Текст книги "Плата за жилье: механизм правового регулирования"

Глава 2 Содержание общего имущества в многоквартирном доме

2.1. Понятие и состав общего имущества в многоквартирном доме

Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов, связанных с содержанием общего имущества в многоквартирном доме, необходимо более подробно рассмотреть понятие самого многоквартирного дома.

Жилищный кодекс РФ не содержит определения понятия «многоквартирный дом». Вместе с тем в соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, т. е. в подъезд.

Таким образом, для того чтобы жилой дом признавался многоквартирным, он должен отвечать следующим признакам.

Во-первых, многоквартирный дом должен состоять как минимум из двух квартир, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований.

Кроме того, как уже отмечалось, квартира может быть переведена в нежилое помещение для использования ее в торговых, канцелярских и иных целях. Но нежилых помещений в многоквартирном доме не должно быть слишком много, иначе дом превратится в нежилой. Наверное, с этой целью ст. 22 ЖК РФ введено ограничение в отношении перевода квартир, расположенных выше первого этажа, в нежилое помещение. Так, такой перевод возможен только при условии, если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Во-вторых, многоквартирный дом должен также состоять и из мест общего пользования, предназначенных для обслуживания квартир и нежилых помещений и доступа к ним. Например, земельный участок, на котором расположен дом, лестницы, коридоры, чердаки и т. п. Такие объекты составляют единую общую вещь – общее имущество в многоквартирном доме и не могут отчуждаться по отдельности. И, как следствие, собственникам как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме наряду с принадлежащим им помещениям принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в таком доме. В статье 36 ЖК РФ дан примерный перечень объектов входящих в состав общего имущества, а именно:

межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры;

технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

чердаки, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений;

земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Необходимо учитывать, что все эти объекты должны отвечать признакам, указанным в п. 1 ст. 36 ЖК РФ, т. е. не являться частями квартир и предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Статья 36 ЖК РФ устанавливает особый правовой режим собственности на общее имущество в многоквартирном доме, среди его отличительных черт можно выделить следующие:

1. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников как квартир, так и нежилых помещений.

2. Общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным объектом оборота, и, как следствие, оно не подлежит продаже, найму, залогу и не может быть отчуждено самостоятельно собственником помещения иным, предусмотренным Гражданским кодексом РФ способом.

3. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью квартиры или нежилого помещения в таком доме. Другими словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе помещения, т. е. при продаже квартиры новый собственник приобретает не только в собственность квартиру, но и долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Следовательно, в договоре купли-продажи квартиры нет необходимости указывать о приобретении покупателем доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а вот условие, предусматривающее иное, например, что к покупателю не переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, будет признаваться ничтожным (ст. 38 ЖК РФ).

4. Доля в праве собственности на общее имущество у собственника помещения возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное им имущество в многоквартирном доме. Как известно, право собственности на жилые и нежилые помещения подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Датой государственной регистрации возникновения или перехода права собственности является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Доля каждого собственника жилого или нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть выделена в натуре.

6. Доля каждого собственника квартиры или нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади квартиры или нежилого помещения. Необходимо учитывать, что общую площадь как квартиры, так и нежилых помещений следует определять как сумму площадей их помещений: комнат и вспомогательных помещений (кухни, коридоров, санузлов, встроенных шкафов и т. п.), за исключением лоджий и балконов.

Для примера можно привести определения долей в праве собственности на общее имущества в трехподъездном многоквартирном доме для каждого собственника помещений в таком доме:

Таким образом, если общая площадь всех помещений в трехподъездном многоквартирном доме составляет 2350 кв. м, что соответствует 100 процентов долей в праве собственности на общее имущество в таком доме, то собственник однокомнатной квартиры площадью 32,5 кв. м обладает долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 1,28 % (32,5 кв. м × 100 % / 2350 кв. м). И соответственно, если большинство жильцов решили установить новую входную дверь в подъезде стоимостью 40 тыс. рублей, то собственник квартиры общей площадью 32,5 кв. м обязан оплатить расходы по покупке и установке двери в подъезде в размере 512 рублей (32,5 кв. м × 1,28 % / 100 %). А вот те собственники помещений в многоквартирном доме, которые возражали против установки новой двери в подъезде, вынуждены подчиниться большинству, т. е. оплатить расходы по приобретению и установке двери, в противном случае задолженность можно взыскать в судебном порядке.

Согласно положениям ст. 36, 37, 38 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме ограниченным образом, что является изъятием из п. 1 ст. 209 ГК РФ, который прямо предусматривает, что собственник вправе своим имуществом владеть, пользоваться и распоряжаться.

Так, собственники помещений в многоквартирном доме вправе:

1) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, т. е. извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено. Но вместе с тем такое пользование не должно нарушать нормы закона или иных правовых актов, а также права и охраняемые законом интересы других лиц, прежде всего соседей. Нередки случаи на практике, когда на лестничных площадках жильцы размещают строительный мусор, различные коробки, старую мебель, велосипеды и пр., тем самым они прежде всего нарушают правила пожарной безопасности. Кроме того, в соответствии с санитарно-гигиеническими, ветеринарно-санитарными правилами и нормами не разрешается держать собак, кошек и иных животных в местах общего пользования: коридорах, лестничных площадках, чердаках, подвалах и т. п.;

2) распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, например сдавать в аренду земельный участок, помещения подвала или чердака и т. п. Но для этого необходимо, чтобы собственники помещений приняли соответствующее решение на общем собрании.

Помимо названных собственник обладает правами, перечисленными в п. 2 ст. 40 ЖК РФ. При объединении смежных помещений в многоквартирном доме части общего имущества многоквартирного дома могут быть приращены к квартире или нежилому помещению путем реконструкции, переустройства и (или) перепланировки. Для этих целей необходимо, во-первых, доказать, что реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможна без присоединения части коридора, лестничной клетки и иных объектов общего имущества; во-вторых, получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, в случае разрушения многоквартирного дома, например в случае пожара, пострадавшие собственники сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался такой дом. При этом они владеют, пользуются и распоряжаются данным земельным участком в соответствии с гражданским законодательством (п. 6 ст. 36 ЖК РФ). Так, пострадавшие собственники могут предоставить земельный участок под застройку нового многоквартирного дома в обмен на приобретение новых квартир в нем.

Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме как участники общей долевой собственности на общее имущество не только имеют права на общее имущества такого дома, но и несут обязанности, к числу которых относятся следующие.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом, что, по сути, означает управление общим имуществом в таком доме.

Вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира и сколько человек в ней проживает, собственники помещений обязаны оплачивать содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги.

Собственники жилых и нежилых помещений обязаны платить налоги, прежде всего земельный. Как известно, объектом обложения земельным налогом являются земельные участки, части земельных участков и земельные доли (например, при общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом). Для общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, характерны два основных отличия:

всегда возникает в силу закона;

доли участников общей собственности определяются на основании закона и не могут быть изменены по соглашению собственников. Таким образом, для каждого собственника помещений в многоквартирном доме доля обязательных расходов по уплате налогов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Например, если сумма земельного налога составляет 30 тыс. рублей, то собственник квартиры общей площадью 32,5 кв. м и соответственно обладающий долей в размере 1,28 % обязан оплатить расходы по уплате земельного налога в сумме 384 рубля (30 тыс. руб. х 1,28 / 100 %).

На практике при разрешении споров, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, собственникам приходится сталкиваться с многочисленными вопросами. Наиболее важными и сложными можно назвать следующие.

К жильцам первых этажей предъявляются требования об оплате расходов по содержанию и ремонту лифтов, хотя эти граждане не пользуются этим имуществом.

В трехподъездном многоквартирном доме со всех собственников собрали плату на установку нового лифта во втором подъезде. Собственники квартир, расположенных в первом и третьем подъездах, полагают, что такие расходы должны нести только собственники, проживающие во втором подъезде.

Большинство собственников помещений в пятиэтажном многоквартирном доме отказались от проведения ремонта кровли, посчитав, что только собственники квартир, расположенных на последних этажах, обязаны нести расходы по капитальному ремонту кровли жилого дома.

В шестиподъездном многоквартирном доме с собственников помещений дифференцированно взимают плату за пользование лифтом. Так, в подъездах, оборудованных лифтами, плату за его содержание взимают с жильцов первых этажей. А вот с жильцов, проживающих в подъездах, необорудованных лифтом, плата не взимается.

Подобные примеры можно приводить до бесконечности. Для правильного разрешения указанных спорных ситуаций следует учитывать следующее то, что в соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона, и самое главное оно не подлежит разделу в силу закона. Понятие доли признается ключевым для определения общей собственности. Применительно к общему имуществу в многоквартирном доме как объекту общей собственности данное понятие характеризует именно долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме, но не часть лестничной площадки, коридора, подвала, крыши, лифта и т. п. Поэтому недопустимо определять долю в общей собственности на общее имущество в натуральных величинах, например два квадратных метра на лестничной площадке первого этажа. Жилищный кодекс РФ определяет общее имущество именно в доме, а не в подъезде или на этаже. Следовательно, все лестничные площадки, лифты, двери в подъездах и т. п. являются общим имуществом всего дома, а не только того подъезда или этажа, где они находятся[11]11
  Терешко Ю. Когда лифт не для всех // ЭЖ-Юрист. 2008. № 13. С. 16.


[Закрыть]. Поскольку объект общей собственности всегда воспринимается как единое целое, то доля в праве общей долевой собственности определяется в процентном отношении, например, как 1,28 или 5,42 % и пр.

В соответствующей пропорции определяются и расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В случае если требуется провести ремонт подъезда стоимостью 60 тыс. рублей, то сумма расходов по оплате такого ремонта для собственника, обладающего долей в праве общей долевой собственности в размере 1,28 %, будет определяться следующим образом:

для собственника с долей 1, 28 % = 60 тыс. рублей × 1,28 % / 100 %.

В качестве итога по изложенному в данном параграфе можно сделать следующий вывод.

Расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме распределяются между собственниками помещений в таком доме в долях, определяемых пропорционально размеру общих площадей указанных помещений, и совершенно не имеет никакого значения, на каком этаже и в каком подъезде расположено жилое помещение и сколько человек в нем проживает.

2.2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме: его роль и возможности влияния собственников на принимаемые решения

Одним из основных прав собственника как жилого помещения (т. е. квартиры), так и нежилого, закрепленных в Жилищном кодексе РФ, является право на участие в управлении многоквартирным домом, а точнее, в управлении общим имуществом в таком доме.

Данное право присуще всем без исключения собственникам независимо от размера их доли в праве собственности на квартиру (или нежилое помещение). В соответствии с ст. 44 ЖК РФ собственники квартир и нежилых помещений вправе участвовать в общем собрании с правом голоса по всем вопросам его компетенции.

Для обеспечения реализации права на участие в управлении многоквартирным домом законодатель детально регламентировал процедуру созыва и проведения общего собрания, включая порядок определения лиц, имеющих право на участие в общем собрании, формирования повестки дня, сообщения информации об общем собрании, определения кворума собрания, учета и подсчета голосов собственников. Большинство норм, регулирующих порядок проведения общего собрания, носит императивный характер, т. е. не может быть изменено по соглашению с собственниками. Видимо, необходимость не допустить злоупотреблений побудила законодателя обратиться к императивному детальному регулированию порядка созыва и проведения общего собрания собственников.

Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом признано общее собрание собственников помещений в данном доме. Такой орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах независимо от вида жилищного фонда (государственный, муниципальный или частный).

Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников

Статьей 44 ЖК РФ определена компетенция общего собрания собственников помещений в таком доме, т. е. примерный перечень вопросов, которые общее собрание собственников вправе рассматривать и принимать по ним решения. Составляющие компетенции общего собрания собственников могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-правовые.

К организационным полномочиям прежде всего относится выбор способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Имущественно-правовые функции общего собрания собственников основаны на его полномочиях по принятию решений о реконструкции многоквартирного дома; о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений на земельном участке, на котором расположен такой дом; о ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме и т. п.

Как уже отмечалось, общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, однако его компетенция не безгранична. Общее собрание собственников не вправе рассматривать и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции жилищного кооператива, товарищества собственников жилья и т. п., которые осуществляют функции управления таким домом.

На практике часто возникают вопросы: вправе ли общее собрание собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, принимать решение по вопросам, относящимся к компетенции жилищного кооператива либо товарищества собственников жилья? Толкование Жилищного кодекса РФ дает основание ответить на эти вопросы отрицательно. Так, согласно п. 1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива. Следовательно, в таком собрании могут участвовать только члены жилищного кооператива. А вот приобретение квартиры в многоквартирном доме, управление которым осуществляет жилищный кооператив, не означает, что новый собственник квартиры автоматически становится членом жилищного кооператива. Для этих целей он должен вступить в жилищный кооператив в порядке, предусмотренном ст. 111, 121 ЖК РФ и уставом кооператива. Таким образом, все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет жилищный кооператив, могут быть поделены на две группы:

1) собственники помещений, являющиеся членами жилищного кооператива;

2) собственник помещений, не являющиеся членами жилищного кооператива.

Следовательно, в таком многоквартирном доме должны проводиться собрания двух видов.

Первый из них – это общее собрание членов жилищного кооператива, на котором рассматриваются только вопросы, отнесенные к его компетенции, например избрание органов управления жилищным кооперативом и органов контроля за его деятельностью.

Второй – это общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет жилищный кооператив. И соответственно к компетенции такого собрания относятся вопросы, предусмотренные ст. 44 ЖК РФ. И, как следствие, участниками такого собрания являются как члены жилищного кооператива, так и те, которые членами кооператива не являются.

Все вышесказанное относится и к многоквартирным домам, управление которыми осуществляет товарищество собственников жилья.

Право на участие в собрание

К участию в собрании могут быть допущены только собственники, включенные в реестр многоквартирного дома. Список собственников, имеющих право участвовать в общем собрании, составляется на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на жилое (или нежилое) помещение. Закон не определяет, какой орган составляет этот список. Следует считать, что над ним работает организация, осуществляющая управление многоквартирным домом (жилищный кооператив, товарищество собственников жилья, управляющая организация и т. п.).

Необходимо учитывать, что такой реестр прежде всего нужен для того, чтобы обеспечить возможность голосования при проведении собрания как в очной, так и заочной форме. Кроме того, для уведомления о проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме нужно знать, кому их рассылать.

На основании ст. 48 ЖК РФ право на участие в общем собрании собственником осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. Собственник вправе в любое время заменить своего представителя на общем собрании собственников или лично принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Представитель собственника на общем собрании собственников действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов или актов уполномоченных на то государственных органов или органов местного самоуправления либо доверенности, составленной в письменной форме. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом и представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Анализ данной нормы права позволяет обратить внимание на следующие обстоятельства:

во-первых, собственник вправе участвовать в собрании лично или через своего представителя;

во-вторых, в Жилищном кодексе РФ представитель собственника помещения указан в единственном числе. Следовательно, не вправе участвовать в общем собрании собственников несколько представителей одного собственника. Кроме того, право разделить полномочия между представителем и самим собственником Кодексом собственнику не предоставлено. Например, собственник имеет право присутствовать на собрании вместе со своим юристом, но юрист не будет иметь статуса представителя и права голосовать по вопросам повестки дня собрания;

в-третьих, собственник помещения может назначить нового представителя (заменить представителя), но полномочия предыдущего будут недействительны.

Если собственника представляет на собрании доверенное лицо, то ему необходимо оформить доверенность. Согласно ч. 2 ст. 48 ЖК РФ доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом и представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Доверенность от собственника – юридического лица должна быть заверена печатью и подписью руководителя юридического лица, от собственника – физического лица заверена нотариально либо подписью руководителя и печатью организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. Текст доверенности на представление собственника на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должен содержать сведения о дате проведения собрания и положения о том, что уполномоченное лицо имеет право присутствовать на общем собрании собственников, принимать участие в обсуждении любых вопросов повестки дня, голосовать по вопросам повестки.

Доверенности передаются секретарю собрания и хранятся вместе с материалами собрания. Если собственник не найден в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, секретарь собрания обязан проверить его правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на помещение, и при наличии таковых внести его данные в регистрационный список.

Следует еще раз подчеркнуть, что тот собственник помещения в многоквартирном доме, кто не может или не горит желанием сам участвовать в общем собрании, может доверить свой голос своему представителю, выдав ему доверенность. Причем за собственником сохраняется право в любое время заменить своего представителя или лично участвовать в общем собрании.

Виды общих собраний, проводимых в многоквартирных домах

Статья 45 ЖК РФ предусматривает два вида общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме – годовое и внеочередное. Как следует из п. 1 ст. 45 ЖК РФ, годовое общее собрание собственников квартир и нежилых помещений проводится в сроки, определенные самими собственниками на соответствующем собрании. Целесообразно, годовое общее собрание собственников проводить с декабря по январь, что позволит подвести итоги уходящего года и наметь планы на будущий год. Таким образом, раз в год собственники помещений в многоквартирных домах обязаны подвести итоги деятельности по управлению многоквартирным домом и провести общее собрание собственников. На нем они в обязательном порядке должны утвердить смету расходов по содержанию и управлению многоквартирным домом на будущий год. Процедуры его созыва и проведения будут рассмотрены ниже.

Все остальные собрания, проводимые помимо годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются внеочередными, порядок проведения которых установлен п. 3,4, 5 ст. 45 ЖК РФ.

Для решения важнейших вопросов деятельности по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме созываются внеочередные собрания собственников. Однако мало просто собрать собственников, важно четко соблюсти все необходимые процедуры. Только это поможет предотвратить конфликты, возникающие при проведении внеочередных собраний.

В деятельности по управлению многоквартирным домом возникают моменты, когда необходимо провести внеочередное собрание собственников. И, наверное, поэтому законодательством не оговорены случаи, когда оно должно проводиться, поскольку внеочередные собрания должны созываться для решения неотложных вопросов, которые находятся в исключительной компетенции собрания собственников. К таковым относятся случаи, когда необходимо:

провести незапланированный ремонт общего имущества многоквартирного дома;

провести озеленение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; установить домофон;

повысить плату за содержание вахтера, охраны и т. п. Внеочередное собрание собственников также проводят при смене способа управления многоквартирным домом, а также замене управляющей организации. При принятии решений такого рода часто возникают конфликты интересов различных групп собственников. Единственным противоядием от подобных последствий является неукоснительное соблюдение процедур проведения собраний. Многие вопросы, касающиеся уведомления участников, порядка ведения собрания, являются общими как для годового, так и для внеочередного собрания. Однако для внеочередных собраний имеется своя специфика. Внеочередное собрание собственников в отличие от годового проводится в инициативном порядке.

Не секрет, что сегодня массовыми стали беды, вызванные недобросовестностью и некомпетентностью руководителей управляющих организаций, жилищного кооператива, товарищества собственников жилья и т. п. Чтобы усилить профессиональный подход при принятии важных решений, установить лидерство специалистов, предохранить собственников от злоупотреблений со стороны организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом, или от собственной некомпетентности, закон устанавливает, что любой из собственников помещений в многоквартирном доме может инициировать такое собрание (п. 2 ст. 45 ЖК РФ).

К примеру, любой собственник вправе предложить общему собранию вопрос о проведении ремонта общего имущества в многоквартирном доме, определении размера расходов по содержанию и управлению многоквартирного дома, сроках внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Аналогичная ситуация и со сменой управляющей организацией. Как известно, Жилищный кодекс РФ предоставляет возможность собственникам в любое время досрочно прекратить полномочия управляющей организации.

Инициатор проведения собрания обязан сообщить собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок инициатор должен уведомить о проведении общего собрания собственников помещений в таком доме. Передать извещение о созыве собрания можно несколькими способами:

первый – направить каждому собственнику его по почте заказным письмом, по адресу их места жительства;

второй вариант – вручить под роспись каждому собственнику помещений в многоквартирном доме;

третий – разместить объявление о проведении собрания в доступном для всех собственников месте, например на первом этаже дома и т. п.

При этом необходимо учитывать, что последние два варианта возможно только в том случае, если эти способы предусмотрены решением общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме.

Данные правила необходимо неукоснительно соблюдать. Ведь в случае конфликта это может стать формальной причиной отказа удовлетворения требования о созыве собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В сообщении о созыве собрания в обязательном порядке должны быть сформулированы вопросы повестки дня. Извещение может содержать также возможные решения по каждому из этих вопросов. Ясно, что если вы созываете собрание для смены управляющей организации, то нужно включить формулировки решений вплоть до кандидатуры новой управляющей организации. Ведь собственники помещений в многоквартирном доме должны как минимум в течение десяти дней рассмотреть ваши предложения и прийти к определенному решению. С этой целью в извещении следует указать порядок ознакомления с информацией и материалами (например, учредительными документами новой управляющей организации, проектом договора управления многоквартирным домом и т. п.), которые будут рассматриваться на данном собрании, а также адрес, где с ними можно ознакомиться.