Текст книги "Инвестиции в недвижимость"

Одно из самых важных решений, которое вам предстоит принять как инвестору в недвижимость, – это область бизнеса, в которой вы хотите специализироваться. Если вы внимательно читаете эту книгу, то, должно быть, уже поняли, что существует множество способов заработать и потерять деньги на рынке недвижимости. Довольно скоро вы обнаружите, что каждый из этих способов имеет свои нюансы и требования. Я считаю, что важно дать общий обзор сектора коммерческой недвижимости, чтобы вы могли составить себе полную картину всех возможностей. Ниже я привожу перечень всех категорий недвижимости с описанием присущих им рисков и преимуществ.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 7: ни один человек не в состоянии быть экспертом во всех категориях коммерческой недвижимости. Выберите то, что вам больше по душе, и специализируйтесь в этом направлении.

Многоквартирные жилые дома

В эту категорию входит самое разнообразное жилье – от небольшого особняка на две семьи до целого жилого комплекса, насчитывающего восемьсот и более квартир. Самый большой риск представляет собой переизбыток предложения, так как при большом выборе падает уровень квартплаты, негативно сказываясь на вашем денежном потоке. Еще один фактор риска возникает в момент, когда снижаются банковские кредитные ставки. В этом случае купить дом может позволить себе большее количество людей, и спрос на съемное жилье падает. В результате многие квартиры остаются незаселенными, а уровень конкуренции среди домовладельцев возрастает. С другой стороны, когда предоставление ипотечных кредитов затрудняется, наем жилья остается единственной альтернативой, и спрос на него растет. Инвесторы зарабатывают на этой категории недвижимости хорошие деньги, если вовремя покупают здания и эффективно управляют ими. Как и во всех остальных категориях недвижимости, ее стоимость зависит от умелого управления. Другими словами, если налажен хороший менеджмент и вы лучше используете жилую площадь, чем прежний владелец, то стоимость приобретенной вами недвижимости резко возрастает.

Торговые сооружения

Эта категория недвижимости вам, очевидно, достаточно хорошо знакома. К ней относятся торговые центры, пассажи, супермаркеты и отдельные магазины. Одно из ее преимуществ заключается в том, что стоимость строительства весьма высока и зачастую составляет сотни тысяч и даже миллионы долларов, что служит хорошей защитой от конкуренции. В результате спрос на такую недвижимость обычно опережает предложение. Для инвестора это выигрышная позиция. Но не все так радужно. Такие экономические факторы, как инфляция, рецессия, падение потребительского спроса, могут заставить продавцов уйти из бизнеса, и собственники недвижимости остаются без арендаторов. Кроме того, конкуренты могут превратить ваш еще недавно престижный торговый центр во второсортное заведение. Именно поэтому я всегда настаиваю, что необходимо заглядывать в будущее и предвидеть, какое развитие могут получить события.

Офисные здания

Это одна из самых крупных категорий коммерческой недвижимости. Вы только взгляните вокруг. Все мы где-то работаем, и многим из нас приходится ежедневно по восемь часов проводить в офисах. Офисы бывают самых разных типов и размеров, что облегчает приход на рынок новых инвесторов. Некоторые из них представляют собой переоборудованные жилые здания, другие построены специально для этой цели. Преимущество этой категории недвижимости заключается в том, что всегда есть офисные помещения подходящего размера и стоимости, которые соответствуют вашему бюджету независимо от того, являетесь ли вы начинающим или опытным инвестором. Впоследствии у вас всегда будет возможность расширить масштабы инвестирования.

Промышленные сооружения

Как и офисные здания, промышленные сооружения имеют большое разнообразие типов и размеров и пригодны для любых инвесторов. Это могут быть и гигантские склады площадью свыше 50 тысяч квадратных метров, и мелкие строения всего в 250 квадратных метров, и множество построек, занимающих промежуточное положение между ними. Из-за обилия возможностей промышленная недвижимость является классической сферой, где могут попробовать свои силы начинающие инвесторы. Одна из причин популярности инвестирования в промышленные сооружения среди новичков состоит в том, что многие из них занимаются собственным бизнесом и нуждаются в подобных постройках.

Учреждения здравоохранения

Эта категория недвижимости включает в себя не только больницы и поликлиники как таковые, но и подсобные здания и помещения, в том числе и жилые. Преимущество подобного типа недвижимости состоит в том, что рецессии и экономические спады оказывают на нее лишь незначительное влияние. Однако такая недвижимость зависит от финансового благополучия арендаторов. Частная медицинская практика – это мелкий бизнес, клиника – крупный. Как и в любом другом бизнесе, здесь бывают взлеты и падения. Мой опыт в этой сфере деятельности показывает, насколько важно подобрать надежных арендаторов для недвижимости медицинского назначения. С другой стороны, экономическая отдача от вспомогательных жилых помещений для медицинского персонала во многом зависит от хорошего управления ими. Для этого необходимо иметь опытную управляющую компанию, которая специализируется на таком типе недвижимости.

Складские помещения

Вы наверняка видели у себя в городе множество мелких складов и, возможно, даже сами хранили там какие-то вещи. Судя по всему, они устойчивы против экономических рецессий, и в этом состоит их большое преимущество для инвесторов. Управлять ими относительно просто. Хотите верьте, хотите нет, но самыми частыми клиентами таких складов являются крупные промышленные корпорации. Каждый год они тратят миллиарды на хранение излишков продукции или сырья, а также документации. Недостатком такой недвижимости является ее дешевизна. Это значит, что конкуренты могут легко вторгнуться на рынок, установить заниженные цены и тем самым существенно уменьшить ваши доходы.

Здания гостиничной и развлекательной направленности

В этот класс недвижимости входят отели, мотели, казино, пансионаты, курорты и дома отдыха. Как и в случае с жильем, здесь очень важно грамотное управление. Как правило, недвижимость такого типа сильно зависит от общего состояния экономики. В периоды экономических спадов деловые и развлекательные поездки из соображений экономии совершаются реже. Это сказывается на заселенности гостиничных номеров и на уменьшении стоимости ночлега, что снижает прибыльность и рентабельность. Однако в условиях, когда предложение и спрос сбалансированы, гостиничный бизнес дает большие доходы.

В каждой из перечисленных категорий недвижимости есть свои подгруппы. На первых порах их обилие может сбить с толку. Но на деле именно такое разнообразие делает инвестиции в коммерческую недвижимость крайне привлекательным делом, хотя и требует от инвесторов специализации.

Точно так же, как необходимо знать различные категории недвижимости и их нюансы, следует познакомиться и с четырьмя классами коммерческой недвижимости, которые отражают ее качество. Часто приходится наблюдать, как неопытные инвесторы путаются в оценке качества зданий. Вот как выглядит официальная классификация:

Класс А+ – высотные здания, расположенные в деловом центре города и представляющие собой городскую достопримечательность. Это самые лучшие здания класса А.

Класс А – здания высотой не менее пяти этажей, построенные из бетона и стали не ранее 1980 года. В них должны быть вспомогательные помещения, занимаемые, например, кафе и банками, а также свободные и удобные подъездные пути.

Класс В – отреставрированные старые здания в престижных районах или новые здания, меньшие по размерам, чем класс А, и расположенные дальше от центра города. В них допускаются деревянные перекрытия. Большинство инвесторов-новичков вкладывают деньги именно в такую недвижимость.

Класс С – старые здания, в которых не проводились реставрация и ремонт. Они могут быть любого размера. Их качество оценивается как удовлетворительное или посредственное.

Занимаясь поисками недвижимости, держите в уме эту классификацию. Она поможет вам лучше понять, что вы ищете, и распознать лживую рекламу.

Экономический эффект от коммерческой недвижимости подвержен циклическим колебаниям. Я имею в виду, что все категории недвижимости проходят через определенные циклы, и каждый из них предшествует циклам других категорий, происходит одновременно или следует за ними.

Так, например, рост на рынке жилой недвижимости вызывает такой же подъем в сфере торговой недвижимости, который происходит с небольшой задержкой. Это явление становится понятным, если учесть, что новым жильцам требуются торговые центры, продовольственные и другие магазины недалеко от места жительства. Подъем в торговле, в свою очередь, влечет за собой рост в секторах производства и распределения. Начинается строительство недвижимости производственного назначения и складов. Подъем в сфере жилого строительства вызывает также определенный рост офисной недвижимости, но опять-таки с некоторой задержкой. Поэтому, когда на рынке жилья начинается спад, проходит еще несколько лет, прежде чем такие же явления начинают наблюдаться и в коммерческой недвижимости. Вероятно, вы это уже замечали. Когда средства массовой информации начинают сообщать о спаде в секторе жилой недвижимости, разработки проектов коммерческой недвижимости идут еще полным ходом. Теперь вы знаете, почему так происходит.

Для недвижимости свойственна цикличность, и эти циклы неизбежны. Когда вы осознаете это и станете уделять им внимание, то окажетесь в преимущественном положении по сравнению с другими инвесторами и сможете принимать наилучшие решения в каждой из ситуаций.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 8: научитесь распознавать циклы рынка недвижимости, следите за их признаками, и у вас будет меньше неприятных сюрпризов.

Циклы, конечно, очень важны, но если вы совершили правильную покупку, то ваша недвижимость будет приносить доход независимо от того, в какой фазе она была приобретена. Однако, если вы делаете только первые шаги, вам трудно интуитивно распознать выгодную возможность для покупки. Поэтому знание и понимание рыночных циклов приобретает особую значимость. Приведенная ниже схема демонстрирует типичные циклы коммерческой недвижимости и то, как они влияют на интенсивность нового строительства и степень использования построенных зданий.

Давайте подробно рассмотрим каждый этап. Первая фаза (левый нижний квадрант) характеризует восстановление и оживление рынка. Доля пустующей недвижимости снижается, но новое строительство пока не ведется. Распознать эту фазу можно по заметному увеличению количества сделок, связанных с приобретением и арендой недвижимости. Эта тенденция может продолжаться довольно долго, в некоторых случаях даже несколько лет. Именно поэтому я никогда не тороплюсь с инвестициями. Мне тоже не доставляют удовольствия сюрпризы, поэтому обычно я жду до тех пор, когда более крупные игроки сделают свои первые ходы. После этого и я вступаю в игру, твердо зная, что рынок находится в первой фазе – фазе совершения покупок.

Схема 5.1. Квадранты рыночного цикла

Печатается с разрешения доктора Гленна Мюллера

Возьмите на заметку

Рекомендация № 9: первая фаза цикла недвижимости представляет собой время покупок, а вторая и третья – время продаж.

Когда мы будем рассматривать 3‑ю и 4‑ю фазы, вы заметите, что падающий рынок – не лучшее время для приобретения пустующих зданий. Выполнение домашней работы в этот период вооружит вас новыми знаниями и подготовит к 1‑й фазе, когда начнется волна покупок. В тот момент, когда другие инвесторы, совершив неудачные приобретения, выбрасывают полотенце на ринг, я чувствую, что пришло мое время.

Во 2‑й фазе вы видите, что количество пустующих помещений начинает превосходить уровень долгосрочной занятости (штриховая линия на схеме) для данного рынка. Долгосрочная занятость означает, что у арендаторов до окончания срока действующих договоров остается, как правило, не менее пяти лет. Все рынки отличаются друг от друга, но в большинстве случаев уровень занятости считается очень хорошим, если количество пустующих помещений не превышает 10 процентов. Необходимо учитывать, что новое строительство, как правило, начинается в период, когда данный показатель опускается ниже 10–15 процентов, поэтому в этой фазе отмечается проектирование и сооружение новых зданий. Вторая фаза цикла опять-таки продолжается не дни, недели или месяцы. Она может растянуться на несколько лет, поэтому необходимости в спешке нет. Если я и совершаю покупки в этой фазе, то предварительно хочу убедиться, что все финансовые показатели меня удовлетворяют, а сама недвижимость полностью отвечает моим требованиям. Невозможно в точности определить, когда рынок достигнет своего потолка и сколько этот период будет продолжаться, поэтому необходимо соблюдать осторожность. Если вы хотите продать недвижимость, то 2‑я фаза подходит для этого лучше всего.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 10: 3‑я и 4‑я фазы – не время для покупок. В этот период необходимо вести исследования и поиск недвижимости и ожидать наступления 1‑й фазы.

В 3‑й фазе рынок явно движется на спад. Остается только гадать, до какого уровня он упадет и как долго продлится этот период. Если вы купили недвижимость в 1‑й фазе, то у вас есть определенный запас прочности. Однако если вы видите, что новое строительство продолжается, а количество пустующих помещений начинает увеличиваться, то это верный признак, что вы находитесь в 3‑й фазе. Для нее характерно превышение предложения над спросом. Совершенно понятно, что я никогда не совершаю покупок в этой фазе, как бы мне этого ни хотелось. Да и какой в этом смысл, если я знаю, что у меня еще будет масса времени для приобретения недвижимости. Остается подождать до начала 1‑й фазы. Тогда я смогу за бесценок скупить здания, приобретенные по недомыслию другими инвесторами в 3‑й фазе. Часто можно слышать, что хорошие возможности для покупки существуют в любой фазе. Это, конечно, верно, но все зависит от того, как велика ваша готовность к риску и насколько глубоки ваши карманы.

Наконец, 4‑я фаза сигнализирует о том, что рынок достиг своего дна. Но в этом есть и свои положительные моменты. Чем мрачнее обстановка на рынке, тем более выгодными окажутся возможности для покупки, когда наступит 1‑я фаза. Поэтому, если вы планируете приобретение недвижимости, используйте 4‑ю фазу для поиска нужных зданий. Смотрите и оценивайте, но пока ничего не покупайте. Определить истинное ценовое дно можно только в тот момент, когда рынок проявит тенденцию к росту. Явным признаком 4‑й фазы является низкий уровень занятости недвижимости и отсутствие строительства новых зданий. Вместо строительных кранов и бульдозеров в ландшафте недвижимости доминируют завершенные строения. В этот период я провожу многочисленные исследования, чтобы к моменту наступления 1‑й фазы иметь готовые варианты для покупки. Я готовлю источники финансирования, беседую со множеством инвесторов и предупреждаю их, что при изменении обстановки к лучшему немедленно свяжусь с ними.

Конечно, полезно знать, что рынок недвижимости подвержен циклическим изменениям и тесно связан в этом отношении с другими категориями активов, но крайне необходимо осознавать, на каком этапе цикла в данный момент вы находитесь и в каком направлении идет развитие. Грамотные инвесторы могут сделать деньги в любой фазе цикла, но для этого нужны большие знания и опыт.

Кроме того, необходимо понимать, что любая категория недвижимости подвержена циклическим изменениям, однако в одних категориях эти изменения наступают раньше или позже, чем в других. Например, рынок индивидуальных жилых домов первым начинает ощущать как спад, так и подъем. Затем с небольшим отставанием следуют многоквартирные жилые дома, а вслед за ними торговые и офисные строения. Индустриальная недвижимость, как правило, последней выходит из стадии застоя, но зато и входит в нее тоже в последнюю очередь. Чем лучше вы знакомы с циклами рынка недвижимости, тем проще будет понять, на каком этапе вы находитесь. Коммерческая недвижимость, на мой взгляд, демонстрирует массу признаков, позволяющих определить лучшее время для покупки, продажи и владения недвижимостью.

Теперь вы знаете, как важно для успеха хорошо разбираться в мире недвижимости, знать состояние рынка, различные категории активов и циклы, которым они подвержены. Но как и в бейсболе, существует большая разница между тем, чтобы знать, как ударить битой по мячу, и нанести удар в действительности. Чтобы преодолеть эту разницу, необходимы практика и опыт, неизбежными спутниками которых являются неудачи. То же самое в полной мере относится и к недвижимости. Я живу в Финиксе более двадцати лет и все еще езжу по городу, оценивая его глазами инвестора в недвижимость. Обстановка постоянно меняется, и я должен быть в курсе всех этих изменений. Я разрабатываю новые системы эффективного анализа зданий и сделок. И не стыжусь признаться, что в своей первой сделке потерял 15 тысяч долларов, так и не купив недвижимость в конечном итоге. Подобное может случиться с каждым. Именно такие события и отличают новичка от серьезного инвестора.

Аналогичные вещи происходят и в бейсболе. Каждый раз, выходя на поле, команда «Arcadia Rat Pack» надеется выиграть, но все игроки знают, что поражение тоже не исключено. Разумеется, мы делаем все, что в наших силах, чтобы повысить шансы на выигрыш, но когда удача от нас отворачивается, команда анализирует допущенные ошибки и думает о том, что надо сделать в следующий раз, чтобы не упустить победы. Мы никогда не повторяем одной и той же ошибки дважды. В этом и заключается польза поражений. Из них надо извлекать уроки.

Знание представляет собой только один из компонентов, но намного важнее ваши действия. Вся информация, содержащаяся в данной главе и книге в целом, имеет смысл лишь в том случае, если вы готовы действовать в соответствии с ней. Поэтому обещайте себе, что приложите все силы, чтобы полностью овладеть миром недвижимости. Выйдите на игровое поле. За вами первый удар.

* * *

Крейг Коппола – один из ведущих брокеров по коммерческой недвижимости в США. В последние тринадцать лет шесть раз признавался Национальной ассоциацией промышленной и офисной недвижимости лучшим брокером штата Аризона. За двадцать пять лет им было проведено свыше 2500 сделок по сдаче в аренду и продаже недвижимости на общую сумму в 2,5 миллиарда долларов. В качестве основателя и главы компании «Lee & Associates Arizona» Крейг был удостоен сертификатов CCIM, CRE и SIOR. Совокупностью всех трех сертификатов владеют лишь тридцать пять человек в мире.

6. Гарретт Саттон. Десять правил защиты недвижимости

Нас с Гарреттом объединяет одно увлечение – любовь к регби. Много лет назад судьба свела нас в одном матче на фестивале регби в Монтеррее. Он играл за «Hastings Rugby Club» из Сан-Франциско, а я – за команду летной школы корпуса морской пехоты в Пенсаколе, штат Флорида. К сожалению, в тот раз мы потерпели поражение, но игра была отличная.

В 2003 году мы с Гарреттом ездили в Австралию, чтобы посмотреть игры на кубок мира по регби в Сиднее. На мой взгляд, нам посчастливилось стать свидетелями самой лучшей игры, которую мне только доводилось видеть. Это был финальный матч, в котором встречались Англия и Австралия. Сколько буду жить, буду вспоминать ту игру и гордиться тем, что наблюдал с трибун, как Англия выиграла в дополнительное время со счетом 20:17.

Но помимо того, что Гарретт хороший игрок в регби, он еще юрист, причем отличный. Он специализируется на защите активов, а это крайне важная область права, потому что в сегодняшнем мире существует намного больше юристов, стремящихся отобрать у вас собственность, чем тех, кто ее защищает. Мы с Ким спим спокойно по ночам, потому что Гарретт делает все возможное, чтобы уберечь наши активы от потерь. Это не значит, что мы защищены на сто процентов. Просто Гарретт возвел прочные правовые стены вокруг нашей собственности. Мы можем потерять какуюто ее часть, но не все.

В сегодняшнем мире, пропитанном духом сутяжничества, очень полезно иметь на своей стороне такого человека, как Гарретт Саттон, который хочет, чтобы мы были богаче и при этом спокойно спали по ночам.

Роберт Кийосаки

Будучи консультантом компании «Rich Dad», я постоянно слышу один и тот же вопрос: «Как защитить свою недвижимость?»

Отвечая на него и давая многочисленные сопутствующие разъяснения, я сумел выделить самые главные моменты и на их основе вывести «10 правил защиты недвижимости».

Зная эти правила, следуя им и применяя их на практике, вы не только защитите свою собственность, но и сможете избежать многих ловушек, которые в изобилии расставляют на вашем пути высокооплачиваемые эксперты и консультанты, заинтересованные больше в ваших деньгах, чем в спокойствии. Прочитав эту главу, вы сможете с уверенностью сказать этим людям «нет», потому что будете разбираться в ситуации лучше, чем они.

Эта наука чрезвычайно важна, но в то же время легко доступна для понимания. Итак, давайте начнем.