Текст книги "Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса"

* * *

С 01.01.2009 г., после введения в действие ст. 346.25.1 прим НК РФ, у добросовестного арендодателя (наймодателя) появился еще один законный путь оптимизировать налогообложение – купить патент. Правда, для этого также надо зарегистрироваться в качестве ИП и подать заявление в свой налоговый орган не менее чем за 1 месяц до ориентировочного срока начала деятельности (т. е. сдачи жилья). Стоимость патента на рассматриваемый вид деятельности (аренда и наем жилых помещений) определяется нормативными актами субъектов Федерации и составляет, например, для Москвы и Петербурга на 2015 г. – от 37 до 150 тыс. руб. в год, в зависимости от площади квартиры и ремонта. Треть от его стоимости (в нашем примере – 20 тыс. руб.) оплачивается сразу в момент его получения, оставшаяся часть – не позднее 25 дней со дня окончания периода действия. Однако в этом случае Вам желательно получить годовой доход от сдачи жилья более 1 млн руб., или округленно 84 тыс. руб. в месяц (стоимость хорошей квартиры бизнес-класса), ибо в среднем патент стоит в пределах 50–70 тыс. руб.

Блиц

Почему при сдаче квартиры хозяева настаивают на сроке 11 месяцев (или 364 дня)?

Если жильё сдается по договору найма (не путать с арендой) на срок свыше 1 года, то у жильцов в соответствии со ст. 683 ГК РФ возникает гораздо больше прав, что, безусловно, хозяевам не выгодно. К тому же с 22.07.2014 г. такой договор также подлежит госрегистрации в качестве обременения.

Живем на съемной квартире. Соседи – полный неадекват. Однажды среди ночи они вызвали наряд полиции – патрульные стучали в дверь прикладами, но мы не открыли. Имеют ли полицейские право взломать дверь?

Вы поступили правильно. В конфликтных ситуациях никому из посторонних дверь открывать не следует. Взламывать её сотрудники полиции скорее всего не станут (оснований для этого нет), хотя формально имеют право.

Чем отличается коммерческий наем от имущественного?

Ничем. Это одно и тоже. Просто в юридической литературе и на профильных сайтах первый термин относиться к договорам найма с муниципальными властями (например, по программе «молодая семья», см. главу 4.18 четвертой части нашей книги), а второй – если заключен между гражданами.

Сдавала квартиру. Вдруг жилец пропал (телефон отключен, в квартире не появляется). Открыла дверь своим ключом, а там остались его вещи. Как с ними поступить, ведь жильё простаивать не должно. Я существую на доходы от его сдачи.

Чтобы не быть в дальнейшем обвиненной в краже вещей пропавшего жильца (статья 158 часть ЗУК РФ), рекомендуем в присутствии двух очевидцев из числа своих знакомых и под видеосъемку сложить их в большую коробку, «опечатать» и оставить на квартире, предупредив новых жильцов, чтобы немедленно связались с Вами в случае явки «пропавшего».

Глава 3.2. Коммерческий наем, поднаем

Прочитал в газете объявление: «Товарищество собственников жилья сдает квартиры по договору коммерческого найма». Что это такое? Чем отличается подобный наем от аренды?

Согласно ст. 671 ГК РФ договор коммерческого найма (ДКН) – соглашение, по которому собственник жилья или уполномоченное им лицо (наймодатель) предоставляет помещение во временное возмездное пользование физическому лицу (нанимателю) или группе лиц (сонанимателям). При этом жилплощадь, являющаяся предметом ДКН, должна находиться в частном жилищном фонде (с произведенной госрегистрацией права собственности наймодателя), а размер платы за коммерческий найм формально не ограничен (при условии, что сумма не является для нанимателя явно кабальной).

Условно ДКН можно разделить на две основные группы: частные (наймодателем является собственник помещения – физическое или юридическое лицо) и муниципальные (в этом случае жилплощадью распоряжается государственная или муниципальная организация (предприятие, учреждение) по праву хозяйственного ведения или оперативного управления). В настоящем вопросе мы будем рассматривать только первый случай, о втором более подробно пойдет речь в главе 4.2. Частный ДКН заключается в простой письменной форме (ППФ) и требует государственной регистрации, только при сроке действия более одного года. Однако в большинстве субъектов РФ местные органы власти дополнительно обязывают производить так называемую учетную регистрацию частных ДКН и договоров аренды, где арендодателем является физическое лицо, в налоговых инспекциях и домоуправлениях, что, естественно, в большинстве случаев владельцами квартир не делается. Кроме того, в основном частные ДКН заключаются на срок до года (так называемый краткосрочный наем), что существенно уменьшает права нанимателей согласно ст. 683 ГК РФ (муниципальные ДКН заключаются обычно на срок 5 лет). Об отличии коммерческого и имущественного найма от аренды у нас уже шла речь в вопросах предыдущей главы.

Хочу снять неприватизированную квартиру. Хозяева предлагают заключить в домоуправлении договор поднайма. Стоит ли это делать? Чем отличается поднаем от субаренды?

На практике встречаются случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади сдают ее (полностью или частично) третьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом жилого помещения и регулируются ст. 685 ГК РФ и ст. 76–79 ЖК РФ. При этом, как уже говорилось выше, в поднаем может быть сдана как часть квартиры (например, изолированная комната), так и вся жилплощадь целиком (например, на время длительного отъезда нанимателей).

Поднаем, так же как и субаренда, подразумевает возмездность отношений сторон, т. е. внесение поднанимателями платы. В отличие от ст. 78 старого ЖК РСФСР 1983 г., которая подразумевала, что размер такой платы не может превышать квартплату, в ст. 78 ЖК РФ подобных ограничений не установлено, и договор поднайма может быть заключен по реальной рыночной цене.

Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя; во-вторых, должны соблюдаться требования о норме общежития общей площади на одного человека, включая нанимателей (для московского региона это 10 кв. м общей площади); в-третьих, поднаем не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое получить на практике очень сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца.

Заключение договора поднайма больше в интересах жильца – ведь, оформив его надлежащим образом и указав заниженную плату (например 3 тыс. руб.), можно вообще не платить за квартиру оговоренную рыночную сумму (например, 30 тыс. руб.), и владелец не сможет выселить такого жильца до истечения срока поднайма. Так что хозяину, точнее квартиросъемщику муниципального жилья, нужно быть начеку – давайте согласие на заключение такого договора только в том случае, если жилец (поднаниматель) рассчитался за весь срок вперед!

Для вступления в силу и исполнения договора поднайма необходимо соблюдение следующих условий (согласно ст. 76 ЖК РФ и ст. 685 ГК РФ):

• получение согласия наймодателя (в нашем случае – жилу-правления города, района или округа);

• получение согласия всех совершеннолетних граждан, прописанных (зарегистрированных) на данной жилплощади;

• договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения нормы общей площади на одного человека, включая и нанимателей (хозяев): для Москвы и Подмосковья – 10 кв. м.

Хочу сдать свою комнату в коммунальной неприватизированной квартире. Соседи, естественно, против. Как обойти их?

На практике в подобном случае встречаются три основных пути, а какой из них использовать, зависит от Ваших взаимоотношений с соседями (относительно дружелюбные или конфликтные), их юридической грамотности (или безграмотности), а также от личности жильцов (которым вы планируете сдавать свою комнату). Давайте подробнее рассмотрим каждый из них.

1. Взятие соседей в «долю».

Вы сдаете комнату, никак не оформляя свои отношения с жильцами, а те обязуются часть оговоренной платы (обычно 1/3) отдавать соседям «за причиняемые неудобства». Способ хорош тем, что проживающие там же соседи могут контролировать поведение поднанимателей, частоту их разговоров по телефону, попытки пересдать жилье или поселить в комнату «кишлак».

2. «Имитация обмена».

Когда Вы решили сдавать жилплощадь, уведомите соседей о том, что Вы якобы решили меняться и подбираете вариант «комната на комнату». В качестве подтверждения своих слов разложите в коридоре около общего телефона рекламные газеты с «обведенными» вариантами, несколько раз позвоните по ним, приведите желающих «посмотреть» (естественно, соседи должны это слышать и видеть). Жильцов же предупредите, что они въезжают в комнату «по обмену», а если соседи потребуют какие-либо документы, то их надо «послать куда подальше». Единственный недостаток способа – поднанимателей необходимо подбирать на длительный срок, иначе второй раз подобный номер, скорее всего, не пройдет.

3. Вселение временных жильцов.

Согласно ст. 680 ГК РФ и 80 ЖК РФ наниматель и совместно проживающие с ним граждане могут дать согласие на безвозмездное проживание на их неприватизированной жилплощади «временных жильцов», для вселения которых согласие соседей по коммунальной квартире не требуется. Недостаток этого способа – необходимость ставить в известность наймодателя, т. е. жилотдел, который может отказать, если не будет соблюдаться норма предоставления жилой площади с учетом постоянно проживающих граждан (нанимателей). Кроме того, срок пребывания в квартире временных жильцов не может превышать 6 месяцев, хотя продлевается «с интервалом через день» (например поднаниматели «съехали» в среду, а вновь заселились в пятницу.

* * *

Самый радикальный способ сдачи в наем комнаты в коммуналке без согласия соседей – ее (комнаты) приватизация. В этом случае собственник комнаты волен распоряжаться ею по своему усмотрению, при этом преимущественное право найма у соседей не возникает (см. вопрос 2.8.3). Однако оформить приватизацию необходимо до 01.03.2017 г.

Слышала, что с середины 2014 года изменились правила заключения договоров найма социального жилья. Если можно, расскажите об этом подробнее.

Действительно, Федеральным законом № 217-ФЗ[2]2
  Федеральный закон № 217-ФЗ от 21.07.2014 г. «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»


[Закрыть] установлены основы найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. В Жилищный кодекс РФ включены новые разделы – «жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «наемные дома». Предусмотрены порядок заключения, существенные условия, срок договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права и обязанности сторон договора, порядок его расторжения и прекращения, порядок предоставления таких жилых помещений. Установлено, что наемным домом является здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и таковые предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма помещений жилищного фонда социального использования и договорам коммерческого найма жилых помещений.

Определены порядок учета наемных домов социального использования, порядок государственной, муниципальной или иной поддержки для их создания, эксплуатации, порядок управления наемным домом.

Внесены изменения в Федеральный закон № 131-ФЗ[3]3
  Федеральный закон № 131-ФЗ от 06.10.2003 «О местном самоуправлении в РФ» (в ред. от 03.11.2015).


[Закрыть] о местном самоуправлении и установлены права органов местного самоуправления городского, сельского поселения, городского округа, городского округа с внутригородским делением на решение вопросов по предоставлению гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством.

Кроме того, в связи с принятием Закона внесены поправки в часть вторую Гражданского кодекса РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, в Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственном кадастре недвижимости», в первую очередь об обязательной госрегистрации договора найма, заключенного на срок более года (по аналогии с арендой см. статью 674 ГК РФ). Закон 217-ФЗ вступил в действие с 22.07.2014 года.

Блиц

Вселил в свою муниципальную комнату в коммуналке временных жильцов. Соседи побесились, но успокоились. 6-месячный срок заканчивается. Нужно ли жильцов «перезаселять»?

Действующее законодательство (ст. ст. 680 ГК, 80 ЖК РФ) никаких специальных процедур «перезаселения» временных жильцов не предусматривает. Но, чтобы соседи вновь не устраивали конфликты, рекомендую на один день (например, в понедельник) их «выселить», а в среду «заселить заново».

Можно ли сдавать муниципальную квартиру, не ставя в известность жилищные органы?

Да, можно. Для этого необходимо заключить с поднанимателями договор вселения временных жильцов, согласно ст. ст. 680 ГК и 80 ЖК РФ. Письменного уведомления жилищных органов эта процедура не предусматривает (в случае претензий с их стороны всегда можно заявить, что уведомляли устно, по телефону).

Хочу сдавать неприватизированную квартиру, но налоги платить не собираюсь. Слышал, что за это могут выселить (расторгнуть договор соцнайма – прим. авт.).

Формально в этом случае можно применить пункт 4 части 3 статьи 83 ЖК РФ (использование жилого помещения не по назначению), но на практике этого не происходит, ибо факт нелегальной сдачи муниципального жилья (кроме комнаты в коммуналке) трудно доказуем.

Хочу снять неприватизированную квартиру (получается дешевле). Какие документы я должен спросить у жильцов?

В первую очередь попросите их получить (возможно, в Вашем присутствии) выписку из домовой книги. Потом проконтролируйте паспорта всех совершеннолетних граждан, указанных в ней. Законно муниципальное жильё можно снимать только по договору поднайма и с письменного разрешения жилотдела (об этом у нас шла речь выше в вопросах настоящей главы).

Глава 3.3. Продажа квартиры

Какова последовательность действий, если я хочу продать квартиру без посредников? Сколько это займет времени?

Процесс продажи квартиры или находящейся в собственности комнаты условно можно разбить на семь этапов.

1. Оценка и определение рыночной стоимости (см. главу 1.1).

2. Рекламная кампания по варианту (глава 1.4).

3. Показ объекта, выбор покупателя, торг (главы 1.5 и 1.6).

4. Получение предоплаты и переговоры о передаче денег (главы 1.12 и 1.13).

5. Оформление сделки (главы 1.11, 2.2, 2.5 и другие).

6. Безопасное получение денег (глава 1.13).

7. Выписка и освобождение жилплощади (глава 1.12).

Просмотрите сначала указанные выше главы, а также вопросы, посвященные покупке жилплощади (глава 3.4.)

Первые серьезные проблемы Вы можете испытать, если завысите продажную цену своей квартиры.

Помните: дорогая недвижимость всегда в цене. Но только у продавцов, а не у покупателей. В рекламных объявлениях желаемую сумму старайтесь округлить, как в супермаркете, до 8 или 9 (например: 5,9 млн руб., 388 тыс. евро). Старайтесь всегда дать понять, что цена, которую Вы назвали, может быть снижена – но никогда не делайте это без показа!

Внимание! Если позвонивший по контактному телефону покупатель сразу говорит, что цена его устраивает («Мы квартиру берем, больше ни с кем не договаривайтесь»), то будьте настороже.

Возможно, Вас проверяют мошенники. Конечно, нельзя обвинять всех позвонивших в непорядочности (так Вы не найдете ни одного покупателя), но и о своей безопасности тоже забывать не стоит.

В 2014–2015 гг. на рынке квартирной недвижимости сложилась такая ситуация, что количество вариантов от продавцов больше заявок покупателей в 1,2–1,5 раза (в 2010–2013 гг. было наоборот). Поэтому покупатели имеют возможность придирчиво выбирать и торговаться. Самое неблагоприятное для продавцов время – это рождественские и майские праздники, а также «мертвый сезон» – с середины июля до конца августа, когда многие клиенты живут за городом или расслабляются на курортах.

Если лично Вы серьезно намерены совершать сделку, а покупатель «хочет подумать», попробуйте притянуть его к себе небольшой предоплатой (наверняка у партнера найдется хотя бы 20–30 тыс. руб., чем больше, тем для Вас лучше).

При этом можно съездить к партнеру домой или в офис (если денег с собой у того нет), заодно посмотрев, где покупатель обитает. При передаче денег оформляется соглашение о предоплате (для продавца выгодно в виде аванса, см. главу 1.13), и подготовительный этап сделки можно считать завершенным.

Для отчуждателя квартиры или частной комнаты оформление никаких трудностей не представляет. Приобретатель при этом рискует гораздо большим – возможностью столкнуться с «признанкой» (см. главу 2.16). Поэтому не удивляйтесь, что Вас, Вашу семью и квартиру будут очень тщательно проверять. Отнеситесь к этому с пониманием – ведь честному человеку нечего скрывать.

И, наконец, наступает самый ответственный и волнующий момент – расчеты. Требуйте при этом оформления депозитной ячейки в том банке, где удобно Вам, ни в коем случае никому не отдавайте свой паспорт, до окончательной выемки денег не подписывайте акт приемки-передачи квартиры! В противном случае можно стать жертвой банального «кидания» – Вам просто не отдадут разницу между указанной в договоре и реальной рыночной стоимостью квартиры, и жаловаться в этом случае кому-либо бесполезно.

Иногда покупатели настаивают, что окончательный расчет они произведут после Вашей фактической выписки из занимаемой жилплощади (или, что еще хлеще, после переезда). Старайтесь не соглашаться с такой постановкой вопроса: на практике в этом случае принято, что 95–97 % оговоренной суммы передается продавцу в момент переоформления прав собственности (в соответствии с процедурой, указанной в главе 1.13), а оставшиеся 3–5 % – после выписки, если она не была произведена ранее («под выписку» обычно удерживается не более 300 тыс. руб.).

Процедура продажи квартиры по времени занимает от 2 недель (срочный режим с потерей 10–15 % от рыночной стоимости) до 6–8 месяцев (когда продавец назначает цену выше разумной и не хочет уступать).

Существуют ли СМИ, где можно самостоятельно, без участия риэлторов, разрекламировать продаваемую квартиру? Сколько стоит обращение в них? Имеются ли соответствующие базы и странички в Интернете?

Как показала практика, на сегодняшний день рекламу частного варианта лучше всего вести не через СМИ, а путем публикации объявлений в профессиональных риэлторских базах (РБД), в первую очередь в ЦИАНе (cian.ru); Виннере (baza-winner.ru; доступ ограничен); АФИ (afy.ru), а также на портале Авито (avito.ru). Также можно подавать объявления и на сайте бывшей газеты «Из рук в руки» и в журнале «Недвижимость и цены» (realty.dmir.ru). Более подробно об этом уже шла речь в разделе, посвященном рекламе (глава 1.4 первой части нашей книги). Только имейте в виду следующие тонкости работы с базами:

– объявление необходимо подавать только на «помоечные» телефон и электронную почту;

– фотографии объекта должны быть защищены «водяными знаками»;

– Вам будут звонить риэлторы и предлагать свои услуги вплоть до подписания эксклюзивного договора. Если Вы не хотите этого, скажите так: «Моя цена 5,9 млн в ячейку, все, что выше – ваше. Приведите реального покупателя, я подтвержу вашу цену»;

– не забывайте периодически обновлять свое объявление. В некоторых случаях более выгодно воспользоваться платной подачей.

Нашей семье срочно понадобились большие деньги. Единственная ценность, которой располагаем, – квартира в Москве. За какое минимальное время ее можно продать? Прописаться есть куда. Или лучше взять под нее кредит?

Все зависит от того, через сколько дней Вам необходимо получить деньги. Минимально возможный срок продажи – три рабочих дня: первый – обзвон агентств и показ, второй – сбор справок, третий – сдача документов на регистрацию и расчеты (как выполняются эти этапы, см. в главах 1.5, 1.9, 1.11, 1.12 и 1.13 соответственно). Обращаться можно в любую риэлторскую фирму (естественно, с учетом требований, изложенных в главе 1.14). Только имейте в виду, что при такой «сверхсрочной» продаже Вы потеряете 15–20 % от рыночной стоимости объекта.

Практика показывает, что не стоит связываться с кредитами под залог квартиры (см. главу 3.21). Ведь в настоящий момент срок рассмотрения заявки по такому «ломбардному» кредиту составляет в среднем 2–3 недели, к тому же 35–40 % заложенных квартир не выкупаются назад, и подобный способ срочно получить деньги равносилен тому, что Вы продали свою квартиру за 70–80 % ее рыночной стоимости (хотя реализация жилплощади в «сверхсрочном» режиме через риэлторское агентство принесет денег ненамного больше). Существует также «просто срочная» продажа – в этом случае финансовые потери составляют 5—10 %, а деньги можно будет получить через 15–20 дней (осмотр, сбор справок плюс двухнедельная регистрация). Такие условия, естественно, более приемлемы – как бы ни требовались Вам «большие деньги», еще 20 дней, наверное, можно будет подождать.

Наиболее рациональный способ «выкрутиться» в столь непростой жизненной ситуации – постараться взять необходимую сумму денег взаймы у друзей, родственников, знакомых, соседей или коллег по работе (по частям, можно под проценты), за 2–3 месяца продать квартиру за ее рыночную стоимость (без всякой «срочности»), а с полученных денег вернуть долги. Способы же, указанные выше (за 3—20 дней или кредит под залог), чреваты для Вас большими финансовыми потерями.

Блиц

Могу ли я найти покупателя на квартиру самостоятельно, а потом заказать в агентстве услуги по оформлению? Сколько это будет стоить? Куда обращаться?

Да, можете. Большинство риэлтерских фирм предлагают такие тарифные планы, при этом даже оказывают консультации по правильному составлению и размещению объявлений. Юридическое сопровождение сделки стоит обычно 50 % от цены за полный комплекс услуг (например, при чистой продаже вместо 3 % – соответственно 1,5 % или вместо 200 тыс. руб. – 100 тыс.). Обращаться можно по телефонам, указанным в нашей книге.

Продаю свою квартиру сам, без посредников. Где можно скачать образец авансового соглашения и договора купли-продажи?

Указанные документы приведены в электронном виде в книге нашего авторского коллектива, посвященной договорному праву в сфере недвижимости. Более подробно – на сайте zsrd.ru.

Продаю квартиру хорошему знакомому, но полной суммы у него сейчас нет. Можно ли оформить сделку в рассрочку?

Да, можно. В этом случае составляется Договор купли-продажи с рассрочкой платежа (график погашения задолженности необходимо обязательно указать) и согласно статьи 488 ГК РФ у продавца возникает залог на квартиру в силу закона, который после окончания расчетов необходимо будет снять (подробнее об этом – в главах 2.5 и 3.21).

Купил квартиру в новостройке. Дом построен и сдан Госкомиссии (введен в эксплуатацию – прим. авт.). Могу ли я её продать сейчас, еще до получения свидетельства о собственности?

Да, можете, хотя это экономически невыгодно (после получения свидетельства стоимость объекта возрастает в среднем на 10–20 %). Юридически сделка оформляется либо уступкой права требования, либо расторжением «старого» договора и заключением нового.