Текст книги "Плата за жилье: механизм правового регулирования"

При проведении внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме не позднее чем за десять дней до проведения собрания его инициатор обязан уведомить собственников помещений в многоквартирном доме о проведении собрания в форме заочного голосования.

Как уже отмечалось, Жилищным кодексом РФ определены несколько способов направления собственникам сообщения о собрании:

путем рассылки заказных писем;

посредством их вручения лично собственникам под роспись;

путем размещения объявлений в подъезде, во дворе и т. п.

При этом последние два способа возможны только в том случае, если такое уведомление предусмотрено решением общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме. Другими словами, собственники должны заранее, например на очередном годовом собрании, определить, каким способом собственники должны быть оповещены о проведении внеочередных собраний собственников помещений в многоквартирном доме.

Нетрудно заметить, что самый затратный из всех способов уведомления является рассылка заказных писем собственникам квартир и нежилых помещений. А вот самый экономный способ – размещение объявлений в подъезде, во дворе и т. п. Однако и такой способ имеет существенный недостаток – в судебном порядке будет сложно доказать факт надлежащего уведомления о проведении внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Что же касается такого способа, как направление сообщений о проведении собрания путем их вручения под роспись собственникам, то он и дает значительную экономию средств, и будет являться неоспоримым доказательством извещения всех собственников о проведении внеочередного собрания (примерная форма приведена в приложении).

При проведении общего собрания в форме заочного голосования целесообразно подготовить бланк решения для каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Необходимость использования такого бланка продиктована следующим.

Во-первых, многие граждане по объективным причинам зачастую не в состоянии самостоятельно разобраться в хитросплетениях жилищного законодательства и в письменном виде грамотно оформить свое решение.

Во-вторых, бланк позволяет практически сократить время на подготовку решений, а в последующем их быстрее и проще обработать (определить кворум, подвести итоги и т. п.).

Для заочного голосования удобней использовать единый бланк решения для голосования по нескольким вопросам повестки дня.

При рассылке нескольких отдельных бланков может возникнуть путаница, и высока вероятность их утери в процессе передачи многочисленных «бумаг».

Целесообразно, чтобы порядок рассылки бланков решений для заочного голосования совпадал с порядком направления собственникам сообщения о проведении собрания в смешанной форме. Лучше всего собственникам помещений в многоквартирном доме выдавать под расписку решения для заочного голосования. Затем им следует выразить свое мнение, т. е. заполнить бланки решений и сдать их в место или по адресу, указанному инициатором проведения собрания.

Во избежание возможности давления на собственников помещений в многоквартирном доме с целью изменения результатов голосования не нужно допускать переголосование (повторное голосование) собственниками, уже проголосовавшими.

При подведении итогов голосования собрания, проводимого в форме заочного голосования, учитываются решения, поступившие в адрес инициатора проведения собрания до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении собрания. Для того чтобы однозначно определить момент поступления решения в адрес инициатора (и тем самым защитить права собственников), целесообразнее направлять решения по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо передавать их инициатору проведения собрания под роспись. Следует отметить что, лица, сдающие решения непосредственно инициатору, вправе получить документ (отметку), подтверждающий со стороны инициатора факт приема решений. А лучше всего факт поступления решения следует зафиксировать в специальном журнале.

И еще раз напомним, при заочной форме поступившими в срок считаются решения, переданные до установленной даты окончания срока их приема инициатором. И соответственно подводить итоги заочного голосования следует после окончания приема письменных решений собственников.

Практика показывает, что очень часто возникает вопрос: на кого возлагается обязанность по подведению этих итогов? Закон, однако, не содержит никаких указаний по этому поводу. Скорее всего, при проведении внеочередного собрания это должен сделать инициатор проведения собрания, а при проведении годового – организация, осуществляющая управления многоквартирным домом. Вместе с тем необходимо учитывать, что нужно не только подсчитать голоса и подвести итоги заочного голосования, но и обеспечить установленный порядок голосования и права собственников на участие в голосовании, разъяснить возникающие в связи с этим вопросы. С этой целью можно сформировать счетную комиссию, хотя она прямо и не предусмотрена жилищным законодательством, но ее формирование возможно в силу общих начал и смысла жилищного законодательства.

В связи с этим появляется ряд вопросов: надо ли счетную комиссию заново создавать на каждом общем собрании или это постоянно действующий орган? Кто вправе ее формировать?

Собственники помещений в многоквартирном доме могут по своему усмотрению избрать счетную комиссию, утвердить ее количественный и персональный состав, а также оговорить срок ее полномочий. И, как следствие, при установлении достаточно большого срока полномочий счетная комиссия будет постоянно действующим органом. Это позволит избежать существенных трудностей при проведении внеочередных собраний. Таким образом, собственники должны заранее решением общего собрания, лучшего всего годового, сформировать счетную комиссию.

В заключение настоящего параграфа хотелось бы уделить внимание вопросам, связанным с порядком определения кворума, подведения итого голосования и оформления протокола, который абсолютно аналогичен при проведении общего собрания в форме как очного, так и заочного голосования.

Так, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования считается состоявшимся, если в установленный срок передали свои письменные решения собственники, обладающие более 50 % голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

При этом в зависимости от того, какой вопрос рассматривается, за принятие решения должно проголосовать простое или квалифицированное большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании.

Так, по общему правилу решения принимаются простым большинством голосов, т. е. за него должны проголосовать собственники помещений с количеством голосов более 50 % общего числа голосов принимающих участие в данном собрании. А квалифицированным большинством (более 75 %) принимаются решения:

1) о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

И еще раз напомним, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Рассмотрим порядок определения кворума и подсчета голосов на примере.

Если общая площадь всех помещений в одноподъездном многоквартирном доме составляет 2600 кв. м, что соответствует 100 % голосов, то, к примеру, собственник однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м обладает 1,53 % голосов (40 кв. м х 100 % / 2600 кв. м), и собрание будет правомочно (имеет кворум), если в установленный срок свои решения в письменном виде подготовят и передадут собственники помещений, обладающие более 50 % голосов от общего числа голосов, т. е. суммарная общая площадь их квартир должна быть более 1300 кв. м Допустим, на общем собрании приняли участие 32 собственника квартир, обладающие 51 % голосов, что соответствует 1326 кв. м, составляющих суммарную общую площадь их квартир. Решение о проведении капитального ремонта кровли многоквартирного дома будет принято, если за него проголосовали собственники, обладающие 75,1 % голосов, от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании, что соответствует 995,83 кв. м (1326 кв. мх 75,1 %/100 %).

Как уже отмечалось, необходимо, чтобы в письменном решении каждого собственника были отражены как формулировка каждого вопроса повестки дня, так и варианты голосования по каждому вопросу поставленному на голосование, а именно: «за», «против», «воздержался».

Засчитываются и учитываются голоса по тем вопросам, по которым участником собрания оставлен только один из возможных вариантов голосования. Если же решение заполнено с нарушением этого требования, оно признается недействительным, и голоса по содержащимся в нем вопросам не учитываются. Когда решение содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение указанного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет признания решения недействительным в целом.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое путем заочного голосования, в обязательном порядке должно быть оформлено протоколом и доведено до сведения всех собственников не позднее чем через десять дней со дня принятия такого решения.

Обжалование решений общего собрания

При нарушении права собственника на участие в управлении многоквартирным домом собственник имеет право на защиту. Примерный перечень способов защиты гражданских прав определен ст. 12 ГК РФ. Кроме того, п. 6 ст. 49 ЖК РФ предусмотрена возможность обжаловать решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Рассмотрение споров об обжаловании решений общего собрания собственников отнесено к подведомственности судов общей юрисдикции.

Как показывает практика, признать решения общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме недействительным в судебном порядке очень сложно. Прежде всего проблема заложена в текст п. 6 ст. 46 ЖК РФ. Данная норма содержит условия предъявления иска об обжаловании решения общего собрания. Таковых пять.

Во-первых, с иском может обратиться только собственник. При этом данный статус должен быть у истца и на момент проведения общего собрания, и на момент предъявления иска, поскольку в п. 6 ст. 46 указано, что правом на обжалование обладает собственник.

Для иных лиц, не являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, возможность обжалования решений общего собрания исключается. Это обоснованно, поскольку общее собрание является волеформирующим органом управления многоквартирным домом, а поэтому никаких правовых последствий для третьих лиц решение общего собрания породить не может. Права третьих лиц будут нарушены только тогда, когда решение общего собрания собственников начнет претворяться в жизнь путем совершения каких-либо юридически значимых действий (сделок, актов). Для защиты своих прав третьи лица должны будут оспаривать именно эти юридические действия, например обращаться с иском о признании сделки недействительной либо пользоваться иными способами защиты своих прав, предусмотренными законом.

Во-вторых, Кодексом установлен шестимесячный срок для обжалования решения, который начинает исчисляться со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Данный срок, наверное, нужно рассматривать как срок исковой давности, и соответственно применять этот срок суд должен только по требованию ответчика.

В-третьих, при обжаловании решения общего собрания обязательно указание на нарушение требований Жилищного кодекса РФ и иных правовых актов Российской Федерации.

В-четвертых, условием предъявления иска является нарушение прав и законных интересов собственника решением общего собрания. Проще всего обосновать наличие данного условия собственнику, которого не известили о проведении общего собрания. Во всех подобных случаях нарушено право собственника на участие в управлении, а потому формально данное условие будет соблюдено. Сложнее обстоит дело в ситуации, когда собственник присутствовал на общем собрании и даже голосовал по вопросам повестки дня, однако не согласен с принятым решением. В такой ситуации право собственника на участие в управлении не нарушено, однако собственник все равно должен обосновать нарушение его прав решением общего собрания. В судебной практике можно обнаружить два подхода истцов к формулированию соответствующего условия предъявления иска. Условно первый из них можно назвать формальным. В этом случае истцы просто перечисляют нарушения закона при подготовке и проведении общего собрания и делают вывод о том, что данные нарушения закона автоматически нарушают права и законные интересы истцов, без детальной расшифровки. Второй подход заключается в том, что истцы пытаются найти нарушение своих интересов принятым решением.

Например, если собственник квартиры обратился в суд с иском о признании недействительным решений общего собрания, указывая на нарушение сроков проведения общего собрания. То суд обязан отказать истцу в иске, поскольку истец не доказал, что нарушение сроков проведения собрания нарушило права и законные интересы истца.

Последнее условие предъявления иска: собственник должен или не принимать участия в общем собрании, или голосовать против. Голосование «воздержался» должен рассматриваться как основание к отказу в иске, поскольку любое лицо, которое зарегистрировалось для участия в общем собрании, считается участвовавшим, а единственный вариант голосования, который дает основания для оспаривания решения, – это голосование «против».

Наличие всех пяти условий для предъявления иска еще не означает, что иск будет удовлетворен. Законодатель дает возможность суду с учетом всех обстоятельств оставить в силе обжалованное решение. Для того чтобы оставить в силе решение, необходимо одновременное наличие трех обстоятельств:

голосование данного собственника не могло повлиять на результаты голосования. Здесь следует оговориться, что в многоквартирном доме с сотнями собственников, как правило, решение одного собственника никогда не влияет на результаты голосования. Однако если в многоквартирном доме большую часть составляют квартиры, занимаемые гражданами по договорам социального найма, то в этом случае мнение наймодателя-собственника является решающим;

нарушения, допущенные при подготовке и проведении собрания, не являются существенными;

решение не должно повлечь причинения убытков собственнику. Под убытками в силу ст. 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также неполученные доходы, которые лицо получило бы, если бы его право не было нарушено. Как указывалось ранее, очень трудно доказать в суде даже нарушение прав и законных интересов собственника, еще сложнее это нарушение облечь в материальную форму путем исчисления причиненных убытков.

Рассмотрев условия предъявления иска об обжаловании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и основания для оставления его в силе, представляется, что признать его недействительным в судебном порядке будет очень сложно.

Итак, чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, оно должно быть:

принято только по вопросам, включенным в повестку дня соответствующего собрания;

принято только с соблюдением императивных правил о простом и квалифицированном большинстве голосов, необходимых для его принятия;

оформлено протоколом и доведено до сведения собственников.

Приложения

Приложение 1

Мировому судье

адрес:____________________________________________

Истица: Иванова Наталья Петровна,

прожив, по адресу:

Ответчик:

Жилищный кооператив «50 лет Октября»

адрес_____________________________________________

Госпошлина________________рублей

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

об обязании произвести перерасчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги

С 19 января 2007 г. Истица является собственником квартиры, расположенной по адресу: г.__________________________________________. Управление данным многоквартирным домом осуществляет Жилищный кооператив «50 лет Октября» (далее ЖК «50 лет Октября»), Согласно ст. 153–156,161 ЖК РФ ЖК «50 лет Октября» обязан оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Однако, несмотря на своевременную оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, ЖК «50 лет Октября» не производит, капитальный ремонт (в т. ч. работы по ремонту крыши), а также услуги по уборке подъезда. Предъявленные претензии ЖК «50 лет Октября» оставляет без рассмотрения. Кроме того, в июле 2007 г. ЖК «50 лет Октября» необоснованно предъявил требования о возмещении расходов, связанных с устранением засора канализационных труб в размере 237 рублей. Более того, при проведении работ по установке лифта размер расходов каждого собственника жилых помещений, проживающих в этом многоквартирном доме, был определен не в соответствии с требованиями ст. 158 ЖК РФ. Так, сумма расходов на установку лифта рассчитывалась следующим образом: несколько собственников квартир должны оплатить по 3 тыс. руб.; остальные – должны оплатить по 6 тыс. руб. Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 15 8 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 153–161 ЖК РФ, пп. 6,7,16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491,

ПРОШУ:

Обязать Жилищный кооператив «50 лет Октября» произвести перерасчет платежей по содержанию и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома и коммунальным услугам, а именно:

1) за январь 2007 г. (согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности, следовательно, начисления должны были производиться с 19 января 2007 г.) в размере____________________;

2) за период с 01 января 2007 по 31 декабря 2007 гг. в связи с отсутствием уборщицы в размере ___________;

3) за период с 01 января 2006 по 31 декабря 2007 гг. в связи с не проведением капитального ремонта многоквартирного дома в размере __________;

4) за июль 2007 г. в связи с необоснованным начислением расходов за засор канализационных труб в размере _______ рублей, предъявленные по квитанции в ноябре 2007 г.;

5) за октябрь 2007 г. в связи с неправильным определением размера участия каждого собственника в установке лифта в многоквартирном доме в размере ___________.

Подпись истицы

Дата

Приложение 2

Сообщение

о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

Собственник квартиры № 12 Иванов Сергей Петрович инициирует проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ______________________, в форме заочного голосования.

Повестка дня:

О проведении в сентябре 2008 г. капитального ремонта лифтов в подъездах № 1,2, проектная стоимость работ составляет 450 тыс. рублей.

Об увеличении с 1 октября 2008 г. заработной платы уборщицы до 7000 рублей в месяц.

Письменные решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, должны быть переданы инициатору проведения собрания до 14 июня 2008 г., по адресу:________________________ контактный телефон_______________________.

С проектно-сметной документацией по капитальному ремонту лифтов и иными документами можно ознакомиться в вечерне время с 17.00 ч. до 22.00 ч. по адресу:________________________.

С. П. Иванов

1 июня 2008 г.