Текст книги "Оценка стоимости имущества"

Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа.

Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании Правил оценки физического износа ВСН 53-86 (р). Суммарный физический износ определяется по формуле (5.10), когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов.

Пример 5.3

В табл. 5.8 приведен пример оценки износа отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.

Таблица 5.8

Оценка физического износа нормативным методом

Расчет физического износа здания в целом будет осуществляться по формуле

где И_{физ i} – физический износ отдельного i-го конструктивного элемента, %; I_i – удельный вес i-го конструктивного элемента; n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.

Расчет физического износа здания приведен в табл. 5.9.

Таблица 5.9

Расчет физического износа

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Функциональным устареванием называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого функционального устаревания определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов.

Причины функционального устаревания:

♦ недостатки, требующие добавления элементов;

♦ недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

♦ сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Устаревание за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Устранимое функциональное устаревание рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Устаревание по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимое функциональное устаревание в данном случае рассчитывается по формуле

где У_{фун. устр} – функциональное устранимое устаревание; V_дем – затраты на демонтаж сверхулучшений; V_зам – стоимость элементов, которые будут заменять сверхулучшения (иногда нет необходимости в замене); V_{сверхул} – затраты на воспроизводство сверхулучшений, на которой будет основываться цена их реализации (не всегда возможна их реализация).

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник объекта вносил какие-либо изменения для собственного удобства, неадекватные с точки зрения типичного пользователя, например, перепланировка полезной площади помещений под использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимое функциональное устаревание в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

В табл. 5.10 приводится пример расчета устранимого функционального устаревания стоимостным методом.

Таблица 5.10

Пример расчета устранимого функционального устаревания

Неустранимое функциональное устаревание вызывается устаревшими объемно-планировочными и (или) конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации величину функционального устаревания или неустранимого функционального устаревания может определяться следующими способами:

♦ на основе потерь в арендной плате;

♦ на основе избыточных эксплуатационных затрат;

♦ на основе парных продаж;

♦ экспертным методом.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют рыночные данные.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального устаревания. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод распределения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. Ниже приведен пример расчета функционального устаревания (табл. 5.11).

Таблица 5.11

Расчет функционального устаревания на основе потерь в арендной плате

Расчет неустранимого функционального устаревания может быть произведен на основе избыточных эксплуатационных затрат для поддержания здания по причине данного неблагоприятного фактора. Рассмотрим пример расчета функционального устаревания на основе избыточных операционных расходов в табл. 5.12.

Таблица 5.12

Пример расчета функционального устаревания на основе избыточных операционных расходов

Внешнее (экономическое) устаревание – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Хотя внешнее устаревание чаще является неустранимым, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего устаревания могут применяться следующие методы:

♦ на основе потерь в арендной плате;

♦ на основе избыточных операционных расходов;

♦ на основе парных продаж;

♦ экспертный метод.

Оценка внешнего устаревания на основе потерь в арендной плате и на основе избыточных операционных расходов производится аналогично расчету функционального устаревания данными методами, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего износа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа, или избыточные операционные расходы, вызванные признаками внешнего износа. Внешнее и функциональное устаревание могут быть определены на основе парных продаж.

Рассмотрим пример определения внешнего устаревания на основе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). Объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки внешним устареванием.

Пример 5.4

Необходимо оценить внешнее устаревание, вызванное снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине переноса химического завода, находящегося в непосредственной близости от него, в рамках программы вывода производственных предприятий из центра Москвы. На рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет около 25% общей стоимости типичной недвижимости. Расчет внешнего устаревания методом парных продаж представлен в табл. 5.13.

Таблица 5.13

Пример расчета внешнего устаревания на основе парных продаж

Износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном выражении в зависимости от выбранного метода.

Аналогичная информация может быть запрошена у экспертов-специалистов, привлеченных к оценке (риэлторов), которые могут сообщить о тенденциях снижения цены под влиянием факторов, относящихся к внешнему и функциональному устареванию. Тогда со ссылкой на источник информации оценщик в отчете приводит уже величину снижения стоимости из-за нахождения промышленного предприятия в непосредственном окружении объекта оценки на уровне 6%.

Если все виды износа рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать формулу затратного подхода (5.2).

Если были рассчитаны разные виды износа и устареваний в стоимостном и процентном выражении, то стоимость объекта капитального строительства рассчитывается по формуле

где V_окс – стоимость объекта капитального строительства, ден. ед.; З_созд – затраты на создание объекта капитального строительства, ден. ед.; ПП – прибыль предпринимателя, ден. ед.; И_{физ. устр} – износ физический устранимый, ден. ед.; У_{фун. устр} – устаревание функциональное устранимое, ден. ед.; И_{физ. ну} – износ физический неустранимый, отн. ед.; У_{физ. ну} – устаревание функциональное неустранимое, отн. ед.; У_вн – устаревание внешнее, отн. ед.

При определении износа самое важное – выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствуют внешнее и функциональное устаревания. В таком случае формула упрощается до следующего вида:

V _окс – стоимость объекта капитального строительства, ден. ед.; З_созд – затраты на создание объекта капитального строительства, ден. ед.; ПП – прибыль предпринимателя, ден. ед.; И_{физ. устр} – износ физический устранимый, ден. ед.; И_{физ. ну} – износ физический неустранимый, отн. ед.

Для определения стоимости объекта недвижимости до или после расчета стоимости объекта капитального строительства определяют стоимость земельного участка. В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в рамках затратного подхода, необходимо воспользоваться формулой (5.1). Методы определения стоимости земельных участков представлены в разделе II настоящего учебника.

1. В чем заключается экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости недвижимости?

2. Когда использование затратного подхода целесообразно?

3. Что включает затраты на создание объекта капитального строительства?

4. Что учитывает прибыль предпринимателя?

5. Какие существуют методы расчета затрат на создание объекта капитального строительства?

6. Какие существуют виды износа и устареваний зданий и строений?

7. В чем заключается физическое устаревание здания?

8. В чем заключается функциональное устаревание здания?

9. В чем заключается внешнее устаревание здания?

10. Какие существуют методы оценки устареваний и износа зданий и строений?

1. Определите стоимость объекта недвижимости.

Данные по оцениваемому объекту представлены в таблице.

Данные по объекту

2. Определите стоимость объекта недвижимости, если затраты на создание объекта капитального строительства равны 1 500 000 руб.

Прибыль предпринимателя определена на уровне 15% от затрат на создание объекта капитального строительства. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 450 000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

Описание конструктивных элементов объекта

3. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750 000 руб.

Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 м³.

Данные для расчета

4. Определите стоимость объекта недвижимости, если затраты на создание объекта капитального строительства равны 753 000 руб.

Прибыль предпринимателя определена на уровне 15% от затрат на создание объекта капитального строительства. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 350 000 руб. Физический износ здания определен на уровне 20%. Признаки внешнего устаревания не выявлены. Выявлены признаки функционального устаревания, что обусловило повышение операционных расходов на содержание объекта на 1773 руб. в год. Ставка капитализации, определенная методом рыночной выжимки, равна 19,5%.

5. Определите физический износ здания, если определены следующие показатели по оцениваемому объекту недвижимости.

Затраты на создание объекта капитального строительства равны 10 млн руб. Прибыль предпринимателя определена на уровне 10% от затрат на создание объекта капитального строительства. Стоимость данного объекта недвижимости рассчитана на уровне 10 млн рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 2 млн рублей.

Глава 6
Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости

• Характеристика процесса согласования результатов оценки

• Использование метода анализа иерархий для согласования результатов оценки стоимости недвижимости

Согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки осуществляется для получения итоговой стоимости объекта оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода в соответствии с п. 27 ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

На основе п. 28 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки ФСО № 7 (п. 29) и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта недвижимости должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в валюте РФ (в рублях).

На основе п. 30 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

♦ проверку полученных данных о величине стоимости;

♦ анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;

♦ выведение итоговой величины стоимости.

Различные методы и подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов и подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов или подходов.

Решение вопросов, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на завершающем этапе процесса оценки. Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

♦ Степень соответствия каждого из примененных подходов:

✔ задаче оценки;

✔ цели оценки;

✔ функциональному назначению объекта оценки;

✔ оцениваемым правам.

♦ Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

♦ Предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

♦ Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

♦ Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном счете вывести итоговое заключение.

Пример 6.1

Рассмотрим пример согласования результатов оценки, если в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 500 000 руб., в рамках сравнительного подхода – 1 620 000 руб., в рамках затратного подхода – 1 400 000 руб. Необходимо провести согласование результатов и получить итоговую величину рыночной стоимости. В табл. 6.1 представлено экспертное мнение оценщика о соответствии подходов задаче, цели оценки, проанализирована достоверность и достаточность данных и т. д.

Таблица 6.1

Экспертное мнение оценщика

Решение. Оценщик по каждому показателю отразил свое экспертное мнение о приоритетности подхода, распределяя по строке 100% (или 100 баллов).

Рассчитаем средний балл каждого подхода, определяя средний балл подхода по столбцу, который соответствует весовому коэффициенту подхода (табл. 6.2, 6.3).

Таблица 6.2

Определение весовых коэффициентов подходов

Таблица 6.3

Согласование результатов, руб.

Ответ. На основе экспертного мнения оценщика были установлены следующие веса: вес затратного подхода – 0,20; вес сравнительного подхода – 0,50; вес доходного подхода – 0,30. Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости составила 1 540 000 руб.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, на практике часто используется метод анализа иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархий – систематическая процедура для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

Для целей оценки используются следующие критерии согласования:

♦ возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

♦ тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

♦ способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

♦ способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется определенная последовательность действий.

1. Выявляются приоритеты в критериях путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала отношений (см. табл. 6.2).

Возможно использовать промежуточные значения, если оценщик не может точно установить важность параметра в соответствии с представленной шкалой (табл. 6.4).

Таблица 6.4

Шкала отношений для парного сравнения

2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле средней геометрической

где a_jk – объекты матрицы, важность j-го критерия по отношению к k-му критерию.

3. Полученные веса нормируются, чтобы сумма весов составляла 1:

Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.

Данная трехэтапная процедура проводится сначала для критериев сравнения, чтобы выявить более значимые критерии.

Затем описанная процедура выявления приоритетов реализуется для сравнения подходов по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов подходов по каждой альтернативе.

Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия.

Затем в соответствии с рассчитанными весами производится расчет итоговой стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрим пример применения метода анализа иерархий.

Пример 6.2

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 620 000 руб., в рамках сравнительного подхода – 1 500 000 руб., в рамках затратного подхода – 1 400 000 руб. Необходимо провести согласование результатов и получить итоговую величину рыночной стоимости. Согласование провести методом анализа иерархий.

Решение. Согласование результатов будет проводиться методом анализа иерархий с использованием следующих критериев:

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца.

Б. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ.

В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Сначала выявим приоритеты в критериях для данной оценки. Столбцы 2–5 табл. 6.5 заполняем на основе экспертного мнения оценщика и на основе шкалы (см. табл. 6.4).

Затем рассчитываем среднее геометрическое по каждой строке (на основе данных столбцов 2–5 табл. 6.5) по формуле (6.1).

Таблица 6.5

Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев

Затем рассчитываем сумму по столбцу 6 табл. 6.5.

1,316 + 2,943 + 0,384 + 0,667 = 5,310.

Далее определяем вес каждого критерия по формуле (6.2) в столбце 7 табл. 6.5.

Далее применяем подобную технологию в табл. 6.6–6.9 для сравнения результатов, полученных тремя подходами, по каждому критерию.

Таблица 6.6

Матрица сравнения подходов по критерию А (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора)

Таблица 6.7

Матрица сравнения подходов по критерию Б (тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ)

Таблица 6.8

Матрица сравнения подходов по критерию В (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания)

Таблица 6.9

Матрица сравнения подходов по критерию Г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)

Результаты расчетов заносятся в итоговую табл. 6.10, из табл. 6.5 из последнего столбца выписываем вес критериев. Затем из итоговых столбцов табл. 6.6–6.9 заполняем веса подходов в рамках соответствующих подходов. Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия. Результаты расчетов весов подходов представлены в табл. 6.10.

Таблица 6.10

Итоговый расчет весов, присвоенных результату подхода

На основе полученных удельных весов (табл. 6.10) рассчитаем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, полученную на основе трех подходов к оценке (табл. 6.11).

Таблица 6.11

Итоговый расчет рыночной стоимости

Ответ. На основе экспертного мнения оценщика были установлены следующие веса: вес затратного подхода – 0,10; вес сравнительного подхода – 0,45; вес доходного подхода – 0,45. Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости составила 1 544 000 руб.