Текст книги "Оценка стоимости имущества"

Рыночная стоимость является наиболее востребованной целью оценки на практике. Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается при наиболее эффективном использовании объекта недвижимости.

В соответствии с пп. 13–15 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

В первую очередь рассматриваются законодательно разрешенные варианты, далее из них отбираются физически осуществимые и финансово реализуемые, а затем рассчитывается стоимость объекта недвижимости при различных вариантах использования.

В соответствии с п. 20 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В то же время на основе п. 21 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости основывается на анализе нормативно-правового регулирования различных вариантов использования, анализе рынка недвижимости и характеристик оцениваемого объекта.

В соответствии с пп. 17, 18 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта; анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости проводится в два этапа:

1) анализ земельного участка как условно свободного;

2) анализ земельного участка с существующими улучшениями.

В соответствии с п. 16 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта использования с учетом рыночных данных и данных объекта.

При анализе законодательной допустимости оценщик рассматривает ограничения, существующие при реализации права собственности и иных вещных прав на оцениваемый объект недвижимости (земельный участок и улучшения), градостроительные нормы, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство и другие нормативно-правовые акты, каким-либо образом ограничивающие использование объекта оценки.

При анализе физической возможности вариантов использования оценщик анализирует характеристики оцениваемого объекта недвижимости, соответствие характеристик земельного участка и улучшений предполагаемому использованию.

В соответствии с п. 16 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

При анализе финансовой обеспеченности вариантов использования оценщик анализирует денежные потоки по каждому варианту использования. Если сумма всех ожидаемых чистых денежных потоков от объекта недвижимости при определенном варианте использования положительна, то вариант является финансово обеспеченным.

Далее из отобранных вариантов, которые являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, выбирается оценщиком вариант, обеспечивающий наибольшую стоимость объекта недвижимости.

В основе определения финансовой обеспеченности и максимальной стоимости вариантов использования объектов недвижимости лежат методы доходного подхода к оценке недвижимости.

При анализе земельного участка как условно свободного существует два типовых варианта использования.

1. Продажа земельного участка без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки застроенной недвижимости перенасыщены, а на рынках свободных земельных участков наблюдается растущий спрос.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

♦ застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант полной замены существующих улучшений или вариант застройки, востребованный рынком на дату проведения анализа наиболее эффективного использования;

♦ застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента, как новый вариант будет востребован рынком исходя из прогноза рыночной ситуации;

♦ разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;

♦ застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующим улучшениям земельного участка.

При анализе земельного участка как условно не застроенного с последующей его продажей используются методы сравнительного подхода для определения стоимости объекта недвижимости при данном варианте использования.

При анализе земельного участка как условно не застроенного с последующей застройкой используется метод дисконтирования денежных потоков для проверки финансовой обеспеченности варианта использования. Варианты использования земельного участка как условно свободного при прогнозировании его застройки носят форму инвестиционного проекта.

Например, при анализе земельного участка как условно не застроенного с последующей планируемой застройкой оценщику следует определить:

♦ затраты на снос существующих строений (если они имеются);

♦ характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка с точки зрения рыночного спроса;

♦ вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (складская недвижимость, офисная недвижимость, многофункциональная недвижимость и т. д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

♦ уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

♦ стоимость объекта недвижимости с учетом затрат на финансирование.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Варианты использования земельного участка с существующими улучшениями имеют следующие разновидности:

1) сохранение существующих улучшений на земельном участке и сохранение существующего использования оцениваемого объекта недвижимости;

2) сохранение существующих улучшений на земельном участке и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости;

3) сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и сохранение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости;

4) сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости.

Основные факторы, которые анализируются при разработке вариантов использования объекта недвижимости, представлены в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Анализ факторов при разработке вариантов использования недвижимости

При анализе наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями оценщик определяет:

♦ необходимость сохранения существующего объема и качества предоставляемых объектом недвижимости услуг;

♦ необходимость проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

♦ необходимость проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

♦ необходимость уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

При анализе земельного участка с существующими улучшениями применяются методы доходного подхода. Если реконструкция не прогнозируется и денежные потоки стабильны, то примени́м метод капитализации. В остальных случаях применяется метод дисконтирования денежных потоков. Риски вариантов при сохранении существующих построек и существующего способа использования недвижимости и вариантов с планируемой реконструкцией будут неодинаковы.

Примерный алгоритм анализа наиболее эффективного использования представлен в табл. 2.2.

Таблица 2.2

Алгоритм анализа наиболее эффективного использования недвижимости

Все стоимостные показатели учитываются в текущем (приведенном) выражении соответствующей ставкой дисконтирования. При анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования, сноса и нового строительства должны быть проведены многовариантные расчеты. Допускается не проводить анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного отдельно, а рассматривать альтернативное использование объекта недвижимости с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых.

Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов:

♦ повышения арендной ставки;

♦ сокращения операционных затрат;

♦ увеличения сдаваемой площади;

♦ повышения заполняемости;

♦ снижения риска эксплуатации актива;

♦ увеличения срока полезного использования.

Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, то дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, т. е. элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.

Анализ наиболее эффективного использования и доходный подход являются главными индикаторами рыночной стоимости объекта и одновременно частично дублируют друг друга. Поэтому при формировании отчета допускается либо приводить укрупненный расчет в разделе анализа наиболее эффективного использования и делать детальный расчет в разделе доходного подхода, либо приводить полный анализ в разделе анализа наиболее эффективного использования и выносить в раздел доходного подхода только полученные ранее результаты.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости очень часто совпадает с существующим использованием, так как в рыночных условиях собственник оцениваемого объекта недвижимости постоянно производит анализ наиболее эффективного использования в той или иной форме, чтобы получать максимальный доход от объекта недвижимости.

В отчете об оценке излагаются описание каждого варианта использования, анализ каждого варианта по критериям законодательной доступности, физической возможности и финансовой обеспеченности, выбор и обоснование наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости.

Пример 2.1

Необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование нежилого помещения (табл. 2.3).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

♦ законодательная разрешенность;

♦ физическая осуществимость;

♦ финансовая осуществимость;

♦ максимальная эффективность.

Владелец нежилого помещения имеет право пользования частью участка под зданием, где располагается нежилое помещение, соответственно текущее использование земельного участка является единственным законодательно разрешенным, а значит, наиболее эффективным.

Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически и финансово осуществимыми и могут быть экономически целесообразны.

Таблица 2.3

Пример анализа наиболее эффективного использования недвижимости

В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т. д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Использование нежилого помещения в качестве магазина является экономически более выгодным и наименее рискованным. Поскольку перепрофилирование помещения хотя и будет вести к увеличению арендных ставок, оно повлечет недозагрузку арендных площадей во время ремонта, увеличение операционных расходов, повышенный риск недозагрузки площадей и увеличение инвестиций на сумму реконструкции.

Наиболее эффективное использование объекта оценки: использование в качестве магазина. При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения необходимо исходить из наиболее эффективного использования объекта оценки в качестве магазина.

1. Что включает в себя сбор необходимой информации для проведения оценки стоимости недвижимости?

2. В чем заключается анализ правовых характеристик объекта недвижимости как объекта оценки?

3. В чем заключается анализ физических характеристик объекта недвижимости как объекта оценки?

4. В чем заключается анализ местоположения объекта недвижимости (объекта оценки)?

5. Какие группы факторов воздействуют на рынок недвижимости?

6. По каким признакам возможно сегментировать рынок недвижимости?

7. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в рамках различных подходов к оценке?

8. Каким критериям должно отвечать наиболее эффективное использование объекта недвижимости (объекта оценки)?

9. За счет каких факторов может иметь место эффект увеличения стоимости объекта недвижимости?

10. Может ли вариант наиболее эффективного использования предполагать снос существующего здания и строительство нового здания или соответствовать текущему использованию объекта недвижимости?

1. Отметьте, какие источники могут быть использованы для получения информации о правовых характеристиках объекта недвижимости (объекта оценки):

а) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.);

б) документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.);

в) документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.);

г) проектная документация, исполнительная документация по строительству.

2. Отметьте верное, на ваш взгляд, утверждение:

а) при установлении физических характеристик необходимо определить несколько (около 3–5) основных ценообразующих факторов объекта недвижимости (объекта оценки);

б) при установлении физических характеристик необходимо определить необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта недвижимости (объекта оценки);

в) при установлении физических характеристик необходимо определить все факторы, которые могут влиять или влияют на стоимость объекта недвижимости (объекта оценки).

3. Отметьте, какую информацию, полученную в результате анализа рынка недвижимости и представленную ниже, используют в сравнительном подходе к оценке:

а) динамику цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;

б) динамику цен продаж на объекты недвижимости в различных сегментах рынка;

в) динамику ставок арендной платы на объекты недвижимости в различных сегментах рынка;

г) динамику операционных расходов по объектам недвижимости в различных сегментах рынка.

4. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании нежилого помещения на основе приведенных данных. Оценивается нежилое помещение общей площадью 120 м².

Данные по вариантам использования объекта

5. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке в 10 соток в Московской области.

При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные (при этом варианты использования, приведенные в таблице, являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми).

Данные по вариантам использования объекта

Глава 3
Доходный подход к оценке недвижимости

• Краткое описание доходного подхода к оценке недвижимости

• Метод прямой капитализации

• Метод капитализации по расчетным моделям

• Метод дисконтирования денежных потоков

• Основы ипотечно-инвестиционного анализа

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

В соответствии с п. 13 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод владельца данного объекта. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, т. е. как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

В соответствии с п. 23б ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться:

♦ методом прямой капитализации;

♦ методом дисконтирования денежных потоков;

♦ методом капитализации по расчетным моделям.

В соответствии с п. 23в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

В соответствии с п. 23г ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.

В соответствии с п. 23д ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

У объекта недвижимости существуют периоды постоянных денежных потоков и нестабильных денежных потоков. На стадии строительства или застройки земельного участка, на стадии проведения капитального ремонта или реконструкции объект недвижимости характеризуется нестабильными денежными потоками, тогда в рамках доходного подхода оценки необходимо использовать метод дисконтирования денежных потоков.

На стадии постоянных денежных потоков, когда объект недвижимости вышел на оптимальный и стабильный уровень загрузки, применим метод прямой капитализации.

Преимущества метода прямой капитализации заключаются в том, что этот метод менее трудоемкий, чем метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации по расчетным моделям. В методе капитализации учитывается рыночная конъюнктура при анализе рыночных ставок аренды, загруженности объектов недвижимости и определении ставки капитализации.

Недостатки метода прямой капитализации:

♦ применение его затруднительно, когда отсутствует рыночная информация о рыночных ставках аренды, уровне загруженности аналогичных объектов на рынке;

♦ метод не рекомендуется использовать, если объект не вышел на уровень стабильных доходов, если объект не достроен или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств или требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтирования денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить текущую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиции того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда объект недвижимости находится в стадии доходов с нестабильными темпами изменения. При использовании метода дисконтирования денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

♦ предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих денежных потоков;

♦ объект недвижимости строится;

♦ объект недвижимости только что построен или введен в действие.