Текст книги "Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к разделу III «Общая часть обязательственного права»"

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

залогодатель – физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;

имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.

4. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога.

5. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.

6. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.

7. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.

8. Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.

Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

1. Комментируемая статья определяет порядок обращения взыскания. По общему правилу для этого требуется обращение в суд. По соглашению сторон возможен внесудебный порядок обращения взыскания. Такое соглашение может быть заключено в любое время и оформлено отдельным документом или в качестве условия входить в договор о залоге.

Обратим внимание, что модельное правило, предложенное рабочей группой Евросоюза в качестве образца для национальных систем частного права в странах – членах ЕС, исходит из обратного постулата: если не согласовано иное, обеспечительный кредитор вправе реализовать обеспечительное право залогового типа во внесудебном порядке (Модельные правила европейского частного права / Пер. с англ.; науч. ред. Н. Ю. Рассказова. М.: Статут, 2013).

Проводя принцип добросовестности при реализации гражданских прав, законодатель требует принимать меры при обращении взыскания и реализации заложенного имущества, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога под страхом возмещения убытков пострадавшему лицу. Такое правило согласуется с принятым европейским законодательством подходом, согласно которому принудительная реализация предмета залога должна быть осуществлена наиболее коммерчески оправданным образом (по коммерчески оправданной цене) и в сотрудничестве с лицом, предоставившим обеспечение (п. (4) ст. IX.-7:103 п. (1) ст. IX.-7:112 Модельных правил европейского частного права).

2. В п. 3 комментируемой статьи установлены случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно в судебном порядке. Данный перечень не является исчерпывающим, законом могут быть предусмотрены иные случаи, когда для обращения взыскания требуется обращение в суд. Это предусмотрено, в частности, в п. 6 ст. 349 ГК, п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 18.1 Закона о банкротстве, п. 1 ст. 15 Закона об ипотечных ценных бумагах. Условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество также не может содержаться в договоре залога доли (части доли) в уставном капитале ООО, заключенном одним из участников общества – физическим лицом (в том числе индивидуальным предпринимателем) с залогодержателем, не являющимся участником общества, поскольку такой залог возможен только с согласия общего собрания участников общества (п. 1 ст. 22 Закона об обществах с ограниченной ответственности).

По смыслу закона при внесудебном обращении взыскания залогодержатель в любом случае всегда вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, нарушающее действующий в момент его заключения запрет внесудебного обращения взыскания на предмет залога, является ничтожной сделкой. Если условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, включенное в текст договора о залоге, противоречит положениям закона, взыскание на имущество, заложенное по такому договору, обращается в судебном порядке (Постановление Пленума ВАС РФ № 10).

Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 6 ст. 28.1 ранее действовавшего Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872‐I (ред. от 06.12.2011) «О залоге» залогодержатель, являющийся стороной соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, мог по своему выбору обратиться в суд с требованием к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о залоге для реализации имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, или о передаче ему заложенной движимой вещи для ее последующей реализации в соответствии с условиями соглашения, заключенного с залогодателем (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 10). Как представляется, это правило не получившее закрепление в действующем законодательстве, не противоречит логике действующего Кодекса. Однако в этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, вне зависимости от исхода процесса возлагаются на залогодержателя.

3. Все более болезненной становится проблема обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

В комментируемой статье установлен общий запрет на обращение взыскания во внесудебном порядке на предмет залога, если им является единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности (подп. 1 п. 3 ст. 349 ГК). Это правило повторяет положения ст. 55 Закона об ипотеке, которые содержат широкий перечень случаев, не позволяющих внесудебное обращение взыскания. Исключение, согласно Кодексу, составляет ситуация, когда гражданин заключил соглашение о внесудебном порядке взыскания уже после того, как возникли основания для обращения взыскания на предмет залога.

Согласно сложившейся практике, возникновение обстоятельств, предусмотренных Законом об ипотеке, служит безусловным основанием для снятия судебным приставом-исполнителем установленного запрета на регистрационные действия по требованию залогодержателя как лица, имеющего преимущественное право на данное имущество. И в случае отказа в снятии запрета регистрационных действий при наступлении установленных законом обстоятельств физические лица – собственники жилого помещения не лишены возможности на обжалование постановления судебного пристава-исполнителя (Постановление ФАС ВВО от 11 марта 2014 г. по делу № А17-1616/2013).

В целом процессуальным законодательством установлено правило о том, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (ст. 446 ГПК).

На практике в большинстве случаев залогодержателям приходится обращать взыскание на жилое помещение в судебном порядке. И почти всегда суды все же принимают решения об обращении взыскания на единственное жилое помещение, являющееся предметом ипотеки.

Конституционным Судом РФ была сформулирована правовая позиция, определяющая пределы действия имущественного иммунитета применительно к единственному пригодному для постоянного проживания жилому помещению (его частям), призванного обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредитора (взыскателя), когда по своим характеристикам соответствующий объект недвижимости явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище, а также предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения нормальных жилищных условий. Конституционный Суд РФ прямо указал: в целях реализации конституционного принципа соразмерности при обеспечении защиты прав и законных интересов кредитора (взыскателя) и гражданина-должника как участников исполнительного производства имущественный иммунитет должен распространяться исключительно на жилое помещение, по своим объективным характеристикам (параметрам) являющееся разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения (Постановление Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. № 11‐П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф. Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова»). Следовательно, так называемое инвестиционное жилье, т. е. жилье, превышающее по площади нормы, установленные в соответствующем регионе, в судебном порядке может быть признано избыточным и исключено из‐под действия принципа имущественного иммунитета. При этом Конституционный Суд РФ признал в мотивировочной части данного постановления, что он воздержался от признания соответствующей нормы неконституционной, лишь исходя из «принципа разумной сдержанности».

Также следует учитывать, что при выявлении единственного жилья, на которое распространяется действие п. 3 комментируемой статьи, суды должны исследовать вопрос, может ли гражданин фактически использовать принадлежащее ему недвижимое имущество как единственное жилье. Так, при рассмотрении одного из споров было установлено, что должнику на момент возбуждения исполнительного производства на праве собственности принадлежали трехкомнатная квартира, ¹/₂ доли в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру, земельный участок, а также ¹⁷/₁₁₆ доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. Приставом был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении данного имущества, а позже составлен акт описи и ареста имущества, в который была включена трехкомнатная квартира. Должник не согласился с действиями судебного пристава-исполнителя и потребовал исключить указанную квартиру из перечня имущества, на которое может быть обращено взыскание. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, исходил из того, что данное жилое помещение нельзя считать единственным у должника. С таким выводом не согласился суд апелляционной инстанции, постановив, что жилой дом, в котором должнику на праве собственности принадлежит ¹⁷/₁₁₆ доли, находится в аварийном состоянии и непригоден для проживания. Факт владения ¹/₂ доли в праве на однокомнатную квартиру не может быть учтен судом, поскольку в указанной квартире зарегистрирована и проживает мать должника. Кроме того, после ареста имущества должником была совершена сделка по продаже ¹/₂ доли в праве на однокомнатную квартиру, государственная регистрация перехода права собственности по которой совершена не была. Все эти обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о невозможности проживания должника в однокомнатной квартире, вследствие чего она не может быть признана пригодной для проживания должника. Судом было подчеркнуто, что доля владения должника в однокомнатной квартире не соответствует установленным в Курганской области размерам учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления, которые составляют 13 и 15 кв. м соответственно (Апелляционное определение Курганского областного суда от 15 января 2015 г. по делу № 33-46/2015).

4. Норма п. 5 комментируемой статьи предусматривает возможность закрепления в договоре залога (независимо от того, в судебном или внесудебном порядке обращается взыскание) способа либо нескольких способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких‐либо иных условий. Реализация заложенного движимого имущества в указанном случае осуществляется залогодержателем в соответствии со ст. 447, 448 ГК, реализация заложенного недвижимого имущества – в соответствии со ст. 447−449 ГК, Законом об ипотеке и соглашением сторон (п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке). В таком случае при исполнении исполнительных листов об обращении взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном соглашением сторон договора залога, возможно использование по аналогии порядка обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, применяемого при отсутствии ходатайства залогодержателя о реализации предмета залога судебным приставом-исполнителем (п. 4.10 письма ФССП России от 23 декабря 2011 г. № 12/01-31629‐АП).

В соглашении об установлении внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога обязательно в качестве существенного условия должны быть указаны:

– один или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных в ГК;

– стоимость (начальная продажная цена) заложенного имущества или порядок ее определения (см. комментарий к ст. 340 ГК).

5. Законодатель сохранил три модели обращения взыскания на заложенное имущество: судебную, внесудебную кредиторскую и внесудебную нотариальную. В целях обеспечения передачи должником заложенного имущества во внесудебном порядке используется исполнительная надпись нотариуса. В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке нотариус совершает исполнительную надпись на договоре о залоге или, если права залогодержателя удостоверены закладной, исполнительная надпись совершается на закладной (ст. 89 Основ законодательства РФ о нотариате). Исполнительная надпись нотариуса при наличии соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество является исполнительным документом (п. 9 ч. 1 ст. 12 Закона об исполнительном производстве).

Такая надпись подтверждает факт неисполнения должником обязательства и является основанием для обращения к судебному приставу-исполнителю. Преимуществом нотариального внесудебного обращения взыскания является возможность принудительного исполнения путем учинения нотариусом исполнительной надписи на договоре залога и последующего возбуждения приставом исполнительного производства. При совершении исполнительной надписи на договоре о залоге или закладной нотариус должен предложить залогодателю исполнить обеспеченное залогом обязательство, направив ему уведомление.

Обратим внимание, что в случае если стороны желают выбрать нотариальную модель обращения взыскания, договор залога должен быть нотариально удостоверен (п. 6 комментируемой статьи). Особенностям совершения исполнительной надписи на договоре залога посвящена гл. ХVI. 1 Основ законодательства о нотариате, согласно правилам которой для получения у нотариуса исполнительной надписи ему следует предоставить нотариально удостоверенный договор о залоге или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (нотариально удостоверенный договор, обязательства по которому обеспечены залогом, или нотариально удостоверенный договор о залоге и нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке), и (или), если права залогодержателя по обеспеченному данной ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной, закладную.

Если представленные залогодателем документы подтверждают исполнение только части обеспеченного залогом обязательства, нотариус совершает исполнительную надпись на неисполненную часть обеспеченного залогом обязательства, за исключением случаев наличия оснований для отказа в совершении исполнительной надписи.

Стоимость услуги совершения исполнительной надписи, которая составляет 0,5 % от взыскиваемой суммы, но не более 20 000 руб. (подп. 19 п. 1 ст. 333.24 НК). Процедура нотариальной исполнительной надписи мало востребована кредиторами.

1. Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

2. При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.

Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.

1. Норма п. 1 комментируемой статьи отсылает к общим правилам о продаже заложенного имущества с публичных торгов (ст. 447–449 ГК), процедура и порядок которых урегулированы также в ст. 56–61 Закона об ипотеке. Кроме того, порядок обращения взыскания на заложенное имущество установлен ст. 78 Закона об исполнительном производстве.

В случае обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке, сторонам предоставлена возможность договориться об ином, чем публичные торги, способе реализации имущества.

2. Большое значение для успешных торгов имеет определение начальной продажной стоимости реализуемого заложенного имущества. В случае спора она определяется судом исходя из действительной рыночной цены предмета залога и не имеет прямой связи с оценкой предмета залога в договоре (см.: определения ВС РФ от 15 марта 2011 г. № 18‐В10-93, от 24 марта 2011 г. № 5‐В11-31).

По мнению суда, в соответствии с п. 1 комментируемой статьи и подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 9 февраля 2015 г. по делу № 33-1100/2015, А-56).

В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности и ст. 89−93 Закона об исполнительном производстве при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие‐либо чрезвычайные обстоятельства (Определение ВС РФ от 2 февраля 2010 г. № 38‐В09-9).

3. Закон допускает реализацию предмета залога вне процедуры публичных торгов, если это предусмотрено в договоре о залоге, обеспечивающем обязательства, связанные с предпринимательской деятельностью, сторонами которого являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели (ст. 339 ГК). Возможно оставление за собой предмета залога залогодержателем или продажа предмета залога третьему лицу, например, залогодержателем или комиссионером, действующим на основании заключенного между ним и залогодержателем договора комиссии.

4. Суд вправе дать должнику отсрочку в обращении взыскания на предмет залога при наличии уважительных причин и на срок не более года. Такая отсрочка допускается только при судебном порядке обращения взыскания, поскольку в ином случае – во внесудебном порядке – такая ситуация допустима только по соглашению сторон договора залога.

Нормы комментируемой статьи являются общими по отношению к правилам о предоставлении отсрочки при обращении взыскания на недвижимое имущество по ипотеке. В целом основания для такой отсрочки реализации заложенного недвижимого имущества установлены, помимо норм названной статьи, ст. 203 ГПК и п. 3, 4 ст. 54 Закона об ипотеке. Согласно указанным правилам отсрочка допускается в случаях, когда:

– залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

– предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, поскольку ГК не отменил указанное правило, у залогодателя – предпринимателя меньше возможностей получить отсрочку обращения взыскания на недвижимое имущество даже в случае обнаружения уважительных для этого причин. В любом случае наличие уважительных причин подлежит доказыванию в суде. Такими причинами могут являться пенсионный возраст, наличие малолетних детей, если жилое помещение, являющееся предметом залога, является единственным местом жительства, и т. д. Однако наличие уважительных причин само по себе не является основанием для предоставления отсрочки.

Срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного недвижимого имущества, зависит от усмотрения суда, который в том числе учитывает, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

В Кодексе не содержится ограничений по введению отсрочки обращения взыскания на предмет залога. Однако в п. 4 ст. 54 Закона об ипотеке указывается, что отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если: она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом). Представляется, что указанные правила являются специальными по отношению к Кодексу, и потому могут применяться судами и правоприменителями, как и раньше.

Более того, суды, при рассмотрении вопроса о наличии уважительных причин в иных случаях обращения взыскания на движимое имущество и имущественные права для предоставления отсрочки, могут учитывать сложившийся подход для определения оснований для отказа в такой отсрочке.

5. Комментируемая статья содержит правило о том, что отсрочка обращения взыскания не должна приводить к освобождению должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки, что привело бы к нарушению принципа добросовестности исполнения должником обязательств. Закон об ипотеке также уточняет, что отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества (ст. 54 Закона об ипотеке).