Текст книги "Оценка стоимости имущества"

Неизвестную функцию f(X) в окрестностях точки, соответствующей средним уровням каждого фактора, можно представить отрезком степенного ряда. Так как интервалы варьирования факторов невелики, то можно ограничиться линейным приближением в виде множественной линейной регрессии.

Уравнение множественной линейной регрессии описывается формулой

где y – зависимая переменная (отклик), рыночная стоимость 1 м² площади объекта; Х₁, Х₂… Х_n – независимые переменные (предикторы или факторы); α – константа регрессии; β₁, β₂… β_n – коэффициенты регрессии; n – количество факторов сравнения; ε – случайная ошибка с нормальным распределением со средним 0 и дисперсией σ².

Так как факторов более двух, графическая интерпретация модели отсутствует.

Регрессионные коэффициенты (или β-коэффициенты) представляют независимые вклады каждой независимой переменной в предсказание зависимой переменной. Другими словами, переменная X₁, например, коррелирует с переменной Y после учета влияния всех других независимых переменных.

Значения y, вычисленные с помощью регрессионной зависимости (формула 4.6) для i-го аналога, могут отличаться от значения стоимости, известной на рынке: yi = y_i ~ + εI, метод наименьших квадратов ищет коэффициенты системы уравнений (4.6) исходя из условия минимизации суммы квадратов отклонений:

Зависимой переменной в данном случае является величина рыночной стоимости 1 сотки площади объекта.

Выше описана последовательность выбора существенных параметров, влияющих на рыночную стоимость объектов, и определены величины коэффициентов значимости, оценивающих качественные признаки аналогов и оцениваемого объекта. Если аналог «лучше» оцениваемого объекта по какому-либо параметру, то ему присваивается больший коэффициент значимости и наоборот. На основании качественных характеристик объекта оценки и представленных аналогов составлена табл. 4.14, в которой показаны сводные данные о качестве сопоставимых объектов, выраженные количественными значениями коэффициентов значимости.

Таблица 4.14

Балльная оценка характеристик сопоставимых объектов в разрезе факторов влияния

Корреляционно-регрессионный анализ может осуществляться с использованием программных продуктов, например, программного продукта «Производственные функции», разработанного в среде DELPHI в Государственном университете по землеустройству.

В результате использования данного программного средства была определена форма уравнения регрессии (полином 1-й степени, 6 переменных):

Y _сглаж = 187 200.0000 – 10 732.0000 · X1 – 2690.4000 X2 + 2.8294 · X3 + 8167.2000 · X4 – 14 628.0000 · X5 + 8850.5000 · X6

Далее необходимо произвести проверку значимости регрессии.

Точность и надежность полученного результата оценивается с помощью ряда статистических критериев.

Коэффициент множественной корреляции и среднеквадратичная ошибка его определения: R_лин = 0,965479; SigmaR_лин = 0,184189.

Доверительные границы по уровню P = 0,9 для коэффициента множественной корреляции из генеральной совокупности: 0,949148 ≤ R_{лин. ген} ≤ 0,970342.

Корреляционное отношение и среднеквадратичная ошибка его определения: R_отн = 0,965479; SigmaR_отн = 0,184189.

Доверительные границы по уровню P = 0,9 для корреляционного отношения из генеральной совокупности: 0,949148 ≤ R_{отн. ген} ≤ 0,970342.

Коэффициент детерминации: B_det = 0,932150.

При анализе по уравнению регрессии полинома 1-й степени (линейная зависимость) коэффициент детерминации, отражающий долю дисперсии результативного признака, объясняемую влиянием независимых переменных, составил 0,932150. Согласно шкале Чеддока, приведенной в табл. 4.15, данное значение отражает очень высокую характеристику силы связи. То есть использование данного уравнения регрессии полинома 1-й степени дает весьма достоверный результат при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Таблица 4.15

Шкала Чеддока

После проведенных проверок можно сделать вывод о том, что построенную регрессионную модель можно использовать для данной оценки.

В соответствии с выбранными параметрами оцифровки показателей характеристики оцениваемого объекта, применимые в рассчитанной формуле уравнения регрессии, представлены в табл. 4.16.

Таблица 4.16

Балльная оценка характеристик объекта оценки в разрезе факторов влияния

Далее для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта нам необходимо подставить оцифрованные значения характеристик оцениваемого объекта в детерминированное уравнение линейной регрессии

Y _сглаж = 187 200,0000 – 10 732,0000 · 1 – 2690,4000 · 11 + 2,8294 · 1519,97 + 8167,2000 · 1 – 14628,0000 · 1 + 8850,5000 · 1 = 53 563,90 руб.

Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов.

Частным случаем построения однофакторной зависимости является использование мультипликатора валовой ренты.

Мультипликатор валовой ренты не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Использование мультипликатора валовой ренты довольно просто, но имеет следующие недостатки:

♦ может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

♦ в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

♦ не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения метода валовой ренты необходимо:

♦ оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

♦ определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

♦ умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение МВР по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВД_об – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; МВР_а – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам; Ц_аi – цена продажи i-го сопоставимого аналога; ПВД_аi – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; т – количество отобранных аналогов.

Пример 4.6

Необходимо оценить стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550 000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в табл. 4.17.

Таблица 4.17

Исходные данные

Решение. Усредненный по аналогам мультипликатор валовой ренты рассчитываем по формуле (4.6)

Рассчитаем стоимость объекта недвижимости на основе формулы (4.6)

V = 550 000 · 5,62 = 3 091 000 руб.

Ответ. Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом валовой ренты, равна 3 091 000 руб.

1. В чем экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости?

2. Какие методы включает сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости?

3. Каков алгоритм метода сравнения продаж?

4. Каков алгоритм метода валовой ренты?

5. Каким образом определяют мультипликатор валовой ренты?

6. Какие единицы сравнения используют?

7. Какие элементы сравнения используются?

8. Какие существуют виды поправок к ценам аналогов?

9. Какие существуют методы расчета корректировок?

10. Почему на практике редко используют метод валовой ренты в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости?

1. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 июня 2016 г.) площадью 75 м².

По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 12% в год в сегменте офисных помещений до 100 м. Выявлены цены по сопоставимым объектам. По всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены, кроме поправки на время продажи.

Аналог 1: скорректированная цена 78 200 руб. за 1 м², время продажи – май 2016 г.

Аналог 2: скорректированная цена 76 500 руб. за 1 м², время продажи – апрель 2016 г.

Аналог 3: скорректированная цена 80 860 руб. за 1 м², время продажи – июнь 2016 г.

2. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние хорошее) площадью 285 м².

Выявлены цены по сопоставимым объектам. По всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости.

Аналог 1: скорректированная цена 145 000 руб. за 1 м², состояние удовлетворительное.

Аналог 2: скорректированная цена 192 000 руб. за 1 м², состояние хорошее.

Аналог 3: скорректированная цена 146 000 руб. за 1 м², состояние удовлетворительное. Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, хорошее состояние – цена 87 000 руб. за м², удовлетворительное – цена 68 000 руб. за м².

3. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом 150 000 руб. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Данные по продажам аналогичных объектов недвижимости

4. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом 150 000 руб., коэффициент потерь по причине неуплаты и недозагрузки оцениваемого объекта – 10% от ПВД.

В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Данные по продажам аналогичных объектов недвижимости

5. На основе имеющейся информации о скорректированных ценах аналогичных объектов и количества внесенных поправок определите рыночную стоимость объекта оценки общей площадью 240 м². Исходные данные в таблице.

Данные по объектам-аналогам

Глава 5
Затратный подход к оценке недвижимости

• Общая характеристика затратного подхода

• Методы расчета затрат на создание объектов капитального строительства

• Расчет прибыли предпринимателя

• Определение износа и устареваний объектов капитального строительства

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

В соответствии с п. 24а, б, в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затратный подход рекомендуется применять:

♦ для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

♦ затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

♦ при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

♦ определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

♦ расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

♦ определение прибыли предпринимателя;

♦ определение износа и устареваний;

♦ определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

♦ определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид

где V – стоимость объекта недвижимости; V_зу – стоимость земельного участка; V_окс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке.

При этом стоимость объектов капитального строительства рассчитывается по формуле

где V_окс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке; З_созд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; ПП – прибыль предпринимателя; И – физический износ и устаревания.

На основе п. 24ж ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

На основе п. 24з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

На основе п. 24и ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, что касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

♦ когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

♦ когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

♦ когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

♦ для оценки объектов незавершенного строительства;

♦ для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

♦ для оценки в целях страхования;

♦ для итогового согласования стоимости.

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

♦ данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

♦ данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

♦ сметных расчетов;

♦ информации о рыночных ценах на строительные материалы;

♦ других данных.

Выбор метода расчета затрат на создание объектов капитального строительства требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.

В основе определения затрат на создание объектов капитального строительства лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. На основе п. 24ж ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

К прямым затратам относятся:

♦ стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

♦ заработная плата рабочих;

♦ стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

♦ стоимость коммунальных услуг;

♦ стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

♦ стоимость инвестиций в землю;

♦ гонорары проектно-сметным организациям;

♦ маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы.

Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения затрат на создание ОКС:

♦ метод сравнительной единицы;

♦ метод разбивки по компонентам;

♦ метод количественного обследования.

Рассмотрим методы расчета затрат на создание объекта капитального строительства.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет затрат на создание объектов капитального строительства на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м², 1 м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.).

Для примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м² площади здания.

где З_созд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; С₁ – стоимость 1 м² площади типичного сооружения на базовую дату; S – площадь строения (количество единиц сравнения); K_н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта K_н = 1); K_рег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание; K_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; K_ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

♦ единое функциональное назначение;

♦ близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

♦ сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

♦ другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является полной стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить «Укрупненные показатели стоимости строительства». Справочник издается консалтинговой компанией «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков «КО-ИНВЕСТ» основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении многолетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройство внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81–35.2004) с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве. Пересчет в текущие цены на дату оценки производится с применением индексов КО-ИНВЕСТ.

Качественные параметры здания надлежащего типа определены в соответствии с классами качества:

♦ ECONOM (экономичный);

♦ STANDARD (cредний);

♦ PREMIUM (улучшенный);

♦ DE LUXE (люкс).

Для группировки зданий в зависимости от класса качества авторами справочника был составлен классификатор наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем, позволяющий оценщику определить стоимостный показатель в соответствии с классом качества оцениваемого здания. Материалы и конструкции, характерные для того или иного класса качества, меняются в зависимости от функционального назначения здания. Описание признаков класса качества для зданий различного назначения приводится в таблицах, предшествующих стоимостным показателям, соответствующих разделов.

В качестве информационного обеспечения метода сравнительной единицы могут выступать Региональные справочники стоимости строительства (РСС-2005, РСС-2006, РСС-2007, РСС-2008). Региональный справочник стоимости строительства РСС-2008 подготовлен специалистами Московского центра ценообразования в строительстве (МЦЦС) «Мосстройцены» и Научно-производственной фирмы (НПФ) «Центр информационных технологий в строительстве».

РСС – это современная справочная система стоимостных показателей для регионального строительства. Справочник выпускается в электронном виде.

В 2007 г. ЦНИИЭУС Госстроя России рецензировал РСС-2007. Показатели стоимости, размещенные в справочнике, включают в себя все затраты по использованным в процессе строительства материальным ресурсам, механизмам, оплате труда рабочих, учитывают накладные расходы и сметную прибыль, а также затраты, связанные с производством работ в зимнее время.

Показатели стоимости строительства, размещенные в РСС-2013, рассчитаны по состоянию на 1 января 2013 г. и предназначены для составления сметной документации на строительные, монтажные и пусконаладочные работы, а также для определения стоимости строительства зданий, сооружений, инженерных коммуникаций на стадии «проект».

С помощью специального прикладного программного продукта «Экспресс-смета», которым оснащена электронная версия РСС-2013, любой пользователь сможет самостоятельно составить смету затрат с учетом календарных сроков производства работ, применив приведенные в РСС-2013 прогнозные индексы инфляции.

РСС-2013 издается в электронном виде, он представлен системами стоимостных показателей в составе программы «Экспресс-смета», рассчитанных индивидуально и привязанных для каждого региона России.

В справочнике учтен статистический уровень заработной платы по каждому региону соответственно. Цены и тарифы на материально-технические ресурсы и услуги по регионам приняты на основании региональных статистических данных текущего мониторинга цен и их прогнозного уровня по состоянию на 1 января 2013 г.

В расчетах показателей стоимости строительства учтен полный комплекс операций, необходимых для выполнения определенного вида работ в нормальных условиях, не осложненных внешними факторами.

Справочник предусматривает для пользователя расширение возможности учета конкретных условий производства работ (стесненность, загазованность, работу вблизи действующего оборудования и т. д.).

Сборники РСС-2013 – аналог существующих западных вариантов в США и Великобритании, таких как справочники R. S. Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs Blackbook и др.

Для иностранных инвесторов и объектов недвижимости, построенных за границей Российской Федерации, оценка полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения производится по зарубежным справочникам (R. S. Means, Marshall and Swift «Marshal Valuation Service: Building Cost People» и др.), которые дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.

Специальное издание компании «КО-ИНВЕСТ» серии «Справочник оценщика» – «Паритеты покупательной способности валют на национальных строительных рынках» – дает возможность пересчета стоимости строительства в долларах США, рассчитанной на основе справочников американских фирм R. S. Меаns Со, Маrshall & Swift и др., в текущий уровень цен в рублях в рассматриваемом регионе Российской Федерации.

В США фирма R. S. Меаns проводит мониторинг цен в строительстве и промышленности, анализирует и публикует данные о затратах на строительство зданий и их конструктивных элементов. Компанией «КО-ИНВЕСТ» на основе всемирно известного справочника Means Building Construction Cost Data подготовлено русское издание – «Сборник расценок на строительство зданий».

Пример 5.1

Определите затраты на создание объекта капитального строительства офисного двухэтажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области. Площадь оцениваемого офисного двухэтажного здания 480 м². На основании данных «КО-ИНВЕСТ»88
  Поскольку данные сборников «КО-ИНВЕСТ» являются коммерческой информацией, то в данном пособии они изменены для избежания несанкционированного распространения коммерческой информации.


[Закрыть] были получены следующие данные, представленные в табл. 5.1, 5.2.

Таблица 5.1

Исходные данные

Для оценки прибыли предпринимателя в данном примере будет использована статья Е. Е. Яскевича «Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации»99
  Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2006. – № 12 (63).


[Закрыть].

Таблица 5.2

Мониторинг прибыли предпринимателя

Решение. Для расчета затрат на создание объекта капитального строительства используем данные справочников и формулу (5.1).

В дальнейших расчетах затрат на замещение объекта как нового офисного здания применялась величина прибыли застройщика на середине интервала 23–26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20–30 км от МКАД, т. е. прибыль предпринимателя установлена на уровне 24,5%.

Необходимо учесть НДС, который составляет 18%.

Таким образом, получаем следующий расчет затрат на замещение объекта как нового:

З_созд =14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,18 = 9 184 174 руб.

Ответ. Затраты на создание объекта капитального строительства офисного 2-этажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области, рассчитанные методом сравнительной единицы, равны 9 184 174 руб.