Текст книги "Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности"

9. Гарантии качества, предусмотренные Договором

9.1. Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Квартиру, качество которой соответствует условиям настоящего Договора либо при отсутствии или неполноте условий настоящего Договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

9.2. В случае существенного нарушения требований к качеству Квартиры Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего Договора.

9.3. Условия договора об освобождении Застройщика от ответственности за недостатки Квартиры являются ничтожными.

9.4. Гарантийный срок для Квартиры устанавливается сроком на 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи Квартиры Участнику долевого строительства.

9.5. Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Квартиры при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

10. Ответственность за нарушение обязательств по Договору

10.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой Стороне предусмотренные настоящим Договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

11. Уступка прав требований по Договору

11.1. Уступка Участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

11.2. Уступка Участником долевого строительства прав требований по настоящему Договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта о передаче Квартиры.

12. Исполнение обязательств по Договору

12.1. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами передаточного акта или иного документа о передаче Квартиры.

12.2. Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим Договором и подписания Сторонами передаточного акта о передаче Квартиры.

13. Обеспечение исполнения обязательств по Договору

13.1. В обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по Договору с момента его государственной регистрации у Участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства Объекта долевого строительства земельный участок, принадлежащий Застройщику на праве аренды на указанный земельный участок, и строящийся на этом земельном участке Объект долевого строительства.

13.2. При государственной регистрации права собственности Застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав Объекта долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности Застройщика на такие помещения.

13.3. Залогом имущества, предусмотренным п. п. 13.1—13.2 настоящего Договора, обеспечивается исполнение следующих обязательств Застройщика по настоящему Договору:

возврат денежных средств, внесенных Участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ и настоящим Договором;

уплата Участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче Участнику долевого строительства Квартиры, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с настоящим Договором и (или) федеральными законами.

14. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

14.1. Застройщик обязуется передать разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности Участника долевого строительства на Квартиру не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

14.2. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на Квартиру, построенную в составе Объекта долевого строительства за счет денежных средств Участника долевого строительства в соответствии с настоящим Договором, после подписания Застройщиком и Участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта о передаче Квартиры.

14.3. У Участника долевой собственности при возникновении права собственности на Квартиру одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в Объекте долевого строительства, указанном в п. 1.1 настоящего Договора, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на Объект долевого строительства.

14.3.1. Государственная регистрация возникновения права собственности на Объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

15. Использование Застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

15.1. Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые Участником долевого строительства по настоящему Договору, исключительно для строительства Объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, в соответствии с проектной документацией.

16. Срок действия Договора

16.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания последней из Сторон.

16.2. Действие Договора прекращается после выполнения Сторонами своих обязательств в полном объеме либо по обоюдному согласию Сторон.

17. Прочие условия

17.1. Стороны исходят из того, что свидетельством качества строительства Квартиры является соответствие утвержденной проектной документации строительно-техническим нормам и правилам, территориальным строительным нормам, подтвержденное актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством Объекта долевого строительства, оформленным в установленном порядке.

17.2. Вопросы заселения Квартиры, взаимоотношений с эксплуатационными службами не входят в компетенцию Застройщика.

17.3. Любые изменения или дополнения к настоящему Договору оформляются дополнительными соглашениями (приложениями), которые являются его неотъемлемой частью.

18. Заключительные положения

18.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по настоящему Договору или в связи с его исполнением, будут решаться Сторонами путем переговоров. Если Стороны не достигнут соглашения в течение месяца с момента возникновения разногласий, каждая из Сторон может обратиться в суд.

18.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору являются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами или их полномочными представителями.

18.3. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах: по одному экземпляру для каждой из Сторон, каждый экземпляр имеет одинаковую юридическую силу.

19. Юридические адреса, платежные реквизиты и подписи Сторон:

Предварительный договор

город ___________ «____»___________________года

__________________________________, адрес местонахождения ____________________, в лице ___________, действующего на основании ____________________, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин ____________________, ___________ года рождения, паспорт ____________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры (далее – Основной договор), в соответствии и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

2. Условия, на которых должен быть заключен основной договор

2.1. Условия о предмете Основного договора:

2.1.1. Продавец обязуется передать квартиру, указанную ниже, в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее цену в предусмотренном договором порядке.

2.1.2. Данные о квартире (по проекту) – адрес: город Москва, Южное Тушино, микрорайон 11, корпус № 8, квартира ____; жилая площадь ____ кв. м, количество комнат – 3 (три); квартира расположена в 25-этажном монолитном доме-новостройке (далее – «Объект») на четырнадцатом этаже; все инженерные коммуникации находятся в состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации. Общая площадь квартиры, используемая для расчетов ее стоимости между Сторонами (далее – «расчетная площадь квартиры») составляет ____ кв. м.

2.1.3. Оплата будет осуществляться с учетом площади лоджии, а в свидетельстве на право собственности на квартиру будет указана общая площадь жилого помещения по данным БТИ.

2.1.4. Передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляются по подписываемому Сторонами передаточному акту (акту приема-передачи).

2.2. Условия о цене и порядке оплаты квартиры:

2.2.1. Стороны согласовали общую цену квартиры с учетом площади лоджии, составляющую ___________ (____________________) рублей. Форма уплаты денежных средств – безналичное перечисление платежа на расчетный счет Продавца. Общая цена квартиры может быть изменена в зависимости от результатов обмера квартиры организацией, осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости. В случае уменьшения расчетной площади квартиры, определенной на основании данных технического паспорта квартиры, менее чем на 2 (два) % стоимость квартиры по этому основанию пересчету не подлежит.

2.2.2. Порядок и сроки оплаты стоимости квартиры соответствуют п. 3.2. настоящего договора.

2.3. Условия об обязанностях сторон:

2.3.1. Расходы, связанные с изготовлением технических документов на квартиру и государственной регистрацией Основного договора и переходом права собственности несет Покупатель.

2.4. Особые условия:

2.4.1. Стороны при заключении настоящего договора исходят из того, что свидетельством качества передаваемой Покупателю квартиры, ее соответствия строительно-техническим нормам и правилам является приемка дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссией. После приемки Объекта Государственной приемочной комиссией в эксплуатацию Объекту присваивается почтовый адрес.

3. Обязательства Сторон по настоящему договору

3.1. Продавец обязан:

3.1.1. С момента подписания настоящего договора не совершать с квартирой, обозначенной в п. 2.1.2 настоящего договора, никаких действий, которые могут привести к снижению ее потребительских качеств, без предварительного письменного согласования с Покупателем.

3.1.2. После ввода в эксплуатацию дома (объекта), в котором расположена квартира, и передачи заказчиком-застройщиком в учреждение юстиции всех документов, необходимых для государственной регистрации дома, в котором расположена квартира, осуществить государственную регистрацию своего права собственности на квартиру.

3.2. Покупатель обязан:

3.2.1. Произвести оплату стоимости квартиры, указанной в п. 2.2.1. договора в следующем порядке:

3.2.1.1. В счет причитающихся платежей по Основному договору, в доказательство заключения Основного договора и в обеспечение его исполнения Покупатель перечисляет Продавцу обеспечительный платеж в размере суммы обеспечительного платежа, согласованном Сторонами в п. 2.2.1. настоящего договора, который подлежит зачету в счет цены Основного договора.

3.2.1.2. Сумма обеспечительного платежа подлежит перечислению Покупателем в течение ____ () дней с момента заключения настоящего Договора, но не ранее получения Застройщиком разрешения на строительство Жилого дома, а также опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.

3.2.1.3. Форма уплаты денежных средств – безналичное перечисление на расчетный счет Продавца с обязательным указанием в платежном требовании банку «платеж по предварительному договору № ___________ от «____» ___________ _______ года».

3.2.2. После получения ключей по акту до регистрации прав собственности Покупателя на квартиру:

3.2.2.1. Покупатель обязуется производить оплату коммунальных платежей за техническое обслуживание квартиры с момента передачи построенного объекта на баланс эксплуатирующей организации.

3.2.2.2. Покупатель обязуется не производить в квартире перепланировок, переоборудования, изменений в несущих конструкциях. Любые перепланировки, переоборудование, изменения в несущих конструкциях квартиры Покупатель вправе производить только в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Риск производства таких работ, их согласование и регистрация в соответствующих органах лежат в полном объеме на Покупателе.

4. Ответственность за нарушение обязательств по настоящему договору и основания для его расторжения

4.1. В случае просрочки Покупателем уплаты суммы, указанной в п. 3.2.1.1, более чем на 10 дней Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке. При этом Продавец в течение 30 дней с момента расторжения договора возвращает внесенные Покупателем денежные средства за вычетом неустойки в размере 3 (три) % от суммы обеспечительного платежа, указанного в п. 3.2.1.1 настоящего договора.

4.2. Если Покупатель, уплатив полностью или частично сумму, указанную в п. 2.2.1, уклоняется от заключения основного договора или по каким-либо причинам заявит об отказе от его заключения, Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке. При этом Продавец в течение 30 дней с момента расторжения договора возвращает Покупателю полученные от последнего денежные средства, за вычетом неустойки в размере 3 (три) % от суммы обеспечительного платежа, указанного в п. 3.2.1.1 настоящего договора.

4.3. Стороны освобождаются от ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, которые влекут невозможность исполнения настоящего договора. На период действия форс-мажорных обстоятельств действие договора приостанавливается. В случае продолжения действия форс-мажорных обстоятельств более четырех месяцев, настоящий договор может быть расторгнут по инициативе Покупателя, при этом Продавец в течение 30 (тридцати) дней с момента расторжения договора возвращает Покупателю фактически внесенные им на счет Продавца денежные средства.

5. Заключительные положения

5.1. Плановая сдача объекта в эксплуатацию ___________________.

Срок сдачи объекта в эксплуатацию может быть перенесен в связи с внесением изменений в проектно-сметную документацию на строительство объекта, о чем за один месяц до истечения вышеуказанного срока Продавец извещает Покупателя.

5.2. Квартира передается Продавцом Покупателю по акту приема-передачи не позднее одного года с момента сдачи объекта в эксплуатацию и при условии государственной регистрации Продавцом права собственности на вышеуказанную квартиру на тот момент.

5.3. Основной договор должен быть заключен не позднее 30 декабря 2010 года.

5.4. Договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами и действует до момента заключения Основного договора.

5.5. Договор составлен и подписан в 2 экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

Юридические адреса, платежные реквизиты и подписи Сторон:

Инвестиционный договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу:

город Москва «____» ____________ 200__ года

ООО «___________________________», именуемый в дальнейшем «Генеральный инвестор», в лице, действующего на основании Устава, ООО «____________________», именуемое в дальнейшем «Технический заказчик» в лице, действующего на основании Устава, и _____________, именуемый в дальнейшем «Инвестор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

Предметом настоящего договора является долевое участие Инвестора в финансировании строительства жилого дома по индивидуальному проекту по адресу: улица владение строение с целью получения Инвестором в собственность _________ комнатной квартиры общей предварительной площадью __________ кв. м с одной лоджией общей предварительной площадью _________ кв. м в секции на ____ этаже, № ____ на площадке в соответствие с приложением № 1 к настоящему договору путем передачи инвестиций в соответствии с разделом 2 настоящего договора.

Строительство объекта осуществляется на основании:

постановления Правительства Москвы «О проектировании и строительстве жилого дома по адресу»: ________________;

инвестиционного контракта № ___________ от ___________, заключенного между Правительством Москвы и Генеральным инвестором;

Договора аренды земельного участка № __________ от ________

Договора № ___________ от _____________, заключенного между Генеральным инвестором и Техническим заказчиком.

Срок окончания строительства – 2006 год.

После ввода в эксплуатацию указанного в п. 1.1 настоящего договора объекта, построенного с долевым участием Инвестора, Инвестор получает в собственность с оформлением в установленном порядке _________ комнатную квартиру общей предварительной площадью __________ кв. м с одной лоджией общей предварительной площадью __________ кв. м.

Окончательный размер передаваемых Инвестору помещений уточняется сторонами в процессе реализации проекта по мере выхода проектной документации и фактических размеров БТИ. Адрес объекта, указанный в договоре, является строительным адресом и после сдачи объекта в эксплуатацию ему присваивается почтовый адрес. Отделка квартир не осуществляется.

2. Цена, сумма договора и порядок расчетов

2.1. Инвестиционная стоимость одного квадратного метра общей площади устанавливается сторонами в размере рублей. Сумма настоящего договора составляет _____ рублей. Стоимость одного квадратного метра по настоящему договору изменению не подлежит.

2.2. Оплата производится до ____________________ на расчетный счет Технического заказчика.

2.3. В случае невнесения денежных средств Инвестором в сроки, предусмотренные п. 2.2 договора, наступают последствия, предусмотренные пп. 6.1 и 6.2 настоящего договора.

2.4. В случае, если площадь передаваемой Инвестору квартиры по результатам фактического обмера БТИ окажется больше указанной в договоре, Инвестор обязан произвести доплату, а в случае уменьшения площади Технический заказчик обязуется произвести возврат излишне уплаченной суммы Инвестору в сроки, оговоренные в дополнительном соглашении.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Генеральный инвестор:

В соответствии с имеющимися у Генерального инвестора правами на основании инвестиционного контракта № ________ от _________ принимает Инвестора в качестве дольщика по инвестированию строительства квартиры, указанной в п. 1.1 договора.

Обеспечивает целевое использование средств Инвестора и бесперебойное инвестирование строительства объекта.

Обеспечивает путем инвестирования строительства сдачу жилого дома, предусмотренного п.1.1 договора.

Заключает договор с Техническим заказчиком на проведение необходимых работ.

По завершении строительства и сдачи дома в эксплуатацию, после выполнения сторонами принятых на себя обязательств и подписания акта о результатах реализации настоящего договора оказывает Инвестору содействие в оформлении и регистрации прав собственности. Генеральный инвестор обязан передать помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, по акту приемки-передачи не позднее 1 апреля 2007 года.

Производит учетную регистрацию настоящего договора в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

3.2. Технический заказчик:

3.2.1. Выполняет функции технического заказчика по проектным, строительным и пусконаладочным работам строящегося объекта, необходимые для его содержания и нормальной эксплуатации.

3.2.2. Заключает с соответствующими подрядными организациями договоры на выполнение работ, ведет технический надзор за ходом строительства, осуществляет расчеты за выполненные работы и контроль качества строительства, соблюдением строительных норм и правил.

3.2.3. Обеспечивает охрану объекта до сдачи его в эксплуатацию.

3.2.4. Обеспечивает сдачу объекта в эксплуатацию в 2006 году.

3.3. Инвестор:

3.3.1. Обязуется инвестировать в строительство жилого дома, предусмотренного п. 1.1 договора, в объеме, сроки и порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего договора.

3.3.2. Обязуется принять от Генерального инвестора по предварительному акту квартиру для проведения ее обустройства и отделки.

3.3.3. Обязуется оплатить в течение месяца после ввода объекта в эксплуатацию эксплуатирующей организации предварительные расходы за 4 месяца по техническому обслуживанию дома и коммунальным услугам соразмерно доле владении площадью.

3.3.4. Вправе по согласованию со сторонами договора уступить свои права по настоящему договору третьим лицам.

3.3.5. Обязуется после выполнения принятых на себя обязательств подписать со сторонами акт о результатах реализации инвестиционного проекта.

4. Ответственность сторон

4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору в соответствии с законодательством РФ.

4.2. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору, если это явилось следствием форс-мажорных обстоятельств.

5. Прочие условия

5.1. Стороны исходят из того, что свидетельством качества квартиры, соответствия ее проекту, техническим нормам и правилам является акт приемки жилого дома в эксплуатацию, утвержденный в установленном порядке.

5.2. Перепланировка квартиры осуществляется в установленном законом порядке.

5.3. Право собственности на квартиру Инвестор приобретает с момента государственной регистрации права на недвижимое имущество

5.4. Право пользования квартирой возникает у Инвестора с момента приема им квартиры для отделки.

6. Срок действия договора

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента внесения денежных средств Инвестором и прекращает его действие с момента подписания сторонами акта о результатах реализации настоящего договора. При невнесении денежных средств Инвестором в течение срока, установленного разделом 2 настоящего договора, настоящий договор считается незаключенным.

6.2. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно:

по соглашению сторон.

При этом внесенные денежные средства возвращаются Инвестору в срок, не позднее 30 (тридцати) дней с момента расторжения настоящего договора;

досрочно по требованию Генерального инвестора в одностороннем порядке в случае нарушения Инвестором порядка и сроков внесения инвестиционных средств, установленных настоящим договором, уведомив об этом Инвестора за три рабочих дня.

При этом денежные средства возвращаются Инвестору в срок, не позднее 30 (тридцати) дней с момента расторжения настоящего договора;

досрочно по требованию Инвестора.

При этом денежные средства возвращаются Инвестору в срок, не позднее 30 (тридцати) дней с момента расторжения настоящего договора;

досрочно по требованию Инвестора в одностороннем порядке, в случае нарушения Генеральным инвестором сроков передачи помещения, установленных п.3.1.5 настоящего договора;

по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

6.3. В случае расторжения настоящего договора по вине Инвестора или по требованию Инвестора Технический заказчик возвращает Инвестору внесенные денежные средства за вычетом неустойки в размере 3 (трех) процентов от суммы внесенных средств. В случае расторжения настоящего договора по вине или по требованию Генерального инвестора или Технического заказчика Технический заказчик возвращает Инвестору внесенные денежные средства плюс неустойку в размере 3 (трех) процентов от суммы внесенных средств.

Настоящий договор составлен в 4 экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по 1 для каждой из сторон и 1 экземпляр для Москомрегистрации.

Приложение: экспликация (графическое пояснение расположения всего объекта, а также поэтажное).

Юридические адреса, платежные реквизиты и подписи сторон: