Текст книги "Оценка стоимости имущества"

Данные о совершившихся сделках.

✔ Подтверждение в риэлторских компаниях.

✔ Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недвижимости (региональные информационные бюллетени и др.).

Предложения на продажу.

✔ Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ и др.

✔ Базы данных управляющих компаний Knight Frank; Colliers International; Blackwood; Praedium и др.

✔ Периодические издания («Бюллетень RWAY», газета «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и др.).

Собственные базы данных оценщика.

Информация для расчета арендной ставки.

✔ Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ и др.

✔ Базы данных управляющих компаний Knight Frank; Colliers International; Blackwood; Praedium и др.

✔ Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости, в том числе долгосрочные договоры аренды.

✔ Периодические издания («Бюллетень RWAY», газета «Из рук в руки» и др.).

Информация для построения прогнозов арендной ставки, нормы недозагрузки.

✔ Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компаний, отдельных аналитиков рынка недвижимости.

Информация для расчета эксплуатационных издержек.

✔ Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости.

✔ Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компании, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудование).

✔ Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью (данные управляющих компаний).

Информация для построения коэффициента капитализации.

✔ Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и периодических изданий об аренде и продаже сходных объектов.

✔ Данные информационных агентств АК&М, Финмаркет, РосБизнесКонсалтинг, периодических изданий «Ведомости», «Коммерсантъ» о размере доходности по государственным ценным бумагам.

✔ Данные технической и строительной документации о нормативном сроке жизни объекта недвижимости.

Базы данных для составления сметы.

✔ СНиП (строительные нормы и правила).

✔ ГЭСН (государственные элементные сметные нормы).

✔ ФЕР (федеральные единичные расценки).

✔ ТЕР (территориальные единичные расценки).

✔ СНиР (сметные нормы и расценки на строительные работы).

✔ Проекты и сметы отраслевых институтов.

Базы данных для укрупненного расчета сметной стоимости строительства здания.

✔ Укрупненные показатели стоимости строительства, выпуски: «Промышленные здания», «Жилые дома», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры».

✔ Сборники «Ко-Инвест» «Индексы цен в строительстве».

✔ Ежегодный региональный справочник стоимости строительства (РСС-2008, РСС-2009, РСС-2010, РСС-2011, РСС-2012 и т. д.).

Данные для расчета износа.

✔ Расчетный лист физического износа из технического паспорта на здание или сооружение.

✔ Данные строительной экспертизы.

Данные для оценки стоимости земельного участка.

✔ Данные региональных земельных комитетов по предложениям на продажу и результатам торгов правами на земельные участки.

✔ Данные кадастровой оценки земельных участков (данные государственного земельного кадастра).

✔ База данных «Бюллетеня RWAY».

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов и политическую стабильность.

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

На основе п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

1) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки;

2) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

3) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

4) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

5) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Влияние факторов, воздействующих на рынок недвижимости, можно отразить в виде схемы (рис. 2.1).

Правовая среда создает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития рынка недвижимости.

К основным характеристикам правовой среды относят:

♦ уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;

♦ уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;

♦ стабильность принципов фискальной и таможенной политики;

♦ нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;

♦ законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;

♦ уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;

♦ наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;

♦ уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости. Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

♦ изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

♦ изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

♦ изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

♦ изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Рис. 2.1. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов.

Развитие рынка недвижимости определяется в первую очередь:

♦ экономическим ростом или ожиданиями такого роста;

♦ финансовыми возможностями для приобретения недвижимости;

♦ взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако в отличие от эффективного рынка цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияет на решение о покупке недвижимости и в конечном счете на активность рынка недвижимости.

Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна, так как покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования. Кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса могут привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т. д.

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода, построить прогноз доходов в рамках реализации доходного подхода и т. д.

При анализе рынка недвижимости целесообразно:

♦ произвести сегментацию рынка;

♦ выявить сегмент, к которому относится объект оценки, и определить ценообразующие характеристики на сегменте рынка, к которому принадлежит объект оценки;

♦ проанализировать рынок недвижимости в целом и сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости в частности;

♦ проанализировать динамику изменения рынка и сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости, произвести прогноз развития рынка недвижимости и отдельного сегмента.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка. Рынок недвижимости подразделяется на сегменты по различным признакам. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от состояния земельного участка рынок недвижимости можно разделить:

♦ на застроенные земельные участки;

♦ незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки;

♦ незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) выделяют:

♦ доходную недвижимость;

♦ условно доходную недвижимость;

♦ бездоходную недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов на рынке различают:

♦ уникальные объекты;

♦ редкие объекты;

♦ широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

♦ активные рынки недвижимости;

♦ пассивные рынки недвижимости.

В зависимости от степени готовности:

♦ незастроенные земельные участки;

♦ готовые объекты;

♦ объекты незавершенного строительства;

♦ объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Существует также сегментация рынка недвижимости:

♦ по типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса;

♦ по различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, с вновь возникшей высокой занятостью, циклической занятостью, традиционно низкой занятостью, вновь возникшей низкой занятостью);

♦ по инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки.

В процессе анализа рынка недвижимости следует изучить:

♦ текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);

♦ динамику коэффициентов загрузки;

♦ объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

♦ среднерыночную стоимость строительства 1 м²;

♦ наличие свободных земельных участков;

♦ динамику цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;

♦ соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

♦ динамику цен продаж на объекты недвижимости в различных сегментах рынка;

♦ динамику ставок арендной платы на объекты недвижимости в различных сегментах рынка;

♦ динамику операционных расходов по объектам недвижимости в различных сегментах рынка;

♦ влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).

Все рыночные значения, которые участвуют в расчетах, должны найти свое отражение в анализе рынка объекта оценки.

Спрос целесообразно рассматривать с позиций основных групп субъектов, действующих на рынке, дифференцированных в соответствии с целями удержания объектов недвижимости (инвестиционной мотивации), определяемой способами получения дохода:

♦ эксплуатация собственником (ведение собственного бизнеса или личное проживание);

♦ сдача в аренду (ориентация на получение дохода от сдачи в аренду);

♦ спекулятивное использование (ориентация на получение дохода от роста стоимости актива).

Предложение на рынке недвижимости характеризуется двумя составляющими: предложением первичного и предложением вторичного рынка. Показателями, характеризующими предложение вторичного рынка, являются характеристики существующего фонда недвижимости.

Показателями, характеризующими предложение первичного рынка, являются ввод новых объектов; индексы цен в строительстве; количество строительных организаций; технологии строительного производства; строительные кредиты; наличие свободных земельных участков и мощностей.

К показателям, характеризующим взаимодействие спроса и предложения на рынке и развитость рынка, относятся условия финансирования сделок; отношение объема сделок к общему объему фонда недвижимости; типичная инвестиционная мотивация; сезонные колебания; развитость инфраструктуры рынка; доступность и ликвидность объектов; характеристики ценообразующих параметров.

Анализ рынка должен содержать рыночные диапазоны основных используемых в расчетах значений, а при использовании рыночных аналогов следует проверять найденные значения на предмет соответствия рыночным диапазонам. В частности, должны быть описаны следующие типичные для анализируемого сегмента рынка условия и представлены рыночные диапазоны для следующих показателей, используемых в расчетах для объектов разного функционального назначения и классности:

♦ цены на земельные участки;

♦ основные ценообразующие факторы для земельных участков;

♦ условия землепользования и выделения земельных участков;

♦ стоимость строительства;

♦ сроки проектирования, согласования и строительства объектов;

♦ арендные ставки и ценообразующие факторы на них;

♦ вакантность при сдаче в аренду, частота смены арендаторов и потери от неуплаты;

♦ эксплуатационные расходы;

♦ ставки капитализации (дисконтирования);

♦ сроки экспозиции;

♦ условия сдачи в аренду и продажи;

♦ скидки на торг;

♦ цены продаж и ценообразующие факторы.

Для показателей, которые используются в прогнозных расчетах, следует представить ретроспективную динамику их изменения и обосновать темпы дальнейшего изменения.

Понимание состояния и тенденций изменения рынка недвижимости и отдельных его сегментов позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке.

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.

Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, об уровне арендной платы, операционных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.