Текст книги "Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса"

Что делать? Соглашаться на невыгодный вариант? Так жить невозможно!

Вы, скорее всего, столкнулись с одной из форм рейдерского захвата квартиры полукриминальными риэлторами. В правовом поле эта коллизия решения не имеет. На практике другие жильцы часто применяли «ассиметричные меры»: не пускали такого гражданина в квартиру вообще (каждый раз ему надо было вызывать полицию); заводили бойцовую собаку; подключали батареи, по которым стучит сосед, к розетке 220 В; закрывали защелку снаружи туалета и т. д. Однако за такие действия, как, впрочем, и за банальное «мордобитие» того самого риэлтора, их организаторы могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Глава 3.7. Сделки с комнатами и долями

Покупаю приватизированную комнату в 3-комнатной квартире, где еще один лицевой счет, но две оставшиеся комнаты муниципальные. Вариант нашел сам, для обращения в агентство лишних средств нет. Посоветуйте, как все правильно оформить самостоятельно.

Итак, Вы решили купить комнату (например, для проживания, с целью улучшения собственных жилищных условий; для прописки; с целью отселения бывшего супруга или соседей). Попробуем наметить основные этапы Ваших действий:

• подбор потребительских качеств варианта;

• рекламная кампания (см. главу 1.4);

• просмотр комнат (см. главу 1.5);

• торг по цене и частностям (см. главу 1.6);

• проверка юридической чистоты варианта (см. главу 1.7);

• соблюдение процедуры преимущественного права покупки (см. главу 2.8)

• оформление сделки и передача денег (см. главы 1.11, 1.13);

• выписка-прописка (см. главу 1.12).

Часть указанных этапов мы уже рассматривали в предыдущих главах книги, поэтому давайте остановимся на особенностях, характерных именно для комнат.

1. Подбор потребительских качеств.

У покупателей комнат, естественно, несколько иные критерии выбора, чем у граждан, приобретающих отдельное жилье. В первую очередь надо обращать внимание на тип дома (с железобетонными или деревянными перекрытиями), количество комнат и лицевых счетов (5-6– и более комнатные квартиры в дальнейшем расселить очень трудно), а также на «статус» комнат (сколько из них приватизированных, незаселенных, выведенных из жилого фонда и т. д.). Большую роль играет также и состав жильцов: ведь и при проживании, и при совершении дальнейших операций с комнатой придется учитывать их интересы, а по отдельным сделкам получать согласие или разрешение соседей (подробнее см. таблицу 3.7.2).

2. Рекламная кампания.

Из видов рекламы, о которых шла речь в первой части книги, в нашем случае используются следующие: считывание объявлений в РБД и на порталах типа АВИТО; расклейка по подъездам домов, где есть коммуналки; частная реклама по территориям.

Естественно, рекламная кампания ведется по типам домов, где присутствует большое количество коммуналок.

3. Оформление сделки.

В случае, если комната находится в собственности продавца (приватизирована или приобретена иным путем, указанным в таблице 3.7.1), процедура оформления ничем не отличается от изложенной в главах 1.11 и 1.13, за исключением возникающего преимущественного права покупки соседями, которое легко обходится (например, путем фиктивного дарения или назначения более высокой выкупной цены). Вы как покупатель должны убедиться, что соответствующая процедура выполнена и комната действительно «освобождена» от преимущественного права других жильцов.

Таблица 3.7.1

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА КОММУНАЛЬНЫЕ КОМНАТЫ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ (В МЛН РУБ.)

Если же Вы решили приобрести неприватизированную комнату путем фиктивного обмена, то оплата осуществляется только после прописки на этой площади. Причем договор обмена, который подтверждает Ваше право пользования комнатой, необходимо подписывать лично и только в уполномоченной муниципальной организации (для Москвы это ГУП «МГЦАЖ», сайт mgcaz.ru), оформив в дальнейшем на нее договор социального найма (ДСН).

Хочу приватизировать свою комнату, а потом ее сдавать. Какие сделки с комнатами в коммунальных квартирах можно совершать без согласия соседей, а какие – нельзя? Можно ли обойти соответствующие запреты?

В 1992–1998 гг., до принятия Конституционным судом РФ постановления 8-П[4]4
  Постановление конституционного Суда РФ № 8-П от 03.11.1998 г. «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РСФСР “О приватизации жилого фонда”».


[Закрыть], фактически разрешившего приватизацию комнат в коммуналках по отдельности, без согласия соседей, многонаселенную квартиру проживающие в ней граждане могли оформить в собственность только при желании представителей всех лицевых счетов (внутри каждой из семей отдельные ее члены вправе от приватизации отказаться, о чем говорилось в главе 2.2). В настоящий момент во всех субъектах Федерации разработаны местные нормативные документы, позволяющие оформлять в собственность отдельные комнаты в коммунальной квартире, при этом сама процедура подачи документов и получения Свидетельства о государственной регистрации права практически не отличается от изложенной выше, в главе 2.2.

Давайте более подробно рассмотрим случаи, возникающие, например, при частичной или полной приватизации 3-комнатной коммунальной квартиры, которую занимают три семьи: комнату 15 кв. м – Ивановы (30/100 доли в потенциальном праве собственности), комнату 16 кв. м – Петровы (33/100 доли) и комнату 17 кв. м – Сидоровы (37/100 доли).

1. Приватизируется только одна комната.

В этом случае, например, семья Ивановых подает заявление об оформлении в собственность занимаемой комнаты (15 кв. м) и получает Свидетельство о государственной регистрации права на 30/100 доли (также в нем указывается и «комната № 1»). У соседей (Петровых и Сидоровых) согласие не берется, преимущественное право покупки комнаты Ивановых, если последние будут возмездно отчуждать свое жилье, не возникает. Однако для совершения отчуждения сделки формально необходимо получить отказ муниципалитета (в Москве – жилотдела районной управы) от ППП на вышеуказанную комнату.

2. Приватизируются две комнаты одновременно.

В один календарный день заявление на приватизацию подали две семьи: Ивановы (15 кв. м) и Петровы (16 кв. м). В этом случае у них возникает общая долевая собственность (ОДС) соответственно на 30/100 и 33/100 доли в праве, и при возмездном отчуждении любой из комнат (например, Ивановы решили свою обменять) у других участников долевой собственности (в нашем случае – Петровых) возникает преимущественное право покупки (у третьей семьи – Сидоровых, которые в приватизации не участвовали и продолжают жить в муниципальной комнате 17 кв. м, естественно, никаких новых прав не образуется). Также по аналогии с первым случаем нужно оформлять отказ от ППП муниципалитета.

3. Приватизируются две или три комнаты порознь.

В рассматриваемом примере Ивановы исполнили приватизацию в 2000 г., Петровы – в 2013 г., а Сидоровы продолжают жить в муниципальной комнате. В таком случае у первых двух семей формально возникает право ОДС, и в соответствии со ст. 42 ЖК РФ они имеют по отношению друг к другу преимущественное право покупки своих комнат.

4. Приватизируется вся квартира (три комнаты вместе).

В этом случае все три семьи подают одновременно заявление на приватизацию каждой из комнат и получают отдельные свидетельства о государственной регистрации прав на 30/100 (эквивалент 15 кв. м), 33/100 (16 кв. м) и 37/100 (17 кв. м) доли в праве ОДС соответственно. При возмездном отчуждении одной из комнат (например, Ивановы заключают договор мены) и у Петровых, и у Сидоровых возникают преимущественные права покупателя, которые, впрочем, на практике легко обходятся – либо сделка оформляется как безвозмездная, например, дарением, либо покупная цена назначается значительно выше рыночной. Правда, оба указанных способа имеют свои ограничения, которые необходимо учитывать: фиктивное дарение в дальнейшем может быть признано в судебном порядке притворной сделкой (согласно ст. 170 ГК РФ), а при назначении явно завышенной цены именно ее нужно указывать в договоре купли-продажи с третьим лицом, что в дальнейшем может привести к признанию подобной сделки недействительной уже по инициативе покупателя или необходимости платить налог со сделки.

Данные по совершению других сделок, а также ссылки на соответствующие главы и вопросы в данной книге и приведены в таблице 3.7.2.

Таблица 3.7.2

СДЕЛКИ С КОМНАТАМИ, НА КОТОРЫЕ ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ СОСЕДЕЙ

Как в настоящий момент, после вступления в действие нового ЖК РФ, можно продать неприватизированную комнату? Ведь раньше это делалось так просто…

Само понятие «покупка неприватизированной комнаты» – юридический нонсенс, ибо отчуждать (продавать, покупать, дарить) то, что не принадлежит Вам на праве собственности, нельзя. Однако в 1992–2004 гг. до вступления в действие с 01.03.2005 г. нового Жилищного кодекса РФ, активно практиковалась схема фиктивного обмена комнат в неприватизированных квартирах на иное жилье (комнаты, квартиры, дома), находящихся в собственности, с последующей продажей последних.

Такие юридические действия (обмен права собственности на право найма) допускались гражданским и жилищным законодательством, действовавшим в указанный период времени, однако ст. 72–75 ныне действующего ЖК РФ (подробнее об этом см. главу 3.9) предусматривают только право на обмен жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, т. е. муниципальных. Поэтому вышеуказанная схема используется в настоящий момент только на «подзаконном» уровне (некоторых субъектах Федерации, разработаны свои временные положения по подобным сделкам, а, например, в Москве и Подмосковье такие схемы не используются). Давайте рассмотрим более подробно схему оформления фиктивной продажи неприватизированной комнаты (рис. 3.7).

Рис. 3.7. Схема продажи неприватизированной комнаты через фиктивный обмен на подставное приватизированное жилье

Фиктивную частную жилплощадь (на жаргоне риэлторов – буфер) обычно предоставляет для обмена агентство. Если же Вы сделку выполняете самостоятельно, то найти ее – обычно обязанность покупателя.

Деньги за проданную комнату Вы получаете после «юридического освобождения» фиктивного жилья, участвовавшего в цепочке (из своей настоящей комнаты приходите выписываться после первого этапа – собственно обмена). Возможно, агентство или покупатель потребуют, чтобы Вы прописались (зарегистрировались) по новому месту жительства, никак с участвующими в цепочке адресами не связанном, а только после этого будет окончательный расчет (полностью или частично). С их стороны подобное требование вполне справедливо, так как человек, лишенный прописки, может подать исковое заявление в суд и признать сделку недействительной (подробнее об этом шла речь в главе 2.16 второй части нашей книги).

* * *

В настоящий момент риэлторы (в первую очередь столичного региона) начали активно разрабатывать и применять на практике новые схемы «оформления» муниципальных комнат на потенциальных приобретателей (условно покупателей). Определенный интерес данный сегмент рынка будет представлять до 01.03.2016 г., так как с этого срока бесплатная приватизация жилья, в том числе и подобных «кривых» комнат, скорее всего прекратится. Конечно, указанные схемы – это «хорошо забытое старое», ибо нечто подобное использовалось квартирными маклерами еще в советское время.

1. Подложный обмен из региона.

Схема указанной сделки такова: потенциальный приобретатель (покупатель) сначала регистрируется (прописывается) муниципальное жилье в одном из регионов Центральной России (обычно это часть дома – развалюхи во Владимирской, Ярославской, Ивановской, Вологодской или Костромской области), после чего в «туземных» органах власти оформляется подлинный договор социального найма (например, на комнату в многосемейном бараке). Далее документы сдаются в бюро обмена (в Москве – ГУП «МГЦАЖ») и совершается муниципальный обмен московской комнаты на «воздушное» жилье в регионе. После получения «согласия наймодателей» на настоящую комнату заключается ДСН (уже от имени «покупателя»), последний в нее прописывается, а продавец, получив деньги, регистрируется в регион по договору обмена.

2. Фиктивная прописка.

Указанная схема намного проще, но гораздо «беззаконнее»: за взятку в пределах 700–800 тыс. руб. (данные для Москвы) полицией (паспортным столом) осуществляется непосредственная прописка «покупателя» на жилплощадь «продавца» (пока подразумевается, что с согласия последнего). К тому же в новом ЖК РФ более не существует понятие «социальная норма жилой площади» (ранее таковая была установлена ст. 48 ЖК РСФСР в размере 12 кв. м на человека). При этом по документам проводится, что участники сделки якобы состоят в родственных отношениях (на жаргоне риэлторов эта схема получила название «сводный брат»). После всех указанных действий ДСН на комнату переоформляется на «покупателя», а «продавец» выписывается по договору безвозмездного пользования. В отдельных случаях можно применить и более «законную» разновидность указанной схемы – старый добрый фиктивный брак.

3. Оформление опекунства.

Если продавец комнаты – одинокий пожилой человек или гражданин, злоупотребляющий спиртными напитками, то в соответствии со ст. 29–38 ГК РФ над ним может быть установлена опека и опекун (он же покупатель комнаты) прописывается на данную жилплощадь. Однако указанная схема безусловно, трудна в реализации и носит явный криминальный характер.

Вместо комнаты в коммуналке мне предлагают, причем существенно дешевле, купить долю в праве (1/3), которая примерно соответствует одной из комнат (параметры квартиры прилагаются – прим. авт.). Однако продавец сразу предупреждает – низкая цена потому, что соседи (бывшие родственники) его в квартиру не пускают и с ними нужно судиться. Как Вы думаете, стоит связываться или нет?

Если собственник доли (в Вашем случае 1/3) готов хорошо уступить в цене, а в дальнейшем эту долю можно выделить в натуральном выражении (в виде комнаты), то связываться, безусловно стоит.

Как уже говорилось выше, на практике часто на продажу выставляются не только реальные (соответствующие по площади комнатам, в нашем примере – 20 м² – 37/100; 18 м² – 33/100; 16 м² – 30/100), но и «идеальные» доли в праве общей долевой собственности (ОДС). Они могут быть как равными (например,1/2+1/2; 1/3+1/3+1/3), так и нет (3/4+1/4; 5/8+1/4+1/8). Подобное соотношения часто возникает при наследовании, доли также могут быть выделяемыми в натуральном выражении (например, 1/2+1/2 в 2-комнатной изолированной квартире), невыделяемыми (аналогичный случай в «однушке» или смежной «двушке») или даже незначительными (на практике сделок с квартирами – 1/6 и менее). Все указанные типы долей, даже 1/100 (одна сотая), могут являться предметом гражданско-правовых сделок, и «ущемленные» сособственники (чаще всего обладатели «невыделяемых» и «незначительных») выставляют их на продажу (естественно, по относительно низкой цене). Давайте разберемся с особенностями этих видов сделок.

1. Процедура отказа от ППП доли.

Уведомление сособственников о продаже идеальных долей в ОДС существенно не отличается от аналогичных действий при отчуждении комнат(реальных долей). Если у Вас или Вашего клиента (собственника продаваемой доли) есть опасения, что оппоненты будут «гаситься», т. е. попытаются не получать соответствующую нотариальную оферту или телеграмму, то сразу укажите в них завышенную стоимость доли (в случае нахождения таковой в собственности менее трех лет – до 1 млн руб., с января 2010 г. это возможно, даже если сама доля – одна сотая).

2. Определение порядка пользования комнатами по соглашению сторон.

Участники общей долевой собственности (ОДС) с идеальными (а иногда и с реальными) долями в праве, могут по соглашению сторон определить порядок пользования комнатами в своей квартире. Если гражданам удается достичь соглашения, то оно составляется в простой письменной форме и какой-либо регистрации, государственной или учетной, не подлежит. Причем, в подобном документе возможно установление порядка пользования как и в «пространстве» (комната № 1 – Иванову, комната № 2 – Петрову), так и «во времени» (6 месяцев в году участком с домом пользуется Сидоров, 6 месяцев – Леонов). Также сособственники могут договориться, что будут, например, сдавать всю квартиру, а деньги делить пропорционально своим долям в праве.

Недостатком подобного соглашения является то, что в случае отчуждения одним из участников ОДС своей доли третьему лицу оно утрачивает силу и со следующим владельцем придется договариваться заново.

3. Определение порядка пользования через суд.

В случае недостижения сособственниками согласия о порядке пользования комнатами любой из них имеет право подать исковое заявление об определении такого порядка, а также попутно и о нечинении препятствий в использовании «общих мест», включая балкон и/или лоджию. Более подробно об этом у нас пойдет речь в специализированном издании, посвященном судебной практике в сфере недвижимости, а сейчас давайте рассмотрим типичные ситуации, которые возникают между «несогласными» соседями или даже бывшими родственниками:

– доли примерно соответствуют площади комнат. В 2-комнатной квартире площадь большей комнаты 20 м² (66/100), меньшей – 10 м² (34/100), а идеальные доли сособственников – 2/3 и 1/3. Исход судебного разбирательства практически ясен. Каждая из сторон получает соответствующую комнату без каких-либо компенсаций;

– доля незначительная. В судебной практике по квартирам, согласно Постановлению ПВС № 4[5]5
  Постановление Пленума Верховного суда РСФСР № 4 от 10.06.1980 г. «О рассмотрении судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности» (в редакции от 06.02.2007 г.)


[Закрыть] (с изменениями и дополнениями) таковой считается 1/6 и меньше, для индивидуальных же домов нижнего предела не существует (если из коттеджа 1000 м² на участке 1 гектар можно выделить помещение 10 м² с отдельным входом и дорожкой к нему, то и 1/100 доля незначительной не будет). Если суд все-таки признает долю незначительной, то собственник таковой может рассчитывать только на денежную компенсацию по рыночной (оценочной) стоимости;

– равные доли при неравенстве комнат. Пусть в вышеуказанном примере (20 м² – 66/100; 10 м² – 34/100) доли сособственников равны (по 1/2). В этом случае суд должен учитывать следующие факторы: состав семьи каждого из собственников (в первую очередь несовершеннолетних детей), наличие у граждан иного жилья (даже если они совместно проживают в спорной квартире), а также фактически установившейся порядок пользования (грубо говоря, кто успел занять комнату 20 м² первым). При этом суд, скорее всего, обяжет гражданина, которому будет присуждена большая комната, выплатить своему менее удачливому конкуренту денежный эквивалент стоимости разницы долей (в нашем случае – 66/100 – 50/100 = 16/100);

– комната меньше доли. Например, в трешке 60/44 (20+14 смежн.; 10 изолир. /6,5 три сособственника (по 1/3 доли у каждого, что соответствует 44:3=14,66 м²). Один из них, не состоящий в родстве с другими, подает иск о выделении ему, например, запроходной комнаты 14 м², что почти соответствует его доле. Однако, скорее всего, суд примет решение о предоставлении такому гражданину самой маленькой изолированной комнаты, причем без денежной компенсации разницы;

– комната больше доли. В «двушке» 42/27/5,5 (комнаты 15 м² – 56/100; 12 м² – 44/100) два сособственника: у первого 3/4 (75/100), у второго – 1/4 (25/100). Меньшая доля незначительной быть признана не может и по иску второго суд, вроде бы, должен признать комнату 12 м² за ним с выплатой первому сособственнику денежной компенсации, эквивалентной 44/100 – 25/100 = 19/100 долей. При этом второй сразу готов расплатиться (внести определенную судьей сумму в депозит суда), однако у первого (а он пока фактически занимает всю квартиру) двое несовершеннолетних детей и отец-инвалид, который по характеру своего заболевания (туберкулез легких) нуждается в отдельной комнате. Если бы Вы, уважаемый читатель, были бы судьей (не ангажированным одной из сторон), то какое бы вынесли решение?

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

4. Договор преобразования объекта недвижимости.

Как уже говорилось выше, соглашение о порядке пользования комнатами, оформленное во внесудебном порядке, фактически «пирожок ни с чем», так как при смене одного из собственников оно утрачивает силу. Чтобы «закрепить» достигнутые договоренности, гражданам в этом случае лучше составить договор, название которого указано в подзаголовке и «преобразовать» свои идеальные доли (как в самом первом примере, 2/3 – комната 20 м², 1/3 – комната 10 м²) даже не в реальные (66/100 и 34/100), а именно в комнату № 1 – 20 м² и комнату № 2 – 10 м², который подлежит государственной регистрации в органах юстиции (после таковой первый собственник получает свидетельство именно на комнату № 1, а второй – на комнату № 2, хотя режим ОДС согласно части 6 статьи 42 ЖК РФ у них сохраняется). Указанный договор на практике работы агентств недвижимости встречается редко, так что для его составления лучше обратиться по телефонам юристов, указанных на обложке нашей книги.

Проживаю с семьей (жена и дочь 7 лет) в малогабаритной 2 комнатной квартире (45/27/5,5 м, прим. авт.), которая досталась мне по наследству от родителей (еще есть моя сестра, но она уехала за границу на ПМЖ и от своей доли отказалась в мою пользу). Знал, что у отца есть внебрачный сын – мой сводный брат, но с ним не общался. Однако он «втихую» сначала оформил наследство на 1/8 доли (7/8 у меня), а потом продал (по документам подарил) каким-то… (нецензурно – прим. авт.). И эти нелюди однажды в моё отсутствие (жена с дочерью были дома) пытались вломиться в квартиру. Вызвали полицию. Наряд не стал связываться – у них на руках свидетельство на 1/8. При втором появлении (уже ночью) я спустил их с лестницы. Как защититься от таких квартирных захватчиков?

Квартирное рейдерство (а на жаргоне риэлторов описанное явление именуется именно так) стало в последнее время серьезной проблемой в больших городах. Недобросовестные граждане (чаще всего оформление производится на многодетных матерей) скупают за бесценок незначительные (в настоящий момент таковой признается доля 1/4 и менее) и невыделяемые (в однокомнатных и двухкомнатных смежных квартирах) доли с целью дальнейшего «психологического воздействия» на проживающих в них собственников больших долей (на жаргоне – мажоритариев) с целью, как минимум, продать им свою незначительную часть втридорога, а как максимум – выселить добросовестных жильцов и захватить всю квартиру.

Видя всю серьезность сложившейся ситуации, Верховный суд РФ в 2012–2014 гг. вынес ряд постановлений, в которых рекомендует судам первых инстанций (районным, городским) при рассмотрении подобных споров отказывать «новым» собственникам незначительных и невыделяемых долей в праве на вселение и регистрацию на них, а удовлетворять их требования только выплатой денежной компенсации со стороны мажоритариев, что вроде бы противоречит сути части 4 статьи 252 ГК РФ.

Так что сейчас единственным законным путем решения проблемы, по поводу которой был вопрос, является подача искового заявления о выплате рейдерам рыночной стоимости 1/8 доли, которая может быть определена независимым оценщиком, которого Вы, уважаемый автор вопроса, вправе пригласить самостоятельно (подробнее об этом в главе 1.3 нашей книги). При этом, как показала практика, цена доли не равна стоимости квартиры (например, 8 млн), поделенной на 8, а всегда намного меньше.

На период судебного разбирательства Вы вправе препятствовать появлению рейдеров у себя в квартире, хотя, конечно, это необходимо делать более мягкими способами, без откровенной уголовщины. Естественно, необходимо иметь и сразу после объявления решения суда поместить в его депозит соответствующую денежную сумму.

В постановлении ПВС от 03.12.2013 г изложена совокупность обстоятельств, при которых собственнику незначительной (невыделяемой) доли выплатят денежную компенсацию:

• невозможность выделить долю в натуре;

• невозможность определить порядок пользования квартирой в соответствии с долей без нарушения прав собственника значительной доли;

• отсутствие фактически сложившегося порядка пользования (собственник незначительной доли с момента приобретения права никогда не вселялся и не проживал в квартире, не заявлял требований об этом);

• собственники долей – посторонние люди;

• наличие у миноритария другого жилья на каком-либо праве.

Блиц

Почему покупателям невыгодно оформлять комнату дарением?

По двум основным причинам: во-первых, это типичная притворная сделка (см. статью 170 ГК РФ); во-вторых, налог на дарение (13 % от кадастровой стоимости) придется оплачивать одаряемому, т. е. покупателю.

Какую незначительную долю в праве нужно купить, чтобы на нее прописаться? Есть ли в этом отношении какие-либо ограничения?

В настоящий момент – нет, можно приобрести и 1/100. В дальнейшем, возможно, подобные введут, так что рассчитывайте долю таким образом, чтобы она соответствовала норме общежития согласно статье 105 ЖК РФ – 6 м² жилой площади на человека.

Действительно ли то, что с 2016 г. сделки с долями в праве подлежат нотариальному удостоверению?

Только возмездные (купля-продажа, мена) и посторонним лицам (в соответствии с законом № 391-ФЗ от 29.12.2015 г.).

Продаю комнату. У соседей собственником их комнаты частично является несовершеннолетний. Надо ли в этом случае получать разрешение органов опеки?

Да, надо, ибо даже в этом случае затрагиваются жилищные права несовершеннолетнего соседа.

Возникает ли при сдаче комнаты преимущественное право её найма у соседей, по аналогии с преимущественным правом покупки?

Нет. Такое требование ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве не предусмотрено.

Насколько доля в праве, которой примерно соответствует площадь комнаты, стоит дешевле, чем сама комната с реальной долей (например, 1/3 или комната № 1, что соответствует 33/100 доли в праве)?

«Идеальная» доля (в вашем примере 1/3) стоит примерно на 10–15 % дешевле реально выделенной.