Текст книги "Оценка стоимости имущества"

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т. п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле

где З_созд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; V_j – объем j-го компонента; C_j – стоимость единицы объема; K_н – коэффициент, который учитывает имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта).

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

♦ субподряд;

♦ разбивка по профилю работ;

♦ выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает более точные результаты, вместе с тем он является трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Затраты на восстановление (замещение) объекта как нового рассчитываются как сметная стоимость строительства с учетом всех накладных расходов, косвенных расходов и прибыли предпринимателя. Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных разработок (составление технико-экономического обоснования строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирование свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

База для расчета сметной стоимости строительства:

♦ проект и рабочая документация;

♦ действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

♦ отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения центральных и других органов государственного управления.

Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

♦ строительные работы;

♦ работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

♦ затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

♦ прочие затраты.

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы – первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав:

1) подготовка территории строительства;

2) основные объекты строительства;

3) объекты подсобного и обслуживающего назначения;

4) объекты транспортного хозяйства и связи;

5) объекты энергетического хозяйства;

6) наружные сети и сооружения;

7) благоустройство территории строительства;

8) временные здания и сооружения;

9) прочие работы и затраты;

10) содержание структуры дирекции (технический надзор);

11) подготовка эксплуатационных кадров;

12) проектные и изыскательские работы.

Нормативно-информационная база в системе ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает строительные нормы, правила и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ, и, как следствие, их стоимостных показателей.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.

Стоимость строительства в сметной документации инвестора следует приводить в двух уровнях цен:

♦ в базисном (постоянном) уровне – на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен;

♦ в текущем или прогнозном уровне – на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса исходя из текущего (прогнозного) уровня цен следует использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

♦ ресурсный;

♦ ресурсно-индексный;

♦ базисно-индексный;

♦ базисно-компенсационный;

♦ на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Рассмотрим подробнее данные методы.

Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат). Ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

1. Строительно-монтажные работы.

1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рассчитывается в соответствии с расходом по проектной документации, нормативными материалами и на основе данных предприятий оптовой торговли соответствующего региона на дату проведения оценки.

+ 1.2. Заработная плата основных рабочих – рассчитывается в процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе.

+ 1.3. Эксплуатационные затраты – стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.

+ 1.4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей.

Выше рассмотрен расчет затрат на создание здания ресурсным методом.

Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В соответствии с п. 24з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Например, для оценки прибыли предпринимателя могут использоваться исследования аналитиков рынка недвижимости.

В статье Е. Е. Яскевича «Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации» из журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 12 (63)/2006 приведен пример формализации устоявшихся рыночных тенденций.

Таблица 5.3

Мониторинг прибыли предпринимателя

Для рассмотренного выше примера (офисного здания в Московской области, г. Мытищи, класс В2) применяется величина прибыли застройщика на середине интервала 23–26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20–30 км от МКАД, т. е. прибыль предпринимателя может быть установлена на уровне 24,5%.

Расчет прибыли предпринимателя может проводиться с использованием аналитического метода Санкт-Петербургского политехнического университета (СпБГТУ), разработанного профессором Е. С. Озеровым (Организация и методы оценки предприятия (бизнеса)/Под ред. В. И. Кошкина. – М.: ИКФ «ЭКМОС». – С. 261).

Согласно этой методике расчет прибыли инвестора основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Величина прибыли предпринимателя рассчитывается по формуле

где КПП – прибыль предпринимателя (застройщика) как доля от затрат на создание объекта капитального строительства; n – число лет (период) строительства; C_o – доля авансового платежа в общей сумме платежей; y_a – годовая норма отдачи на вложенный капитал. Норма отдачи на капитал принимается неизменной на весь период строительства.

Рассмотрим расчет прибыли предпринимателя по данной методике для примера, приведенного выше (офисного 2-этажного здания класса В2, расположенного в г. Мытищи Московской области).

Период строительства (n) определен по СНиП 1.04.03–85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для примерно идентичных объектов он равен 1,5 года.

Значение коэффициента С_о принято равным 0,5, иначе говоря, предполагается, что инвестор авансирует в строительство 50% от общей стоимости работ (согласно нормам задела при строительстве по СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»).

Годовая норма отдачи на вложенный капитал (y_a) принята равной 20%, что соответствует норме доходности инвесторов при строительстве объектов аналогичного назначения (источник информации: межрегиональный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY).

Расчет прибыли предпринимателя представлен в табл. 5.4.

Таблица 5.4

Расчет прибыли предпринимателя

Для рассмотренного выше примера (офисного здания в Московской области, г. Мытищи, класс В2) применяется величина прибыли застройщика на уровне 24,5%.

В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» стоимость объекта капитального строительства рассчитывается путем суммирования затрат на создание объектов капитального строительства и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

где V_окс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке; З_созд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; ПП – прибыль предпринимателя; И – физический износ и устаревания.

На основе п. 24и ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.

Износ и устаревания в оценке означают потерю полезности, а значит, и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах, но для дальнейшего вычитания необходимо его пересчитать в абсолютное выражение (выразить в денежных единицах, принятых единицей расчета стоимости).

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости выделяют подразделяется на физический износ, функциональное устаревание и внешнее (экономическое) устаревание. Физический износ и функциональное устаревание могут быть устранимым и неустранимым. Внешнее устаревание, как правило, неустранимо.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Функциональным устареванием называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Рис. 5.1. Классификация износа объектов недвижимости

Внешним (экономическим) устареванием называют снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Физический устранимый износ и функциональное устранимое устаревание можно определить стоимостным методом, рассчитывая стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных элементов здания.

Выделяют следующие методы расчета физического износа:

♦ метод срока жизни;

♦ стоимостной метод;

♦ нормативный метод;

♦ экспертный метод.

Совокупный накопленный физический износ является функцией времени объекта.

При расчете износа методом срока жизни используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели (рис. 5.2).

Физическая жизнь здания (Т_н) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.).

Рис. 5.2. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (Т_факт) – период времени от ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Т_эф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в бо́льшую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Показатели физического износа (И), эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

где И – износ, %; Т_эф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; Т_н – типичный срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

где Т_факт – хронологический возраст.

Применение формулы (5.8) актуально при расчете процентных корректировок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (5.7).

Данный метод расчета износа примени́м для массовой оценки, при оценке объектов недвижимости в составе активов предприятия, при оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа.

Пример 5.2

Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Определите износ нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов.

В соответствии с документацией на оцениваемые склады срок физической жизни составляет 50 лет.

Дата проведения оценки – 1 апреля 2014 г.

Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с техническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа приведены в табл. 5.5.

Таблица 5.5

Данные по оцениваемым складам

Решение. Для расчета износа оцениваемых складов используем формулу (5.6), поскольку эффективный возраст основан на основе текущего состояния объекта, проведенных ремонтных работах, степени эксплуатации и т. д.

Результаты расчетов в табл. 5.6.

Таблица 5.6

Пример расчета износа методом срока жизни

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического и устранимого функционального износа.

Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в табл. 5.7.

Таблица 5.7

Пример расчета устранимого физического износа

Устранимый физический износ по данным табл. 5.7 равен 333 500 руб. Стоимостной метод позволяет рассчитать физический устранимый износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет износа производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод срока жизни применяется для расчета физического и физического неустранимого износа, данный метод рассмотрен подробно выше. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа, еще раз оценивая неустранимый износ. Формула метода срока жизни имеет модифицированный вид, когда физический устранимый износ уже определен:

где И_{физ. ну} – износ здания физический неустранимый, ден. ед.; Vп_воcпр – сумма затрат на воспроизводство здания; И_{физ. устр} – износ здания физический устранимый, ден. ед.; Т_факт – эффективный возраст здания; Т_н – срок физической жизни здания.