Текст книги "Инвестиции в недвижимость"

5. Крейг Коппола. Изучите мир, в котором вы живете

Коммерческая недвижимость сильно отличается от жилой. Крейг Коппола считается одним из лучших брокеров по коммерческой недвижимости в США. Именно поэтому он стал моим партнером в этом виде инвестиций, и вместе с ним мы добились отличных финансовых результатов.

Когда мы с Ким впервые переключились с жилой недвижимости на коммерческую, нам пришлось поменять весь образ мыслей. Мы взглянули на инвестиции в недвижимость с совершенно иной точки зрения. Если бы не опыт Крейга, то наше обучение в этом новом для себя виде деятельности стоило бы кучи потерянных денег. Одно из главных достоинств Крейга состоит в том, что он превосходный учитель, который не жалеет времени, чтобы объяснить то, чего мы сами пока не в состоянии разглядеть и понять.

Для примера можно рассказать о том, с чего началось наше с Ким обучение. Мы присмотрели для покупки красивое офисное здание, расположенное в очень выгодном месте. Это было весьма привлекательное внешне сооружение, построенное в 1980‑е годы. Первое, что отметил Крейг, даже не взглянув на здание, – это явно недостаточная площадь для стоянки автомобилей. Впоследствии в законодательном порядке были изменены нормы количества мест для парковки автомобилей на территориях, прилегающих к зданиям и сооружениям. Если бы нам пришлось принимать меры, чтобы все соответствовало новым нормам, то проще было бы снести все здание и построить его заново. Второй урок, который преподал нам Крейг на этом же здании, был озвучен им так: «Крутые офисы привлекают крутых бизнесменов. Но ориентироваться надо не на них, а на тех, кто ведет дела умело и осмотрительно. В этом случае у вас будет меньше головной боли и больше денег».

Крейг – самый организованный человек из всех, кого я знаю. Его дни расписаны буквально по минутам. Он непрерывно чему-то учится и вкладывает большие деньги в свое персональное развитие и развитие своего бизнеса. В то же время высшим приоритетом для него является время, проведенное в кругу семьи. Крейг отличный семьянин и прирожденный преподаватель, а в качестве партнера в сфере недвижимости он просто бесценен.

Роберт Кийосаки

Хорошо знакомые со мной люди знают, что если уж я за что-то взялся, то окунаюсь в работу с головой. Все это так, но хотелось бы уточнить, что я не бросаюсь на работу очертя голову, а подхожу к ней методично и обдуманно. Я не принимаю скоропалительных решений и никогда не сдаюсь. Именно такой подход я исповедую, добиваясь своих целей в бизнесе, личной и семейной жизни. Люди утверждают, что я очень настойчив.

Одним из моих увлечений в жизни был бейсбол. Я выигрывал национальные первенства среди студенческих команд, и меня даже приглашали играть за профессиональную команду «Minnesota Twins». Но я знал, что помимо бейсбола мне нужно еще какое-то дело, которому смогу полностью посвятить себя с такой же увлеченностью и которое поможет мне достичь своих жизненных целей.

Как и многие другие люди, я пришел к недвижимости по классическому сценарию – по знакомству. Не буду утомлять вас подробностями этой истории, скажу только, что мне пришлось заплатить за это дорогую цену, но я не возражал. Мой менталитет в ту пору ничем не отличался от сегодняшнего. Я придерживался того же подхода, что и при игре в бейсбол: все, что со мной происходит, делает меня сильнее, умнее и быстрее и дает мне то, к чему я постоянно стремлюсь в жизни – к преимуществу над другими людьми.

Да, я хочу иметь над ними преимущество, и делаю все для этого – в рамках морали. Обычно это означает отказ от следования по пути наименьшего сопротивления, тяжелый труд, дисциплину и готовность идти на жертвы. Во всяком случае, так было у меня. Когда все это начинает окупаться, то длинные дни и еще более длинные ночи, проведенные за составлением анализов недвижимости, сопоставлений рыночных показателей и подготовкой финансовых данных становятся отдаленными воспоминаниями, а их место занимают деньги, ежемесячно стекающиеся на мой счет. Это приятное чувство.

Моя карьера в сфере недвижимости требовала тратить время на дела, которые не доставляют мне удовольствия. Это было составной частью моего плана, который должен был позволить мне в будущем проводить больше времени с семьей, участвовать в жизни детей и заниматься такими вещами, как бег, тэнквондо и, конечно, бейсбол.

Сегодня мое увлечение бейсболом приняло другую форму: я тренирую детскую бейсбольную команду «Arcadia Rat Pack» и подхожу к этому занятию точно так же, как и ко всем остальным своим делам – провожу большое количество исследований и анализов, составляю планы и стараюсь учесть все мелочи в процессе подготовки. Конечно, я тренирую не профессионалов, но, тем не менее, разрабатываю тактические схемы построения команды (в зависимости от того, против кого мы играем), готовлю подробное расписание тренировок и игровой практики, веду статистику результатов, намечаю стратегию, планы замены игроков и даже порядок расстановки игроков на базах. Я уверен, некоторые родители считают, что я перебарщиваю.

Но для меня переборщить означает попросту подготовить команду к любой неожиданности, которая может случиться на практике. Когда подобная ситуация возникнет в игре, она не станет для ребят чем-то абсолютно новым. Я хочу, чтобы у моих подопечных было явное преимущество над противником. Моя роль заключается в том, чтобы создать для детей выигрышную позицию.

Для этого надо, чтобы они досконально изучили мир, в котором живут, и знали все кочки и ямы на местности. Против какой команды мы играем? В чем ее сильные и слабые стороны? Как можно воспользоваться слабыми сторонами и нейтрализовать сильные? Что мы будем делать в каждой из ситуаций, которая может возникнуть на поле? Как должна действовать защита? Кто и куда должен бежать, чтобы поймать мяч? Мы дотошно разбираемся во всем этом, намечаем стратегию и отрабатываем ее на практике. В результате мы дошли до финала чемпионата штата, и о нас заговорили как о восходящих звездах. Мы одержали шестнадцать побед при трех поражениях. Команда играет отлично, а в ребятах просыпается все большая уверенность в себе. Я хочу, чтобы то же самое происходило и с вами, когда вы начнете инвестировать в коммерческую недвижимость. Мне хочется, чтобы вы победили! Я хочу, чтобы вы досконально изучили мир инвестиций в недвижимость, прежде чем начнете вкладывать в нее деньги.

Возьмите на заметку

В сфере недвижимости изучение окружающего мира заключается в том, чтобы досконально знать определенный район города, полностью разбираться в выбранном типе недвижимости и ясно осознавать, в какой фазе рыночного цикла вы находитесь.

В сфере недвижимости изучение окружающего мира заключается в том, чтобы досконально знать определенный район города, полностью разбираться в выбранном типе недвижимости и ясно осознавать, в какой фазе рыночного цикла вы находитесь. Добившись этого, вы будете обладать преимуществом над остальными. А теперь давайте приступим к первому шагу.

Даже если всю жизнь вы живете в своем родном городе и знаете в нем каждую улицу и каждый дом, сядьте в машину и проедьтесь по нему, чтобы не просто полюбоваться на здания, а посмотреть на них глазами инвестора. В первую очередь вас должны интересовать не строения как таковые, а их окружение. Вы должны посмотреть на них с разных точек зрения и определить, насколько выгодно они расположены.

Во время поездки постарайтесь оценить город с позиций инвестора в недвижимость. Будьте наблюдательны. Что, по-вашему, определяет ценность недвижимости в одном районе по сравнению с другим? Даже если вы полагаете, что район, в который собираетесь вкладывать деньги, вам хорошо известен, то все же полезно будет понять, в чем заключается особенность других районов города. Это даст вам дополнительные аргументы «за» или «против» той местности, на которой вы остановили выбор.

Вы уже поняли, что моя жизнь четко расписана. При необходимости я готов изменить распорядок своего дня, недели, месяца или года, однако они уже весьма подробно распланированы. Независимо от того, придерживаетесь ли вы таких же строгих схем, проанализировав свою жизнь, скорее всего, вы поймете, что всеми нами управляют привычки. День за днем мы ездим на работу и обратно одним и тем же маршрутом. Мало того что при этом мы ничего не замечаем, так еще и упускаем возможность узнать, какие изменения происходят в других 90 процентах города. Поэтому для ознакомления с миром, в котором вы живете, я порекомендовал бы вам ездить на работу разными маршрутами. Если вы обычно пользуетесь автострадой, сверните на обычную дорогу. Если вы все время останавливаетесь около одного и того же кафе, чтобы выпить чашку кофе, выберите себе другое. Воспользуйтесь сменой обстановки.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 1: осваивайте окружающий мир, совершая поездки на работу по разным маршрутам и в разное время и оценивая действительность с точки зрения инвестора в недвижимость. Вы сами будете удивлены разнообразию своих наблюдений.

Когда вы почувствуете, что уже освоились с районом, проедьте по нему в разное время суток (например, вечером, ночью) или в выходные дни. Не спешите и понаблюдайте, как здесь живут люди, какова интенсивность дорожного движения. Возможно, кое-что вызовет у вас удивление. Бывают районы, которые меняются не только с годами, но и в зависимости от времени суток. Мне приходилось видеть городские кварталы, в которых бурлит жизнь в обеденное время в рабочие дни, но которые буквально вымирают по вечерам. Если вы ищете офисное здание для фирмы, которая работает днем, это может оказаться подходящим местом. Но если фирма работает преимущественно в вечерние часы, то вам придется поискать для нее место где-нибудь в другом районе. Ваша задача состоит в том, чтобы не только увидеть район, но и проникнуться его духом. Только после этого вы будете в состоянии разглядеть его будущее. Не поленитесь записать свои интуитивные ощущения по этому поводу. Позднее, в ходе бесед с экспертами из своей команды – оценщиками, инспекторами, юристами, брокерами и строителями, – у вас будет возможность выяснить, насколько вы были правы в своих оценках.

Чтобы лучше понять окружающий мир недвижимости, я ищу в нем то, что профессионалы называют «точками роста». Даже в городах, которые в целом уже прекратили свой рост, всегда найдутся районы, где он продолжается. Как отыскать эти точки роста применительно к коммерческой недвижимости? Ищите места, где застройщики скупают землю под жилищное строительство, где сооружаются новые здания, где планируется появление новых средних школ. Хорошим источником информации являются городские власти, которые охотно расскажут вам, где они собираются разворачивать строительство и развивать инфраструктуру. Вы можете также обратиться в департамент экономического развития в городской администрации. Всегда интересно посмотреть, по отношению к каким проектам его сотрудники проявляют наибольший энтузиазм и в каком направлении пойдет развитие города.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 2: установите контакт с городской администрацией и выясните, какие проекты находятся в стадии разработки и имеют наибольшую перспективу. Чем теснее будут ваши контакты, тем скорее вы выявите точки роста.

Чиновники зачастую с большим восторгом рассказывают о планах социального возрождения городов и даже помогают найти финансирование для таких проектов. Конечно, здорово осознавать, что своей работой ты помогаешь ликвидировать в городе насилие, преступность и распространение болезней. Но лично я в таких случаях предпочитаю соблюдать осторожность. Подобные проекты требуют обычно очень больших затрат времени. И дело не только в процессах планирования, отвода земельных участков, проектирования и множестве других бюрократических процедур. Иногда еще приходится учитывать и мнение избирателей. Могут пройти годы, прежде чем они оценят и примут ваш проект. В моем родном Финиксе было построено объектов социального возрождения на 800 миллионов долларов, прежде чем я тоже решился вложить деньги в это дело, да и то отдача от них наступила только через двенадцать лет. Поэтому настройтесь на очень длительный срок реализации своего проекта, так как даже районы, в которых, по планам, должна начаться модернизация, могут еще долгие годы оставаться в состоянии упадка.

Необходимо заметить, что некоторые инвесторы в недвижимость для вложения денег специально выбирают районы, переживающие застой и упадок. Это не моя сфера деятельности, и поэтому я не проявляю интереса к инвестициям в офисные здания, если вижу, что они пустуют и расписаны граффити. Такой подход кажется вполне очевидным, но приходится просто поражаться, когда старинные исторические здания привлекают эмоционально настроенных инвесторов. Такие покупатели сами себя уговаривают на принятие плохих решений, считая, что приобретение подобного строения положительно скажется на развитии всего района, а его историческая ценность компенсирует неудачное расположение. Одних только этих аргументов недостаточно. Помните, что главным фактором является расположение недвижимости, а все ностальгические и эмоциональные моменты вторичны.

Я особо заостряю ваше внимание на этом моменте, так как очень трудно взбираться вверх по осыпающемуся склону. Существует разница между районами, находящимися в упадке и переживающими начало возрождения. Если у вас возникло ощущение, что у района нет перспектив в развитии, откажитесь от своей затеи. Если же вы видите восходящую тенденцию, а в самом центре района расположено то самое историческое здание, то к такой возможности имеет смысл присмотреться. Но и в данном случае главную роль играет окружение, а здание само по себе вторично.

Для меня непременным условием инвестирования является четкое понимание, куда движется рынок, а не в каком состоянии он находится в данный момент. Все это необходимо прочувствовать, прежде чем поспешно вкладывать деньги. Недвижимость – это не тот вид бизнеса, где важнейшим фактором является скорость. Вам совсем не обязательно быть здесь первым. Уступите первенство крупным игрокам, которые могут позволить себе рисковать. У вас будет множество возможностей сделать деньги, даже если вы будете вторым, третьим или двадцать третьим. Если вы начинающий мелкий инвестор, никогда не стремитесь оказаться на рынке первым.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 3: проделайте всю необходимую домашнюю работу, чтобы понять, куда движется рынок, а не в каком состоянии он находится в данный момент. Вы инвестируете в будущее, поэтому постарайтесь рассмотреть его как можно лучше.

Время обычно летит быстро, но когда вы имеете дело с недвижимостью, то иной раз просто диву даешься, как долго приходится ждать наступления будущего. А если вы скользите вниз по склону холма, то поверьте мне, это будущее может вообще никогда не наступить. В этом случае вы можете обнаружить, что намеченных вами великих перспектив надо ждать не два года, а целых двадцать лет. Такое не раз происходило со многими инвесторами. Город Фаунтин-Хиллз в Аризоне был основан в 1970‑е годы одним спекулянтом недвижимостью. Он построил там самый большой в мире фонтан, который с помощью ракетных двигателей выбрасывает струи воды на высоту 170 метров. Его цель состояла в том, чтобы с помощью этой достопримечательности заманить любопытных людей в город, возникший буквально на пустом месте. Люди приезжали и любовались фонтаном, но не торопились покупать дома. Потребовались десятилетия, чтобы рынок недвижимости в Фаунтин-Хиллз ожил. Сегодня этот город процветает, но чтобы добиться этого, понадобилось почти тридцать лет.

А насколько далеко простирается ваше видение будущего? Я установил для себя правило: никуда не торопиться и проявлять терпение. В этом деле нет никакой нужды в спешке. Если на рынке есть место для одного человека, то найдется и для второго. Я пришел к выводу, что существует очень мало таких объектов недвижимости, упустив которые вы упускаете сделку если не века, то, по крайней мере, десятилетия. Хотя такая недвижимость на самом деле существует, ее владельцы хорошо знают ей цену, которую обычно всегда завышают, сводя на нет любую возможность покупки. Хорошим примером могут служить здания Эспланада и Билтмор Фэшен, расположенные неподалеку друг от друга в Финиксе. Такие сооружения могут купить только крупные компании, для которых престиж имеет большее значение, чем истинная стоимость недвижимости или доход от нее. Так, например, «General Electric» приобрела здание Хейден-Ферри в престижном районе города Темпе в Аризоне, а «MetLife» купила Эспланаду в Финиксе. Таким путем они стараются повысить свой статус и привлечь к себе внимание.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 4: инвестиции в недвижимость требуют, прежде всего, терпения. В этой сфере бизнеса нет необходимости торопиться.

Осматривая районы города, отмечайте для себя места, которые, на ваш взгляд, слишком дороги, дешевы или находятся в полном запустении. Все эти оценки могут меняться. Я знаком с одним инвестором, который зарабатывает большие деньги, улучшая внешний вид и внутреннюю отделку самых заурядных зданий и повышая таким образом их рыночную стоимость. Это нелегкая работа, но он с удовольствием занимается ею. Необходимо также знать, что неплохие деньги можно заработать даже на трущобах. Я не призываю вас к этому, так как считаю одной из задач инвесторов улучшение среды обитания людей. Однако у нас, в конце концов, свободная страна.

Мне постоянно задают один и тот же вопрос: «По каким признакам можно определить, что тот или иной район катится к упадку?» Это нетрудно сделать, и если вы будете доверять своим ощущениям, то почувствуете ситуацию интуитивно. Вот вам пример из жизни. Однажды утром я ехал на машине, осматривая городские районы, в которых уже давно не бывал, и увидел автомобиль без колес, стоявший у обочины на подставках. Это классический признак упадка во всей своей красе. Другими признаками могут служить машины, запаркованные в больших количествах ночью на улицах, или контингент жильцов, не внушающих доверия и занимающихся темными делами. Наконец, присмотритесь внимательнее к общей ухоженности зданий. Если они имеют обшарпанный вид, это тоже нехороший признак. Можно также обратиться к полицейским сводкам, чтобы выяснить, насколько распространена преступность в данном районе.

Я рассказываю все это, чтобы вы поняли, что можно реставрировать здание, но в одиночку вам не удастся благоустроить все его окружение. Что же касается исторических зданий в старой части города, то они могли бы стать, к примеру, прекрасным офисом для модной дизайнерской студии, но если работники чувствуют там себя неуютно и испытывают дискомфорт уже через несколько часов работы, то такое решение вряд ли можно назвать хорошо продуманным. Держите глаза широко открытыми и глубоко анализируйте все, что видите. Прислушивайтесь к своему внутреннему голосу. Записывайте свои впечатления (да, именно впечатления) о каждом районе. Ниже приводится форма, которая не только даст вам пищу для ума, но и позволит зафиксировать свои чувства и ощущения.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 5: ищите признаки упадка района и не игнорируйте их. Если только вы не специализируетесь на ремонте и реставрации зданий, они могут иметь далеко идущие последствия.

Как я уже упоминал, здания сами по себе – это последняя вещь, на которую я обращаю внимание, знакомясь с городом или каким-то конкретным районом. Даже оценивая само здание, первым делом я обращаю внимание не на его вертикальную структуру, а на участок, на котором он расположен. Достаточно ли здесь мест для парковки? Удобно ли заезжать на стоянку и выезжать с нее? Другими словами, насколько обеспечен доступ к этому зданию? Какие общие впечатления вызывает этот дом? Смогут ли посетители разыскать его, не плутая по окрестностям?

Далее я обращаю внимание на тех, кто арендует здание. Кто они? Солидные и хорошо зарекомендовавшие себя компании или фирмы-однодневки? Конечно, совсем не обязательно, чтобы в числе арендаторов значились «Home Depot» или «Taco Bell». Для меня хорошим арендатором будет, к примеру, сантехническая фирма, которая снимает здесь помещения на протяжении десяти лет. Это намного лучше, чем только что основанная высокотехнологичная компания, о которой никто раньше не слышал, у которой еще нет доходов и за которой стоят только миллионы венчурного капитала и всего один клиент. Меня интересует также положение, которое фирма-арендатор занимает в своей отрасли, уровень конкуренции и направление ее деятельности.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 6: в первую очередь оценивайте участок, на котором расположена недвижимость, а само здание – в последнюю.

Однажды вечером мне позвонила знакомая, которая как раз проезжала по небольшому городку: «Послушай, Крейг, я сейчас смотрю на одно здание, которое идеально подходит для центра обработки заказов. Что ты думаешь по этому поводу?» Ответ не вызвал у меня никаких затруднений. Центры обработки заказов в США находятся в упадке, так как большинство фирм переводят их в страны с более дешевой оплатой рабочей силы. Я ответил: «Если ты в данный момент находишься не в Индии, то брось эту затею». Здесь нужен только здравый смысл и некоторые знания о господствующих тенденциях, причем не только в области недвижимости, но и в других сферах бизнеса и жизни, которые напрямую влияют на недвижимость.

Анкета, представленная ниже, послужит вам инструментом, позволяющим зафиксировать самые первые впечатления от здания. Неплохо также сделать снимки и прикрепить их к анкете. Не забудьте добавить свои комментарии.