Текст книги "Оценка стоимости имущества"

Понятие «муниципальное образование» вошло в употребление с появлением ГК РФ (1994 г.) и включает в себя население, территорию (границы образования), муниципальное хозяйство, коллективный интерес, коллективные потребности, органы местного самоуправления, органы государственной власти России и ее субъекта, совокупность материальных и нематериальных возможностей территории образования, которыми может распоряжаться.

Предметом местного самоуправления являются:

♦ правовое регулирование местного самоуправления;

♦ местный бюджет;

♦ муниципальная собственность;

♦ муниципальное управление.

Комплексное социально-экономическое развитие муниципального образования – управляемый процесс изменений в различных сферах жизни муниципального образования, направленный на достижение определенного уровня развития социальной (в том числе духовной) и экономической сфер на территории муниципального образования, с наименьшим ущербом для природных ресурсов и наибольшим уровнем удовлетворения коллективных потребностей населения и интересов страны.

Управление представляет собой совокупность методов и средств направленного воздействия на процессы управления и субъекты собственности для достижения поставленных целей.

Система состоит из шести функциональных подсистем:

1) планирование и прогнозирование;

2) маркетинг;

3) мониторинг;

4) аудит;

5) учет;

6) контроль.

К подсистемам обеспечения относят:

♦ нормативно-правовое;

♦ информационное;

♦ финансовое;

♦ организационное;

♦ учетно-аналитическое;

♦ кадровое.

Подсистемы действуют с учетом разделения недвижимости по видам:

♦ земельные участки;

♦ нежилые помещения;

♦ жилищный фонд;

♦ предприятия промышленные, сельскохозяйственные, инфраструктура;

♦ общественные здания и сооружения и др.

Методы управления муниципальной недвижимостью подразделяются на организационно-правовые и организационно-экономические.

Управление недвижимостью со стороны муниципалитета имеет следующие задачи:

♦ обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости;

♦ обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования;

♦ решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества;

♦ улучшение состояния и развитие объектов недвижимости путем портфельных и прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости;

♦ оптимизация издержек на содержание объектов;

♦ повышение доходности объектов недвижимости.

Управление недвижимостью, принадлежащей муниципальным структурам, сводится к следующим функциям:

♦ эксплуатация недвижимости;

♦ поддержание и сохранение качеств объекта недвижимости в соответствии с государственными требованиями;

♦ оказание сервисных услуг пользователям;

♦ взаимодействие с внешними поставщиками ресурсов и услуг (тепло, энергия, вода, телекоммуникации и др.);

♦ контроль за соблюдением технологических процессов в деятельности служб и внешних поставщиков ресурсов;

♦ контроль за денежными потоками (доходы, расходы по содержанию и обслуживанию недвижимости).

Организационная структура и состав управляющей команды МУФЗ и ЖКХ определяются в зависимости от объемов недвижимости; региона размещения; природно-климатических условий; степени износа объектов недвижимости; уровня экономического развития региона, района и других конкретных факторов; доступности ресурсов (вода, тепло, энергия), а также от государственных и региональных решений по реформированию жилищно-коммунального характера.

Административное управление осуществляется за счет следующей деятельности:

♦ создание нормативной базы (законы, постановления, правила, инструкции) для регулирования функционирования рынка недвижимости в масштабах государства, региона, города;

♦ соблюдение требований к участникам рынка недвижимости: лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченным лицам по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

♦ определение требований к содержанию и качеству видов деятельности участников рынка недвижимости;

♦ контроль за соблюдением участниками норм и правил на рынке недвижимости;

♦ введение запретов и санкций на рынке недвижимости, поддержание правопорядка;

♦ выкуп в государственную и муниципальную собственность объектов недвижимости для общественных нужд и в связи с нарушением правил рынка недвижимости.

Управление недвижимостью предполагает деятельность специалистов на всех этапах жизненного цикла объекта.

Создание или реконструкция объекта (комплекса объектов) на территории муниципального образования предусматривает работу с инвестиционными ресурсами и получение дохода на стадии реализации объекта.

Девелоперская компания управляет всеми стадиями развития объекта от своего имени, за свой счет, на свой страх и риск.

Девелопмент означает качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и одновременно это профессиональная деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов.

Девелопмент является составной частью общего процесса развития рынка недвижимости. Экономический аспект девелопмента реализуется в виде повышения стоимости объекта в результате его преобразования или реконструкции, применительно к требованиям рынка.

Создание нового объекта требует его регистрации. Экономическая эффективность проектов девелопмента складывается с учетом:

♦ коммерческой эффективности (инвестор);

♦ народнохозяйственной эффективности (привлечение инвестиций в регион, создание рабочих мест);

♦ бюджетной эффективности (налогообложение, платежи в бюджет);

♦ социальной эффективности (создание объектов недвижимости, повышение уровня услуг, рост доходов населения и др.).

Проект развития недвижимости сводится к трем фазам: концептуальной, организационно-проектной и строительной.

1. Концептуальная фаза включает:

♦ разработку концепции и предварительное рассмотрение проекта;

♦ постановку целей девелопмента и план их достижения;

♦ согласование и консультации с органами государственного регулирования;

♦ определение направлений финансирования.

2. Технико-экономическое обоснование местоположения и целесообразности проекта предполагает:

♦ анализ спроса и предложения в регионе на объект недвижимости;

♦ уровень цен, наличие материально-технических и людских ресурсов;

♦ консультации с муниципальными органами регулирования.

3. Проектирование и оценка проекта включают:

♦ формирование команды девелопера;

♦ подготовку бизнес-плана;

♦ проектирование, расчет затрат и оценку проекта;

♦ согласование и утверждение проекта.

4. При заключении контракта и строительстве происходит:

♦ выбор подрядчика и заключение договора;

♦ создание системы управления участниками строительства;

♦ контроль за ходом реализации проекта.

5. Маркетинг, управление и реализация объектов недвижимости включают:

♦ проведение маркетинга;

♦ обеспечение сохранности объекта;

♦ рекламную деятельность и определение способов реализации объекта;

♦ управление денежными потоками по проекту.

Обслуживается юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Направлено на обеспечение доходности деятельности фирмы. Сводится к маркетингу спроса и предложения на рынке недвижимости; осуществляет оценку недвижимости, куплю-продажу, обмен и другие услуги, связанные с содержанием, ремонтом, реконструкцией объектов недвижимости.

Управление недвижимостью – сложный и многогранный процесс, направленный на наиболее эффективное использование объектов недвижимости и извлечение максимальной прибыли.

Решение изложенных ниже задач, которые готова взять на себя компания, составляет основу эффективного управления имуществом и позволяет получать максимальную отдачу от его использования.

В процессе управления решаются следующие основные задачи.

Работа с арендаторами. Важнейшим моментом в управлении является поддержание деловых и дружественных отношений с арендаторами на протяжении всего срока аренды. Это подразумевает прежде всего обеспечение заявленных характеристик, переданных в аренду помещений, а также быстрое и качественное решение любой проблемы (связанной с арендой), возникшей у арендатора. Соответственно, разрабатывается система работы с арендаторами, определяются правила оформления таких отношений, рычаги исполнения, ответственные лица. Особое внимание уделяется работе с договорами и другими документами, отражающими все детали взаимоотношений с арендаторами. Кроме того, в процессе сотрудничества арендодателя с клиентами возникают новые обстоятельства, требующие корректного документального отражения. Все эти вопросы решает управляющая компания.

Инженерное и техническое обеспечение, коммунальные услуги. Техническое обслуживание здания – основа его эффективного функционирования. Можно сказать, что это самая трудоемкая часть программы управления. Она включает в себя мероприятия по изучению имеющихся в здании коммуникаций и их состояния, замене или дооснащению имеющихся систем, разработку графиков капитальных и профилактических ремонтов и т. п. От качества коммуникаций и их обслуживания зависит очень многое, но в итоге – стоимость аренды и срок эксплуатации здания в целом.

Для качественного обеспечения объекта коммунальными услугами (электроснабжение, снабжение горячей и холодной водой, отопление, канализация и т. п.) анализируются имеющиеся договорные отношения с соответствующими муниципальными предприятиями. В случае необходимости проводится документальная подготовка к заключению дополнительных договоров. В дальнейшем контролируются качество и своевременность оказываемых коммунальных услуг, их оплата.

В штате компании выделяется отдел снабжения, который обеспечивает все необходимое для обслуживания здания.

Обеспечение безопасности. Объект должен быть надежно защищен от всех возможных правонарушений, как внутренних, так и внешних. Это достигается путем разработки и установки системы охранной сигнализации, систем видеонаблюдения и контроля доступа, привлечения квалифицированного охранного персонала.

Кроме этого, необходима страховая защита объекта, поскольку недвижимость – достаточно крупная инвестиция, и следует предпринимать все возможные меры для ее защиты. Прежде всего обязательно страхование здания от ущерба, а в дополнение можно застраховать также и гражданскую ответственность собственника.

Поддержание параметров объекта. Здесь можно выделить два основных направления:

♦ уборка внутри здания (уборка полов, стен, дверей, лестниц, окон, туалетных комнат, осветительных приборов, удаление мусора из мусорных корзин, борьба с грызунами и т. д.);

♦ поддержание чистоты фасадов здания и на прилегающей территории, включая вывоз мусора, стрижку газонов, чистку и покраску ограды, уборку снега и льда зимой и т. п.

Отчетность управляющей компании. Управляющая компания должна обеспечить контроль и учет фондов, переданных ей в управление, оптимально организовать систему финансирования всех затрат на поддержание работоспособности объекта, планировать их на будущее. При этом вся бухгалтерская документация полностью открыта для собственника. Как правило, управляющая компания по желанию клиента представляет ежемесячные отчеты, содержащие исчерпывающую финансовую информацию.

Портфель недвижимости – набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем – совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов портфеля недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Главная цель – оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели:

1) устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду;

2) доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса;

3) получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду;

4) доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлторов;

5) доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг;

6) доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией;

7) защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости;

8) получение льгот от налогообложения. Цели у инвесторов зависят:

✔ от наличия собственных средств;

✔ желания получить доходы в краткосрочном или долгосрочном периоде;

✔ желания заниматься бизнесом – управлять портфелем недвижимости и др.

Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска (рис. 7.2).

Рис. 7.2. Основные направления диверсификации портфеля недвижимости

Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска максимально рисковых объектов из портфеля. Число активов (объектов) может варьироваться от двух до бесконечности. Однако оптимальными считаются портфели из 8–20 объектов для обеспечения большей управляемости.

Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:

♦ типа объектов;

♦ местоположения объектов;

♦ методов инвестирования капитала;

♦ предпочтений управляющего или компании;

♦ экономического развития региона;

♦ спроса и предложения на рынке недвижимости;

♦ уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.

Местоположение определяется районом (кварталом) размещения недвижимости в городе; наличием и развитием инфраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными характеристиками местоположения; демографическим составом населения; уровнем доходов и др.

Методы инвестирования – возможность привлечения заемных средств; наличие собственного капитала; развитие ипотеки; финансирование с использованием ценных бумаг; самофинансирование (деньги покупателя), опционы и др.

Предпочтения управляющего, инвестора или кредитора – безрисковое ведение бизнеса; рискованное управление капиталом портфеля; получение доходов в краткосрочном периоде; получение доходов в долгосрочном периоде; предпочтение сдачи объектов в аренду или организация бизнеса (рестораны, гостиницы, мастерские, автозаправочные станции, магазины, супермаркеты и др.); использование собственных или заемных средств; использование ценных бумаг, опционов; строительство новых объектов или использование существующих; реконструкция, восстановление и реализация старых объектов и др.

Экономическое развитие региона – перспективы развития региона; наличие различного типа промышленности, разных типов объектов и развитой инфраструктуры, а также наличие развитого финансирования с использованием современных методов и финансовых инструментов; размер населенного пункта или города; численность населения; демографический состав, контакты и удаленность от зарубежных регионов и городов; экономический рейтинг региона; уровень доходов населения.

Спрос и предложение объектов недвижимости – наличие и развитие рынка недвижимости, информационное обеспечение и СМИ; наличие конкуренции и др.

Источники информации для формирования и управления портфелем недвижимости.

1. Рынок недвижимости. Философия и определение понятий, структура пространственно-экономического и временного развития, классификация, циклы развития, законы, постановления, характеристика концепции стоимости и информационное обеспечение.

2. Рынок капитала. Концепция стоимости, определение понятия инвестиции, виды финансирования, методы определения эффективности вложения капитала.

3. Производитель (заказчик, строитель). Задачи, цикл создания и жизни объекта, методы определения стоимости, методы расчетов.

4. Посредник. Экспертиза и оценка стоимости объектов недвижимости, формирование портфеля недвижимости, порядок заключения и оформления сделок.

5. Потребитель. Назначение недвижимости, циклы использования недвижимости, обеспечение потребительских услуг, доходность объектов, управление недвижимостью.

6. Методы оценки объектов недвижимости. Концепция стоимости, методы оценки, показатели оценки эффективности инвестиций, анализ финансовых коэффициентов.

7. Управление рисками. Определение и классификация рисков, уровень рисков, управление рисками.

8. Формирование портфеля недвижимости. Определение, принципы конструктирования, цели формирования, управление объектами и портфелем недвижимости.

9. Анализ портфеля недвижимости. Показатели эффективности вложения инвестиций, доходность портфеля, анализ финансовых показателей, формирование пакетов портфеля, налогообложение, страхование.

10. Страхование. Общие принципы страхования недвижимости, экономическая сущность. Методы расчета тарифов. Порядок оформления договоров.

11. Принятый вариант портфеля. Стратегия и тактика выбора портфеля.

12. Управление объектом или портфелем недвижимости. Анализ квартальной доходности портфеля, управление объектами и обеспечение прибыльности. Изменение состава портфеля. Показатели эффективности инвестиций, анализ финансовых показателей, анализ работы управляющей структуры.

13. Корректировка портфеля недвижимости. Изменение состава портфеля недвижимости, перечень прогнозных показателей эффективности инвестиций.

14. Корректировка портфеля недвижимости. Изменение состава портфеля недвижимости с учетом изменений рынка недвижимости.

15. Внутренняя информационная среда. Содержание информационной базы, состав и характеристика подсистем.

16. Внешняя информационная среда. Описание и характеристика.

Алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости включает три блока.

Первый блок (1) – организация и создание управляющей компании.

1.1. Формулирование идеи бизнеса по формированию и управлению портфелем недвижимости. Осуществляется инициативной группой – учредителями.

1.2. Подготовка учредительных документов для регистрации фирмы. 1.3. Регистрация фирмы.

1.4. Формирование в составе фирмы информационно-аналитического отдела.

1.5. Формулирование целей, миссии и задач фирмы.

В состав портфеля недвижимости могут быть включены следующие пакеты:

♦ пакет покупки жилья для сдачи в аренду;

♦ пакет покупки офисных помещений для сдачи в аренду;

♦ покупка складских помещений для сдачи в аренду;

♦ покупка гостиниц для бизнеса;

♦ покупка АЗС для бизнеса;

♦ покупка бизнеса – оказание услуг (ремонт автотранспорта, оказание услуг, аптечный бизнес, торговый бизнес и т. д.);

♦ покупка помещений для супермаркетов и магазинов и организации бизнеса;

♦ организация строительства объектов недвижимости для продажи и сдачи в аренду;

♦ покупка промышленных объектов для организации бизнеса;

♦ приобретение земельных участков и организация строительства коттеджей с последующей их продажей.

Второй блок (2) – разработка портфеля недвижимости.

2.1. Определение состава и структуры портфеля недвижимости. Производится оценка стоимости объектов портфеля недвижимости по пакетам и в целом портфеля недвижимости.

2.2. Оценка стоимости объектов и проектов в составе портфеля недвижимости.

2.3. Определение потоков доходов объектов портфеля по годам.

2.4. Определение чистого дисконтированного дохода портфеля недвижимости по годам.

2.5. Сравнение расчетных ставок доходности портфеля недвижимости и рынка капитала. Если расчетные ставки доходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к этапу 2.6.

2.6. Оптимизация портфеля (возвращаясь к этапу 2.1) – производим изменение состава и структуры портфеля недвижимости в целях повышения доходности портфеля. Если расчетная ставка доходности портфеля недвижимости удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к этапу 2.7.

2.7. Определение чистого дисконтированного дохода по годам.

2.8. Разработка программы инвестирования. В разработке должны участвовать специалисты в области управления ценными бумагами и финансовыми инструментами, юристы, финансовые аналитики.

Основные направления разработки программы инвестирования включают:

2.8.1. Использование собственного капитала.

2.8.2. Использование заемного капитала (объемы, ставки кредитования).

2.8.3. Выпуск ценных бумаг.

2.8.4. Использование современных финансовых инструментов для кредитования проекта.

2.8.5. Самофинансирование – разработка программы использования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.

2.8.6. Ипотечное кредитование.

2.8.7. Привлечение генеральных инвесторов.

2.8.8. Использование прибыли от бизнеса в процессе реализации портфеля недвижимости.

2.9. На данном этапе производится оценка ставок доходности и уровня риска портфеля недвижимости и сравнение со среднерыночными или планируемыми для портфеля недвижимости.

При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском.

А. Финансовый риск:

✔ изменение капитальных затрат;

✔ изменение валютных курсов;

✔инфляция;

✔ нарушение договорных обязательств;

✔ неисполнение долговых обязательств.

Б. Операционный риск:

✔ выход из строя оборудования;

✔ стихийные бедствия;

✔ моральный износ недвижимости;

✔ физический износ недвижимости;

✔ изменение инфраструктуры в местоположении объектов.

В. Риск рынка продукции:

✔ потеря клиентов;

✔ рост конкуренции;

✔ снижение спроса на продукцию;

✔ предложение более современной продукции и материалов, дизайна по более низким ценам.

Г. Риск факторов производства:

✔ рост или снижение цен на объекты портфеля;

✔ использование новых технологий в производстве продукции;

✔ забастовки сотрудников;

✔ уход ключевых сотрудников;

✔ разрыв контрактов с партнерами.

Д. Налоговый риск:

✔ изменение ставок налогов;

✔ введение новых налогов или платежей;

✔ изменение тарифов и нормативов.

Е. Административный риск:

✔ изменение в природоохранном законодательстве;

✔ прекращение ценовой поддержки;

✔ прекращение поддержки импорта;

✔ ужесточение требований к качеству, условиям, технологиям, материалам;

✔ ужесточение требований к безопасности жизнедеятельности населения и др.

Ж. Юридический риск:

✔ изменения в торговых отношениях;

✔ повышение ответственности за качество товаров, продукции и услуг;

✔ иски акционеров, кредиторов, инвесторов;

✔ новые требования по оформлению разрешений на приобретение земельных участков и объектов.

Многообразие рисков, возможных при управлении портфелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рисками и доходностью находятся в стадии постоянного совершенствования.

Если требования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфеля недвижимости, то на этапе 2.10 производятся улучшение и оптимизация этих показателей и возврат на этап 2.1.

2.10. Производится оптимизация портфеля недвижимости за счет изменения состава и структуры портфеля, использования новых методов и финансовых инструментов финансирования.

В случае выполнения требований доходности и уровня риска на этапе 2.9 производится разработка мероприятий на тактическом уровне.

Третий блок (3) – разработка элементов управления портфелем недвижимости и его корректировка.

3.1. Разработка концепции мероприятий по управлению портфелем недвижимости.

3.2. Разработка мероприятий организационными структурами фирмы на уровне разделов бизнес-плана с использованием общей концепции управления:

3.2.1. Планово-экономическая служба осуществляет планирование деятельности участников проекта; организацию учета ежемесячного, ежеквартального; анализ результатов управления портфелем недвижимости; оптимизацию портфеля недвижимости путем изменения его состава, структуры, методов инвестирования; разработку организационных мероприятий; изменение менеджмента.

3.2.2. Финансовая служба. Выполняет планирование финансирования проектов, учет инвестиций, оценку эффективности их использования, реинвестирование.

3.2.3. Маркетинг и сбыт. Служба ведет анализ рынка недвижимости, спроса и предложения, рекламную деятельность, организует реализацию объектов и услуг.

3.2.4. Строительный отдел. Организация строительства и управления объектами. Контроль за ходом строительства и выполнения объемов работы. Организация ремонтов и улучшения объектов портфеля недвижимости.

3.2.5. Юридическая служба. Оформление договоров, контрактов, документов, иски, судебные разбирательства, арбитраж.

3.3. Организация финансирования выполняется с учетом состава и структуры портфеля недвижимости, существующих условий финансирования, привлечением инвестиций и использованием собственного капитала. Финансирование используется для строительства и ввода новых объектов, сдачи в аренду или продажи объектов недвижимости, приобретения бизнеса и его эффективного использования. Направления финансирования изложены в п. 3.3.1–3.3.5.

3.3.1. Приобретение объектов или бизнеса.

3.3.2. Организация бизнеса.

3.3.3. Организация строительства объектов недвижимости.

3.3.4. Сдача жилья в аренду.

3.3.5. Сдача в аренду других видов недвижимости.

3.4. Анализ состояния портфеля недвижимости производится ежемесячно, ежеквартально с расчетом показателей и коэффициентов эффективности.

3.5. На основании результатов анализа производится корректировка портфеля недвижимости и его оптимизация. Цикл управления увязывается с разработкой портфеля недвижимости (этап 2.1).