Текст книги "Инвестиции в недвижимость"

Почти все проекты, связанные с недвижимостью, требуют каких-то строительных или ремонтных работ. И лучше будет, если управление ими возьмет на себя генеральный подрядчик. Если вы этому не обучены, то вам лучше и не пытаться руководить строительством, какого бы мнения вы ни были о своих способностях. Если вы инвестор, то и оставайтесь им.

Пожалуй, не стоит даже говорить о том, что к выбору подрядчиков нужно подходить очень осмотрительно. От вашего решения во многом будет зависеть качество проекта. Рекомендации по кандидатуре подрядчика вы можете получить у своего архитектора. Если вы уже нашли себе страховую компанию, которая специализируется на строительстве, то там тоже можно получить объективные отзывы обо всех подрядчиках в городе. Кроме того, обратитесь за советом к юристу, ипотечному брокеру, кредитору, да и сами взгляните в городе на сооружаемые здания и узнайте, кто их строит. Это даст вам представление о репутации многих строительных фирм.

Как бы сильно ни было искушение обойтись малыми деньгами и нанять для своего небольшого проекта игрока из «низшей лиги», никогда не обращайтесь к услугам подрядчиков, не имеющих лицензии и страховки. Как юрист я никогда не посоветую своим клиентам брать на себя астрономический риск, нанимая подрядчиков (да и других специалистов) без лицензии и страховки.

Неплохо также выяснить, какие страховые гарантии выполнения работы и платежей может представить генеральный подрядчик. При отсутствии таких гарантий необходимо выяснить причину. Зачастую, если генеральный подрядчик помимо выполнения заказов самостоятельно ведет проектирование и строительство, страховые компании неохотно дают ему такие гарантии. Однако если фирма работает только по подряду, то гарантии, как правило, должны быть. В этом случае при неисполнении работ или выполнении их не в срок и без должного качества компания, выдавшая гарантию, возместит ущерб, который может оказаться довольно значительным.

Генеральный подрядчик несет ответственность за точное исполнение проекта и за деятельность субподрядчиков, которые будут непосредственно осуществлять работы. Обычно генеральный подрядчик редко сам осуществляет строительные и ремонтные работы. Это всего лишь опытный менеджер проектов, который хорошо разбирается в процессе строительства и знает людей или фирмы, которые справятся с порученным объемом работ. Наняв опытного подрядчика, вы повысите шансы, что на строительстве у вас будут работать хорошие специалисты. Занимаясь поисками генерального подрядчика, необходимо также получить у него полный перечень субподрядчиков и поставщиков, чтобы поинтересоваться, насколько своевременно и регулярно он расплачивается с ними.

Как найти хорошего подрядчика? Прежде всего, взгляните на результаты выполнения им предыдущих проектов. Осмотрите их собственными глазами. Оцените качество и соблюдение стандартов. Это особенно заметно по отделке и мелким деталям внешнего вида здания. Если они выполнены небрежно, можно предположить, что и то, что скрывается от постороннего взгляда за стенами, сделано не лучше. Во-вторых, что более важно, поговорите с субподрядчиками. Вовремя ли платит им генеральный подрядчик или постоянно задерживает платежи? Это может означать, что у него проблемы с оборотными средствами. Этот вопрос надо выяснить по возможности досконально. Вы ведь не хотите, чтобы кредит, который вы взяли на закупку строительных материалов, пришлось потратить на оплату услуг субподрядчиков?

Раз уж речь зашла о деньгах, то расходы на строительство (как, впрочем, и многие другие), если с самого начала их не поставить под строгий контроль, могут начаться в одной солнечной системе, а закончиться в совершенно другой галактике. Для этого требуется ясный бюджет, четкое определение объема работ и жесткий график их выполнения.

С моей точки зрения, все должно начинаться с поиска опытного генерального подрядчика, располагающего страховыми гарантиями своевременного и качественного выполнения работ. В этом случае дополнительные расходы по строительству и оплате услуг можно будет существенно снизить.

Дорогостоящие риски при проведении строительных работ

Как юрист я постоянно забочусь о рисках и поэтому хочу посоветовать вам, на что следует обращать внимание, если вы хотите сэкономить деньги.

• Плохое распределение обязанностей между архитектором, инженером и подрядчиком.

• «Ползучее» увеличение объема работ в результате всевозможных изменений и дополнений, которые превращают малый проект в крупный.

• Ускорение работ. Причиной его может стать желание завершить проект досрочно с целью экономии на процентах по кредиту, на закупке материалов по выгодным ценам или в связи с истечением срока каких-то договоров или законов.

• Плохие взаимоотношения между членами команды, которые отрицательно сказываются на организации и эффективности работы.

Чтобы подрядчик остался доволен сотрудничеством с вами, многого не требуется. Как правило, его вполне устраивает, если ему вовремя платят. В свою очередь, он своевременно оплачивает работу субподрядчиков, сохраняя тем самым с ними хорошие отношения. Платите вовремя – и все будут довольны. Кроме того, подрядчики гордятся результатами своей работы и испытывают наибольшее удовлетворение, если им дают возможность осуществить проект от начала до конца. Наконец, они дорожат отношениями с владельцами недвижимости, разработчиками проекта и субподрядчиками. Поддерживайте командный дух в работе, и генеральный подрядчик станет ценным приобретением для всего проекта.

Любой проект в сфере недвижимости направлен на минимизацию финансового риска, а также других рисков, связанных со сроками исполнения, проектированием и качеством работ. Важно найти нужных людей, которые помогут вам достичь этой цели и будут поддерживать нормальные рабочие взаимоотношения друг с другом на всех этапах реализации проекта. Если по натуре вы провоцируете в коллективе дух соперничества и противоречий, то вам будет трудно справиться с этой задачей. Правда, бывают и ситуации, когда необходимо проявить твердость, и они обязательно возникнут.

По мере того, как вы приобретаете опыт, переходя от простых проектов к более сложным, ваша команда будет подниматься на все более высокий уровень сотрудничества и решения проблем. Но каким бы малым или большим ни был ваш проект, всегда имейте под рукой юриста, защищающего ваши интересы. Найдите самого лучшего, которого вы только можете себе позволить.

* * *

Чарлз Лотцар – основатель «Lotzar Law Firm, P.C.», многопрофильной юридической фирмы, представляющей интересы клиентов в различных операциях с недвижимостью, строительстве малодоходного жилья, в области кредитного финансирования, административных процедур и получения налоговых льгот. Будучи в прошлом старшим партнером в крупной юридической компании «Kutak Rock LLP», Лотцар приобрел практический опыт в реализации всех этапов проектов с недвижимостью, включая получение кредитов и собственное капитальное финансирование. За его плечами немало успешных разработок, осуществленных в том числе и по заказу государственных и правительственных организаций. Он является участником крупного фонда, занимающегося финансированием недвижимости, общая сумма активов которого превышает 5 миллиардов долларов.

3. Уэйн Палмер. Путь к невиданному богатству

Уэйн Палмер по натуре художник и творческая личность. Однако его творчество выражается не в созданных картинах и не в гармоническом звучании вокала. Творческий гений Уэйна состоит в том, чтобы увидеть невидимое – организовать сделку, казалось бы, на пустом месте и сотворить из нее финансовый шедевр.

Уэйн – истинный алхимик, который берет такие различные компоненты, как юриспруденция, налоги, маркетинг и дизайн, и, смешивая, превращает их в чрезвычайно прибыльные инвестиции. Другими словами, под инвестицией он понимает не голый участок земли и не сооружение на нем, а способность придать внутреннюю ценность элементам и явлениям, окружающим недвижимость. В этом вся сила Уэйна.

Его творческое мастерство в области финансирования не поддается описанию. Его надо ощутить и пережить. Перу Уэйна принадлежит три главы в этой книге, и, читая их, вы, возможно, поймете, что я имел в виду. Вы начнете понимать разницу между Уэйном и всем остальным миром. Он может разглядеть потенциал сделки быстрее, чем большинству людей понадобится взять ручку и написать свое имя. Его простые решения сложных финансовых проблем зачастую заставляют задавать вопрос: «Почему я сам до этого не додумался?» Этот редкий врожденный дар, помноженный на отточенные опытом умения и навыки, делает Уэйна непревзойденным инвестором, оценщиком недвижимости, брокером и учителем. Он уникален, и это дает возможность каждому читателю возможность взглянуть на мир финансов совершенно по-новому.

Уэйн – это человек, которому я верю. Творческая личность обязана придерживаться самых высоких юридических, этических и моральных стандартов, и это в полной мере относится к Уэйну. Он всегда доброжелательно настроен к людям, полон энтузиазма, и с его лица не сходит улыбка. Однако обходительность и доброта прекрасно сочетаются в нем с прямотой и беспристрастностью. Он всегда прямо и откровенно излагает свои взгляды как на сделки, в которых чувствует что-то нечистое, так и на людей, которые, с его точки зрения, некомпетентны или нечестны.

Вся прелесть и сила инвестиций в недвижимость проявляются в творческом подходе к ним. Когда я оказываюсь в тупике, когда в голове нет ни одной мысли, я обращаюсь к Уэйну, и он вливает в меня новый творческий заряд.

Роберт Кийосаки

Я сидел и смотрел на лежащий передо мной конверт с ощущением ребенка, который рождественским утром открывает упаковки с подарками. Видя на конверте логотип компании, я, конечно, достаточно хорошо представлял себе, что находится внутри. После нескольких месяцев терпеливой работы сделка наконец была завершена. Для этого понадобились огромные коллективные усилия. У меня пробежали мурашки по телу, которые отчасти объяснялись звуком стального ножа, разрезающего бумагу, а отчасти были следствием адреналина, бурлящего в крови. Я осторожно сунул руку в конверт, достал оттуда один-единственный документ и развернул его. Это был чек на 1 175 206,16 доллара.

Пока я наслаждался победой, мысли уносили меня в прошлое, охватывающее тридцать лет работы в сфере недвижимости. Как мы сумели дойти до таких высот? У меня еще свежи были в памяти дни, когда с трудом удавалось наскрести денег на обед. Что же изменилось? Почему сегодня мы с такой относительной легкостью можем заработать миллион долларов на одной-единственной сделке, а в прошлом приходилось думать, где раздобыть денег на жизнь? Когда первые ощущения схлынули и я немного отдышался, на ум пришло одно слово. Это была не «экономика» и не «конъюнктура». Это слово вообще не имело отношения к деньгам. Оно звучало очень просто – «формула».

Слово «формула» редко произносится применительно к недвижимости. Нам часто приходится слышать о формулах в математике или химии, но не в сфере недвижимости. Какое отношение к зарабатыванию денег может иметь набор букв и цифр, связанных между собой математическими знаками? Эта мысль заставила меня улыбнуться и задуматься о том, как мало людей, занимающихся недвижимостью, осознают значение хорошей формулы. Я почувствовал, как меня охватывает волна радости при мысли о том, что хорошо бы вывести формулу, способную приносить миллионы.

Возьмите на заметку

Какое отношение к зарабатыванию денег может иметь набор букв и цифр, связанных между собой математическими знаками?

Один мой друг из Гарвардского университета как-то объяснял, что некоторые истины бывают настолько велики и всеобъемлющи, что их невозможно выразить другими средствами, кроме математических. Даже Эйнштейн и его коллеги-физики не смогли объяснить природу Вселенной словами, а использовали для этого уравнения. Формулы позволяют нам сводить воедино и концентрировать большие объемы информации, которые в противном случае были бы слишком необозримыми.

Держа в руках чек на миллион долларов, я вспоминал все события, которые привели к его получению. А что, если составить формулу, описывающую, как все это произошло? Я положил перед собой чек на видное место и просто ради интереса взял лист бумаги и ручку. Удастся ли выразить в одной формуле все основные элементы этого процесса? Поскольку я не слишком силен в математике, у меня не было намерений создать нечто имеющее вселенское значение. Я хотел всего лишь свести свои мысли в простую и сжатую форму. После ряда неудачных попыток, вычеркиваний и исправлений я со странным чувством удовлетворения разглядывал на бумаге плоды своего труда:

Б = [ОП (Т + С)]: B

Да! У меня получилось! Вся моя карьера уместилась в одну строчку длиной всего в несколько сантиметров. В нее вошли все годы учебы, все приобретенные знания, все усвоенные системы. Я понял, что это удача. Теперь нужно было описать суть этой формулы словами, чтобы другие люди могли сберечь годы тяжелого труда для усвоения этих принципов построения богатства. Именно это я собираюсь сделать!

Итак, что же означает эта формула?

Возьмите на заметку

Благосостояние (Б) равно Обмену (О), умноженному на Потенциал (П), умноженным, в свою очередь, на сумму Таланта (Т) и Собственности (С) и деленным на Время (В).

Рассмотрим, что представляют собой все части этого уравнения.

Что такое благосостояние? Для разных людей это слово может иметь самое разное значение. Бульварная пресса пестрит статьями о баснословно богатых и знаменитых людях, которые несчастливы в жизни, несмотря на все обилие денег. В другой части спектра можно обнаружить людей, которые еле сводят концы с концами с экономической точки зрения, но жизнь которых наполнена счастьем. Похоже, что истинное благосостояние определяется не только количеством денег в банке, хотя в большинстве определений этого слова наличие материальных средств в той или иной мере все же присутствует. Мое собственное определение этого понятия, сложившееся за долгие годы, включает в себя свободу, хорошее здоровье, душевный покой, счастливую семейную жизнь, образование, отдых и способность служить окружающим. Однако в данной главе элемент благосостояния в формуле Б = [ОП (Т + С)]: B будет преимущественно рассматриваться с финансовой точки зрения.

Экономическое благосостояние я определяю как наличие активов, создающих достаточный денежный поток, чтобы независимо ни от кого поддерживать привычный для себя образ жизни с минимальными затратами собственного времени и усилий. В понимании Роберта Кийосаки это означает выход из круга крысиных бегов. Конечным результатом является богатство, точно так же, как получение чека на миллион долларов стало конечным результатом нашей сделки. Это главная цель игры под названием «бизнес».

В завершение этого раздела мне хотелось бы сказать, что одним из главных преимуществ жизни в свободном обществе является возможность для каждого человека, работающего по своим способностям, заработать столько, сколько он считает нужным.

При совершении любой экономической операции происходит обмен ценностями. В древних экономических моделях, основанных на бартере, корова, к примеру, обменивалась на несколько мешков зерна, молоко на яйца, куры на свиней и т. д. В каждой из этих операций можно разглядеть сопоставимость обмениваемых ценностей. В экономике, основанной на платежных средствах, мы обмениваем деньги на товары и услуги. Но какие бы символы ценности ни применялись в этих операциях – будь то животные или монеты, – можно увидеть, что помимо товаров и услуг в обмене участвует еще что-то. Что же это?

Говорят, что энергия – это всё, и всё – это энергия. С помощью современных инструментов науки, в частности электронного микроскопа, удалось узнать, что все вещи по сути своей совсем не такие, какими мы их воспринимаем. То, что кажется твердым, на самом деле представляет собой скопление атомов, вокруг ядер которых с невероятной скоростью вращаются электроны. Каждый атом, из которых состоит любое вещество на нашей планете, – это энергия в чистом виде. Между ядром и электронами находится пространство, сопоставимое в пропорции расстоянию от Солнца до Земли. Твердое вещество вовсе не является твердым. Мы только воспринимаем его таким.

То же самое можно сказать и о восприятии денег. Мы мысленно придаем им какую-то реальную стоимость. Но действительно ли она реальна, или это всего лишь символ энергии, представляющей истинную ценность? Я бы предположил, что истинные ценности, которыми мы обмениваемся в ходе экономических операций, – это не деньги, а энер гия, которая при де нежном обмене перемещается из одного места в другое. Если я плачу деньги за нефть, то ценность для меня на самом деле представляет не нефть, а содержащаяся в ней энергия. Если я обмениваю деньги на продукты питания, то меня интересует не пища как таковая, а ее способность давать мне физическую энергию и, возможно, доставлять удовольствие от еды.

Символ О в нашей формуле означает обмен энергией, который происходит во время экономических операций. В каждом из таких актов обмена присутствуют количественные и качественные элементы. Количественный аспект понять нетрудно. Я плачу 2 доллара за буханку хлеба, 3 доллара за галлон молока, 4 доллара за галлон бензина, 6 долларов за фунт рыбы. Что касается качественного аспекта, то здесь все несколько сложнее.

Природа, предоставленная сама себе, всегда стремится к равновесию. В пустынях на западе США живет много кроликов. Время от времени их по пуляция возрастает до таких размеров, что перестает соответствовать территории обитания. Природа же способна произвести на этой территории питание только для определенного количества кроликов. В результате самые слабые умирают от голода. Или койоты обнаруживают, что кролики слишком расплодились, и устраивают себе пиршество. Будучи разумными существами, мы имеем возможность подняться над этим, во многом случайным и жестоким, природным процессом поддержания равновесия. Именно здесь в игру вступают качественные компоненты обмена. Если в общении с людьми я сполна отдаю всю свою энергию, то оказываю тем самым влияние на природные силы, обеспечивающие постоянное изобилие, и они, стремясь к равновесию, с лихвой возвращают мне отданное.

Возвращаясь к нашей формуле, можно сказать, что под справедливым обменом энергией следует понимать сознательное стремление отдать столько же, сколько вы получаете, или даже больше. В этом случае наступает ситуация, когда обе стороны оказываются в выигрыше. Вы должны радоваться и гордиться, делясь с окружающими своей энергией. Если я отдаю как минимум столько же, сколько хочу получить взамен, то природа уравновешивает этот процесс, заботясь о том, чтобы в результате я не остался внакладе. Если я отдаю больше, то создаю тем самым вакуум, который природа стремится заполнить. В результате я получаю взамен еще больше. Если вы усвоите принцип обмена энергией и будете ему следовать, то у вас ни в чем не будет недостатка. Об этом позаботятся законы природы.

Вам, конечно, не раз приходилось слышать, что Америка – страна неограниченных возможностей. На мой взгляд, это утверждение справедливо сегодня, как никогда. Если кто-то сомневается, я предлагаю взглянуть, как устраиваются в жизни иммигранты, приезжающие в США. Обычно они прибывают в нашу страну, не располагая большими деньгами, слабо зная язык и не имея никакой поддержки. Однако многие из них вскоре уже успешно занимаются бизнесом, покупают хорошие дома и устраивают своих детей на учебу в престижные заведения. И все это за какие-то пятнадцать-двадцать лет. Они используют все возможности, чтобы навсегда изменить свою жизнь.

Возьмите на заметку

Америка – страна неограниченных возможностей. На мой взгляд, это утверждение справедливо сегодня, как никогда… Но я не думаю, что возможности существуют только в Америке.

Но я не думаю, что возможности существуют только в Америке. Путешествуя по миру, накапливая знания и общаясь с друзьями, я постоянно сталкиваюсь с колоссальными возможностями для предпринимательства в любой стране мира. Надо только уметь видеть вещи такими, как есть, а не такими, какими они были раньше или какими мы их хотели бы видеть.

Тем, кто сомневается в сегодняшних возможностях, мне бы хотелось задать один вопрос: «Готовы ли вы так же усердно работать, так же долго учиться и так же жертвовать многим, как иммигранты?» Я полагаю, что это очень важный вопрос, потому что сегодня эти люди являются нашими конкурентами, так же как предки многих сегодняшних граждан Америки, высаживаясь в Бостонском порту или на острове Эллис, становились конкурентами для тех, кто прибыл сюда раньше. Я не испытываю сострадания к людям, которые ноют и сетуют на сегодняшнюю ситуацию вместо того, чтобы пользоваться любой возможностью, встречающейся им на пути. Кое-кто считает нынешний экономический крах свидетельством того, что хорошие времена остались в прошлом. Совсем наоборот: экономические турбуленции создают больший потенциал для тех, кто стремится быстро разбогатеть.

Я являюсь приверженцем концепции «эфемерализации», разработанной Бакминстером Фуллером. В упрощенном виде ее суть сводится к тому, чтобы делать больше и быстрее, затрачивая меньше усилий. Техническая революция, свидетелями которой мы являемся, предоставляет нам для этого невероятные конкурентные возможности, не допуская никаких отговорок и самооправданий. Да, многие вещи сегодня отличаются от тех, которыми пользовались прошлые поколения. В чем-то они стали сложнее, но при этом дают нам преимущества, о которых наши предки и мечтать не могли. Лично я не хотел бы поменяться с ними местами.

Чтобы убедиться, насколько удобнее стала наша жизнь, вспомните хотя бы несколько изобретений последнего времени.

Воздушные путешествия. Покидая Европу утром, уже к заходу солнца я могу оказаться у себя дома в Скалистых горах. При этом я путешествую с королевским комфортом. У моих предков такое путешествие на корабле занимало несколько месяцев и было сопряжено с неудобствами и лишениями.

Мобильные телефоны. За минимальную плату я могу разговаривать с любым человеком, где бы он ни находился. Еще помню те дни, когда мне, чтобы ответить на чей-то телефонный звонок, что-то обдумать или решить какую-то проблему, надо было безвылазно сидеть в кабинете. Сегодня я могу делать это, находясь за рулем машины или отдыхая. Я экономлю время и не испытываю при этом никаких неудобств.

Компьютеры. Если несколько десятилетий назад секретарши и делопроизводители занимали сотни квадратных метров офисной площади, то сегодня со всеми их функциями справляется устройство размером с книгу, которое можно удобно разместить у себя на коленях. Мой персональный компьютер позволяет не только набирать текст, но и вносить в него любые правки, распечатывать документы, вставлять в них диаграммы и даже видеозаписи и звук, если есть такое желание. Один компьютер по своим возможностям превосходит целые издательства прошлых лет.

Электронная почта. В 1976 году, когда я только начинал заниматься недвижимостью, еще не было факсов. За год наматывать мне приходилось на своей машине по восемьдесят тысяч километров, чтобы только получить нужную подпись под документом или отвезти его в банк, городскую администрацию или клиенту. Сегодня я могу направить подписанный и заверенный документ одновременно нескольким адресатам, даже не вставая из-за письменного стола и не тратя ни одного листа бумаги и ни капли бензина.

Интернет. Мы еще не осознали в полной мере всех преимуществ этого изобретения, позволяющего получить любую информацию путем нажатия всего одной клавиши. В прошлом это потребовало бы доступа ко всем мировым библиотекам и содержания штата в несколько тысяч человек. Но и при этом условии мы не смогли бы соперничать с интернетом по скорости. Все знания мира мгновенно оказываются у вас на экране, стоит только щелкнуть мышкой. Что могли бы противопоставить этому наши предки?

Задумайтесь, насколько все эти изобретения позволяют экономить время. Мы живем во времена поистине безграничных возможностей.

На мой взгляд, самая большая трудность, с которой мы сегодня сталкиваемся в сфере недвижимости, заключается в том, чтобы рассмотреть сотни имеющихся возможностей и выбрать среди них самую лучшую, которая оправдает потраченные на нее время, усилия и деньги. Меня огорчает лишь то, что я не в состоянии инвестировать средства во все потенциально выгодные сделки.

Поскольку возможности есть повсюду, и наша задача состоит лишь в том, чтобы выбрать из них наилучшую, то на первый план выходят аналитические способности. Данная книга содержит множество великолепных идей, которые помогут вам в этом, а я предложу только памятку, состоящую из десяти вопросов. В своей практике мы пропускаем через этот тест любую намечающуюся сделку.

Фильтр Уэйна: десять вопросов

1. Соответствует ли проект моим основным целям и принципам?

2. Что за люди участвуют в этом проекте и смогу ли я работать с ними?

3. Принесет ли проект обещанный результат?

4. Сможет ли он дать запланированный доход?

5. Есть ли у нас специалисты, способные реализовать проект, или их придется нанять со стороны?

6. Есть ли у нас необходимый капитал, и если нет, то где его можно достать?

7. Сможем ли мы посвятить проекту достаточное время?

8. Есть ли у нас, по крайней мере, три запасных варианта действий?

9. Сможем ли мы пережить самый худший сценарий, и укладывается ли он в рамки приемлемого риска?

10. Будут ли в выигрыше обе стороны?

Мы называем эти вопросы «фильтром возможностей». Если ответы на них нас удовлетворяют, мы делаем следующий шаг и начинаем подготовительные мероприятия к покупке недвижимости.

Давайте вернемся к тому чеку на миллион долларов, с которого начиналась глава, и вместе с вами пройдем все этапы того проекта. Речь шла о жилом комплексе площадью 25 гектаров, который банк уже готов был изъять у владельцев за невыплату кредита. Им было предложено погасить задолженность в течение двадцати четырех часов, в противном случае они потеряют не только недвижимость, но и внесенный предварительный платеж в размере 200 тысяч долларов – то есть в общей сложности более трех миллионов. Владельцы комплекса попросили у нас кредит на погашение накопившихся задолженностей.

1. Соответствовал ли данный проект нашим основным целям и принципам? Да. Мы специализируемся на выдаче кредитов для приобретения и модернизации данного типа недвижимости, и этот проект отлично вписывался в наш инвестиционный портфель.

2. Что за люди участвовали в этом проекте и доставляла ли нам работа с ними удовольствие? Раньше мы не были знакомы с партнерами по сделке, но о них все хорошо отзывались, и мы были готовы сотрудничать с ними, хотя и знали, что можем отказаться от сделки в любой момент.

3. Мог ли проект принести обещанный результат? Да. Предложенная недвижимость пользовалась большим спросом и размещалась в очень удачном месте.

4. Могла ли сделка дать запланированный доход? Да. Владельцы были согласны на наши условия кредита и процентные ставки, которые обещали нам в будущем неплохую прибыль.

5. Были ли у нас специалисты, способные реализовать проект, и имелась ли возможность нанять их со стороны? Мы видели, что владельцам не хватает опыта и умений, чтобы довести проект до конца, но им предоставлялись для этого немалые средства. Кроме того, у нас в команде были хорошие специалисты, готовые оказать им необходимую помощь.

6. Был ли у нас необходимый капитал? Да. У нас были достаточные средства для выдачи кредита, и мы знали, что в случае необходимости можем добыть еще больше.

7. Могли ли мы посвятить проекту достаточное время? Да. Недвижимость располагалась недалеко от нас, и мы могли распределить задачи между членами команды, не перегружая их.

8. Были ли у нас, по крайней мере, три запасных варианта действий? Да. Во-первых, клиенты имели возможность реализовать проект самостоятельно и полностью с нами расплатиться. Во-вторых, мы могли завершить этот проект совместно с ними. В-третьих, мы могли забрать недвижимость за неуплату и продать ее или распоряжаться ею по своему усмотрению.

9. Могли ли мы пережить самый худший сценарий, и укладывался ли он в рамки приемлемого риска? Оказалось, что на этот вопрос нельзя дать утвердительного ответа, так как возникли недоразумения с юридическим правом собственности на недвижимость, хотя в контракте утверждалось обратное. Это ставило под сомнение целесообразность выдачи кредита. Риск превышал допустимые пределы, так как без подтверждения права собственности не было возможности застраховать недвижимость.

10. Обеспечивал ли проект выигрыш для обеих сторон? Нет. Из-за нерешенного вопроса с правом собственности мы не видели для себя выигрыша.

Как же нам удалось решить проблему, возникшую при ответе на девятый и десятый вопросы? Мы заново пересмотрели условия соглашения с владельцами недвижимости. На нашей стороне для этого были все юридические основания. Для подтверждения права собственности мог потребоваться судебный процесс, который затянул бы реализацию проекта на целый год, и мы должны были предусмотреть для себя компенсацию дополнительных издержек. В результате было принято следующее решение: для устранения непредвиденных рисков владельцы согласились уступить нам долю собственности в данной недвижимости, составлявшую 35 процентов.

Нам потребовалось десять месяцев, чтобы установить право собственности, после чего недвижимость была продана, принеся владельцам 3,35 миллиона долларов чистой прибыли. Чек в конверте был выписан как раз на 35 процентов этой суммы.

Иногда над имеющимися возможностями приходится немало поработать, чтобы обнаружить в них настоящий клад, скрытый под поверхностью.