Текст книги "Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса"

Глава 3.6. Расселение, разъезд

Жильцы нашей коммунальной квартиры решили разъехаться, не дожидаясь милости от государства. Что и в какой последовательности необходимо делать? Сколько это займет времени?

Основные этапы расселения (разъезда) из коммунальной квартиры следующие:

• переговоры с жильцами об условиях;

• составление бюджета расселения (см. вопрос 3.6.3);

• поиск покупателя и переговоры с ним;

• подбор и проверка «маленьких» квартир для жильцов;

• юридическое оформление сделки.

Итак, давайте по порядку. На словах, естественно, все жильцы расселяться согласны, но как только доходит до конкретного дела… Известная ситуация, не правда ли?

Кто из Ваших соседей будет, несомненно, «тормозить»? Если таковые найдутся, примените к ним меры «морального воздействия» (но только, конечно, без уголовщины), чтобы жизнь им медом не казалась, а скорее наоборот. В первую очередь это жильцы, имеющие виды на одну из комнат (помните соответствующую интермедию Аркадия Райкина?), а также те, кто сдает свою жилплощадь гастарбайтерам или торговцам фруктами, часто пожилые люди («Сначала я помру, а потом уж расселяйтесь…»), а также психологические «террористы», «энергетические вампиры», которые получают истинное наслаждение от постоянной ругани и унижения своих соседей (если, конечно, те позволяют, а не убивают (морально) «вампиров» на месте).

Представьте себе, что в результате Вашей кропотливой работы шаткий консенсус среди жильцов достигнут. Теперь необходимо выяснить, кого какие маленькие квартиры устроят (без этого нельзя правильно назначить потенциальному покупателю цену).

Естественно, помните о том, что Вам, как инициатору расселения, необходимо уговорить соседей на более скромные условия, чтобы себе отхватить самый сладкий кусок пирога (болтать об этом, естественно, нельзя).

У профессиональных риэлторов, работающих с жильцами коммуналок, имеется ряд эффективных схем, которыми Вы можете воспользоваться.

1. Предложение лучшей комнаты и доплаты.

Особенно эффективно действует на стариков, которые не хотят уезжать из своего микрорайона, – купите им комнату в соседнем доме и дайте доплату (естественно, за счет средств будущего хозяина).

2. Предложение денег на покупку квартиры.

В этом случае Вы не экономите, а фактически предлагаете одному из соседей купить его комнату по цене квартиры – будущий хозяин отдает жильцу деньги на покупку квартиры, он выписывается (если есть куда, см. главу 1.12) и решает свои жилищные проблемы дальше самостоятельно.

3. Предложение «комнаты под снос» и доплаты.

Этот прием эффективен, если в Вашей квартире живут очередники, наивно полагающие, что к 2018 г. они бесплатно получат отдельную квартиру, и расселяться не хотят. Способ довольно-таки сложный в реализации (необходимо подобрать и сделать обмен комнаты очередников на комнату в доме, который в течение ближайших 3–4 лет (не ранее) пойдет под снос или капитальный ремонт с полной реконструкцией). Для реализации этой схемы придется обращаться в риэлторское агентство.

4. Предложение «натурдоплаты».

Чаще всего используется для тех жильцов, которые в коммуналке не живут (комната закрыта, в ней свалены старые вещи, а сдавать ее Вы или другие соседи не позволяют). Предложите в зачет их доли «натурдоплату» – такие вещи, как, например, автомобиль, дачу, гараж, земельный участок, мебель (часть этих предметов охотно отдаст будущий хозяин).

5. Дробное (матрешечное) расселение.

Возможно, в коммуналке кроме Вас живет еще пара соседей: один из этой пары «сильный», например, сотрудник полиции, предприниматель, представитель криминала, а другой – «слабый» (алкоголик, немощная старушка, бывший детдомовец). Подойдите к «сильному» и предложите ему такую схему разъезда: он вместе со «слабым» едет в квартиру меньшей площади, но пока тоже коммунальную. Если «сильный» не дурак, он сразу поймет свою выгоду.

6. Расселение блока квартир.

Если у Вас, уважаемый «инициативник», дом с железобетонными междуэтажными перекрытиями (подробнее об этом см. главу 1), подойдите к жильцам соседних квартир, граничащих с Вашими стенами, и предложите расселиться (разъехаться, обменяться) вместе. Покупателя Вы будете искать в этом случае на «блок» – 2 или даже 3 квартиры рядом, и уйдут они дороже на 10–15 % – здесь сумма не равна слагаемым, особенно если дом расположен в центре города, где преимущественная застройка – зданиями с деревянными перекрытиями.

7. Предложение маленьких квартир с недостатками.

Если в Вашей коммуналке проживают асоциальные элементы (которые, кстати, являются «самыми сладкими клиентами» для риэлторов и бандитов) – алкоголики, наркоманы, бывшие детдомовцы, уголовники (сидевшие по непопулярным статьям), немощные старики или просто люди, у которых нет денег, то постарайтесь убедить их поехать в маленькие квартиры с серьезными, часто неустранимыми недостатками – такое жилье, естественно, обходится значительно дешевле. К подобным квартирам относятся: малогабаритки (жилая площадь однокомнатных – до 16 кв. м, двухкомнатных – до 27 кв. м; трехкомнатных – до 35 кв. м); гостинки (1—3-комнатные квартиры «гостиничного» типа с кухней 3–4 м² или вообще без таковой); малосемейки (жилплощадь в бывших общежитиях, которые были «ордерованы», т. е. переданы в муниципальный фонд); «низкие» и «высокие» хрущевки (2—3-комнатные квартиры в пятиэтажных домах третьей категории на 1, 4 и 5-м этажах); жилплощадь в городах – спутниках Москвы и ближнем Подмосковье (за исключением наукоградов); квартиры в домах-новостройках без внутренней отделки или в самых экологически неблагоприятных районах (в Москве – Капотня, Братеево, Люберецкие поля, Внуково, Северный-Виноградово, Кожухово, Молжаниново, Некрасовка).

Если кого-либо из жильцов удастся уговорить на такие варианты, Ваша собственная жилплощадь будет значительно лучше.

О том, как составляется «бюджет расселения», т. е. определяется цена, за которую квартира выставляется, подробнее рассказано в ответе на следующие вопросы этой главы. Давайте поговорим более подробно о том, как найти покупателя.

Виды рекламной кампании, доступные в этом случае и используемые на практике, таковы: риэлторские базы (РБД); наружная реклама (баннер или «цифирки» в окнах для низких этажей); доски объявлений. Более подробно об этих и других видах рекламы – в главе 1.1 первой части книги.

Телефонные звонки пошли. Конечно, будет очень много (в среднем 80–90 %) предложений от посредников, попадутся, безусловно, и аферисты. Будущие хозяева будут приходить на просмотр, возможно, кто-то предложит жильцам с одного из лицевых счетов свою маленькую квартиру (правда, очень часто явно по завышенной цене – ведь, к сожалению, посредники и настоящие покупатели считают вас, уважаемые граждане, «лопухами» и простофилями). Будьте осторожны и предусмотрительны. Если вы не верите в свои силы или способности – лучше сразу обратитесь в проверенное риэлторское агентство (как его выбрать – подробно в главе 1.18).

Представьте себе, уважаемые жильцы, что из нескольких потенциальных покупателей Вас заинтересовали предложения двоих. Оба они торговались, Вы, естественно, снизили цену (в примере из вопроса 3.6.3 с 378 до 370 тыс. долл.), и настало время окончательного выбора, с кем из будущих хозяев все-таки иметь дело.

Первый покупатель сделал такое предложение: «Подбирайте сразу для себя три квартиры, как они будут, я все оплачиваю; и одновременно Вы продаете мне коммуналку». Эта схема среди профессиональных маклеров называется «Оплата сразу» (см. соответствующий столбец в табл. 3.6.2).

Предложение второго звучит так: «У меня нет сразу такой суммы денег (370 тыс. долл.). Я буду оплачивать квартиры по частям: подберите первую, я ее выкуплю пока на себя, потом аналогично и вторую, и третью. После этого мы поменяемся – жильцы поедут в свои маленькие квартирки, а я – в бывшую коммуналку». Такая схема у риэлторов называется «Оплата по частям» (см. последний столбец таблицы 3.6.2).

Какой из двух предлагаемых вариантов лучше выбрать? С финансовой точки зрения предпочтительнее второй – ведь «по частям» квартиры вы купите, безусловно, по более низкой цене, чем «сразу». С точки зрения безопасности совершения сделки – однозначного ответа нет: при реализации плана «по частям» последние из соседей могут взять и «передумать» (нарочно, чтобы выбить с покупателя больше денег или выторговать более выгодные условия: «А куда он денется – ведь две квартиры уже купил»). В случае «сразу» у Вас будет меньше времени на проверку вариантов (подобрать три квартиры за месяц трудно даже опытным риэлторам).

Следующий этап – подбор маленьких квартир «для себя». На этом этапе рекомендуем обратиться в проверенное риэлторское агентство (как такое подобрать, изложено в главе 1.18). Старайтесь не использовать для этих целей варианты АВИТО и даже ЦИАНа – как показала практика, примерно 10–15 % таковых исходит от аферистов и недобросовестных посредников.

И, наконец, последнее – юридическое оформление сделки.

Первый вопрос, который здесь возникает, – приватизировать ли на себя коммуналку? До нахождения конкретного покупателя лучше оставить вопрос открытым: часть будущих хозяев желает ехать в неприватизированную квартиру (чтобы в случае чего не арестовали бы имущество), часть уже утратили свое право однократной бесплатной приватизации и поэтому требуют, чтобы это сделали жильцы. Решайте, как быть, в каждом конкретном случае (см. главу 2.2 второй части книги).

Еще один актуальный вопрос: как оформлять отчуждение коммуналки будущему хозяину в случае приватизации – путем двойной купли-продажи (альтернативной покупки) или мены (не путайте с обменом)? Проконсультируйтесь по этому вопросу со специалистом, работающим на рынке недвижимости (желательно, чтобы это не был юрист, знакомый с будущим хозяином). В большинстве случаев жильцам коммуналки выгодно делать мену (покупатель оформляет маленькие квартирки на себя или своих родственников, а потом подписывает договор мены).

Внимание! Если будущий хозяин категорически настаивает на оформлении сделки путем двойной купли-продажи (альтернативной покупки) и при этом сам предлагает подобрать для вас маленькие квартиры, – будьте начеку!

Это признаки аферы «лжерасселение» (см. главу 1.14), которая может привести к тому, что Вы, уважаемые жильцы, просто окажетесь на улице!

Поэтому подбор и проверку маленьких квартир для себя желательно никому не передоверять! Об этом мы уже подробно говорили в главах 1.7, 1.9, 1.11 – прочитайте их внимательно. В процессе расселения вы будете и покупателями квартир, правда, не за свои деньги.

В среднем, как показала практика, расселение коммуналки происходит за 4–6 месяцев. Проще руководствоваться таким правилом: сколько в квартире лицевых счетов, столько месяцев уйдет на разъезд, плюс месяц на оформление.

Я живу в 5-комнатной коммунальной квартире. Есть риэлторские фирмы, которые предлагают расселение. Как убедить моих соседей согласиться (перечень жильцов прилагается)?

Существует несколько вариантов решения Вашей проблемы. Во-первых, следует проанализировать настроения соседей, а во-вторых, подготовить их психологические портреты. Рассмотрим и охарактеризуем Вас и Ваших соседей по количеству лицевых счетов. Вы с женой и ребенком занимаете комнату и хотите разъехаться. Второй лицевой счет: муж, жена и двое детей, занимают две комнаты, разъезжаться не хотят. В этой семье муж принимает решения, относится к типу сильной, доминирующей личности. Третий лицевой счет: молодая одинокая женщина занимает одну комнату, постоянно нуждается в деньгах, неделями не появляется, проживает у своего неофициального мужа. Последний, четвертый лицевой счет: безвольный алкоголик занимает самую большую и лучшую комнату. Работать Вам нужно сугубо индивидуально.

Начать надо с самых слабых жильцов. Алкоголику время от времени давать то полтинник, то сотню но в каждом случае брать с него расписочку. Не надеясь, конечно, на возврат денег. Помаленьку приучая его к мысли, что он от Вас целиком и полностью зависит. При очередных обращениях давайте ему мелкие поручения, но не за плату, а как бы прося его оказать Вам маленькую услугу. Например: «Федорыч, я сейчас тороплюсь, сходи вынеси мое ведро в мусорку, не успеваю я, а жене обещал». Дайте жене поручение начать шептаться с молодой одинокой соседкой на тему о том, как трудно сейчас выйти замуж без гроша в кармане и обсуждать все вопросы по возможному зарабатыванию денег. Переговоры нужно вести в строжайшем секрете от второго лицевого счета. Когда Вы поймете, что алкоголик по Вашей команде готов бежать и выполнять любое Ваше поручение, а молодая одиночка получила согласие от своего неофициального супруга заключить брак, если в качестве приданого будет кругленькая сумма, нужно переходить к следующему, самому трудному и ответственному этапу.

Нужно обратиться к главе второй семьи с просьбой поговорить как мужчина с мужчиной. Но в ходе разговора дать себе команду ни в коем случае не пререкаться, не вступать в спор, а занять соглашательскую позицию. Для начала сообщить, что молодая-одинокая собирается замуж и жить новая чета будет здесь, да и детишек ей уже давно хочется. Что будет твориться, даже представить трудно. Алкоголик хочет поменяться, и сюда въедут лица кавказской национальности, им нужна прописка, а в его огромной комнате их разместится видимо-невидимо. Вот Вы и решили такого умного, сильного, да в общем-то человека, от слова которого все зависит, поставить в известность и посоветоваться, что делать. Дальше набирайтесь терпения и слушайте и соглашайтесь, ничего не предлагайте. После того как красноречие его иссякнет, сделайте многозначительную паузу, похвалите его умные мысли и пообещайте информировать, как будут развиваться события у Ваших подопечных далее. Через недельку, если он сам не поинтересуется, опять проведите беседу, информируя, что положение ухудшается, и если ничего не предпринять, то произойдет непоправимое, то есть вот-вот народу станет еще больше. Не делайте никаких возражений. Ждите команду. Настанет день, когда Вы ее получите: «Надо разъезжаться». Тогда действуйте незамедлительно.

Отселять Вашего сильного доминирующего соседа лучше первым. Далее успех обеспечен.

Как определить, за сколько можно продать расселяемую коммуналку? (исходные данные прилагаются) Ведь покупатель не может в нее въехать после уплаты сразу.

Давайте рассчитаем «экономику» расселения на приведенном в вопросе примере: Расселяется 4-комнатная коммунальная квартира, в которой имеется 3 лицевых счета и проживают 7 человек (1 чел. – в комнате 15 кв. м, 2 чел. – в комнате 22 кв. м, 4 чел. – в двух смежных комнатах 18+18 кв. м). Дом «сталинский», 8-этажный, кирпичный (категории 1), расположен по адресу: Санкт-Петербург, метро Московская, ул. Варшавская, дом 56. Коммуналка находится на 6-м этаже. Квартира не приватизирована. Общая площадь – 106 кв. м, жилая – 73 кв. м, кухня – 10 кв. м. Согласованные запросы жильцов таковы:

1. Хозяина комнаты 15 кв. м устраивает любая квартира, кроме «гостинки», но только в северных районах города (Коломяги, Озерки, Шувалово) – там живут его родственники.

2. Жильцы из комнаты 22 кв. м согласны как минимум на хорошую однокомнатную квартиру с кухней от 8 кв. м в близлежащих районах – например, Парк Победы, Дачное, Купчино.

3. Соседи, занимающие две комнаты по 18 кв. м, сформулировали свои требования так: 2-комнатная квартира, обязательно лифт, кухню можно 6–7 кв. м, не далее трех станций метро от центра, кроме северо-восточного направления.

Таблица 3.6.1

Ваша задача – назвать цену за эту квартиру для потенциального покупателя. Казалось бы, проблем нет, давайте оценим ее по методике, изложенной в главе 1. В результате получается приблизительно 13 900 тыс. руб. (таблица 3.6.1).

Стоп, уважаемые жильцы, по методике оценки «на продажу» подразумевается, что потенциальный хозяин, осмотрев Вашу квартиру и согласившись с ценой 13 900 тыс. руб., может купить и оформить ее за 3–4 недели. В нашем же случае это не так – покупателю придется ждать 3–4 месяца, чтобы въехать в желаемые апартаменты – этим и отличается расселение от покупки. Поэтому, вполне естественно, цена должна быть ниже – ее-то и выводят, составляя бюджет расселения. Его данные по нашему варианту сведены в таблице 3.6.2.

Давайте разберемся с заполнением таблицы поэтапно.

1. Занесите в колонки «Тип квартиры», «Категория дома» и «Районы» требования жильцов со всех лицевых счетов (в нашем случае – с трех). Цифро-буквенные обозначения категорий домов (3; 2А1; 2) подробно расшифрованы в главе 1, цифра 3 («хрущевка») обозначает, что хозяин первого лицевого счета по условиям примера согласен на любой тип дома («хрущевки», естественно, дешевле всего).

2. Заранее купите свежий номер газеты «ИРР» или «Недвижимость и цены» (или зайдите на соответствующие сайты типа realty.yandex.ru). По ней найдите цены на необходимые жильцам квартиры в соответствующих районах (если соседи «широко» задали район – подбирайте самые дешевые, например, условиям «три станции метро от центра, кроме Северо-Востока» дешевле всего соответствует станция «Проспект Большевиков»). Занесите полученные данные в графу «Бюджет расселения».

Таблица 3.6.2

ПРИМЕР СОСТАВЛЕНИЯ БЮДЖЕТА РАССЕЛЕНИЯ КОММУНАЛКИ

3. Сложите цифры, полученные по предыдущему пункту (в нашем случае: 3,36 + 4,38 + 4,72 = 12,46 млн руб.). У Вас получится строка «Итого жильцам на покупку квартир».

4. Добавьте сумму (из расчета 25–40 тыс. руб. за кв. м общей площади квартиры, в нашем случае 700 тыс. руб.) на оплату труда «инициативника», т. е. в свой карман, или в качестве гонорара риэлторскому агентству (частному маклеру), если обратитесь к ним.

5. Потенциальный будущий хозяин, если он честно хочет совершить сделку, всегда станет торговаться – поэтому заранее сделайте надбавку «на торг» (в среднем 100–200 тыс. руб., в нашем случае – 140 тыс. руб., чтобы округлить общую сумму до 12,9 млн руб.).

6. Сложите все полученные цифры (12,46 + 0,3 + 0,14 = 12,9 млн руб.). За эту сумму расселяемая квартира выставляется в рекламную кампанию.

7. Проверьте себя: полученная цена (12,9 млн руб.) должна быть всегда меньше, чем стоимость по оценочному листу (таблица 3.6.1 – 13,9 млн руб.).

8. Колонки «Покупка сразу» и «Покупка по частям» подробнее рассмотрены в вопросе 3.6.1.

Иногда на практике случается, что стоимость, полученная в результате составления бюджета расселения, очень низкая (меньше «продажной» цены, полученной по таблице 3.6.1, на 20 % и более). В этом случае необходимо еще раз провести указанный расчет, а в случае затруднений обратиться к профессиональному оценщику.

Имею две квартиры в панельных домах (параметры прилагаются – прим. авт.) и хочу, не продавая их, расселить под себя 3—4-комнатную коммуналку в доме с лифтом, предложив жильцам мою площадь, при этом, естественно, что-то докупив или доплатив. Как осуществить такие планы на практике?

Решить указанную проблему с минимальными финансовыми потерями можно, расселив «под себя» (самостоятельно или с помощью риэлторов) коммунальную квартиру в «сталинском», «суперсталинском» или «доходном» доме (подробнее об этом см. главу 1.1). Давайте наметим основные этапы этого многотрудного процесса:

• определение параметров квартиры;

• организация рекламной кампании;

• работа с жильцами выбранной коммуналки;

• подбор «маленьких» квартир для жильцов;

• оформление сделки.

Итак, рассмотрим эти этапы подробнее.

1. Определение параметров квартиры.

Коммуналки обычно присутствуют в шести основных категориях домов: 1А1; 1Б1; 1Б2; 2A2; 2A1 (подробнее см. главу 1.1). Конечно, первые три из указанных намного лучше, но по ним уже в течение 15–20 лет плотно работали риэлторы. Можно, конечно, поискать просто большие квартиры на разъезд (в которых проживает одна семья), однако в последнем случае требования жильцов окажутся, безусловно, выше и расселение (разъезд) обойдется Вам дороже.

В домах рассматриваемых категорий квартиры, естественно, отличаются по площади, и профессиональные риэлторы классифицируют их на пять основных групп: от малых до уникальных (см. таблицу 3.6.3).

Площадь в этой таблице указывается не общая, а жилая, т. е. суммарная по всем комнатам (лицевым счетам). Больше всего в Москве «средних» и «стандартных» квартир, и именно на их параметры стоит ориентироваться в первую очередь.

Таблица 3.6.3

КЛАССИФИКАЦИЯ КВАРТИР НА РАЗЪЕЗД В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ИХ СУММАРНОЙ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ, М²

Большую роль в успешном подборе варианта играет местоположение дома, ведь при проведении расселения Вам преимущественно придется вести «адресную» рекламную кампанию именно в том районе, который Вы выбрали. Поэтому заранее «присмотритесь» к тем домам, где хотелось бы жить, изучив их достоинства и недостатки, причем на перспективу (например, в Москве многие обеспеченные люди в 1992–1996 гг. купили дорогие квартиры в зданиях, под окнами которых впоследствии было построено Третье транспортное кольцо). Выбрав таким образом тип квартиры, дома и район, нужно переходить к практическим действиям – запуску рекламы на поиск конкретных вариантов.

2. Организация рекламной кампании.

Этот этап работы лучше поручить агентству недвижимости, офис которого находится в выбранном Вами районе: каждая риэлторская фирма ведет «работу по территориям», т. е. находит жильцов коммунальных квартир через домоуправления, полицию, а также «инициативников». Если Вы хотите провести рекламу самостоятельно, то лучше всего задействовать следующие ее виды: адресная расклейка по подъездам выбранных домов; рассылка в почтовые ящики и особенно в двери коммунальных квартир; обратная реклама путем считывания объявлений в базах: в Москве лучше использовать ЦИАН и АВИТО, включая и предложения по продаже комнат; частная реклама по территориям: домоуправления, участковые, старшие по подъездам или даже старушки на лавочках. Можно также использовать и электронную систему поиска: на радиорынках Вы покупаете базу данных «адрес по телефону, телефон по адресу» (в Москве – МГТС) и задаете критерий поиска «по домам» (например, Вам надо узнать, сколько коммуналок осталось в доме по адресу: Москва, Ломоносовский проспект, 14). База выводит на экран данные, в каких квартирах этого дома установлен телефон коллективного пользования (КЖ – коммунальное жилье) и его номер. Единственный недостаток этого способа заключается в том, что аналогичные действия уже много раз до Вас проделывали профессиональные риэлторы. Практика работы агентств показала, что вышеуказанные виды рекламы позволяют найти в среднем 2–3 варианта с 4-5-подъездного 8—9-этажного «сталинского» дома, а в дорогих районах (центр и престижные проспекты) – еще меньше, ведь все «сливки» там уже давно сняты профессионалами. Возможно, Вам попадутся просто «квартиры на разъезд» (об этом см. выше), однако эффективность работы с ними, безусловно, ниже.

3. Работа с жильцами коммуналок.

Итак, распространенная реклама «заработала»: на Ваш контактный телефон стали поступать звонки. К сожалению, почти две трети из них (в практике работы агентств – 55–65 %) сразу же попадают «в балласт» – у жильцов либо очень высокие запросы по расселению, либо они хотят продать квартиру «в чистом виде», т. е. до 100 % оценочной стоимости, а иногда даже и дороже (см. таблицу 3.6.1 предыдущего вопроса). Конечно, стоит записать их варианты и координаты, а также «для общего развития» съездить посмотреть квартиры, однако какой-либо материальной выгоды сделки с указанной категорией граждан вряд ли принесут. Оставшаяся треть звонков будет приносить более реальные предложения, при этом сразу старайтесь вступить в доверительный разговор именно с тем жильцом, который Вам непосредственно позвонил (риэлторы на своем жаргоне называют таких клиентов «основной сосед»). Как показала практика, именно этот человек пытается «продвинуть» в своей квартире расселение, и именно он сообщит Вам необходимые сведения о психологически слабых сторонах других соседей.

Переговоры с жильцами по поводу условий разъезда должны вестись сепаратно, и сама технология их проведения очень похожа на аналогичные действия при «саморасселении». Наконец, требования по варианту сверстаны, бюджет (см. таблицу 3.6.2) составлен (естественно, в нашем случае отсутствуют расходы по графе «за работу инициативника»), Вы выбрали для себя схему покупки (сразу или по частям). Теперь можно приступать к непосредственному подбору маленьких квартир.

4. Подбор маленьких квартир для жильцов.

Конечно, лучше всего уговорить кого-либо из соседей поехать на жилплощадь, которую Вы в настоящий момент занимаете сами, даже если она чуть лучше по своим потребительским качествам и дороже, чем «согласованная» с ними при составлении бюджета расселения. Например, Вы живете в «двушке» 44/29/6 кв. м в 9-этажном панельном доме 2-й категории рядом с метро «Беляево», а по бюджету одним соседям (лицевой счет № 3) достаточно найти аналогичную рядом с метро «Шоссе Энтузиастов», а другим (лицевой счет № 2) – «однушку» в Вашем районе, но в лучшем типе дома (2А1). Жильцы со счета № 3, безусловно, с благодарностью примут Ваше предложение (естественно, заранее, при согласовании условий о своей квартире говорить никому из жильцов не следует), а соседи со счета № 2 могут от такого «благодеяния» и отказаться (профессионалы в этом случае сознательно применяют к подобным гражданам прием «предложение квартир большей площади, но худших потребительских качеств»).

Если же ни одна из своих «маленьких» квартир жильцам не подходит (или нет смысла ее предлагать), то Вам, уважаемый читатель, придется на несколько недель переквалифицироваться в покупателя (подробно об этом мы уже говорили в главе 3.5, повторяться здесь не будем). При этом примите к сведению рекомендации по показу маленьких квартир жильцам коммуналки, которые используют профессиональные риэлторы – эти приемы позволяют справиться с поставленной задачей более эффективно:

• количество показов.

Обычно стороны договариваются на просмотр 5–7 (не более!) вариантов, соответствующих потребительским качествам, оговоренным ранее. При этом сразу предупредите жильца, что «седьмой» вариант может оказаться хуже, чем «первый», а продавцы квартир подолгу ждать не будут;

• дозированное предложение вариантов.

Профессионалы при показе руководствуются следующим правилом: клиенту сначала предлагается худший из возможных вариантов (не несколько, а только один!), и только после окончательного отказа в ход идет следующий. Грубейшая ошибка при этом – дать жильцу возможность самому искать себе квартиры – стоимость их в дальнейшем будет значительно выше;

• варианты «вне программы».

Возможно, что при подборе квартир для кого-либо из соседей Вам попадутся варианты, формально не соответствующие их требованиям (например, однушка в девятиэтажке для лицевого счета № 2 или «двушка» в хрущевке для 3 л.с.), но сами эти квартиры «смотрибельные» – т. е. чистые, ухоженные, в тихом зеленом месте, с хорошим ремонтом и мебелью. Обязательно позвоните жильцам и предложите съездить их посмотреть «вне зачета» – на практике бывало много случаев, когда такое жилье вполне устраивало клиентов;

• просмотр неотремонтированных квартир.

На рынке всегда присутствуют варианты, которые риэлторы называют «убитыми»: квартиры после пожара или затопления; жилплощадь, в которой долго жил тяжелобольной человек и там же умер; жилье асоциальных элементов в плохом техническом состоянии. Такие квартиры трудно продать даже по более низкой цене, и если Вы привели туда на просмотр своих коммунальщиков, то обязательно предложите им доплату или выполнение ремонта: «Смотрите только на стены, ремонт мы вам сделаем…» То же самое относится и к «бетонным коробкам», т. е. квартирам в новостройках без внутренней отделки (см. главу 3.12);

• техника осуществления показа.

Как показала практика, жильцы коммуналок ходят смотреть свое новое жилье минимум 2 раза: на первую встречу выезжает самый опытный и авторитетный член семьи, и если квартира ему приглянулась, то ее посещают «все чада и домочадцы» (однажды автор был свидетелем случая, когда на просмотр собрались 19 человек). О стандартной технике проведения показа подробно речь шла в главе 1.5.

5. Юридическое оформление сделки.

В вопросе 3.6.1 (прочитайте его обязательно!) у нас уже шла речь о том, как правильно оформлять сделку жильцам (т. е. Вашим оппонентам). Ваша же позиция как будущего владельца бывшей коммуналки, естественно, иная: более выгодным способом исполнения сделки является совершение двойной купли-продажи (не мены!) с проведением «оплаты сразу» (а не по частям, см. таблицу 3.6.2). Аванс за маленькие квартиры из собственного кармана лучше не давать: либо убедите жильцов сделать это, либо совершайте сделку без предоплаты вообще.

Желаем Вам успехов и скорейшего новоселья в своей большой отремонтированной квартире!

Блиц

Хотим разъехаться из коммуналки, даже на неё есть инвестор (покупатель – прим. авт.). Но один из соседей (его комната муниципальная) не желает. Можем ли мы его выселить через суд с предоставлением другой, даже большей, комнаты?

Теоретически – да (принудительный обмен). На практике, скорее всего, – нет, ибо нежелание разъезжаться не будет являться для суда существенным аргументом для переселения этого гражданина.

Собираемся разъезжаться. Сосед нашел риэлтора, который предлагает (нашей семье) подписать договор с агентством и оплатить его услуги. Обязаны ли мы это делать?

Конечно, нет. Подписание договора с АН и оплата услуг риэлторов – право, а не обязанность потенциальных клиентов.

Живем в 6-комнатной коммуналке в центре Питера, 5 лицевых счетов. Разъехаться не можем уже 20 лет. Недавно одно агентство предложило так: нам сгруппироваться кто с кем хочет жить и они купят нам два коттеджа в пригороде (по деньгам проходит). Из коммунальной квартиры в коммунальный дом… Выгодно ли это, стоит ли соглашаться?

Вам предложили так называемое дробное расселение, когда жильцы разъезжаются «совместно», в менее населенные квартиры или дома (например, как в Вашем случае, 3+2). Если все ваши соседи готовы сменить жильё в центре города на пригород, то этот вариант вполне можно рассмотреть (тем более, как было сказано в вопросе, расселиться напрямую в отдельные квартиры для всех нереально).

Как поется в песне, в нашем доме поселился замечательный сосед… В нашей 3-комнатной коммуналке была продана одна из комнат и новый сосед (судя по всему, риэлтор) предложил разъехаться. Условия были названы невыгодные и я отказалась. После этого он «подарил» комнату своему отцу, немощному старику, который очень неопрятен и скорее всего, психбольной (может справить нужду в коридоре, кричит и стучит по батарее ночью, утром закрывается в туалете и долго там сидит).