство домовладельцев, отвергая обвинения в невежестве и отсутствии культуры, а также в непомерной алчности. Более сдержанные авторы приводили статистические данные о профессиях домовладельцев, их сословной принадлежности, возрасте, о доли женщин среди них. Этими статьями специальные журналы пытались откорректировать уже сложившееся общественное мнение о домовладельце, поколебать достаточно устойчивый негативный стереотип.

ХХ век привнес новое в жизнь домовладельцев и квартиронанимателей. Обострившиеся отношения между ними уже стало невозможно решать на страницах журналов. Рост политической активности в России, образование различных партий и обществ привели к возникновению обществ домовладельцев и квартиронанимателей. Первым в 1903 году появилось «Петербургское общество собственников жилья». А в 1917 году – «Общество домовладельцев».

Арендаторы квартир тоже не дремали, в 1909 году объединились в «Петербургский союз квартиронанимателей», а спустя семь лет возникло еще и «Общество квартиронанимателей в Петрограде», даже издававшее свой журнал «Известия правления Общества квартиронанимателей в Петрограде». Еще через год начали действовать «Союз квартиронанимателей г. Царского Села» и «Союз квартиронанимателей г. Гатчины».

Образование этих обществ интересно только как свидетельство роста социальной активности, как тенденция, поскольку четыре из них просуществовали лишь несколько месяцев. О реальной их деятельности и о влиянии на жизнь Петербурга говорить не приходится.

Выбирать органы городского управления (в Общую и Шестигласную думы, по жалованной грамоте городам в 1785 году, в Общую и Распределительную думы по городовому положению 1846 года, а затем в Городскую думу по городовым положениям 1870, 1892 и 1903 годов) могли податные сословия (купцы, ремесленники и мещане). Кроме них только домовладельцы имели право участвовать в городских выборах.

Подавляющее большинство дворян, не имевших в Петербурге собственного дома, что стало вполне обычным в XIX веке, были, как это ни странно звучит, ущемлены в своих правах. К концу XIX века даже стало процветать фиктивное домовладение, когда представители знатнейших и богатейших фамилий, нанимавшие роскошные 15–20-комнатные квартиры, вдруг покупали дешевый деревянный домик где-нибудь на окраине не для проживания в нем, а лишь для того, чтобы стать домовладельцем и иметь формальное право выбирать и избираться.

В 1903 году по «Положению об общественном управлении Петербурга» избирательное право наконец-то распространилось и на квартиросъемщиков. Не на всех, естественно, а только на наиболее состоятельную часть их – на тех, кто платил более 33 рублей государственного квартирного налога. Подобным размером налога облагались квартиры стоимостью от 1080 рублей, то есть «барские».

Домовладельцы выплачивали в пользу города специальный оценочный сбор, введенный в 1802 году. Согласно инструкции, налог взимался следующим образом: на основе сумм за страховки от огня, кредитов и закладов в Петербурге производилась оценка всех недвижимых имуществ городских обывателей. Хозяину домов предоставляли оценочные стоимости имущества. Все стоимости складывались, и из общей суммы начислялся налог. Раскладочные комиссии распределяли по домовладельцам эту сумму, вне зависимости от доходности их имуществ.

В 1866 году ввели уточнение, что налог взимается в размере 1,5 % от стоимости конкретного имущества. Домовладелец должен был внести означенную сумму в течение сентября. Как только налог был заплачен, домовладельца вносили в окладную книгу.

В 1910 году окладной сбор заменен налогом – 6 % со среднего дохода от каждого отдельного недвижимого имущества. Постепенно процентная ставка налога выросла до 8 %. Для имуществ, сдаваемых в наймы, валовая стоимость определялась по средней наемной плате за несколько последних лет.

За полвека сбор с недвижимого имущества вырос в 4 раза (с 804 686 до 2 372 723 рублей) и принес в 1848 году 40 % городского дохода, в 1873 году – 32 %, а в 1893 году – 24 %.

Любопытно, что домовладелец, имевший квартиру в собственном доме, обязан был платить и квартирный налог, как жилец. Двойное налогообложение вызывало негодование домовладельцев. В специальных журналах для домовладельцев ставился вопрос о неправомочности взимания налога с бесплатных квартир, а таковых в доходных домах насчитывалось немало: это и квартира самого домовладельца, и квартиры семей его детей, других родственников и знакомых, домовой прислуги, а также квартиры, отдаваемые в счет благотворительности.

Квартирный налог ввели в 1893 году. Он был особенно высок в Петербурге и Москве. Все российские города расписали на пять классов, естественно, Петербург числился первым классом. Петербургские квартиры делились на разряды в зависимости от стоимости аренды – от 300 до 6 тысяч рублей в год, соответственно и налог с них взимался от 5 до 560 рублей. С самых дорогих квартир, где арендная плата была более 6 тысяч рублей, налог составлял 10 % от стоимости аренды. Домовладелец обязывался предоставлять список квартир с их стоимостью, список жильцов и перечень пустующих помещений. Умышленное искажение информации приводило к штрафам до 50 рублей. Государственный квартирный налог принес казне в 1894 году 730 934 рубля, а в 1910 году уже 1 063 633 рубля. Налог с петербургских домовладений приносил в государственную казну четверть от суммы квартирного налога со всей страны.

В 1867 году вводится Строительный устав, а в 1868 году с домовладельцев стали взимать «Строительный сбор за выданные домовладельцам планы на разные постройки». В 1884 году этот сбор по городу равнялся 17 396 рублям.

Особой обязанностью домовладельцев был надзор за жильцами, для чего велись «Домовые книги» – своего рода фискальные документы. Согласно указу 1808 года, домовладельцы должны «немедленно давать знать в полицию обо всех приезжающих и отъезжающих из Петербурга и не держать в своих домах беспаспортных или просрочивших свои паспорта».

За нарушение этого указа устанавливались чрезвычайно высокие штрафы: за каждые сутки опоздания с заявлением в полицию о вновь прибывшем взималось по 10 рублей за первые сутки, по 20 рублей за вторые сутки, по 30 рублей за третьи сутки и так далее, умножая взыскание (штрафы, как видите, чрезвычайно высокие). За приют беспаспортного или с просроченным паспортом «взыскивать по 25 за каждый день и каждую ночь», то есть по 50 рублей в сутки. Домовладельцы, числившиеся у полиции на хорошем счету, получали медаль «За усердие» на аннинской или станиславской ленте.

Требования властей по ведению «Домовых книг», где домовладелец должен был уведомлять полицию о своих жильцах, вызывали резкое недовольство домовладельцев. В публикациях журналов «Домовладелец» и «Строитель» предлагалось или передать обязанность ведения домовых книг от домовладельца старшему дворнику как более знающему жильцов (что максимально снижало значимость этого документа), или сократить количество сведений, необходимых для полиции, или вообще уничтожить обязательность домовых книг.

Острая полемика, развернувшаяся на страницах специальных журналов, стала одной из причин неприменения властями на практике санкций за нарушения домовладельцами вышеперечисленных требований.

Владельцы домов отвечали за санитарное состояние: они обязывались сообщать об эпидемических заболеваниях среди своих жильцов и об умерших, следить за состоянием выгребных и помойных ям и вовремя обеспечивать их опорожнение.

Домовладельцы должны были следить за противопожарной безопасностью: иметь необходимый инвентарь на случай пожара, вовремя чистить дымоходы, следить за тем, чтобы жильцы не захламляли проходы и пожарные проезды. Очистка дымовых труб по ст. 63 и 71 «Городского положения» являлась натуральной повинностью домовладельцев.

По сенатскому указу только с начала ХХ века и только с согласия домовладельцев она могла быть заменена на особые с них сборы. За несоблюдение правил о чистке дымовых труб виновные подвергались по статье 89 «Устава о наказаниях» денежному взысканию не свыше 10 рублей.

Благоустройство Петербурга – тоже обязанность (и заслуга!) домовладельцев. Первоначальные натуральные повинности впоследствии заменили денежными сборами. Владельцы домов отвечали за мощение, освещение и чистоту улиц и дворов, за функционирование дождевой канализации. Даже поднимать затонувшие суда из петербургских рек и каналов обязаны были не владелец судна и не команда, а владелец дома на набережной, рядом с которым судно утонуло.

За исполнением всех обязанностей домовладельца зорко следила полиция. Поэтому взятки полиции носили почти узаконенный характер. Считалось обязательным, чтобы домовладельцы посылали всем начальствующим в полицейском участке к большим праздникам поздравления с «вложением».

Околоточным, квартальным и городовым «поздравления» вручались прямо в руки, так как поздравлять они являлись сами. Давать было необходимо, иначе могли замучить домовладельцев штрафами: то песком панель не посыпана, то помойная яма не вычищена, то снег с крыш не убран и т. д.

Зато благоустройство квартир не входило в обязанности домовладельца. Не диктовалось оно и повышением доходности сдаваемой внаем квартиры. Как ни парадоксально звучит, квадратный метр жилой площади без каких-либо удобств для коечных и угловых жильцов часто стоил в полтора и даже в два раза дороже такой площади в благоустроенной «барской» квартире.

Но все же за последнюю треть XIX века водопроводная сеть охватила практически все районы города, к концу века ванны имелись в 13 % квартир, ватерклозеты – в 60 %, водопровод – в 64 %. К 1900 году 14 % домовладений электрифицировали, 6 % петербургских домов уже имели не дровяное отопление. Из них 40 % – паровое отопление, чуть менее (37 %) – водяное отопление и отопление горячим воздухом – 23 % домов.

Телефонизация началась с 1881 года, а в 1916 году каждая шестая семья имела телефон. Однако квартиры стараниями домовладельцев и жильцов постепенно благоустраивались, применялись уже все бытовые устройства, какими мы пользуемся до сих пор.

Я в доме у вас не нарушу покоя,

Скромнее меня не найти из полка.

И если свободен ваш дом от постоя,

То нет ли хоть в сердце у вас уголка?

Романс из к/ф «О бедном гусаре замолвите слово»

Среди многочисленных обязанностей петербургских домовладельцев XVIII века, пожалуй, самой обременительной была постойная повинность. Редчайшие дома за особые заслуги владельца освобождались от постоя, о чем сообщала специальная доска на фасаде. На постой ставили многочисленных военных, чиновников и придворных служителей. Между домовладельцами и жильцами этих категорий отсутствовали денежные отношения, обязанностью домовладельцев было бесплатное предоставление не только жилого помещения, но свечей и дров.

С середины XVIII века для размещения полков начали строиться слободы, до сих пор память о них жива в названиях улиц-рот. А спустя полвека появились казармы. Но «обыватели» по-прежнему обязывались брать на постой придворных служителей с семьями.

Специальный указ Петра I от 1723 года запрещал домовладельцам принимать за деньги приезжих, дабы последние пользовались постоялыми дворами. Но постепенно об этом указе забыли, и к началу XIX века сложилась денежная аренда жилья.

Арендованное жилище всегда составляло бо́льшую часть жилищного фонда дореволюционного Петербурга, к концу XIX века оно достигло 94 %.

Глава 7
Арендные отношения

«Ат даеца внайма угол, на втаром дваре, впадвале, а о цине спрасить квартирной хазяйки Акулины Федотовны».

Н.А. Некрасов. Объявление о сдаче внаем. Петербургские углы

Самые первые объявления («билетики», или «ярлыки») приклеивались на окна или ворота дома. В них в свободной форме сообщалась информация о квартире. Часто «билетики» были столь непонятны, что потенциальному жильцу приходилось искать дворника, швейцара или домовладельца, чтобы расспросить поподробнее. К концу века таким видом объявлений пользовались домовладельцы или квартирохозяева мещанского сословия, отсюда и безграмотность текстов, что вызывало насмешку у современников.

В 1897 году по приказу петербургского градоначальника составили «Правила единообразного написания „билетиков“ о сдаче квартир внаем» и «Правила содержания досок со списками жильцов, „нумерных табличек“ и уличных фонарей». «Объявления о сдаче внаймы комнат для удобства следует писать на однообразной зеленой бумаге… Объявления о сдаче квартир – на розовой бумаге… Объявления о сдаче углов – на белой».

В более-менее состоятельных слоях горожан был распространен найм «по протекции». Петербуржцы просили своих знакомых, сослуживцев и родственников передать им квартиру в том случае, если они собираются съехать. Этот способ приветствовали и домовладельцы, так как он давал определенные гарантии.

В последней трети XIX века появился новый способ уведомления – объявления о сдаче квартир публиковались в газетах. Единично появились печатные объявления со стороны нанимателей квартир. В 1890-х годах выходили следующие рекламные газеты: «Санкт-Петербургский справочный листок» (1895); «Публикации, справки и заявления» (1894–1897); «Столичный курьер» (1895–1900) и др.

Чуть позже стали появляться своего рода «квартирные бюро». Самая известная и просуществовавшая почти 30 лет – справочная контора П. Копаныгина (Б. Московская ул., 3). Сама контора появилась в 1880 году, но расцвет ее деятельности пришелся на 1890-е годы (через контору арендовалось 32 тысячи квартир), а монополистом она будет в 1900-е годы, когда владельцем конторы стал младший брат П. Копаныгина Егор Аверкиевич Копаныгин. Справки были платными, в зависимости от места назначения и характера услуги: «Справки лично по числу комнат – 25 коп., готовые справки – 50 коп., с доставкой на дом – 3 руб., с доставкой за город – 5 руб.». Кроме того, в конторе составлялись специальные альбомы сдающихся квартир. Издавались специальные газеты: в 1898 году – «Публикации, справки и объявления конторы Копаныгина», в 1902 году – «Столичный листок».

Контракта условия, надо сказать, самые ужасающие… унизительные. Прямо какой-то договор с человеком низшей расы или с беглым мазуриком.

А. Аверченко. Совет нечестивых

Российское гражданское законодательство и судебная практика давали договорам квартирного найма различные названия: наем, аренда, отдача в содержание, отдача в арендное содержание, снятие имущества.

Столь же разнообразны и названия сторон найма: хозяин, домохозяин, владелец, собственник, наймодатель, наймодавец, отдающий внаем, а с другой стороны – квартирант, жилец, съемщик, наемщик, наниматель, арендатор.

Сущность найма определялась по закону «О найме и отдаче в содержание частных имуществ» (в Своде законов Российской империи, т. Х. ч. 1. Законы гражданские СПб.

1900. Кн. 4, Раздел 3, Глава 2, Отделение 1. Ст. 1691): «Наем имущества есть договор, в силу которого одна сторона предоставляет другой пользование своим имуществом на известный срок за условленный срок за условленное вознаграждение и для определенной цели». В этой же статье указывался предмет найма: квартира, дом, любое помещение – отдельная горница, конюшня, сарай, погреб и др. Эта же статья запрещала перепрофилирировать помещение наниматель не мог превратить жилую квартиру в мастерскую, фабрику или питейное заведение.

Срок найма определялся ст. 1692 не более 12 лет. Однако на практике, по свидетельству Редакционной комиссии по составлению гражданского Уложения, действовавшей в 1899 году, «вполне действительны договоры найма жилых помещений в городах с помесячной платой, но без установления срока» и «весьма распространены наймы без определенного срока».