Текст книги "Инвестиции в недвижимость"

4. Росс Маккалистер Доходы с нуля

Росс является партнером Кена Макэлроя в компании «MC Properties». Мы с Ким частенько сотрудничаем с ними в различных проектах, и это всегда дает хорошие финансовые результаты, даже когда экономика переживает не самые лучшие времена.

Есть три основные причины, которые делают наши совместные инвестиции с Россом такими успешными. Во-первых, по профессии он строитель и знает строительную индустрию как свои пять пальцев. Во-вторых, он умело управляет недвижимостью. Это очень важно, потому что одним из ключевых факторов долгосрочных инвестиций в недвижимость является профессиональный менеджмент. В-третьих, Росс прекрасно разбирается в финансах и в соотношениях задолженности, активов и расходов. Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, он служит бесценным кладезем информации. Кроме того, он просто замечательный человек, которому свойственны порядочность и честность.

В 2002 году, когда рынок жилья в Тусоне был крайне привлекательным, знания и опыт Росса помогли нам не только удачно купить несколько уже построенных многоквартирных домов, но и возвести новые. Одной из наших первых совместных инвестиций было приобретение жилого комплекса, которым управляла его компания. Это давало нам большое преимущество, так как мы знали, что все финансовые показатели будут достоверными, а это очень важно, так как большинство документов, которыми снабжают вас риэлторы, представляют собой сплошную ложь. Во-вторых, к этим зданиям примыкали десять акров незастроенной земли. Купив уже существующие дома, мы сразу же приступили к строительству еще одного жилого комплекса на 100 квартир. В связи с тем, что квартплата в последующие годы неуклонно росла, Росс сумел провести рефинансирование, и мы с Ким получили обратно все первоначально вложенные деньги. Это значит, что теперь каждый месяц мы получаем от недвижимости положительный денежный поток, а наши инвестиции равны нулю. Если вы проделаете необходимые подсчеты, то поймете, что рентабельность нашего вложения денег равна бесконечности. Попросту говоря, мы получаем деньги из ничего, причем каждый месяц.

Именно поэтому мы с Ким с удовольствием сотрудничаем с Россом Маккалистером и Кеном Макэлроем.

Роберт Кийосаки

Возможно, вы уже прочли (и не один раз) книги Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа» и Кена Макэлроя «Полное руководство по инвестированию в недвижимость». В этом случае вы уже готовы к самостоятельным инвестициям. Вероятно, именно поэтому вы приобрели и данную книгу, написанную настоящими профессионалами в сфере недвижимости, каждый из которых в течение десятилетий зарабатывал себе на этом деньги.

В данной книге вы отыщете немало великолепных возможностей и новых способов, позволяющих делать деньги на недвижимости. Но существует одно направление инвестирования, о котором вы, возможно, раньше даже и не задумывались. Это разработка и реализация собственного строительного проекта с нуля.

Прибыли от таких инвестиций, о которых вам, возможно, доводилось слышать, поражают воображение. Однако, как и в каждом крупном предприятии, здесь присутствует и возможность огромных финансовых потерь, если эмоции затмевают рассудок или если вы сами не знаете, что делаете.

В этой главе я хочу подробно описать некоторые шаги, которые позволят здраво оценить возможности проекта. Они вытекают из опыта трех десятилетий, в течение которых я занимался подобного рода деятельностью. За это время мною реализовано более двадцати проектов строительства жилых комплексов примерно на четыре тысячи квартир. Поскольку я специализируюсь главным образом на жилых зданиях, то о них и пойдет речь. Тем не менее основные принципы вполне применимы и к коммерческим зданиям, например офисным или торговым. Точно так же не имеет значения, какой дом вы собираетесь строить – особняк на четыре семьи или четырехсотквартирный жилой комплекс.

Для меня разработка проекта с нуля – это самый интересный способ инвестирования в недвижимость. Трудно что-то сравнить с удовольствием, которое испытываешь, видя, как твой проект проходит весь путь от замысла до реализации. Еще лучше, когда он приносит положительные финансовые результаты. С другой стороны, вас может ожидать и большое разочарование, если вы работаете над проектом на протяжении нескольких лет, преодолеваете многочисленные препятствия на этом пути, стараясь соблюсти все законы и предписания, учитывая рыночные условия и финансовую ситуацию, но при этом постоянно терзаетесь вопросом, стоят ли полученные результаты потраченных нервов и риска. Такова реальность бизнеса, и она касается даже тех, кто имеет за плечами множество успешно реализованных проектов.

Я понимаю, что мысленно вы уже воображаете себя владельцем изумительного жилого комплекса в самой лучшей части города со всей инфраструктурой, а на видном месте красуется памятная табличка с вашим именем, написанным большими буквами. Вы уже видите счастливую семью, живущую в построенном вами доме, и слышите звон монет, стекающихся на ваш банковский счет в виде ежемесячной квартплаты. Но прежде чем прикреплять табличку и заводить себе счет, давайте поговорим о тех решениях, которые вы должны принять, пускаясь в это предприятие.

Возьмите на заметку

Главный урок, который я усвоил за тридцать лет занятий недвижимостью, заключается в том, что каждый проект уникален и неповторим. Каждый из них несет с собой особые возможности и проблемы.

Прежде чем вы, находясь уже в середине пути по реализации проекта, позвоните мне и скажете: «Росс, но ведь вы ни словом не обмолвились, что мне придется проводить экологическую экспертизу по поводу влияния строительных работ на популяцию карликовых полевых утконосов!», вспомните мои слова о том, что в любой момент могут произойти события, которые сделают ваш проект намного сложнее, чем это можно было представить себе поначалу.

Чтобы проект стал по-настоящему успешным, с самого начала вы должны ясно представлять себе, что вы хотите построить и каким образом надеетесь достичь намеченных целей. Это значит, что у вас, как минимум, должны быть цели или, точнее говоря, четкое понимание, чего вы хотите добиться с помощью данного проекта. Одна из причин, по которой наша с Кеном компания «МС Companies» постоянно преуспевает, состоит в том, что в ней существуют структуры, позволяющие разрабатывать планы, строить жилье и управлять им с целью получения прибыли. Мы тщательно подыскиваем достаточно большие районы под застройку, чтобы их экономическая рентабельность позволяла содержать штат профессионалов и вписывалась в нашу инвестиционную модель. При этом мы стараемся держать в узде свое самомнение и осуществляем строительство для удовлетворения рыночных потребностей, а не собственных прихотей.

Берясь за новую застройку, мы с самого начала тщательно прорабатываем каждое из направлений – проектирование, строительство и управление, – чтобы убедиться, что принимаем в данный момент правильное решение, так как в будущем оно будет иметь далеко идущие последствия. Для этого требуется командный подход. Независимо от того, строите ли вы дом на две или на четыреста квартир, если у вас нет достаточного опыта в одной из этих сфер деятельности, то перед тем, как вкладывать деньги, необходимо создать команду, члены которой располагают знаниями и умениями в каждой из названных областей.

Мы строим недвижимость только в расчете на то, что впоследствии сами же и будем управлять ею. Если после завершения строительства к нам в дверь постучится покупатель с намерением приобрести ее, мы можем рассмотреть и такую альтернативу, так как в условиях сильного рынка на продаже недвижимости можно сделать неплохие деньги, однако в начале разработки проекта такая цель нами никогда не ставится. От замысла до получения первого доллара в виде квартплаты проходят месяцы, а то и годы. Не всегда имеется возможность предсказать, в каком состоянии будет находиться рынок недвижимости на момент окончания строительства. Но если с самого начала вы планируете, что будете владеть и управлять недвижимостью, то получите более прочную отправную точку и более надежные финансовые предпосылки для успешного завершения проекта и получения прибыли.

Давайте рассмотрим сценарий строительства недвижимости с целью ее последующей продажи. Что будет, если рыночные условия изменятся по сравнению с тем моментом, когда вы только приступали к строительству? Если изначально вы не планировали управлять недвижимостью, то шансы на то, что вы сможете предсказать эти изменения, понять, как они скажутся на вашем проекте, и вовремя внести соответствующие коррективы, очень малы. В конечном итоге может оказаться, что ваш проект к окончанию строительства устареет и будет нуждаться в серьезных доработках, чтобы соответствовать новой рыночной ситуации.

И это вовсе не гипотетический пример. Весной 2006 года рынок недвижимости находился на подъеме и любое завершенное здание можно было продать с хорошей прибылью. Многие девелоперы взялись за строительство с намерением немедленно продать дома после завершения. В последующие два года были построены тысячи объектов недвижимости. Но в 2008 году банки резко изменили условия предоставления ипотечных кредитов и повысили ставки. Биржевые индексы перешли в крутое пике, результатом чего стал рост безработицы и общий спад в экономике. Рынок новой недвижимости сильно ослаб. Инвесторы начали настаивать на более низких ценах покупки зданий, чтобы компенсировать низкую отдачу от них в условиях замедления экономического роста.

В результате у многих девелоперов на руках оказались новые, с иголочки здания в условиях экономического спада, когда инвесторы проявляют осторожность, банки ведут себя сдержанно, а жильцы не спешат въезжать в квартиры. Все прогнозы двухлетней давности строились на факторах, которые в данной обстановке попросту отсутствовали. Из-за того, что девелоперы изначально не намеревались управлять своей недвижимостью, они оказались в обстановке, близкой к финансовому краху.

Нам с Кеном удалось избежать такого сценария, потому что в наши планы входило владение и управление построенными зданиями, а все наши действия соответствовали инвестиционным целям. Как следствие, мы смогли вовремя подстроиться под рыночные изменения и не понесли потерь даже в условиях экономического спада, потому что рассчитывали на длительную перспективу.

Возьмите на заметку

Я не верю, что можно с абсолютной точностью предугадать циклы рынка недвижимости. Если у вас это получилось, считайте, что вам повезло. Извлечение прибыли из недвижимости на длительную перспективу требует знаний и опыта. Кроме того, в процессе управления недвижимостью от вас потребуется острый глаз для отслеживания динамики рынка и открытый ум для внесения соответствующих корректив.

Определение рыночной ниши, которую будет занимать ваша жилая или другая недвижимость, необходимо вам точно так же, как и конкретная цель строительства. Вот основные аспекты, которые я рассматриваю, занимаясь этим вопросом:

• Какова демографическая ситуация в данном районе?

• Каков средний заработок населения?

• Имеются ли высшие учебные заведения, студенты которых будут искать себе съемное жилье за пределами студенческого городка, и подходит ли моя недвижимость для их заселения?

• Где в данном районе расположены основные центры занятости?

• Создаются ли здесь новые предприятия и фирмы?

• Какие другие жилые районы здесь расположены и принадлежат ли они к той категории жилья, которую я планирую строить (для зажиточных слоев общества, среднего класса или лиц, живущих на социальные пособия)?

• Что я могу здесь построить и на какой уровень квартплаты можно рассчитывать?

• Доставит ли мне удовольствие владение и управление данной недвижимостью?

В 1999 году мы начали строительство жилого комплекса на восемьдесят квартир в городе, где значительную долю населения составляли пенсионеры. За год было построено двадцать четыре квартиры, но лишь для двух из них удалось найти жильцов. Повторно проанализировав наш проект, мы обнаружили совершенно очевидную причину неудачи. В каждой квартире были предусмотрены две спальни и отдельно расположенный гараж. Приезжая домой, жильцы ставили машину, а потом вынуждены были идти около сотни метров до своего подъезда. Посмотрев, какое еще жилье предлагается поблизости, мы увидели, что во всех домах были подземные гаражи, которые позволяли жильцам, поставив машину, подняться всего на несколько ступенек и оказаться у себя дома. Естественно, пожилым квартиросъемщикам больше нравился такой вариант.

Заново пересмотрев свой проект, мы произвели обратный выкуп двух домов, полностью переделали все квартиры и предложили их внаем уже не пенсионерам, а работающим людям. В течение шести месяцев все квартиры были заняты и начали приносить доход. Мы управляли этой недвижимостью в течение четырех лет, а потом продали ее с прибылью. Вот что значит найти свою нишу и в соответствии с этим строить свои планы. Проектировщик, работавший над первым вариантом застройки, очевидно, не задумывался о нише и не понимал, для кого предназначены эти дома.

Самый лучший проект может оказаться нерентабельным, если здания построены не в том месте. Пусть даже вы мечтаете о строительстве жилья класса люкс, но если такой дом будет построен в районе, населенном преимущественно рабочими, то вам трудно будет найти для него жильцов, а если даже и удастся, то уровень квартплаты будет ниже, и у вас не сойдутся концы с концами в экономическом плане. Для успеха очень важно, чтобы нужды населения совпадали с целями разрабатываемого вами проекта. Прежде чем начинать работу, ознакомьтесь с демографическими данными. Только тщательные исследования позволят увидеть направление, в котором вам предстоит сделать следующий шаг.

Вам, вероятно, уже приходилось слышать, что важнейшим фактором стоимости недвижимости является место ее расположения. Стоя на пыльном и заросшем бурьяном пустыре, на котором годами скапливались груды мусора и находили себе пристанище бездомные бродяги, вы уже должны ясно представлять себе, куда будет выходить подъезд дома и с какой стороны к нему можно будет добраться. Оглянитесь вокруг. Что вы видите? Если на другой стороне дороги расположен индустриальный комплекс, свалка или запущенные ветхие строения, то не стоит сразу списывать проект со счетов. Конечно, такое окружение, как правило, означает, что вам трудно будет найти жильцов, каким бы красивым ни был ваш дом. С другой стороны, иногда подобные негативные факторы могут быть сведены к минимуму.

Однажды мы задумали строить жилой дом на участке, в полумиле от которого находился завод по переработке пищевых продуктов. Вонь от завода стояла на всю округу. В то же время участок очень удачно располагался неподалеку от престижного колледжа. Решающим фактором стало получение информации о том, что на заводе в ближайшее время вводятся строжайшие нормы по охране окружающей среды. В результате нам удалось построить на этом, казалось бы, не самом лучшем участке красивое и доступное жилье с полной уверенностью в успехе. Подготовительная работа себя окупила.

Если из окон вашего дома не открывается панорама горной местности или морского побережья (а этого может и не требоваться в соответствии с вашими планами), постарайтесь все же представить себе, что увидят жильцы, возвращаясь к себе домой. Доставит ли им этот вид удовольствие? Будут ли они чувствовать себя комфортно в вашем доме? Захочется ли им возвращаться туда после напряженного трудового дня?

Прежде чем начать проектировать многоквартирный жилой дом, задайте себе несколько вопросов

Стиль жизни и комфорт

• Расположен ли дом поблизости от оживленных городских улиц? Интенсивное движение транспорта может оказаться как привлекательным, так и отталкивающим фактором для потенциальных жильцов. Не следует, однако, забывать, что даже самый привлекательный дом в городе при самой активной рекламе может испытывать трудности с заселением, если он расположен в глухом переулке, которого никто не может найти.

• Насколько удалены от дома основные городские магистрали и как быстро можно до них добраться? Имеет ли этот фактор значение для недвижимости, которую вы собираетесь строить?

• Удобно ли будет жильцам добираться до работы, школы, магазинов, кинотеатров и т. д.?

• Где находятся ближайшие учебные заведения? Каковы их репутация и рейтинг? Какие имеются транспортные возможности, чтобы доехать до них?

• Высока ли степень занятости в данном районе? Каким транспортом жильцы будут добираться до работы?

• Удобно ли транспортное сообщение с центром города?

Социальные условия

• Имеются ли в приемлемой близости от дома парки, кинотеатры, театры, развлекательные центры, спортивные сооружения?

• Какова репутация района, в котором вы собираетесь осуществлять строительство?

• Насколько впишется ваша недвижимость в общий социальный климат района?

Ближайшее окружение

• Имеется ли поблизости возможность для совершения покупок?

• Как далеко расположен продуктовый магазин? Каков режим его работы?

Вы уже, очевидно, поняли, что участок для застройки надо выбирать, руководствуясь данными демографических исследований. А теперь взгляните на этот же участок с точки зрения проектировщика. Насколько легко будет здесь осуществлять строительство, начиная буквально с фундамента? Пожалуй, это самый важный анализ, который вам предстоит проделать, так как он оказывает громадное влияние на стоимость строительства. Одно дело, когда участок довольно ровный и требует минимума подготовительных работ, и совсем другое, когда он имеет какие-то особенности рельефа, хотя и придающие ему определенную изюминку, но затрудняющие строительство.

Ровные участки хороши тем, что обычно позволяют добиваться максимальной плотности застройки, то есть сооружать больше зданий на единицу площади. Самой большой проблемой здесь становится дренаж, так как вода не стекает с таких участков без принятия дополнительных мер. С другой стороны, очень интересные проекты могут возникнуть на красивых холмистых участках. Правда, здесь редко можно добиться большой плотности застройки, а неровный рельеф местности может резко повысить стоимость строительства зданий и коммуникаций. Сооружение усиливающих конструкций типа подпорных стен может в мгновение ока съесть львиную долю вашего бюджета. Короче говоря, любой участок имеет свои преимущества и недостатки. Вы должны понимать, как все эти факторы повлияют на количество возводимых зданий и их стоимость.

При выборе участка необходимо также заблаговременно проконсультироваться с местными властями по поводу особых требований к застройщику. Департамент строительства при местной администрации поможет вам получить все необходимые разрешения для реализации проекта. Однако будьте бдительны. Встречаются городские власти, которые рассматривают любого нового застройщика как дойную корову и постоянно ищут возможность решить свои бюджетные проблемы за его счет. Они могут, например, увязывать выдачу разрешения на строительство с какими-нибудь уступками с вашей стороны в пользу города. Вы должны хорошо разбираться в законах и постановлениях, чтобы четко понимать, какие требования городские власти могут выдвигать на законных основаниях, а на что они не имеют права. Не воспринимайте их требования как истину в последней инстанции. Постоянно все проверяйте и будьте готовы вступить в бой по любому вопросу.

Если вы мне не верите, сошлюсь на собственный опыт. Как-то раз, согласовывая один строительный проект, городская администрация потребовала, чтобы мы построили разделительную полосу на главной шестиполосной магистрали города, ссылаясь на то, что это обеспечит безопасный подъезд к нашему жилому району. Подобные работы обходятся недешево. Нам предстояло вложить в них несколько сотен тысяч долларов дополнительных средств, что ставило под угрозу осуществление всего проекта. Тем не менее после нескольких бессонных ночей, проведенных в раздумьях, и консультаций со своими специалистами мы смогли прийти к выводу, что обеспечить безопасный подъезд можно за счет небольшой переделки проекта и нанесения новой дорожной разметки, что обошлось нам всего в 3 тысячи долларов.

Установление хороших контактов с компаниями, обеспечивающими подвод коммуникаций, не менее важно, чем с городскими властями. С каждой из них вы должны оговорить возможность оказания услуг, а также расходы на проектирование, подключение и ежемесячную оплату. Мне не раз приходилось встречаться с новичками, для которых многое в таком сотрудничестве становилось неприятным сюрпризом. Еще одна деталь, которой часто уделяют недостаточно внимания, – это возможность развития инфраструктуры участка в будущем. К примеру, если ваш земельный участок находится вблизи двухполосной дороги с интенсивным движением транспорта, то не исключено, что городские власти когда-нибудь решат расширить ее до четырех или шести полос, и вам придется пойти на расходы для проведения этих работ, а кроме того, вы лишитесь части своего участка. Будьте готовы к подобному развитию событий и соответственно планируйте свои действия.

Не забывайте и о том, что ваш участок может вдруг приобрести статус археологической или природоохранной зоны (в некоторых странах это случается не так уж редко). Заранее, еще до покупки земли, узнайте, какие законы и правила вам придется в этом случае учитывать. Помните: если вдруг окажется, что ваш земельный участок является ареалом обитания каких-нибудь исключительно редких карликовых полевых утконосов или местом обнаружения очередного Мачу-Пикчу, то это может полностью похоронить ваш проект или отложит его реализацию на неопределенный срок, пока эксперты не закончат свои дорогостоящие изыскания и не выработают меры по спасению природных или исторических ценностей.

Еще один совет, который должен учитывать в работе каждый девелопер, касается изучения свойств грунта и глубины залегания подпочвенных вод, а также возможностей затопления земельного участка и устройства дренажных систем. Вы ведь не хотите, чтобы ваш красивый жилой район в один прекрасный день превратился в болото после летних проливных дождей? И вам, конечно же, не понравится, если ваши здания начнут медленно (а может быть, и быстро) проседать из-за особенностей строения грунтов. При оценке участка необходимо учитывать все эти факторы. Конечно, их очень много, и у каждого земельного участка есть свои особенности. Собираясь строить недвижимость, вы должны быть готовы раскошелиться на необходимые исследования, в противном случае вас могут ожидать куда большие расходы.