Текст книги "Оценка стоимости имущества"

Оценка стоимости имущества

Введение

Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности – составная часть общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.

В условиях кризиса роль оценочной деятельности является не менее актуальной, чем в условиях экономического роста. Неопределенность в принятии решений в области инвестиций, при приобретении недвижимого имущества, объектов интеллектуальной собственности и других видов активов обусловливает необходимость привлечения специалистов для адекватной и профессиональной оценки их стоимости.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средство производства и предмет личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т. п.

Таким образом, недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и являясь той пространственной средой, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – это основная составляющая национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.

Особое место в оценке недвижимого имущества занимает оценка прав на земельные участки. Земля – невосполнимый ресурс, оценка его стоимости и связанных с ним прав имеет ряд особенностей, которые и рассмотрены авторами пособия.

В последнее время растет недовольство общественности результатами кадастровой оценки недвижимости. Как в научной литературе, так и в средствах массовой информации поднимаются вопросы несоответствия рыночной и кадастровой стоимости, несовершенства системы кадастровой оценки и необходимости ее реформирования. Летом 2016 г. был принят Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» (от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ), который определяет порядок формирования кадастровой стоимости недвижимости. Этот порядок и особенности рассматривает отдельный раздел учебника. Кадастровая стоимость – ключевой экономический показатель, характеризующий объект недвижимости, применяется для расчета налоговых платежей и обеспечивает реализацию фискальной функции кадастра.

Нематериальные активы в последние десятилетия заняли важное место в составе стоимости имущественных комплексов предприятий и бизнеса. В большей мере рост стоимости бизнеса обусловлен развитием нематериальной и интеллектуальной составляющих бизнеса. В учебнике читатели увидят большой раздел, посвященный вопросам оценки стоимости нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, интеллектуального капитала предприятия, товарных знаков и брендов.

Кроме того, в учебнике есть разделы, посвященные вопросам оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств. Авторы отразили методику формирования стоимости объектов в доходном, сравнительном и затратном подходах, уделили особое внимание методам определения износа машин и оборудования, транспортных средств.

Над учебником работал коллектив профессионалов, ведущих научную работу и практикующих в соответствующих направлениях оценочной деятельности. В состав авторского коллектива входят штатные сотрудники кафедры Оценочной деятельности и корпоративных финансов Университета «Синергия» к. э. н. Н. В. Мирзоян, О. М. Ванданимаева, к. э. н. Н. Н. Ивлиева, д. э. н. И. В. Косорукова, к. э. н. С. В. Плясова; практикующие оценщики и руководители оценочных компаний, эксперты СРОО П. В. Дронов, к. т. н. М. Ю. Рожков, к. т. н. А. Н. Фоменко; а также члены Правления и Экспертного совета Ассоциации «Кадастр-оценка» – д. э. н., профессор Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова С. И. Носов, к. с.-х. н., доцент Российского университета дружбы народов Б. Е. Бондарев.

Список используемых сокращений

БК РФ – Бюджетный кодекс Российской Федерации

ВК РФ – Водный кодекс Российской Федерации

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации

ГрК РФ – Градостроительный кодекс Российской Федерации

ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации

ЛК РФ – Лесной кодекс Российской Федерации

НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации

Раздел I
Оценка стоимости объектов недвижимости

• Основные понятия оценки объектов недвижимости

• Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости объекта недвижимости

• Доходный подход к оценке недвижимости

• Сравнительный подход к оценке недвижимости

• Затратный подход к оценке недвижимости

• Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости

• Управление недвижимостью

Глава 1
Основные понятия оценки объектов недвижимости

• Понятие объекта недвижимости как объекта оценки

• Основные этапы оценки недвижимости

Недвижимое имущество, занимая центральное место в любом общественном устройстве, выполняет параллельно две существенные функции, а именно: средства производства и предмета личного потребления для проживания, культурного досуга и т. п. Недвижимое имущество является важнейшей составляющей экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве значимого экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Дадим характеристику объектам недвижимости, которые определены в российских нормативно-правовых актах. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 130, 132 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятия как имущественные комплексы признаются недвижимостью.

В соответствии со ст. 133 недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Рассмотрим на рис. 1.1 состав объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ и применяемые подходы и методы оценки.

В соответствии с п. 4 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» объектами оценки могут выступать:

♦ застроенные земельные участки;

♦ незастроенные земельные участки;

♦ объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства;

♦ жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству;

♦ доли в праве на объект недвижимости.

Земельный участок как объект права на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи11
  Ст. 3, Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 3.07.2016 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 1.01.2017 г.).


[Закрыть].

Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы22
  Федеральный закон от 21.02.1992 г. № 2395–1 «О недрах» (в ред. от 3.10.2016 г. № 52-ФЗ).


[Закрыть].

Рис. 1.1. Понятие недвижимости в определении ГК РФ и в качестве объекта оценки

В ГК РФ к недвижимым вещам отнесены объекты, которые требуют обязательной государственной регистрации. В качестве объекта оценки к объектам недвижимости относятся земельные участки и объекты, которые в совокупности с земельным участком составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

В состав объекта недвижимости входят природные («земельный участок») и рукотворные компоненты («улучшения»).

Земельные участки в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы:

♦ «свободные земельные участки», т. е. земельные участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых;

♦ «земельные участки с улучшениями», т. е. земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями и (или) сооружениями всевозможного назначения.

Улучшения земельных участков делят на следующие группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения.

Строения условно подразделяют на две группы:

♦ здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых человеком с использованием машин и оборудования;

♦ сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые.

Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).

Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги.

Рассмотрев физические составляющие объекта недвижимости как объекта оценки, необходимо отметить, что стоимость объекта недвижимости оценивается с обязательным учетом оцениваемого объема прав на объект оценки, поэтому рассмотрим виды прав на объекты недвижимости в соответствии с действующим российским законодательством.

Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71, 72 и 76 Конституции РФ и регулируются законодательством различных отраслей права: гражданского, жилищного, земельного и т. д. Краеугольным камнем отношений по поводу недвижимости является вещное право.

Вещное право – право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Согласно ГК РФ определены следующие вещные права:

♦ право собственности (ст. 209);

♦ право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

♦ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);

♦ право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);

♦ право оперативного управления имуществом (ст. 296);

♦ право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274, 277).

За исключением права собственности (первичное право), все другие вещные права являются правами на чужие вещи (вторичные права).

Право собственности раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонентами права собственности. К ним относятся права распоряжения, пользования и владения.

Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица (частная собственность), Российская Федерация и субъекты РФ (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность).

Указанные субъекты (два или более) могут обладать общей собственностью – с определением доли каждого (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В общей совместной собственности (без определения долей) владение и пользование имуществом осуществляется всеми участниками сообща, а распоряжение – с согласия всех участников, независимо от лица непосредственного участника сделки.

Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения (в соответствии с целевым назначением земель, к которым участок отнесен) без права распоряжения.

Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника – и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал), без ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности – с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. – даже с разрешения собственника).

Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Право пользования при этом связывается не с субъектом права собственности, а с вещью. В случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу юридическая сила этого сервитута сохраняется; сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Ипотека – форма организации получения залогодателем (лицом, берущим на себя долговое обязательство) ссуды под залог объекта недвижимости. Ипотека обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя (первичного кредитора или иного держателя залогового обязательства) на преимущественное удовлетворение основного требования из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из упомянутой суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога.

Залогодатель вправе также получать компенсацию убытков и неустоек, возникающих вследствие неисполнения или задержки в исполнении обязательств, а также процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Важно, что залогодержатель сохраняет свое право на предмет залога и в случае изменения его юридической судьбы по решению собственника (залогодателя).

В гражданском законодательстве предусмотрено также право аренды на объект недвижимости в соответствии со ст. 313 и п. 3 ст. 335 ГК РФ.

Аренда объектов недвижимости осуществляется на основании договора аренды. Арендатор недвижимости имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды объекта недвижимости. Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока. Все условия аренды объекта недвижимости устанавливаются договором аренды, общие положения договора аренды должны соответствовать требованиям ГК РФ.

Объекты недвижимости разнородны по своим физическим характеристикам (см. рис. 1.1), поэтому в разделе I настоящего пособия рассмотрены вопросы оценки единых объектов недвижимости (застроенных земельных участков, когда полезность объекта недвижимости заключена в местоположении и физических характеристиках здания или помещения). Застроенный земельный участок (земельный участок/часть земельного участка + здание/помещение) будет рассмотрен как базовый объект недвижимости, а затем в разделе II пособия рассмотрим особенности оценки земельных участков, которые необходимо учитывать в ходе оценки.

Проведение оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку до составления отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Проведение оценки включает следующие этапы33
  Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 г. № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».


[Закрыть]:

♦ заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

♦ сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

♦ применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

♦ согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

♦ составление отчета об оценке.

Задание на оценку содержит следующую информацию44
  Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 г. № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».


[Закрыть]:

♦ объект оценки;

♦ права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

♦ цель оценки;

♦ предполагаемое использование результатов оценки;

♦ вид стоимости;

♦ дату оценки;

♦ допущения, на которых должна основываться оценка;

♦ иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

В соответствии с п. 8 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

♦ состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

♦ характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

♦ права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

В соответствии с п. 8 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

♦ рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

♦ затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

♦ убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

♦ затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

Идентификация объекта оценки и оцениваемого объема прав проводится на основе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объект недвижимости и визуального осмотра. Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы объекта недвижимости.

В соответствии с п. 6 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

В соответствии с п. 7 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при отсутствии документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

Определение цели оценки. Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые имущественные права, сфера применения или назначение результатов оценки.

В соответствии с действующими российскими стандартами оценки для недвижимости определяют следующие виды стоимости55
  Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».


[Закрыть]:

♦ рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства;

♦ инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки;

♦ ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества;

♦ кадастровая стоимость – определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

♦ при изъятии имущества для государственных нужд;

♦ при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

♦ при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

♦ при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

♦ при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

♦ при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Определение ограничений устанавливается оценщиком на основе анализа используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информации в окончательный отчет. Указание ограничивающих условий в отчете позволяет своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета.

При осуществлении сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости, в том числе:

♦ информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

♦ информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

♦ информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если она соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с п. 5 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно, близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В ходе оценки стоимости недвижимости необходимо проводить анализ достаточности и достоверности информации.

Специфика объекта недвижимости заключается в наличии множества вариантов использования, поэтому для объектов недвижимости необходимо до проведения расчета стоимости объекта недвижимости выявить наиболее эффективное использование объекта недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Применение подходов и методов к оценке и расчет стоимости объекта недвижимости проводится на основе собранной информации об объекте и ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объекта. Оценщик при проведении оценки обязан использовать доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, подобный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и так далее выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

Согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки осуществляется для получения итоговой стоимости объекта оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта недвижимости должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Итоговая стоимость объекта оценки должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Составление отчета об оценке рыночной или иной стоимости объекта оценки – заключительный этап процесса оценки. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 06.12.2014 г.) (далее – Закон об оценочной деятельности) и Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке»66
  Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) (ред. от 06.12.2016 г.)».


[Закрыть].