Текст книги "Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта"

Договоры найма квартир могли заключаться как письменно (нотариальные, явочные, домашние), так и устно.

Обычно при аренде дорогих квартир, где месячная квартплата превышала 50 рублей, договор составлялся у нотариуса. О более дешевых квартирах заключался простой письменный договор между домохозяином и квартирантом. Часто эти договора оформлялись в виде квартирных книжек, куда вписывались поступления арендной платы и вклеивались марки гербового сбора.

О найме комнаты, угла или койки договаривались обычно устно.

В ст. 1691 говорится: «При найме или отдаче в содержание частных имуществ надлежит определить предмет найма или содержания, срок и цену оного. Сверх сего допускаются всякие другие произвольные условия, законом непротивные, как то: права и обязанности хозяина и наемщика, правила пользования имуществом, ответственность за ущерб, порчу и за самую гибель оного, и тому подобные».

По закону обязательно в квартирный договор включались только цена и срок найма. По усмотрению сторон в договор могли вноситься «всякие другие произвольные условия, законам не противные» (то есть не противоречащие законам).

В рассказе «Судьба» домовладелец по-своему уразумел произвольные условия: «В контракты с жильцами вносились все новые и новые пункты, один строже другого. Запрещалось не только выпускать собак и кошек на лестницы, но даже рояли и пианино дозволялось держать в квартире не иначе, как с разрешения домовладельца. Воспрещалось жильцам предаваться посторонним занятием, кроме той профессии, о которой было заявлено при найме квартиры. Если жилец, уходя из дому, имел в виду возвратиться поздно ночью, то должен был предварительно заявить о том старшему дворнику или швейцару. Прислугу воспрещалось посылать за чем-нибудь после 10 часов вечера. Илья Ильич и сам хорошенько не знал, на что ему все эти пункты, но он рассуждал очень просто, что если жильца можно теперь в бараний рог согнуть, то глупо было бы этим не воспользоваться». (Да простят меня читатели, но как современно звучат последние строки в нашу эпоху загадочных «реформ» ЖКХ!)

Наниматель мог (если это специально не запрещалось договором) отдавать всю нанятую квартиру или отдельные комнаты в поднаем, оставаясь, однако, во всем ответственным по договору перед хозяином. Сенат признавал, что поднаем может осуществляться без ведома и согласия собственника. Наниматель не мог предоставить поднанимателю более широкого права пользования имуществом сравнительно с тем правом, которое ему самому принадлежало по первоначальному договору.

Вообще поднаймом устанавливался новый договор найма, и условия его могли быть совершенно иные сравнительно с условиями первоначального договора. Что же касается отношений между домовладельцем и поднанимателем, то следует заметить, что они, не состоя между собою в договорных отношениях, не могли обращаться друг к другу с непосредственными требованиями, помимо нанимателя.

Договор о субаренде заканчивался не позже первоначального договора найма.

А вот уступка нанимателем другому лицу всех прав по договору найма с освобождением нанимателя от принятых им по договору обязательств допускалась лишь с согласия наймодавца.

Собственно возникала новая сделка между домохозяином и нанимателем. Формы изъявления согласия наймодавца на передачу другому лицу прав по договору найма могли быть письменными или словесными, смотря по тому, в какой форме был заключен сам договор.

Время оплаты регулировалось исключительно обычным правом и не закреплялось в законе. Наемная плата вносилась вперед. Уважительной причиной уплаты арендной платы не вовремя могла быть тяжелая болезнь или арифметическая ошибка в исчислении суммы причитавшегося платежа. (Например, некто X., будучи обязан вносить арендную плату из расчета 1000 руб. в год, внес вперед за два месяца наступления срока платежа лишь 166 руб. 12 коп. вместо следующих 166 руб. 66 коп. Домовладелец Б., считая недовзнос 54 коп. за нарушение договора, предъявил иск к X. об условленной неустойке в 500 руб. X. внес на третий день по предъявлении иска остальные 54 коп. и оправдывался исключительно арифметической ошибкой в исчислении суммы платежа.)

В случае оставления наемщиком нанятого помещения ранее окончания срока найма хозяин вправе взыскать наемную плату и за недожитое время. Даже перевод военного на новое место службы не являлся уважительной причиной, поскольку по ст. 1530 сам наниматель мог не подписывать договор без включения в него условия о прекращении его в случае необходимости перемены им места жительства.

Уважительными причинами досрочного расторжения договора считались необыкновенный разлив рек, нашествие неприятеля, истребление поставляемых вещей и припасов, назначаемое по военным обстоятельствам или «по зачумленнию» и т. п.

Для обеспечения договора служили задаток, неустойка или залог. Задаток – обычно это некая денежная сумма, выданная нанимателем заранее домовладельцу как гарантия в будущем заключения договора. Если наем не состоится без вины обеих сторон, то задаток возвращается нанимателю. Если наниматель откажется от исполнения договора, задаток остается во всяком случае в пользу хозяина, хотя бы убытки его были и меньше задатка; в случае же если убытки превысили задаток, хозяин вправе, доказав размер их, взыскать превышающую задаток разницу. Если хозяин откажется от исполнения договора, то он обязан возвратить задаток и возместить убытки нанимателя, происшедшие от неисполнения договора.

В дальнейшем задаток гарантирует исполнение квартиросъемщиком условий квартирного договора. И уже может рассматриваться как неустойка, которая есть не что иное, как штраф за невыполнение договора. Взыскивалась неустойка только в случае злостного невыполнения договора квартиросъемщиком при отсутствии несчастного случая или обстоятельств, сделавших его исполнение невозможным.

Особенно часто залогом домохозяину становилось ввезенное в его дом движимое имущество нанимателя (мебель и другие вещи, составляющие обстановку нанятого помещения, товары, инструменты и прочие предметы, служащие для ведения хозяйства, торговли или промысла), хотя и остававшееся в пользовании жильца, но в пределах надзора домохозяина.

Несомненно, что это была самая надежная из форм обеспечения, хотя и наиболее сложная и дорогая; в отличие от задатка и неустойки, помещаемых в сам текст арендного договора, для залога требовалось заключение отдельного заверенного нотариусом договора с участием не менее двух свидетелей и с приложением самой подробной описи вещей.

Если наниматель приступал к вывозу движимости, на которую наймодавец имел закладное право, то последний мог сам, не обращаясь к содействию властей, задержать такую часть этой движимости, которая достаточна для обеспечения наемной платы.

Наймодавец не имел права задержать вывозимую движимость нанимателя, когда причитающаяся наемная плата обеспечивалась остающимся имуществом нанимателя.

Законом не оговаривались причины досрочного расторжения договора, а Сенат не считал неплатеж или задолженность достаточным основанием для досрочного прекращения действия договора.

Поэтому домохозяева предпочитали действовать самостоятельно, не надеясь на защиту закона. Сначала жильца строго предупреждали, как в рассказе И.М. Василевского (псевдоним – Не-Буква) «Читатель и писатель»: «Беллетрист Модернистов не платит за квартиру. Так что хозяин сказал, что больше ждать не будут, – наставительно и строго говорил старший дворник». Затем недобросовестных плательщиков выселяли раньше положенного срока, а их имущество «арестовывалось» до выплаты ими долга. Хотя некоторые наймодатели предпочитали не сутяжничать, так, по воспоминаниям Д.А. Засосова и В.И. Пызина, «Жильцов пускали с разбором, имея в виду их платежеспособность и скромное поведение, для выяснения чего старшие дворники посылались на старое место жительства за сведениями. И действительно, в домах Тарасова ни буянов, ни скандалистов, ни пьяниц, ни воров, ни безысходной нищеты не было. Если и попадали в виде исключения подобные лица, то им давали „выездные“ 3–5 рублей и ломовую подводу, только выезжай».

Выход из конфликтов предлагалось искать в суде. Закон гарантировал получение домовладельцем квартирной платы, но на практике, как утверждал К.П. Победоносцев, «в нашем действующем законодательстве не существует мер обезпеспечения, которыя имели бы своей целью гарантировать наймодавцу возможность получить с нанимателя наемную плату. В настоящее время наймодавцу весьма часто приходится удовлетворяться получением исполнительного листа на взыскание; осуществить же в действительности признанное за ним судом право наймодавец не может, так как наниматель имеет в своем распоряжении достаточное время к сокрытию имущества, на которое могло бы быть обращено взыскание».

Хотя новые суды действовали в России почти полвека, для петербургского обывателя обращение в судебные инстанции со своими квартирными проблемами оставалось крайне затруднительным делом. Единичность жилищных исков говорит не о бесконфликтности, а об отсутствии правовой культуры и развитого правосознания у основной массы горожан. Вообще было не принято обращаться в суд. Поэтому с таким сарказмом говорит А. Чехов в рассказе «Беззащитное существо» о хозяйке, засудившей троих жильцов.

Оба журнала, «Строитель» и «Домовладелец», с 1896 года начали практиковать публикацию жилищных исков из судебной практики. Используя публикации, образованный человек мог самостоятельно, без помощи юристов составить иск. Это ли или обострение квартирного кризиса в 1890-е годы послужили толчком к увеличению жилищных дел в мировых судах – сказать трудно. Но можно с полной уверенностью утверждать, что публикации благотворно повлияли на рост правосознания горожан.

Наибольшее количество публикаций посвящалось юридическим нормам, регулирующим конфликтные отношения домовладельцев и квартиросъемщиков. Много печаталось материалов о квартирных договорах и квартирных книжках, должных регулировать эти отношения.

Чаще всего предлагались различные образцы договоров с комментариями, объясняющими способы защиты прав той и другой стороны. Причем домовладельцам рекомендовалось вводить в текст договора все новые и новые пункты, гарантирующие своевременное получение ими квартплаты и выполнение жильцами других их требований. Квартирантов же обстоятельно инструктировали, как можно, абсолютно ничем не рискуя, все эти требования не выполнять и даже совсем бесплатно жить в занимаемой квартире месяца три-четыре, пока идет тяжба у мирового судьи.

Например, в рассказе «Совет нечестивых» «двое молодых людей щеголеватого вида договариваются: Мы будем платить только первые месяцы, а потом бросим это глупое занятие. Контракт подпишем мы оба. Затем, когда дело дойдет, наконец, до суда, нас опять двое и мы поочередно не приходим в заседание. Следовательно, заочное решение. Следовательно, вторичное разбирательство, потом апелляция, потом освидетельствование доктора о моем опасном положении, потом о твоем, а там весна, и мы переберемся на дачу».

Достаточно определенно можно сказать, что, обогащая правосознание, эти публикации не способствовали ослаблению конфликтных ситуаций в доходных домах.

Вопрос о пользовании квартирой, отоплением, освещением, гигиеническими приспособлениями, о необходимом ремонте и т. п. совершенно не затрагивался российским законодательством. В жизни руководствовались обычным правом, под которым следует понимать правило, не выраженное в законе, но которому постоянно подчиняются жители данной местности, признавая его для себя обязательным. Таким образом, обычай живет в сознании народа как закон, но закон не писанный.

По обычному праву арендатор обязан пользоваться арендуемым помещением согласно с назначением, для коего оно отдавалось в аренду. Без согласия собственника изменять назначение помещения было нельзя. Так, жилую квартиру нельзя превратить в торговое заведение, или в гостиницу, или в ремесленную мастерскую, если это не оговаривалось в договоре.

При найме строений и квартир наниматель обязывался не изменять расположения в них отдельных помещений и не обращать из них одни в другие (например, жилую комнату – в кухню).

Другая обязанность – отвечать перед наймодателем за все убытки, причиненные ему небрежным отношением нанимателя к нанятому имуществу, последствием чего были гибель, или повреждение арендованного им жилища, и притом последовавшие не только по вине нанимателя, но и его семейных, или людей, состоящих у него в услужении, то есть его детей, опекаемых воспитанников, учеников, прислуги, рабочих и прочих.

Наниматель мог принести вред даже тогда, когда не пользовался арендованной квартирой. Например, если он не будет пользоваться нанятым для житья помещением в зимнее время, то при этом помещение не будет им отапливаться и зимние рамы в окнах останутся невставленными, отчего, возможно, в помещении заведется сырость, и оно вообще сделается негодным для дальнейшего пользования без значительного ремонта. В подобных случаях наниматель, даже аккуратно продолжавший вносить наемную плату, может быть признан нарушителем и выселен из квартиры.

Арендатор был вправе требовать от домовладельца вознаграждения за все им произведенные улучшения или постройки, кроме тех случаев, когда перестройка делалась из материалов собственника, или когда улучшение составляло предмет роскоши, и в нем не было необходимости, а также если оно не принесло никакой выгоды домовладельцу.

Наймодатель со своей стороны обязывался поддерживать предмет найма в исправном виде, пригодном для пользования им, и производить в нем в течение времени найма все необходимые поправки и починки: чистку печей, побелку стен и потолков, вставку стекол и другой мелкий ремонт.

Договор найма прекращался по истечении определенного в нем срока. Квартирохозяин вправе требовать не только выселения нанимателя, но и вознаграждения за проживание нанимателя сверх срока.

Договор по обоюдному согласию мог расторгаться ранее указанного в договоре срока. Если договор составлялся в письменной форме, то и расторжение его должно быть письменным, получение обратно задатка не могло служить достаточным основанием для уничтожения договора.

Договор найма прекращался при полном или частичном уничтожении квартиры. Причем совершенно безразлично, по какой причине имущество уничтожено: вследствие ли случайного события, или же по вине квартирохозяина, или по вине квартиранта, или по вине третьих лиц; во всех случаях перестало существовать имущество, отданное внаем.

В случае неисполнения какого-нибудь отдельного условия договора найма одной из сторон другая сторона не имела права по этому поводу прекращать действие всего договора. В суде действие договора могло быть прекращено, когда помещение не передано квартиросъемщику по вине собственника или наниматель не соблюдает сроков платежей за предоставленное договором имущество.

Если окажется, что отданное внаем имущество вовсе не соответствует той цели, для которой оно по договору предназначалось, или же заключает в себе столь существенные недостатки, что пользование квартирой окажется вредным или невозможным, например, если обнаружится, что квартира сыра, холодна и т. п., то наниматель вправе требовать уничтожения договора. Причем каждый такой недостаток не должен быть заметен при заключении договора и обнаруживался уже при самом пользовании нанятым помещением. Кроме того, недостаток должен иметь существенное значение для невозможности пользования нанятым жильем. Но скрытность и существенность – достаточно субъективные категории. Непригодность помещения освобождает от платы за него только со времени прекращения пользования им.

Второй по распространенности причиной, дававшей право квартиронанимателю на досрочное оставление квартиры, было так называемое зазорное соседство. Когда на той же лестнице или в том же доме домовладелец сдает квартиру публичным женщинам, а те своим сквернословием и поведением вместе с посещающими их мужчинами нарушают спокойствие и возмущают нравственное чувство соседних жильцов. Но чтобы расторгнуть договор, надо доказать, что публичные женщины въехали после заключения договора или недобросовестный хозяин утаил истину о проживающих в доме при заключении оспариваемого договора.

Бывали и курьезные случаи. Так, в «Юридической газете» за 1894 год мировые судьи разбирали принципиальный вопрос: «Может ли плохая музыка служить поводом к нарушению квартирного контракта?» Наниматель с семейством занимал верхний этаж. Этажом ниже жила сама владелица, обожавшая слушать музыкальный ящик (аристон). Наниматель, которого сильно беспокоил аристон, звучавший целыми днями, просил домовладелицу так часто не заводить музыки, а затем, не получив удовлетворения своей просьбы, съехал с квартиры.

Владелица предъявила к нему иск. Наниматель в свое оправдание ссылался на то, что он, как старый человек и при этом больной, не мог выносить плохой музыки, что это, подобно сырости, вредно отражалось на его здоровье. Согласившись с доводами нанимателя и на основании свидетельских показаний, подтвердивших, что аристон играл целыми днями на балконе хозяйки, мировой судья в иске последней отказал.

На протяжении XIX века доходы от недвижимого имущества изменялись. Эти цифры колебались в зависимости от размера и местоположения доходного дома. Средний процент доходности дома в Петербурге в то время составлял 8,5 % от его стоимости, а нередко он достигал и 15 %, что для европейских городов фантастическая цифра (где средний доход 1–2 %).

Стоимость наемных квартир в Петербурге для разных социальных слоев отличалась в сотни раз. Обычно стоимость арендуемого жилья составляла около четверти семейного бюджета горожан, столько же тратили и на еду.

Так, А.С. Пушкин осенью 1831 года, вскоре после женитьбы, за квартиру в бельэтаже из девяти комнат на Галерной улице, близ Английской набережной, платил в год 2500 рублей. Еще дороже стоила А.С. Пушкину квартира из двенадцати комнат в третьем этаже на Б. Морской улице, снятая в 1832 году. Ее цена была 3300 рублей в год. А последняя, снятая осенью 1836 года квартира поэта из одиннадцати небольших комнат в бельэтаже дома на Мойке обходилась в 4300 рублей в год. Много это или мало? 3500 рублей составляли расходы на еду за весь год всей семьи и прислуги, за четверку лошадей А.С. Пушкин платил содержателю извоза 3600 рублей в год. А были еще расходы на бальные туалеты, книги и многое другое.

В маленькой квартире на 3-м этаже дворового флигеля дома № 17 по Малой Морской улице жил Н.В. Гоголь. Дом сохранился до наших дней с небольшими изменениями. Акварель Ф.Ф. Баганца. 1860-е гг.

А вот бюджет чиновника Н.В. Гоголя, получавшего 400 рублей жалованья в год (еще ему присылали денежную помощь из дома). Отчитываясь в письмах к матери о своих расходах, он писал о тратах за декабрь 1829 года:

Итак, 37 рублей уходило на жилье, 45 рублей – на еду.

Но так было в начале XIX века. Попробуем проанализировать стоимость наемных квартир в конце того же века, поскольку на это время есть точные цены в материалах переписей. По переписи 1890 года всего платных квартир в Петербурге насчитывалось 98 453, из них 19 833 (20 %) занимали ремесленные и торговые заведения, а 80 % – исключительно для жилья; бесплатных квартир 23 145, из них только 6 % были под заведениями того или иного рода.

Все платные квартиры принесли домовладельцам в 1890 году 39 059 098 рублей дохода, что всего на 1,7 % (680 473 руб.) больше, чем в 1881 году, несмотря на увеличение населения на 10 % и числа квартир на 13 % (13 694). Объясняется это уменьшением цен на квартиры за это десятилетие (табл. 6).

Таблица 6

Арендная плата в зависимости от характера использования квартиры (средние цифры)

Квартирная плата, как и ныне, зависела от характера использования квартиры, района, размера квартиры, ее благоустройства и от расположения ее на том или ином этаже.

Самая низкая квартирная плата была за квартиру, используемую исключительно для жилья. Средняя годовая плата за жилую квартиру в 1890 году – 362 рубля, за квартиру для жилья и торгово-промышленного заведения 642 рубля, то есть на 77 % дороже, а за квартиру, используемую только под заведение без жилья, – 812 рубля, то есть в 2,24 раза дороже жилой квартиры (см. табл. 7).

Таблица 7

Средняя наемная плата в рублях за квартиры разной величины по переписи 1890 года