Текст книги "Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса"

Глава 3.8. Присоединение, выкуп комнат

Кто имеет право занятия освободившейся комнаты в коммуналке? В нашей неприватизированной квартире было 3 лицевых счета и проживало 3 человека: я (занимаю комнату 15,6 кв. м), сосед-алкоголик (16,1 кв. м) и старушка (21,3 кв. м). После ее смерти последней возник спор – кто может занять бабкину комнату? В домоуправлении, куда я обратился, мне показали текст Закона «О федеральной жилищной политике» 1992 г. и сказали, что «не положено». Через несколько дней к алкашу пришли участковый и бухгалтер ДЭЗа, и по обрывкам их разговора я понял, что они начали оформлять присоединение на него. Как же это так?

В соответствии со ст. 59 ЖК РФ устанавливается своего рода очередь предоставления освободившегося жилого помещения (комнаты или нескольких комнат) в коммунальной квартире, в том числе и бывшей (где остались жильцы, занимающие ранее комнаты по одному лицевому счету, а соседей у них уже нет). В первую очередь подобные жилые помещения безвозмездно предоставляются малоимущим гражданам (порядок признания таковыми устанавливают подзаконные акты каждого субъекта Федерации), если последние приняты на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий (подробнее об этом см. главу 4.1). Во вторую очередь (также бесплатно) на комнату могут претендовать те соседи, которые, хотя и не являются очередниками, но могут быть признаны малоимущими, но при обязательном условии, что на одного члена их семьи приходится меньший размер общей (не жилой, а именно общей!) площади квартиры, чем норма предоставления, установленная в данной местности (для Московского региона это 33 кв. м на одного человека, 42 кв. м – на двух, по 18 кв. м на трех и более). Таким образом и Вы, и Ваш сосед-алкоголик теоретически можете претендовать на комнату умершей старушки, однако при признании малоимущим учитывается не только уровень доходов гражданина, но и наличие у него имущества, подлежащего налогообложению (недвижимость, автомобили, ценные бумаги), в том числе и бывшего (например, один из приятелей когда-то оформлял на Вас пару дорогих автомобилей, а алкаш по всем учетам ГИБДД, ЕГРП, ДМЖ, ЕГРЮЛ действительно является босяком).

ЖИЛИЩНЫМ КОДЕКС РФ (извлечение)

Статья 59.

Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1–3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом

В третью очередь освободившееся помещение может быть продано гражданам, на одного члена семьи которых приходится размер общей площади менее нормы предоставления. При этом ни очередником, ни малоимущим являться не надо. Подробнее об этом – в следующем вопросе 3.8.2.

* * *

Теперь давайте рассмотрим одно очень неприятное для жильцов коммуналок нововведение, установленное ст. 59 ЖК РФ – в случае, если в квартире никто из жильцов не соответствует требованиям трех вышеупомянутых очередей, муниципальные органы могут заключить договор социального найма на свободные комнаты с другими малоимущими очередниками! Таким образом, законодатель фактически отменил преимущественное право присоединения или выкупа освободившихся комнат в коммунальной квартире, существовавшее в 1992–2004 гг. в соответствии с Законом «О федеральной жилищной политике» (с 2005 г. этот закон уже отменен). Безусловно, данное положение является существенной недоработкой нового ЖК РФ и сильно ущемляет законные права и интересы граждан. Автор надеется, что здравый смысл все-таки возобладает и ч. 4 ст. 59 ЖК РФ будет в ближайшее время отменена (хотя в столичном регионе она на практике не работает: жилищные органы все равно предлагают выкупить комнату оставшимся жильцам).

Сотрудники домоуправления (муниципальной УК) и полиции (см. главу 1.17) имеют в присоединении освободившейся комнаты на лицевой счет соседа свой корыстный интерес: если процесс удастся провести, то комната впоследствии продается, алкоголику достается символическое вознаграждение, а организаторы присоединения (участковый, бухгалтер, а также привлеченные ими для продажи риэлторы) зарабатывают на этом в среднем миллион и более. Так что Вы становитесь для них серьезной помехой. Поэтому Вас могут заставить (обманным путем или угрозами) согласиться на их условия.

Мой брат проживал в 2-комнатной коммунальной квартире, относящейся к ведомственному жилому фонду. 3 месяца назад соседи выехали по ордеру (отдельному ДСН – прим. авт.) в отдельную квартиру. Брата вызвали в жилотдел предприятия и предложили выкупить освободившуюся комнату за 400 тыс. рублей. Он отказался, так как тогда не имел этих денег, и по настоянию работников ЖКО написал заявление, что от выкупа отказывается. Через 2 дня после этого на комнату был выдан ордер семье очередников. Сейчас деньги на выкуп нашлись. Можно ли все вернуть назад? Квартира находится в одном из городов Подмосковья.

Ваш брат совершил непростительную ошибку – письменно отказался от своих прав на присоединение освободившейся комнаты в коммунальной квартире, или, как говорят юристы, «лишился права первородства». После этого жилотдел предприятия (без разницы, ведомственное жилье или муниципальное) на законных основаниях заключил ДСН на свободную комнату. Вернуть стороны в первоначальное состояние представляется весьма затруднительным: брату придется подавать иск в суд и доказывать, что соответствующее заявление он подписал под влиянием заблуждения или умышленного обмана со стороны работников ЖКО, а это на практике сделать весьма проблематично. Единственный мотив, к которому можно апеллировать, заключается в том, что жилотдел должен был предложить Вашему брату не только выкупить помещение, но и снять комнату на условиях коммерческого найма (см. главу 3.2), что, скорее всего, сделано не было (можно точно ответить на этот вопрос, только имея копию соответствующего «отказного» заявления). В этом случае интересы нанимателя комнаты нарушены, и у него есть шанс выиграть дело.

Как же надо было поступать в подобной ситуации? В законодательстве нет указаний на какие-либо сроки, когда жильцы должны подать заявление о выкупе освободившейся комнаты, конечно, при наличии денег лучше резину не тянуть и оформить в собственность всю квартиру. В случае же, когда «финансы поют романсы», рекомендуем ограничиться письменным заявлением в жилотдел (не по своей инициативе, а если придет уведомление), что Вы намерены комнату выкупать. При этом ни в коем случае нельзя подписывать какие-либо «отказные» документы! «Де-факто» начинайте пользоваться всей квартирой – любой распорядительный акт, выданный жилищными органами на свободную комнату, недействителен. Кроме того, можно обратиться в любую риэлторскую фирму, которая за свои средства поможет Вам осуществить выкуп, а потом подберет вариант более скромного жилья (об этом – вопрос 3.8.4).

Как правильно оформить выкуп юридически? Указанную процедуру (по времени она занимает 3–6 месяцев) можно разбить на следующие этапы:

• подача заявления о выкупе (не в домоуправление, а в жилотдел местной администрации, например, в Москве это жилуправления округов);

• сбор предварительных справок, который осуществляется в течение 1 месяца после подачи заявления. В их комплект входят: копия финансово-лицевого счета, выписка из домовой книги, справка о проверке жилищных условий, экспликация БТИ на всю квартиру и ряд других;

• заявление о приватизации ранее занимаемых комнат, если такая выполнена не была (подробнее см. главу 2.2);

• определение выкупной цены.

Стоимость (в рублях) выкупаемого свободного помещения определяется специальной комиссией (в Москве она создана при объединенном Департаменте городского имущества и составляет в среднем эквивалент 100–150 тыс. руб. за 1 кв. м жилой площади). Указанный «официальный» выкуп можно уменьшить, договорившись об этом непосредственно с инспектором в жилотделе района (стоимость «договоренности» составляет обычно 50 % от сэкономленных таким образом Ваших средств);

• подписание окончательного договора купли-продажи.

Его заключение происходит между уполномоченным муниципальным органом (в Москве это ДГИ, ранее ДМЖ) и всеми совершеннолетними жильцами. Такой договор подлежит государственной регистрации (обычно за дополнительную плату ее выполняют сотрудники жилотдела через специальные уполномоченные фирмы, и Вы вправе отказаться от подобных навязанных платных услуг, правда, лучше этого не делать), и через 1,5–2 месяца после подписания окончательного договора Вы получаете в жилуправлении Свидетельство о праве собственности на всю квартиру.

В нашей коммунальной неприватизированной квартире, расположенной на «Соколе» (престижный район Москвы), освободились две комнаты. На следующий же день от риэлторской фирмы N поступило предложение разъехаться с оставшимся соседом (военным пенсионером), на что мы охотно согласились. К тому же риэлтор показал нам отличную квартиру в подходящем районе. Когда велись переговоры с будущим покупателем, тот заявил, чтобы мы коммуналку приватизировали и свободные комнаты присоединили. Сосед-пенсионер предложил свои услуги, и оформление было произведено на его лицевой счет. После этого нашу семью безжалостно обманули: каждую из присоединенных комнат продали отдельному покупателю, а потом заявили, что «сделка в последний момент сорвалась». С фирмой N мы никаких договоров не подписывали (они и не настаивали на этом).

Удивительно, почему агентство N не предложило вам расселение (см. главу 3.6), а пошло таким сложным и скользким путем, сопряженным с откровенным обманом. Вы стали жертвой психологического приема, именуемого у профессиональных риэлторов «лжеприватизация». Он используется чаще всего в двух случаях: ситуации, аналогичной вашей (освободившаяся комната присоединяется на лицевой счет одного из жильцов и продается, другие соседи под влиянием обмана дают свое согласие на приватизацию), а также при необходимости приватизировать коммуналку. И там и там сначала находится «лжепокупатель» (обычно внешне представительный работник агентства), жильцам, против которых ведется работа, показывается очень хорошая квартира (часто по стоимости превышающая коммунальную), а затем «будущий хозяин» заявляет, что уже использовал свое право приватизации (см. главу 2.2), и требует, чтобы коммуналку оформили в собственность сами жильцы (иначе он сделку совершать не будет). Как показала практика, на подобную наживку попадается около 90 % коммунальщиков: уж очень хорошие отдельные квартиры им «предлагают».

В случае, если с риэлторской фирмой не были подписаны соответствующие договоры (см. главу 2.18), признать в дальнейшем приватизацию недействительной практически невозможно – ведь в судебном заседании вряд ли удастся доказать, что Вы действовали под влиянием заблуждения или обмана.

Признаком схемы «лжеприватизация» всегда является показ квартиросъемщикам коммуналки, против которых она проводится, хороших или очень хороших квартир (с большими кухнями, в кирпичных домах и престижных районах). При честном расселении риэлторы обычно не балуют жильцов ничем подобным – предлагают в лучшем случае квартиры либо в новостройках (см. главу 3.12), либо девятиэтажки второй или «хрущевки» третьей категории.

Блиц

В нашей квартире освободилась неприватизированная комната, других соседей нет. Жилотдел предложил мне её выкупить. Однако указанной суммы пока нет и кредит я получить не могу. Имею ли я право требовать заключить со мной договор коммерческого (не социального) найма или вносить выкупные платежи в рассрочку? Жилотдел мне в этом отказал (письмо из г. Воронежа – прим. авт.).

Отказ жилотдела в этом случае справедлив, ибо ни в жилищном, ни в гражданском законодательстве, ни в подзаконных нормативных актах указанные процедуры в обязательном порядке не предусмотрены.

Живу в 2-комнатной квартире, вторая комната была в собственности (приватизирована) у одинокой бабушки, которая умерла 5 лет назад. Взяли выписку из ЕГРП, в наследство никто так и не вступал. Могу ли я её выкупить у государства? Сколько для этого надо ждать?

Если у умершей действительно нет наследников (а их в соответствии со статьями 1141–1145 существует шесть очередей), то муниципалитет сначала должен оформить комнату как выморочное имущество, а уже потом может (но не обязан) продать Вам. Каких-либо сроков для совершения подобных действий законодательством не установлено.

Могу ли я получить ипотечный кредит под выкуп комнаты в 3-комнатной квартире (2 комнаты у меня в собственности, соседей больше нет)?

Да, можете. Ведь стоимость залога (всей квартиры полностью) в этом случае значительно превышает размер кредита с процентами. Более подробно об этом пойдет речь в главе 3.21.

Проживаю в 7-комнатной коммуналке в центре Петербурга. Одна из комнат освободилась. Я её выкупила (другие соседи не возражали). А в дальнейшем я могу выкупить другую комнату или эта льгота даётся только один раз?

«Одноразовость» присоединения или выкупа комнаты нигде в жилищном или гражданском законодательстве не предусмотрена. Однако, если в дальнейшем в Вашей квартире освободится ещё одна комната и кто-либо из соседей, включая новых, захочет её выкупить, суд, скорее всего, встанет на их сторону.

Расселяю (выкупаю) под себя 2-этажный 4-квартирный дом постройки конца 40-х годов. Со всеми соседями договорился, осталась только бесхозная 12-метровая комната. Могут ли в жилотделе мне отказать в её выкупе (всего на мне будет числиться без нее 284 м²)?

Теоретически – могут в силу части 4 ст. 59 ЖК РФ. Но на практике, скорее всего, – нет. Лучше этот вопрос сразу выяснить в жилотделе. Непонятно только, почему никто из проживающих в квартире, где находится комната 12 м², до сих пор не выкупил её?

Глава 3.9. Натуральный обмен

Наша семья попала в тяжелое материальное положение, и мы вынуждены менять свою 3-комнатную квартиру 59/44/6 кв. м в 9-этажном панельном доме на меньшую. Подскажите, как это сделать? Продать ее не удается – слишком мало дают денег.

Обмены жилплощади – самая древняя и самая распространенная сделка на рынке недвижимости, ведь наша жизнь постоянно меняется – кто-то, накопив или заработав денег, хочет переехать в более просторную квартиру или престижный район, а кто-то, наоборот, вынужден по разным причинам ухудшить свои жилищные условия, совершить, как принято говорить у риэлторов, «обмен на меньшую».

Давайте подробнее рассмотрим основные этапы совершаемой сделки.

1. Определение суммы доплаты.

Главную цель, которую Вы преследуете, совершая обмен, – получить приличную доплату, естественно, не в ущерб новой квартире. С определения ее потребительских качеств и необходимо начинать. Выясните у своих родных и близких, какой их устроит тип дома, район или муниципальный округ (либо станция метро), тип квартиры (количество комнат). Дальше представьте себе, что подобную жилплощадь Вы решили купить, и посмотрите, во сколько подобное удовольствие Вам обойдется.

Теперь проделайте аналогичную процедуру со своей жилплощадью (оцените ее по той же методике). Сравните полученные результаты. Если разница получается меньше 500 тыс. руб. (профессиональные риэлторы называют такие варианты паритетными), то необходимо либо снижать потребительские качества новой квартиры, либо соглашаться ехать в непрестижный район или пригород, либо вообще отказываться от идеи обмена.

Теперь о доплате. Максимальная сумма, на которую вы можете рассчитывать, составляет 100 % от разницы оценочных стоимостей обмениваемых квартир. Например, ваша «трешка» расположена в среднем по престижности районе Москвы и ее оценочная стоимость получается 10 млн руб. Устроит же вас «двушка» в таком же 9-этажном доме (например, площадью 43/29/6 кв. м), но в более дешевом районе. Способами, указанными выше, вы оценили ее в 7 млн руб.

Разница оценочных стоимостей составляет 3 млн руб., и эту сумму «для начала разговора» Вы можете попросить с хозяев «двушки» (при натуральном обмене) или выставить свою «трешку» на продажу за 9,9 млн руб. (при альтернативной покупке, см. главу 3.10). Естественно, в дальнейшем придется торговаться и уступать (обычно на практике рассматриваемая сделка «закрывается» при уровне доплаты 2,2–2,5 млн руб.).

2. Организация рекламной кампании.

Как показала практика, наиболее эффективными способами рекламы при обмене на меньшую являются (см. главу 1.4): риэлторские базы и доски объявлений; адресная расклейка по подъездам жилых домов в том районе, который Вас устраивает; считывание чужих рекламных объявлений, в первую очередь в АВИТО и ЦИАНе; частная реклама среди друзей, знакомых, соседей. Звонков с Вашей рекламы, как показывает опыт, будет небольшое количество (по 2–3 в день), поэтому необходимо, чтобы на контактном телефоне с 11 до 22 часов постоянно кто-либо находился и грамотно отвечал на звонки (прочитайте предварительно главу 1.4 – там рассказано, как это делается).

3. Показ, просмотр и торг.

Об этих этапах работы подробно рассказано в главах 1.5 и 1.6.

Не забывайте и о «торге по частностям» – за чей счет будет производиться оформление сделки, возможный текущий ремонт и переезд. Если эти позиции Вам удастся «спихнуть» на оппонента, то Вы сэкономите до 100 тыс. руб.

4. Выбор схемы совершения сделки.

Возможны два совершенно разных способа совершения сделки, из которых Вы будете выбирать:

– натуральный обмен;

– альтернативная покупка.

Давайте коротко рассмотрим их основные особенности.

При натуральном обмене Вы находите путем ведения рекламной кампании партнеров, желающих переехать из своей реальной меньшей квартиры в Вашу большую и при этом доплатить (в идеальном случае – 100 % от разницы одиночных стоимостей, а на практике – 60–80 %). Сделка эта более безопасна, чем альтернативная покупка (Вы рискуете только доплатой), но вариантов удается найти меньшее количество (в отдельных случаях желающих вообще не будет). Кроме того, если одна или обе квартиры не приватизированы, то натуральный обмен – единственно возможный путь.

Альтернативная покупка (другое название – «двойная купля-продажа») заключается в том, что сначала свою большую квартиру Вы продаете, а в дальнейшем (одновременно или через некоторое время) меньшую покупаете.

5. Процедура оформления.

Об оформлении натурального обмена подробнее сказано в одном из следующих вопросов, «альтернатива» же сводится к совершению двух сделок купли-продажи (см. главы 2.5 и 2.7).

6. Получение доплаты.

Сумма доплаты за ухудшение своих жилищных условий обычно меньше, чем стоимость типовой квартиры, но лучше, конечно, не рисковать. Более внимательно изучите часть I нашей книги, в которой мы подробно говорили о процедуре передачи денег, и неукоснительно следуйте приведенным там рекомендациям.

* * *

Таков вкратце алгоритм совершения обмена на меньшую. Правда, в результате получится «новоселье без удовольствия», наверняка Вы долго будете вспоминать об утраченной большой квартире, но «се ля ви», как говорят французы. Возможно, на новом месте Ваша жизнь пойдет счастливее и через некоторое время встанет вопрос о том, как улучшить свои жилищные условия (об этом читайте в следующем вопросе).

Проживаю в 2-комнатной квартире-«хрущевке» 41/31/5,5 кв. м, да еще на 5-м этаже без лифта, со смежными комнатами, в экологически неблагополучном районе. Что лучше делать – найти обмен или копить деньги на покупку новой квартиры? Если меняться, то как?

Давайте вкратце попробуем наметить план обмена такого сложного варианта.

Первое направление – на увеличение площади. Вы просите за свою «хрущобу» 3-комнатную квартиру в аналогичной пятиэтажке. Чем черт не шутит – вдруг найдете за небольшую доплату.

Второй путь – уменьшение площади, но повышение категории дома. Можно попросить «двушку-малогабаритку» 37/22/7 кв. м в доме с лифтом или хорошую «однушку» (в современном панельном доме: 37/20/9 кв. м). В жизни хозяев «однушки» могли случиться чрезвычайные обстоятельства, когда люди не могут проживать в одной комнате (например, тяжелая болезнь или развод супругов), а денег на доплату нет… В дальнейшем полученная таким образом однокомнатная квартира меняется уже на нормальную 2-комнатную…

Третий путь – разъезд. Обязательно указывайте в рекламном объявлении, что Вас устраивают две комнаты в разных коммуналках – может, удастся найти «расселяемый» вариант (см. главу 3.6).

И, наконец, еще одно предложение. Сделайте в своей «двушке» перепланировку – превратите ее в «однушку» – студию или квартиру с комнатой 25 кв. м и кухней – 12. В этой ситуации ее даже можно продать…

Как показывает практика, процесс работы по квартире такого типа занимает год-полтора, только, естественно, необходимо регулярно подавать рекламные объявления в риэлторские базы, осуществлять адресную расклейку по подъездам и в местах, где часто бывают малоимущие люди и асоциальные элементы, считывать объявления в СМИ и РБД, а также вести частную рекламу среди соседей, друзей, знакомых.

В связи с начавшейся коммунальной реформой (а за излишки жилплощади при любом раскладе платить придется по полной программе) появилось много желающих переехать в более скромные квартиры. Поэтому при грамотно организованной рекламе (особенно если Вы, уважаемый читатель, не спешите) можно найти вполне приемлемый вариант за небольшую доплату.

Основными этапами при совершении обмена на большую (лучшую) квартиру являются:

• выбор типа варианта,

• определение размера доплаты,

• рекламная кампания,

• просмотр и показ,

• торг о доплате,

• оформление сделки и передача доплаты.

Доплата при этом определяется следующим образом: разговор начинается с 70 % разницы оценочных стоимостей двух конкретных обмениваемых квартир (Вашей и предложенной), торг ведется до уровня 80 %. На большую сумму, как показала практика, соглашаться смысла нет: именно в таких пределах удается найти желающих совершить натуральный обмен.

Хочу поменять свою приватизированную квартиру на равноценную в другом районе, но муниципальную. Подскажите, как это лучше сделать? В какие инстанции обращаться? Живем мы в Москве.

Сразу хочу отметить в начале ответа: в настоящий момент такую схему в Москве и Подмосковье реализовать нельзя. В самом общем случае обмен представляет собой соглашение сторон о взаимной передаче своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями (муниципальными или частными). При этом на практике существует очень много схем обмена (натуральный и альтернативный; коммерческий и некоммерческий; разъезды, съезды, цепочки; на большую или меньшую жилплощадь; межрайонный и принудительный), которые можно свести к трем основным видам, если в обмене участвуют:

1. Две частные жилплощади (приватизированные или полученные в собственность любым другим путем). В этом случае между сторонами возникают правоотношения мены (подробнее смотрите главу 2.7) и обмен является гражданско-правовой сделкой (во всех остальных случаях это распорядительный акт властей).

2. Две муниципальные жилплощади (из государственного, городского или ведомственного жилого фонда). При этом действия нанимателей помещений регламентируются ст. 72–75 ЖК РФ, согласно которой стороны с согласия всех совершеннолетних граждан, прописанных на данной площади, включая временно отсутствующих, могут произвести обмен между собой, в том числе и в другой населенный пункт.

3. Одна жилплощадь частная, другая муниципальная (обмен права собственности на право найма). В этом случае стороны оформляют договор отчуждения, а сторона, приобретающая право найма бывшей частной жилплощади, получает соответствующий обменный ордер.

Последняя из указанных схем (обмен частного жилья на муниципальное) вообще не предусмотрена Жилищным кодексом РФ (см. главу 2.1 второй части нашей книги).

Итак, Ваши действия при оформлении обмена двух муниципальных квартир:

• явиться в филиал бюро обмена и получить бланки заявления «об обмене жилой площади»;

• правильно заявления заполнить и явиться с ними в свое домоуправление (ДЕЗ, ЕИРЦ, правление ЖСК или ТСЖ);

• в домоуправлении (ДЕЗ, РЭУ, ЖКО) или ЕИРЦ подписать заявления у бухгалтера и начальника (главного инженера, председателя правления ЖСК), поставить печать;

• всем участникам сделки, включая несовершеннолетних членов семьи (от 14 до 18 лет) явиться с необходимыми личными документами (паспорт, военный билет) в бюро обмена и подписать в соответствии со ст. 74 ЖК РФ договор об обмене соответствующих жилых помещений и сдать необходимый пакет документов инспектору;

• получить согласие наймодателей, т. е. соответствующих жилищных органов на осуществление этого обмена. В соответствии со ст. 74 ЖК РФ такой документ должен быть оформлен жилищной комиссией при местных органах власти в течение 10 рабочих дней, а также может быть обжалован в суде;

• гражданам, которые будут считаться ответственными нанимателями «по новому месту жительства», лично явиться в бюро обмена и подписать новые договоры социального найма. С этого момента сделка считается совершенной, и представители сторон (наниматели и члены их семей) могут перепрописываться, т. е. регистрироваться по новому месту жительства.

Впоследствии сделку можно признать недействительной только на основаниях, изложенных в ст. 168–183 ГК РФ. Вопросы прописки-выписки (регистрации) решаются при обмене неприватизированной жилплощади значительно проще (нет необходимости получать форму № 6; см. Видеоприложение 2 к нашей книге). Единственный недостаток, который здесь можно отметить, – жилищная комиссия обычно заседает редко (в московских префектурах – один раз в две недели) и оформление сделки тянется почти месяц (за это время стороны могут и передумать).

* * *

Таким образом, новый ЖК РФ значительно сузил возможности совершения обменов: из законодательства исчезло понятие «родственного обмена» (см. ст. 70 ЖК РСФСР), а также перестала законодательно регулироваться схема, о которой говорилось в начале вопроса: обмен права собственности (частная квартира или ЖСК) на право найма (муниципальное жилье). Подобные правовые пробелы значительно ухудшают положение большого числа граждан по сравнению с ранее действующим законодательством, и автор надеется, что в очередных же изменениях и дополнениях к ныне действующему ЖК РФ (см. вопрос 2.1.2) указанные проблемы найдут свое правовое разрешение.

Пока же при совершении обмена права собственности на право найма (см. также вопрос 3.7.3) следует руководствоваться распорядительными актами местных администраций. В Москве, например, с начала 2011 г. уполномоченные муниципальные органы (ГУП МГЦАЖ) не принимают у заявителей документы на обмен по этой схеме, т. к. по иску Прокуратуры Москвы Мосгорсуд признал ее незаконной.

Летом 2013 г. совершила обмен из Москвы в Петербург, где живут родственники. Когда ездили оформлять сделку, стояла теплая солнечная погода, а осенью, после нашего переезда, выяснилось: бывшие хозяева питерской квартиры скрыли, что дом (1911 г. постройки) совершенно непригоден для проживания: наружные стены промокают, на них образуется грибок, отопление работает плохо. За зиму мой 12-летний сын дважды болел пневмонией, и местные врачи дали заключение, что нам необходимо сменить климат. Как признать обмен недействительным? Никакая доплата не передавалась.

Согласно ст. 74 ЖК РФ, обмен, в том числе и междугородный, вступает в силу с момента оформления сторонами договоров соцнайма по новому месту жительства, и после этого Вашего желания «вернуть все назад» уже недостаточно. Должны быть веские причины, чтобы сделка была признана в судебном порядке недействительной. Это может произойти по двум группам оснований:

1) по правилам, установленным ГК РФ 1996 г. для признания сделок недействительными (ст. 168–183 ГК РФ);

2) на основании ст. 75 ЖК РФ, если обмен был совершен с нарушением порядка и правил, установленных соответствующими муниципальными подзаконными актами.

В рассматриваемом выше случае обмена Москвы на Питер можно попытаться признать сделку недействительной на основании ст. 178 или 179 ГК РФ.

В судебном заседании Вам придется доказать, что, с одной стороны, Вы действовали под влиянием заблуждения или обмана (правильную тактику ведения дела выберет адвокат, которого необходимо будет пригласить, см. главу 2.17), а с другой – что проживание в питерской квартире существенно сказалось на здоровье сына и Вашем тоже (возможно, для этого придется провести соответствующую экспертизу). Если дело удастся выиграть, то каждая из сторон, участвовавшая в обмене, переселяется в ранее занимаемое помещение без каких-либо взаимных компенсаций, а в случае установления судом виновных действий одной из сторон – с возмещением реально понесенного противоположной стороной ущерба. Срок исковой давности в этом случае составляет один год с момента обнаружения ущемления прав (см. главу 2.16 второй части книги).

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т. п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ (извлечение)

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. С читается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 – 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. К роме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.

Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Я – начинающий агент по недвижимости и фактически «сапожник без сапог», т. к. проживаю вместе с родителями и братом в двухкомнатной «хрушевке» на пятом этаже, да еще в непрестижном районе. Конечно звезд мы с неба не хватаем – хотелось бы переехать либо в более-менее приличную «двушку», либо в любую «трешку». Новостройку не рассматриваем – родители пожилые, дачи нет, и на время ремонта просто негде жить. Читал в Ваших книгах, что такой тяжелый вариант, как у нас, можно улучшить цепочкой натуральных обменов. Расскажите об этом поподробнее!

К большому сожалению, многие их практикующих риэлторов, изучающих сейчас эту книгу, являются «сапожниками без сапог», т. е. нуждаются в улучшении собственных жилищных условий. Казалось бы, чего проще – давайте совершим несколько сделок, заработаем определенную сумму, продадим свою скромную жилплощадь (в том числе и в регионах) и приобретем новую, более комфортную!. Однако на практике получается совсем иначе.