Текст книги "Инвестиции в недвижимость"

На мероприятиях, организуемых компанией «Rich Dad», мне приходится сталкиваться с людьми, которые утверждают, что их страховой агент считает любые стратегии по защите имущества надувательством и что достаточно только иметь хороший страховой полис. Мне просто смешно это слушать, потому что существует столько ситуаций, в которых страховые компании отказываются покрывать убытки инвесторов в недвижимость, что впору основывать новую область юриспруденции под названием «недобросовестные заверения». Страховая компания заверяет, что сможет покрыть все ваши убытки, и исправно берет с вас страховые премии, но если, не дай бог, против вас выдвинут в судебном порядке какой-нибудь иск, она всегда находит причины, чтобы уклониться от уплаты.

Никогда не забывайте, что у страховщиков есть экономический стимул, который диктует им платить как можно меньше. Совершенно очевидно, что чем меньше денег они вам выплатят, тем больше останется у них. Не следует забывать, что страховые агенты получают комиссионные за каждый оформленный полис. Поэтому, если такой агент говорит, что кроме страховки вам не нужна никакая другая защита, вспомните, какие мотивы им движут. Очень важно также знать, что ни один страховой агент не имеет лицензии на юридическое консультирование. Если он делает это, то опять же стоит поинтересоваться, каковы его мотивы.

Реальная история: случай с Полом

Один из моих клиентов (назовем его Полом) послушался своего страхового агента и вместо того, чтобы осуществить комплекс мероприятий по защите своего четырехквартирного дома в гористой местности неподалеку от Аспена, штат Колорадо, довольствовался только страховым полисом. Дом был оформлен в собственность на его имя.

Несмотря на стопроцентные гарантии надежности, данные страховым агентом, было совершенно очевидно, что компания не будет покрывать ущерб, причиненный сходом лавин.

Как и следовало ожидать, одна из лавин серьезно повредила дом Пола. Страховая компания на вполне законных основаниях отклонила требование о возмещении ущерба. Ведь в полисе было совершенно четко указано, что сход лавин не является страховым случаем.

Пол был в бешенстве из-за того, что агент не только заверил его, будто никакая другая защита недвижимости ему не нужна, но и не обратил его внимание на этот пункт страхового договора. Положившись на обещания страховой компании и не предприняв никаких других защитных мер, он вынужден был из своего кармана оплачивать все убытки.

Но этой проблемы вполне можно было избежать. Если бы он обратился к знающим экспертам, включая юриста, специализирующегося на защите активов, то никогда не довольствовался бы советом высокооплачиваемого страхового агента, который, ко всему прочему, не имеет права на юридическое консультирование.

Видя мой скептический подход к страховой отрасли, вы можете подумать, будто я ратую только за меры юридической защиты собственности и полностью отрицаю пользу страхования.

Возьмите на заметку

Страхование – это первая линия обороны активов. Вторую линию представляют собой стратегии по защите собственности.

Ничего подобного. Я придерживаюсь мнения, что страхование – это первая линия обороны активов. Многие страховые компании добросовестно подходят к своим договорам и выполняют взятые на себя обязательства. Другие, если надавить на них с помощью судебных мер, тоже в конце концов ведут себя должным образом. Поэтому я всегда выступаю за использование страхования в качестве одной из мер защитной стратегии. Однако поскольку определенная часть страховых компаний ссылается на всевозможные отговорки и ищет причины не платить, то возникает необходимость и в других оборонительных механизмах. Правильное использование таких стратегий не представляет особой сложности и обходится недорого, но они необходимы, если вы хотите преуспеть в сфере недвижимости.

Теперь, когда вы знаете, что одно только страхование не в силах полностью защитить вас, давайте рассмотрим и другие концепции, которые не способны дать вам полной защиты, а потом уже перейдем к выигрышным стратегиям.

Как ни странно, две самые распространенные и популярные формы собственности на недвижимость дают наименьшую защиту. Одна из них – совместное владение – приобрела популярность из-за того, что обеспечивает совладельцу право наследования. Если один из совладельцев умирает, оставшийся в живых автоматически становится по закону единственным владельцем. Эта форма широко используется супружескими парами. Если муж, к примеру, умирает первым, то контроль над его имуществом полностью переходит к жене. При этом у нее нет необходимости обращаться в суд и вести процесс о наследовании, связанный с большими денежными издержками.

Для инвесторов в недвижимость в данном случае возникают проблемы двоякого рода. Во-первых, совместное владение не обеспечивает защиты имущества. Предположим, Питер, Пол и Коко являются совладельцами жилого дома на шесть семей. Против Пола подан судебный иск, и кредитор по решению суда забирает его долю в совладении. Теперь у Питера и Коко появляется новый партнер. Скорее всего, у них не сложатся с ним хорошие отношения, так как он вел судебный процесс против их друга и завладел его имуществом. Новый партнер, в свою очередь, может обратиться в суд с требованием продать недвижимость и выделить ему долю собственности в денежной форме. Такой процесс может оказаться весьма длительным и дорогостоящим.

Во-вторых, право наследования, которое делает совместное владение привлекательным для супружеских пар, является крайне неудобным для инвесторов. Давайте еще раз взглянем на совладение Питера, Пола и Коко. Предположим, Коко умирает от какой-то новомодной болезни. Ее право собственности на долю в недвижимости автоматически ликвидируется. Она уже не может передать ее своим детям, потому что Питер и Пол по закону делят ее долю собственности между собой.

Умные инвесторы не станут вкладывать деньги в проект, если в качестве формы собственности им предложить совместное владение. Они знают, что нельзя ставить себя в такое положение, при котором любая неприятность, случившаяся с вами, играет на руку кому-то другому. А именно это и происходит при совместном владении. Я воздержусь от комментариев, почему многие супружеские пары выбирают совместное владение в качестве предпочтительной формы собственности, но для инвесторов это явно неправильный выбор.

Возьмите на заметку

Умные инвесторы не станут вкладывать деньги в проект, если в качестве формы собственности предложить им совместное владение.

Точно таким же неудачным решением (хотя и с одним исключением) будет и так называемое нераздельное совладение (то есть совместное владение без индивидуального права совладельца на отдельную часть недвижимости). Опять-таки здесь отсутствует защита имущества. Вернемся к нашему примеру: против Питера подан судебный иск, и у Пола и Коко вдруг оказывается новый и совершенно нежелательный партнер. Он, опять же, может начать судебный процесс о продаже недвижимости и разделе вырученных денег. Кроме того, если ведется судебная тяжба, затрагивающая само имущество (например, кто-то из жильцов хочет, чтобы ему был возмещен ущерб, причиненный вследствие неисправности бойлера в ванной), то индивидуальные совладельцы могут быть привлечены к ответственности. На все их личные активы может быть обращено взыскание. Нераздельное совладение, в котором партнерами выступают физические лица, не имеет смысла в нашем мире, пропитанном духом судебных разбирательств. Они становятся в этом случае беззащитной мишенью.

Единственное исключение составляет ситуация, когда инвесторы вступают в нераздельное совладение не как физические, а как юридические лица, пользующиеся определенной защитой. Предположим, они объединяются для того, чтобы воспользоваться возможностями статьи 1031 налогового кодекса для обмена недвижимости или покупки более крупного объекта. В этом случае все они выступают как отдельные ТОО (товарищества с ограниченной ответственностью).

Помещенная ниже схема поможет пояснить эту мысль.

Схема 6.1. Разница между нераздельными совладениями, образованными физическими и юридическими лицами

Возможно, для кого-то станет откровением тот факт, что ТОО – очень удобная форма владения недвижимостью, но я убежден, что большинство из вас уже знают об этом. Тем не менее есть еще несколько правил, касающихся того, чего нельзя делать. Давайте рассмотрим их, а потом уже перейдем в область положительных примеров защиты недвижимости.

Одна из самых крупных ошибок в сфере защиты недвижимости состоит в том, что право собственности оформляется на имя корпорации типа С[3]3
  Согласно Кодексу внутренних налогов корпорация типа С имеет обычное налогообложение в отличие от корпорации типа S, которая аналогично товариществам освобождается от двойного налогообложения прибыли и имеет ряд других льгот. – Прим. перев.


[Закрыть]. Конечно, такая корпорация имеет ряд преимуществ в бизнесе (об этом подробнее говорится в моей книге «Как создать собственную корпорацию» («Own Your Own Corporation»). Но использование ее в сфере недвижимости сопряжено со сложностями, которые можно выразить одним словом – налоги.

Корпорация типа С облагается налогом дважды. Сначала платит налог с прибыли сама компания, а затем каждый акционер, получающий дивиденды. Что касается корпорации типа S, ТОО или коммандитного товарищества, то в них налог уплачивается только один раз. На схеме наглядно видны различия между двойным и простым налогообложением.

Схема 6.2

Итак, что же происходит, когда вы получаете доход в результате продажи недвижимости, находящейся в собственности корпорации типа С? Вы платите значительно больше налогов.

Представьте себе, что, продав недвижимость, находившуюся в собственности больше одного года, вы получили доход в размере 500 тысяч долларов.

Из расчетов на следующей странице видно, что, используя модель корпорации типа С вместо ТОО, вы уплачиваете в федеральную казну на 144 500 долларов больше. Хочет ли Дядя Сэм, чтобы вы сделали выбор в пользу корпорации типа С? Конечно. А хотят ли этого инвесторы, вкладывающие деньги в ваш проект с недвижимостью? Разумеется, нет. Они просто посчитают, что вы не разбираетесь в своем деле. Избегайте советов «профессионалов», которые рекомендуют вам оформлять недвижимость в собственность корпорации типа С. Они сами не знают, что делают, причем за ваш счет.

Возьмите на заметку

Избегайте советов «профессионалов», которые рекомендуют вам оформлять недвижимость в собственность корпорации типа С.

У нас частенько бывают клиенты, которым всевозможные «специалисты» и действующие в своих интересах дельцы рекомендуют следующую структуру оформления права собственности:

Схема 6.3

Суть этой модели заключается в том, что каждая из двух единиц недвижимости находится во владении ТОО, а оба ТОО, в свою очередь, являются собственностью корпорации типа С. Консультанты утверждают, что на налоговые вычеты это никак не влияет. Проблема, однако, в том, что не облагаемые налогом доходы ТОО все равно подлежат двойному налогообложению в рамках корпорации. Вы по-прежнему остаетесь в проигрышной позиции с точки зрения налогов.

Если вы решили использовать корпорацию типа С в качестве собственника (правда, и в этом случае я бы с осторожностью прислушивался к советам специалистов, неумеренно расхваливающих ее преимущества), то можно предложить более выгодную модель:

Схема 6.4

В приведенной выше структуре товарищества с ограниченной ответственностью, владеющие титулом собственности на недвижимость, входят в ТОО, зарегистрированное в Вайоминге или Неваде (законодательства этих штатов обеспечивают наилучшую защиту имущества от судебных исков). Тем, кто хочет воспользоваться преимуществами корпорации типа С, можно предложить управляющую компанию, имеющую подобную форму собственности. Каждое из ТОО, владеющих титулом собственности, платит корпорации за оказание управленческих услуг и, таким образом, может использовать благоприятные возможности этой формы собственности. В то же время корпорация не владеет недвижимостью, что позволяет избежать двойного налогообложения прибыли, как было в первом примере.

Остерегайтесь также советчиков, которые рекомендуют учреждать больше фирм, чем вам в действительности необходимо. Управляющая корпорация спустя несколько лет, когда появятся большие денежные потоки, возможно, принесет определенную пользу. Но действительно ли она нужна вам в самом начале? Вероятно, нет. Поэтому не слишком доверяйте консультантам, которые действуют не в ваших, а в своих интересах.

Как вы уже, вероятно, заметили, и в этой главе, и в других своих книгах я постоянно предостерегаю вас от скользких и продажных советчиков, которые не скупятся на любые заверения и увещевания, чтобы добиться чего-то своего. Самые невероятные предложения поступают от представителей офшорных зон, которые сулят уход от налогов и полную конфиденциальность. Разумеется, они никогда не упоминают о том, что их действия полностью противоречат существующим в США законам и правилам. В большинстве случаев эти люди живут на небольших островах в Карибском море или в крошечных европейских княжествах и поэтому находятся вне юрисдикции США. Они могут говорить все, что им вздумается.

Но можете ли вы позволить себе прислушиваться к словам людей, нарушающих законы вашей страны? Конечно же нет.

Чтобы вы не теряли бдительности, я расскажу, что может случиться, если вы решите воспользоваться офшорной стратегией защиты своей недвижимости, находящейся в США.

Реальная история: неудачный день Джона

Джон работал врачом в Калифорнии и исправно платил налоги. Он имел в собственности двадцатиквартирный жилой дом в Роусвилле, который давал ему солидный доход. И все было бы хорошо, если бы не охватившая страну мания судебных процессов по поводу недвижимости и врачебных ошибок, к которой добавилась еще и ненасытная алчность налоговой службы Калифорнии, славящейся своей беспощадностью. Именно это и подтолкнуло Джона к решению обратить внимание на офшоры.

Один делец с карибского острова Невис проводил семинар для врачей в родном городе Джона. Этот человек выдавал себя за специалиста по защите недвижимости. Козыряя блестящими рекомендательными письмами и учеными степенями колледжей, о которых Джон раньше даже и не слышал, он предложил, казалось бы, безупречную стратегию защиты активов. По его словам выходило, что если Джон воспользуется услугами офшорной трастовой компании, то сможет сэкономить на налогах колоссальную сумму при соблюдении полной конфиденциальности. Стратегия выглядела следующим образом:

Схема 6.5

Консультант обещал, что Джону вообще не придется платить никаких налогов. В связи с тем, что ТОО Джона переходит во владение ТЗН «Невис», все деньги, получаемые в виде квартплаты от жильцов, будут уходить в офшор без уплаты налогов, а ТОО в США будет просто показывать нулевую прибыль. Консультант заверил также, что отпадает всякая необходимость в страховании недвижимости, так как подобная структура является абсолютно надежной и непробиваемой. Кроме того, поскольку банковский счет также выводится за пределы Америки в ведение второго ТЗН, прибыли не будут облагаться налогами по высоким ставкам США и Калифорнии. Более того, Джон сможет получать эти деньги у себя в США в виде денежных переводов от ТЗН «Невис» также без уплаты каких бы то ни было налогов. За эти услуги он должен будет всего лишь платить компании «Невис» 3 тысячи долларов в год.

Джон последовал этому совету, заплатил 25 тысяч долларов за оформление сделки, и в первый же год его финансовая ситуация существенно улучшилась. Поскольку собственник недвижимости находился в офшорной зоне, теперь Джон мог не платить налогов в США. Его только удивляло, почему все не поступают точно так же, как он. Но затем на него свалились две проблемы: один из пациентов подал на Джона в суд за врачебную ошибку, а один жилец его дома вступил с ним в тяжбу по поводу ненадлежащего качества жилья.

Узнав о поступлении жалобы от жильца, Джон проинформировал его, что он не имеет страховки. Адвокат жильца, тем не менее, заявил, что иск не будет отозван. Джон спокойно ответил, что здание находится в собственности офшорной компании и никакой суд ничего не сможет с этим поделать.

В ответ представитель истца рассмеялся и посоветовал Джону обратиться за консультацией к какому-нибудь местному адвокату. Джон так и сделал, и тут перед ним открылась горькая правда. Никакой офшорный собственник не в состоянии обеспечить защиту недвижимости, находящейся на территории США. Поскольку здание расположено в Калифорнии, то на него распространяется юрисдикция штата. Таков закон, и он действует по всей стране. Жилец имеет право подать иск против ТОО даже при отсутствии страховки и в случае удовлетворения иска может обратить взыскание на недвижимость. Тот факт, что ТОО, в свою очередь, является собственностью ТЗН в офшорной зоне, не имеет правовых последствий и не обеспечивает никакой защиты недвижимости.

Заодно Джон поговорил с адвокатом и о втором иске по поводу врачебной ошибки. В данном случае иск о возмещении ущерба был подан против Джона как физического лица, и он чувствовал себя в безопасности, так как все доходы от недвижимости были сосредоточены на счете в офшорной зоне, где ему гарантировалась тайна вкладов. И тут ему был нанесен второй удар.

Адвокат объяснил, что если Джон отчитывается перед налоговым ведомством за свой дом, пусть даже и находящийся в собственности офшорной компании, то любой кредитор сможет с легкостью получить доступ к его офшорному счету.

Джон не верил своим ушам. Ведь консультант гарантировал ему полную анонимность, а на деле оказывается, что сумма, находящаяся на его счете, ни для кого не является тайной. Адвокат сказал, что этот случай для него уже далеко не первый. Он предложил Джону ознакомиться с таблицей, где были перечислены все его обязательства в связи с офшорной недвижимостью:

Только теперь Джон понял, что его беспардонно надули. В соответствии с правилами налоговой службы не могло быть и речи ни об анонимности, ни об уклонении от налогов, ни о стопроцентной защите. С помощью адвоката Джон сумел выкрутиться из этой ситуации, заплатив налоговой службе внушительные штрафы. Направленное им требование к офшорной фирме о возврате 25 тысяч долларов в связи с обманом осталось без ответа.

Возьмите на заметку

Офшорные стратегии не работают, когда речь идет о недвижимости в США.

Многим из вас приходилось читать рекламные объявления, на все лады расписывающие преимущества доверительной собственности. В числе самых позитивных моментов неизменно упоминается защита имущества.

Конечно, доверительная собственность, оформленная при жизни учредителя, имеет определенные положительные черты, но очень важно ясно понимать, что одного преимущества, а именно защиты имущества, она вам предложить не сможет.

Давайте разберемся с этим подробнее.

Первоначально этот способ применялся главным образом для того, чтобы избежать судебных процессов о наследстве. Если у человека имеется только завещание или если он умер, не оставив завещания, то раздел имущества производится по решению суда. Процесс о наследстве длится очень долго и является открытым для общественности, а это значит, что любой человек может узнать, какое имущество делится в суде, и, возможно, оспорить это решение.

Кроме того, оплата услуг адвокатов на таких процессах может выражаться в весьма крупных суммах. Так, например, в ходе одного процесса в Калифорнии, где решалась судьба наследственного имущества, оцениваемого в миллион долларов, суд постановил выплатить в качестве вознаграждения адвокату и судебному исполнителю по 23 тысячи долларов. И эта оплата производится даже в том случае, когда недвижимость отягощена долгами и не дает никакого дохода.

Решить проблему может доверительная собственность, вступающая в силу при жизни ее учредителя. Это документ, позволяющий собственнику назначить доверенное лицо (обычно супруга или другого члена семьи), которое после его смерти будет осуществлять раздел имущества без судебных тяжб и огласки. Несколько тысяч долларов, потраченных на оформление такого документа, помогут сэкономить много тысяч, которые в противном случае придется потратить на судебные формальности.

Помимо этого, доверительная собственность является весьма гибким инструментом. Доверенность носит отзывной характер, то есть в любой момент вы можете изменить ее условия или назначить другое доверенное лицо. Но это также означает, что в данном случае отсутствует защита собственности. Поскольку условия доверенности могут быть легко изменены, ваш кредитор в состоянии добиться решения суда, обязывающего вас передать право собственности от назначенного вами доверенного лица истцу.

Несмотря на очевидную неспособность доверительной собственности обеспечить защиту имущества, сторонники этого метода утверждают обратное и усиленно предлагают свои услуги. Если подвергнуть их допросу с пристрастием, они, вероятно, откажутся от некоторых своих обещаний, но будут стоять на том, что доверительная собственность защищает от кредиторских исков, потому что позволяет избежать гласных процессов о наследстве. И это верно. Но избежание гласности и защита имущества – это далеко не одно и то же. Если вы решили не загорать нанудистском пляже, то это не значит, что вы можете полностью отказаться от пользования солнцезащитным кремом.

Схема 6.6

Обычно клиенты в подобных случаях задают вопрос: «Каким образом можно объединить преимущества доверительной собственности с подлинной защитой имущества?» Ответ очень прост, и он графически изображен на схеме 6.6. В качестве владельца четырехквартирного жилого дома выступает ТОО. Это обеспечивает ему защиту. Доверительная собственность, вступающая в силу при жизни учредителя, касается лишь имущества, принадлежащего ТОО XYZ. Если вдруг и Марио, и Кармен умрут, этот документ без судебного разбирательства определит, кто станет собственником ТОО. За счет этого обеспечивается анонимность.

Возьмите на заметку

ТОО не обеспечивает анонимности, а доверительная собственность не гарантирует защиты имущества, но их сочетание в случае необходимости даст вам и то и другое.

Реальная история: ошибка Марио

Один из моих клиентов по имени Марио оформил доверительную собственность, вступающую в силу при жизни учредителя, на свои активы – собственный жилой особняк, сдаваемый внаем жилой четырехквартирный дом и счет, на который поступали доходы. Доверенность на имя Кармен О. Санчес была выдана 10 июня 2004 года, внесена в официальные титульные документы на недвижимость, а брокерская контора «Smith Barney» переоформила счет.

Сделал это Марио после посещения одного семинара по недвижимости, где выступающий заверял, что при такой ситуации его активы будут полностью защищены. Однако вскоре один из жильцов выдвинул против него судебный иск и обратил взыскание на четырехквартирный дом. Марио попросил у меня помощи.

Он был неприятно удивлен, что в действительности его недвижимость не была защищена. Несмотря на то, что она находилась в доверительной собственности у другого лица, истец вполне мог рассматривать ее как предмет иска.

Когда Марио поинтересовался, можно ли переоформить собственность каким-нибудь другим образом, чтобы усилить ее защиту, мне было очень трудно объяснить ему, что уже слишком поздно. Если против вас подан иск или даже кто-то угрожает иском, то время для защиты имущества уже упущено.

Правильно организованное ТОО и доверительная собственность, вступающая в силу при жизни учредителя, хорошо сочетаются и дополняют друг друга. ТОО не обеспечивает анонимности, а доверительная собственность не гарантирует защиты имущества, но их сочетание в случае необходимости даст вам и то и другое.