Текст книги "Оценка стоимости имущества"

1. В чем заключается согласование результатов оценки?

2. Почему при согласовании результатов необходимо анализировать допущения и ограничивающие условия?

3. Какие критерии нужно проанализировать, чтобы определить вес того или иного подхода к оценке?

4. Почему согласование результатов оценки основывается на экспертном мнении оценщика?

5. В чем заключается метод экспертного взвешивания подходов?

6. В чем заключается метод анализа иерархий?

7. Какие критерии выделяют для проведения метода анализа иерархий?

8. По какой шкале оцениваются сами критерии и подходы в рамках критериев?

9. Какой подход, на ваш взгляд, является основным для объекта коммерческой недвижимости с достаточным предложением конкурирующих объектов на рынке?

10. Какой подход, на ваш взгляд, является основным при оценке АЗС при отсутствии предложений о продаже конкурирующих объектов на рынке?

1. Какой подход из нижеперечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?

а) доходный;

б) затратный;

в) сравнительный.

2. Какой подход из нижеперечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?

а) доходный;

б) затратный;

в) сравнительный.

3. Выделите из представленных ниже метод, который состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям:

а) метод парных продаж;

б) метод анализа иерархий;

в) статистический метод.

4. Получите итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, если в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 620 000 руб., в рамках сравнительного подхода – 1 500 000 руб., в рамках затратного подхода – 1 400 000 руб.

В таблице представлено экспертное мнение оценщика о соответствии подходов критериям анализа.

Экспертное мнение оценщика

5. Определите значимость критериев А, Б, В и Г на основе представленных данных.

Данные для сравнения критериев

Глава 7
Управление недвижимостью

• Сущность управления недвижимостью

• Управление портфелем недвижимости

• Использование инвестиционного анализа в управлении объектами недвижимости

В общем виде управление – это процесс планирования, организации, мотивации, оценки и контроля, необходимый для того, чтобы сформулировать и достичь поставленных целей (рис. 7.1).

Рис. 7.1. Этапы процесса управления

Необходимым условием управления любым активом является разделение целостного управленческого процесса на определенные функции. Функции управления подробно описаны еще французским исследователем Анри Файолем. Современная экономическая наука выделяет в составе общих функций управления пять составляющих: планирование, прогнозирование, координация, мотивация и контроль. В экономической литературе процесс управления представляется замкнутым, поскольку в результате контроля и оценки реализации управленческого воздействия (решения) необходимо приступать к планированию и прогнозированию последующего управленческого воздействия (решения).

Управление недвижимостью – это реализация системы действий по прогнозированию, планированию, организации, координации, контролю и оценке, направленных на достижение поставленных целей собственника или инвестора объектов недвижимости.

Стратегическое управление – формирование и достижение долгосрочных определенных целей следующими методами:

♦ анализ возможностей, положительные и отрицательные моменты и факторы на рынке недвижимости и их влияние на формирование портфеля недвижимости;

♦ анализ изменения состояния рынка недвижимости;

♦ анализ содержания рынка недвижимости;

♦ анализ спроса и предложения и прогноз их изменения на рынке недвижимости;

♦ определение стратегий для различных составляющих рынка недвижимости;

♦ расчет и обоснование стратегий;

♦ анализ вариантов финансирования портфеля недвижимости.

В оперативное управление входит:

♦ планирование поэтапного осуществления выбранной стратегии;

♦ разработка мероприятий по достижению эффективности инвестиционных вложений;

♦ административное управление;

♦ техническое управление;

♦ коммерческое управление;

♦ обеспечение безопасности жизнедеятельности.

Положения, используемые при управлении недвижимостью:

♦ базовые подходы при оценке недвижимости и эффективности ее использования;

♦ комплексный подход при рассмотрении жизненных циклов и методов пространственно-экономического развития объектов и рынка недвижимости;

♦ использование экономико-математических методов и ЭВМ для выбора и обоснования варианта управления недвижимостью;

♦ организация регулярного контроллинга за состоянием объектов недвижимости и обеспечение обслуживания, текущих и капитальных ремонтов;

♦ правовое оформление сделок с недвижимостью;

♦ обеспечение экономики потребления ресурсов (энергия, тепло, вода и др.);

♦ организация бухгалтерского учета в соответствии с международными требованиями;

♦ анализ регулярной хозяйственной деятельности участников рынка недвижимости;

♦ анализ финансовых показателей и балансов участников рынка недвижимости;

♦ страхование рисков на рынке недвижимости;

♦ разработка и обеспечение системы безопасности жизнедеятельности на этапах проектирования, эксплуатации и ликвидации или реорганизации объектов недвижимости, а также на рынке недвижимости.

Управление портфелем недвижимости – совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

Общая модель выработки стратегии построена на рассмотрении, анализе и взаимодействии элементов модели.

Создав первоначальную матрицу портфеля недвижимости, анализируем существующую ситуацию с учетом тенденций, предпосылок, факторов и разрабатываем стратегию поведения системы в виде возможных сценариев развития событий. Оценка рентабельности вариантов производится по общепринятым критериям.

Особое внимание при разработке стратегии нужно уделить экономическим, фискально-монетарным и социально-политическим факторам.

1. Экономические и фискально-монетарные факторы.

♦ Инфляция – снижение доходов от аренды компенсируется путем индексации арендной платы, в противном случае защита от инфляции может не сработать и принести убытки. При ожидании высокой инфляции инвесторы склонны вкладывать капитал в недвижимость.

♦ Уровень процентных ставок по кредитам. Высокие процентные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом, а вложения в вещные активы (недвижимость) являются менее привлекательными. Наоборот, низкий уровень процентных ставок благоприятствует инвестициям в недвижимость, что приводит к росту цен на рынке недвижимости.

♦ Деградация и обесценивание недвижимости. Офисные помещения быстрее подвержены техническому и экономическому старению, чем жилые здания. Это ведет к снижению уровня рентабельности. Обесценивание включает в себя снижение реальной стоимости арендной платы и тем самым стоимости объекта. Последствием обесценивания является рост расходов на его содержание, страхование и управление. Нейтрализовать влияние деградации и обесценивания недвижимости можно за счет проведения своевременной модернизации, перепланировки, перестройки и ремонта.

♦ Экономический рост. Рост валового внутреннего продукта (ВВП) страны, как правило, сопряжен с одновременным ростом инвестиций в основные средства, ростом занятости населения и ростом народного потребления. Экономический рост в секторе услуг приводит к увеличению количества офисных рабочих мест и в результате к росту спроса на офисные помещения.

♦ Налоговое законодательство. Большое значение для инвестиций в недвижимость и ее эксплуатацию имеет юридическое, налоговое и прочее законодательство. Упомянутые факторы, с точки зрения инвесторов, определяют целесообразность инвестиций в стране и определенном регионе. Особенно существенны налоговые аспекты, ибо они влияют на приток денежных средств инвесторов. Различия в законодательстве по вопросам аренды, в отношении оплаты коммунальных услуг разных стран весьма велики.

2. Социально-политические факторы.

♦ Демография. Изменения демографического характера оказывают прямое воздействие на развитие рынка недвижимости. Прирост доли молодежи в составе населения или увеличение доли пожилых в стране, регионе, городе или районе сильно влияет на строительство новых и функционирование существующих объектов недвижимости. Это прежде всего относится к жилью и торговым помещениям, а также косвенно – через изменение численности трудоспособного населения – к сектору офисных помещений.

♦ Месторасположение. На инвестиционную ценность недвижимости влияет расположение объекта. На тактическом уровне необходимо постоянно следить за происходящими событиями, которые могут повлиять на привлекательность месторасположения объекта. Выбор месторасположения предприятия определяется наличием высококвалифицированных кадров.

♦ Тенденции. Развитие рынка недвижимости обусловливается тенденциями в области семейных отношений, организации труда, продолжительности рабочего времени, проведения досуга и т. п.

Изменения в пространственно-экономической политике во многом определяются политическими методами как на уровне государства, так и в регионах и на местах. Эта политика имеет особенно большое значение для инвестиций в недвижимость.

При построении модели рынка недвижимости необходимо описать точную структуру модели, ввести в нее не только внутренние элементы и подсистемы, но определить и показать внешние факторы воздействия с учетом влияния пространства и времени.

Модель разрабатывается с целью создания, распределения и обмена объектов недвижимости и удовлетворения потребностей общества.

К внутренним подсистемам можно отнести:

♦ динамику изменения социально-экономических показателей (отражает изменение удовлетворения индивидуумов в социальных и экономических потребностях);

♦ динамику изменения демографического состава населения (отражает изменение возрастного, социального, семейного состава, образования, рождаемость, смертность и другие характеристики);

♦ динамику развития отраслей народного хозяйства (показывает уровень развития различных отраслей, которые обеспечивают жизнедеятельность общества и рынка недвижимости);

♦ динамику становления, развития, изменения параметров рынка по видам недвижимости (обеспеченность на протяжении определенного периода потребности в жилых помещениях, общественных зданиях, объектах для коммерческой деятельности и различных услугах, стоимость объектов недвижимости и др.);

♦ динамику изменения мощности строительных организаций и предприятий строительной индустрии (технические возможности, ресурсы, мощности, цена готовой продукции и др.);

♦ динамику изменения финансовых вложений в рынок недвижимости (методы расчетов и определения стоимости объектов, капитальные вложения, виды финансирования, особенности финансирования, налогообложение и др.);

♦ обеспечение безопасности жизнедеятельности общества в связи с функционированием рынка недвижимости (уровень БЖД на различных этапах развития рынка недвижимости, страхование);

♦ информационную систему обеспечения функционирования рынка недвижимости (нормативная база, правовая база, законы, постановления, налогообложение и другие документы, паспортизация объектов, кадастр земельных участков, средства хранения, регистрации, передачи, доступа к изменяющейся информации);

♦ динамику изменения внешних экономических, политических, технических, финансовых и других связей с внешними подсистемами (описывает и определяет влияние внешних факторов и показателей, характеризующих уровень развития рынка недвижимости, финансирования и других подсистем, имеющих пространственно-временные связи с внутренними подсистемами). Указанные выше подсистемы определяют деятельность участников рынка недвижимости.

Одной из сфер управления недвижимостью является эффективное и оптимальное управление воспроизводством недвижимости как «вещественного богатства», которое обеспечит высокий уровень благосостояния народа за счет разработки стратегических планов развития страны с оперативным решением поэтапно задач создания, обеспечения сохранности и эффективного использования объектов недвижимости, материально-технических ресурсов, земельных участков, водных и лесных угодий и недр земли.

Решению этих задач должно способствовать применение современных технологий, моделей и методов управления, использования информационных и телекоммуникационных систем с подключением к мировым системам информации. Постановку целей и определение задач необходимо обеспечить на каждом уровне иерархии управления.

Рассмотрим недвижимость как «вещественное богатство», его структуру и уровни управления.

Недвижимость как вещественное богатство включает:

♦ землю – угодья водные, лесные, пашню, недра;

♦ инфраструктуру;

♦ жилые и культурно-оздоровительные объекты;

♦ запасы ресурсов.

Распределение недвижимости как «вещественного богатства» между государством, регионами, образованиями и республиками, муниципальными образованиями, юридическими и физическими лицами определяется Конституцией и законодательством страны. Это может быть представлено в следующем виде.

1. Государство. Министерства, ведомства. В целом: земля, угодья, водные объекты, леса, недра, надземное пространство. Конкретно, отрасли народного хозяйства – добывающие, перерабатывающие, производящие продукцию и услуги, в том числе:

♦ сельское хозяйство и отрасли, его обслуживающие;

♦ системы и объекты обороны страны;

♦ разные объекты;

♦ регионы (края, области, республики, муниципальные образования);

♦ энергетические объекты и системы (электричество, газ, нефть, уголь, богатства недр, надземные ресурсы и т. п.);

♦ инфраструктура и коммуникации государственного подчинения (железные, автомобильные, водные морские и речные и воздушные системы);

♦ системы связи и информационные;

♦ финансовые институты;

♦ законодательство и др.

2. Регионы (края, области, республики, муниципальные образования). В их сферу воспроизводства «вещественного богатства» можно включить:

♦ землю, угодья, леса, водные объекты региона;

♦ города, поселки, сельские образования и т. п.;

♦ жилые здания (муниципальные, частного сектора, жилье на балансе предприятий и др.);

♦ учебно-воспитательные учреждения (общеобразовательные, колледжи и вузы, научно-исследовательские и др.);

♦ общественные объекты (предприятия торговли, общественного питания, административные, специальные и др.);

♦ культурно-оздоровительные учреждения (музеи, театры, парки отдыха, многофункциональные центры, спортивные сооружения, поликлиники, больницы, дома отдыха, санатории, курорты), хозяйственно-бытовые учреждения, предприятия связи, транспорт, коммунальные организации и др.;

♦ промышленность и отрасли – добывающие, перерабатывающие, производящие продукцию;

♦ сельскохозяйственную отрасль и сопутствующие ей инфраструктуры;

♦ энергетические объекты и системы, расположенные в регионе, и др.

3. Города, поселки и сельские образования. На этом уровне управление «вещественным богатством» осуществляется как отдельным объектом, так и портфелем недвижимости.

Муниципалитет в своем портфеле имеет:

♦ жилые здания – многоэтажные и коттеджи;

♦ частный сектор – коттеджи и дома;

♦ офисные помещения;

♦ торговые объекты и складские помещения;

♦ объекты общественно-бытового и культурно-оздоровительного характера (музеи, театры, больницы, поликлиники, санатории, дома отдыха, кафе, рестораны, мастерские, автозаправочные станции и базы, предприятия по переработке сельхозпродукции, птицефабрики, молочные и мясные фермы, тепличные хозяйства и др.);

♦ гостиничные объекты, мотели и др.;

♦ системы инфраструктуры (транспортные, коммунальные услуги – вода, тепло, электричество, газ, нефтепродукты, обслуживание жилищного фонда, автодороги, тротуары и т. п.).

Объекты, расположенные на территории муниципалитета, находятся как в прямом подчинении и управлении, так и в собственности юридических и физических лиц. Каждый из собственников должен обеспечить решение задач общественного назначения собственным путем эффективного управления «вещественным богатством».

Комплектование портфеля должно быть экономически обоснованным, учитывать доходность, сроки возврата (возмещения) инвестиций, риски, связанные с управлением недвижимостью.

Управление недвижимостью подразделяется на направления:

♦ нормативное – определение объемов и нормативов;

♦ правовое – определение прав на недвижимость;

♦ экономическое – обеспечение доходов и определение расходов в процессе воспроизводства и эксплуатации;

♦ техническое – содержание объектов в соответствии с функциональным назначением;

♦ социальное – обеспечение населения жильем, работой, услугами; сохранение имеющихся природных условий и обеспечение безопасности жизнедеятельности человека и общества.

Управление недвижимостью обеспечивается:

♦ системой государственного законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынков недвижимости;

♦ оформлением и регистрацией правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

♦ управлением объектами недвижимости в интересах собственников, общества, государства. В рыночных условиях управление недвижимостью – это деятельность субъектов, направленная на получение дохода на свой страх и риск при участии муниципалитетов, регионов, государства.

Государственное регулирование при воспроизводстве активов происходит:

♦ путем административного управления – создание законов, постановлений, правил, инструкций, положений, регулирующих функционирование объектов недвижимости;

♦ введением механизма ответственности за нарушение нормативных требований при воспроизводстве активов, эксплуатации и сохранении созданных объектов недвижимости;

♦ путем контроля за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил совершения сделок, регистрации прав, лицензирования предпринимательской деятельности;

♦ путем косвенного управления эффективностью использования недвижимости – налогообложение; реализация целевых программ; предоставление льгот; установление норм амортизации; реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск ценных бумаг и жилищных сертификатов; развитие ипотечного кредитования и др.;

♦ комплексным решением вопросов землепользования, приватизации, развития инфраструктур;

♦ созданием государственной автоматизированной информационной системы учета объектов недвижимости; созданием государственного кадастра земель и др. Государственное управление (регулирование) обеспечивается законодательно.

В соответствии с Концепцией управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 сентября 1999 г. № 1024 (в ред. от 29 ноября 2000 г. № 903), реализация ее должна обеспечить поступление дополнительных доходов в федеральный бюджет от эксплуатации государственного имущества.

При решении указанной задачи должны быть реализованы следующие принципы.

1. Единство элементов системы управления необходимо, чтобы:

♦ обеспечить определенный порядок достижения цели;

♦ использовать регламентацию действий, предложенную государственными органами;

♦ определить порядок набора кадров и их мотивации;

♦ обеспечить контроль за деятельностью управляющих на объекте управления;

♦ обеспечить непрерывное поступление информации, ее анализ об объекте и субъекте управления;

♦ обеспечить принятие решений на основании отчетности, анализа информации с ответственностью руководителей за результаты деятельности.

2. Принцип эффективности управления – максимальный доход при максимальной эффективности использования ресурсов.

Рекомендуется использовать такой алгоритм управления недвижимостью:

♦ оценка состояния объекта;

♦ постановка целей и задач управления;

♦ определение порядка и механизмов управления;

♦ контроль за эффективностью управления.

Кроме того, данная концепция направлена на достижение следующих целей:

♦ увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления недвижимостью;

♦ оптимизация структуры собственности в интересах обеспечения экономического роста;

♦ вовлечение максимального количества объектов государственной собственности в процесс управления;

♦ использование государственных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики;

♦ повышение конкурентоспособности коммерческих организаций, использующих государственную собственность.

Для достижения этих целей федеральные органы исполнительной власти должны решить определенные задачи:

♦ провести полную инвентаризацию объектов государственной и иной собственности, разработать систему учета и оформить права на них;

♦ использовать классификацию объектов по признакам, определяющим специфику управления;

♦ оптимизировать количество объектов управления и перейти к по-объектному управлению;

♦ повысить эффективность управления государственной собственностью за счет использования современных методов и финансовых инструментов и правовой регламентации процессов управления;

♦ обеспечить права государства как участника коммерческой и некоммерческой деятельности;

♦ обеспечить контроль за использованием государственного имущества и деятельностью управляющих.