Текст книги "Оценка стоимости имущества"

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке необходимо придерживаться следующих принципов:

♦ в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

♦ информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

♦ содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

♦ состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

♦ отчет об оценке не должен содержать информацию, не используемую при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

1) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны быть:

♦ общая информация, идентифицирующая объект оценки;

♦ результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

♦ итоговая величина стоимости объекта оценки;

2) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

3) сведения о заказчике оценки и об оценщике;

4) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

5) применяемые стандарты оценочной деятельности;

6) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки;

7) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость;

8) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке;

9) согласование результатов.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

1. В каких нормативно-правовых актах дается определение объектов недвижимости?

2. Являются ли объекты недвижимости однородными объектами, для которых существует единая методика оценки?

3. Анализируя правовые характеристики объекта недвижимости как объекта оценки, укажите, какие виды прав могут быть выявлены на здания/улучшения.

4. Анализируя правовые характеристики объекта недвижимости как объекта оценки, укажите, какие виды прав могут быть выявлены на земельный участок.

5. Является ли обязательным по российскому законодательству совпадение вида права на земельный участок и улучшения?

6. В каких нормативно-правовых актах изложены требования к отчету об оценке стоимости объекта недвижимости?

7. Какие разделы должен включать отчет об оценке стоимости объекта недвижимости?

8. Необходимо ли прикладывать к отчету все документы, полученные от заказчика по объекту?

9. Какие характеристики указываются при описании улучшений земельного участка?

10. Какие характеристики указываются при описании земельного участка?

1. Выделите объекты, относящиеся к объектам недвижимости по ГК РФ:

а) земельные участки;

б) участки недр;

в) обособленные водные объекты;

г) леса;

д) многолетние насаждения;

е) здания;

ж) сооружения;

з) морские суда;

и) воздушные суда;

к) суда внутреннего плавания;

л) космические объекты;

м) имущественные комплексы предприятий.

2. Выделите объекты, не относящиеся к объектам недвижимости по ГК РФ:

а) морские суда;

б) грузовые автомобили;

в) воздушные суда;

г) легковые автомобили;

д) суда внутреннего плавания;

е) пассажирские поезда;

ж) космические объекты.

3. Отразите порядок проведения оценки стоимости недвижимости с помощью нумерации отдельных этапов:

а) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

б) составление отчета об оценке;

в) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

г) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

д) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

4. Отметьте, что должно включать задание на оценку из списка, предложенного ниже:

а) предоставленные документы по объекту оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

г) допущения, на которых основывается оценка;

д) срок проведения оценки;

е) ограничения, на которых основывается оценка.

5. Отметьте верное утверждение из предложенного списка:

а) требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются только Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке»;

б) требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются только Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. на дату оценки);

в) требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. на дату оценки) и Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке».

Глава 2
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости объекта недвижимости

• Сбор информации для проведения оценки стоимости недвижимости

• Анализ рынка недвижимости

• Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Сбор исходной информации включает сбор документов, устанавливающих количественные, качественные и правовые характеристики объекта, осмотр объекта и сбор внешней (рыночной) информации.

Сбор информации и анализ осуществляются для факторов, оказывающих непосредственное влияние на стоимость объекта недвижимости.

Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.

Ниже приведен перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики, а также правовой статус объекта.

1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.).

2. Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.).

3. Документы по инвестиционной деятельности (инвестиционный контракт с дополнительными соглашениями, распоряжение о вовлечении объекта в инвестиционную деятельность).

4. Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к памятникам, наличие рекреационных зон и др.).

5. Документы по обременениям (договоры аренды, залога и др.).

6. Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.).

7. Проектная документация, исполнительная документация по строительству.

8. Документы о проведении реконструкции, расширения, модернизации.

9. Эксплуатационная документация.

10. Акты обследования технического состояния.

11. Справка о балансовой стоимости объекта.

12. Справка о коммунальных платежах с указанием структуры.

В соответствии с п. 6 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

В соответствии с п. 7 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при отсутствии документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

Осмотр объекта включает ряд составляющих.

1. Осмотр местоположения.

2. Осмотр конструктивных, объемно-планировочных характеристик.

3. Осмотр инженерных коммуникаций.

4. Фиксация строительной готовности.

5. Фиксация технического состояния.

6. Фотофиксация. Предполагает фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасада здания, помещений разного конструктива, функционала, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения.

Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее.

В соответствии с п. 5 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно, близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Правовые характеристики. При установлении правовых характеристик необходимо определить все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, которые описывают права на объект оценки, должны быть приведены в приложении к отчету.

Физические характеристики. При установлении физических характеристик необходимо определить необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.

Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и описание улучшений.

В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, точный адрес, состав объекта оценки.

Местоположение. Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.

Наиболее существенными и типичными факторами местоположения являются следующие:

♦ удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);

♦ развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.;

♦ окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик);

♦ наличие конкурирующих объектов;

♦ транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемая расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступность для личного транспорта (характеризуемая наличием автостоянок и удобных подъездов);

♦ инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;

♦ экологические условия;

♦ городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование или владение земельным участком;

♦ природно-климатические условия (климатические, геологические, гидрогеологические);

♦ перспективные планы развития квартала, района, города.

Для каждого типа объектов с точки зрения функционального назначения и класса имеет место своя совокупность ключевых ценообразующих факторов местоположения, которые должны быть выявлены при анализе рынка.

Для оценки в целях вовлечения в инвестпроект необходимо учесть динамику изменения факторов, формирующих стоимость, так как объект будет введен в эксплуатацию только через длительный срок (обычно 2–3 года), когда, например, новое строительство аналогичных объектов и усиление конкуренции или развитие района может изменить соотношение спроса и предложения.

Основные характеристики земельного участка:

♦ адрес, кадастровый номер;

♦площадь;

♦ оформленные права на земельный участок;

♦ разрешенное использование;

♦ разрешенная максимальная этажность и (или) максимальная плотность застройки;

♦форма;

♦ геологические, гидрогеологические, сейсмологические, топографические характеристики;

♦ улучшения, относящиеся к земельному участку (инженерные коммуникации, благоустройство, озеленение, дороги, тротуары, подъездные пути, ограждение, парковка, охрана территории);

♦ размер платы за землю (арендная плата или земельный налог);

♦ наличие обременений, сервитутов.

Описание улучшений включает следующие составляющие:

♦ общая информация;

♦ характеристики строения;

♦ характеристики помещений;

♦ специальная информация;

♦ строительная готовность и техническое состояние.

Общая информация:

♦ балансовая стоимость;

♦ год ввода в эксплуатацию;

♦ год последнего капремонта, реконструкции;

♦ серия типового проекта;

♦ строительный объем, общая площадь, площадь застройки;

♦ этажность;

♦ историческая и архитектурная ценность;

♦ текущее использование;

♦ группа капитальности.

Характеристики строения включают конструктивную схему (каркасная с полным или неполным каркасом, бескаркасная) и конструктивные решения и материал основных конструкций: фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, каркас (колонны, балки, фермы), кровля, наружная отделка, проемы, элементы междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники) и др. (крыльца, балконы, мусоропровод, фонари), а также обеспеченность инженерными коммуникациями.

Характеристики помещений:

♦ функциональное зонирование;

♦ общая площадь с разбивкой по этажам;

♦ потенциально сдаваемая (пригодная для сдачи в аренду) площадь, полезная площадь;

♦ высота помещений;

♦ наличие отдельного входа;

♦ внутренняя отделка;

♦ инженерное оборудование, в том числе специальное (холодильное, крановое и др.).

Специальная информация:

♦ оплата коммунальных услуг;

♦ налог на имущество;

♦ платежи по страховке;

♦ содержание территории;

♦ расходы по управлению, охране, обслуживанию;

♦ затраты на текущие ремонты;

♦ история объекта;

♦ действующие арендные ставки;

♦ количество арендаторов;

♦ типичные сроки аренды;

♦ вакантность помещений, потери от смены арендаторов.

Строительная готовность и техническое состояние рассматриваются в разделе затратного подхода. При отказе от использования затратного подхода анализ строительной готовности и технического состояния следует проводить в разделе описания объекта.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются экономические показатели, среди которых обычно выделяют темпы экономического роста, уровень инфляции, индекс деловой активности, инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений, изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты, уровень доходов населения и другие факторы.

При необходимости анализируют политические и социальные факторы, среди которых выделяют стабильность и прогнозируемость политической ситуации, приближение выборов и прогнозируемость их результата и др.

Основными источниками макроэкономической информации являются:

♦ программы правительства и прогнозы;

♦ данные государственных организаций (например, данные Федеральной службы государственной статистики и др.);

♦ исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный банк, Международный валютный фонд);

♦ аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет);

♦ периодическая экономическая печать (журнал «Эксперт», газеты «Ведомости», «Коммерсантъ» и др.);

♦ рейтинги, обзоры, прогнозы аналитических агентств (Эксперт РА, АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет);

♦ региональные печатные издания.

После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

На основе п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

1) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки;

2) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

3) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

4) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

5) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Основные источники внешней информации по рынку недвижимости – информация специалистов рынка недвижимости: риэлторов, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и др.).

Например, источниками информации по московскому рынку недвижимости являются:

♦ аналитические обзоры, публикуемые на сайтах Российской Гильдии Риэлторов, Виртуального клуба риэлторов, Виртуального клуба оценщиков, Центра анализа рынков недвижимости, Объединенного российского сервера недвижимости;

♦ периодические издания (журнал «Недвижимость и цены») и интернет-сайты: «Бюллетень RWAY» (www.rway.ru), «Индикаторы рынка недвижимости» (www.irn.ru), «Анализ рынка недвижимости» (www.arn.ru и т. д.);

♦ обзоры управляющих компаний Knight Frank; Colliers International; Blackwood; Praedium и др.

Рынок недвижимости и стоимость объектов недвижимости зависят от открытой официальной информации, следовательно, и оценщик при анализе рынка и определении стоимости объекта недвижимости может воспользоваться открытой официальной информацией, в том числе публикуемой на интернет-сайтах.

Рассмотрим примерные источники информации, необходимые для расчета стоимости в рамках трех подходов к оценке, для московского рынка недвижимости.