Текст книги "Как завладеть миром. Инвестируйте умно и мыслите глобально"

Многие аналитики и журналисты обладают природным интеллектом и «прекрасным образованием», но слишком молоды или зашорены, чтобы увидеть общую картину. Они узнали об «инфляции» на работе, ни разу не остановившись, чтобы копнуть глубже и попытаться понять, как на самом деле рассчитываются показатели или как это менялось с течением времени. Как сказал Генри Форд: «Думать – самая трудная работа; вот, вероятно, почему этим занимаются столь немногие». Или как сказал бы Вольтер: «Здравомыслие – большая редкость».

Часто проще всего работать в рамках существующей парадигмы или следовать общепринятым представлениям, чем противостоять сложности и неодобрению «толпы» (или вашего начальника), раскачивая лодку. Я знаю по собственному опыту: молодому аналитику крупного инвестиционного банка бесполезно указывать, что, когда дело доходит до опубликованных показателей инфляции и безработицы, король оказывается голым.

Более того, те, кто осведомлен, кто «понимает» реалии инфляции – старшие сотрудники крупных инвестиционных банков, управляющие хедж-фондов, трейдеры, некоторые политики и представители центральных банков, – могут превратить это понимание в свои существенные финансовые преимущества. У них очень мало стимулов бить тревогу. Это похоже на ситуацию в WorldCom или Enron несколько лет назад: некоторые из высшего руководства знали, что происходит, но им было на руку хранить молчание до тех пор, пока им это сходило с рук.

В заключение не только этой главы, но и первой части книги я хочу отметить: действия многих правительств в последние годы привели к ситуации, когда мы находимся в плену значительной денежной инфляции. А когда наблюдается значительная инфляция, стоимость наличных денег падает по мере роста цен на «вещи».

Умный инвестор извлекает выгоду из этого, позаботившись о том, чтобы владеть именно тем, что дорожает. Как правило, сюда входят многие финансовые активы, акции, драгоценные (денежные) металлы, биржевые товары и недвижимость. Нам не нужно подробно разбираться, почему фондовые рынки, золото, нефть, пшеница, хлопок, кофе, произведения искусства, дома, драгоценности и вино дорожают в условиях инфляции. Достаточно просто знать, что это так, как это и было в последние несколько лет.

Тем не менее, надеюсь, вам должно казаться логичным, что если у вас есть фиксированный запас «вещей», а денежная масса удваивается, то цена этих «вещей» удвоится при прочих равных условиях. Другими словами, если вдвое больше денег конкурирует за такое же количество вещей (хлеб, молоко, яйца, машины, дома, золото), то продавец этих вещей может поднять цену. Именно это и происходит в последние годы.

Теперь, вооруженные этими знаниями и пониманием того, что мировая экономика продолжает расти, мы готовы что-то с этим сделать и начать зарабатывать серьезные деньги.

Итак, давайте теперь посмотрим, что именно нужно делать, чтобы извлечь выгоду из наших двух фактов о финансах и двух ключевых тем. Но прежде чем мы это сделаем, стоит подытожить то, что мы узнали к этому времени:

• никогда еще не было так важно понимать, что происходит в финансах и правильно организовать свои дела;

• сделать это не так сложно, как вы думаете. Вы всего в нескольких часах от результата;

• вы должны обеспечить себе выгоду от невероятной силы сложных процентов;

• финансовые продукты сегодня хороши как никогда, – если вы знаете, где найти лучшие из них по разумной цене. Но вы не найдете их в своем крупном банке;

• мировая экономика все еще продолжает расти и будет продолжать. Вам нужно «владеть миром»;

• в мире существует значительная реальная инфляция. Вам нужно «владеть инфляцией».

Часть II
К основам
Что нужно знать

• Какую роль играет недвижимость в создании финансового избытка?

• О каких типах инвестиционных инструментов вам нужно знать?

5
Создание финансового избытка

«Если хотите быть богатым, научитесь не только зарабатывать, но и быть экономным».

Бенджамин Франклин

Из того, что вы уже прочитали, должно быть ясно, что, если вы хотите быть богатым, если вы хотите иметь реальную финансовую безопасность и лучшие вещи в жизни, существует очень простая формула. Ее хорошо понимают богатые, и она остается неизменной уже в течение несколько тысяч лет с тех пор, как люди изобрели деньги:

Живите на меньшее количество денег, чем зарабатываете, а остальное инвестируйте.

Мы видели, насколько сильны сложные проценты. Даже если у вас не так много денег для инвестиций, пусть это вас не отпугнет. Начните откладывать хоть что-то немедленно и позвольте сложным процентам и времени творить чудеса.

Если вы хотите выиграть в денежной игре, абсолютно необходимо создавать финансовый в своей жизни избыток и инвестировать этот избыток в различные активы. Если это вам не удавалось в прошлом, то, возможно, причина заключалась в следующем. Даже если вам удавалось сэкономить часть своего дохода, вы не знали, куда его вложить, и поэтому считали, что в этом нет смысла. А может, вы не верили, что отрасль финансовых услуг даст вам хороший совет?

Это вполне справедливо, но читайте дальше, и вскоре вы будете лучше большинства понимать, как инвестировать деньги – и вы будете уверены, что сможете это делать.

Таким образом, давайте сначала обратим внимание на то, как вы собираетесь найти некоторый финансовый избыток.

Лучше всего экономить, а затем инвестировать как минимум около 10 % своего ежемесячного дохода. Многие из вас прочитают это и подумают, что вы не можете создать финансовый избыток. У вас может быть трое детей, и вы сейчас едва сводите концы с концами. Экономия 10 % вашего ежемесячного дохода кажется совершенно нереалистичной.

Не хочу показаться слишком резким, но если вы так думаете, то вы вряд ли станете богатым. Вам придется надеяться, что вы выиграете в лотерею или давно потерянный родственник оставит вам немного денег. Хуже того: вы можете оказаться обедневшим на пенсии или вообще не сможете на пенсию уйти.

Правда, однако, заключается в том, что практически любой человек должен быть способен организовать свои личные дела так, чтобы жить на 90 % от своего дохода или меньше, почти независимо от того, сколько зарабатывает. Если вы думаете, что не можете, то (за сравнительно небольшим исключением) вы просто не готовы к достаточно радикальным действиям.

Но не отчаивайтесь! Есть два приема, с помощью которых вы очень быстро сможете начать экономить 10 % вашего ежемесячного дохода.

Первый прием – психологический: вы просто решаете, как лучше всего тратить 90 % своего дохода каждый месяц, а не как сэкономить 10 %. Это, очевидно, простой случай сценария «наполовину полный стакан против наполовину пустого стакана», но, как ни странно, он действительно работает. Психологи называют подобный феномен «рефреймингом» (переосмыслением ситуации) – очень мощная техника для изменений в любой сфере вашей жизни.

Если вы скажете себе: «Я собираюсь потратить 90 % своих денег на x, y и z», а затем автоматизируете то, что происходит с оставшимися 10 %, вы можете понять, что выделить 10 % от вашего дохода для инвестирования проще, чем вы думали.

Очевидно, лучший способ сделать это – составить подробный бюджет. У многих людей есть бюджет того или иного рода, но я думаю, будет справедливо сказать, что относительно немногие люди составляют достаточно подробный бюджет, поэтому многие из нас могут тратить так много времени на размышления, куда же, черт возьми, ушли все наши деньги!

Чтобы избежать этой проблемы, я настоятельно рекомендую использовать какой-нибудь из отличных инструментов бюджетирования, доступных в интернете, например youneedabudget.com[21]21
  Приложение доступно на русском языке под названием YNAB. – Прим. ред.


[Закрыть]. Этот сайт работает вместе с приложением на вашем смартфоне, и для большинства людей это действительно все, что нужно, чтобы высвободить деньги для инвестиций. Если вы мне не верите, просто просмотрите отзывы и рекомендации в интернете.

Если вы все еще не можете найти деньги для инвестиций после нескольких недель использования такого рода инструментов, вы можете подумать о втором, немного более радикальном из двух приемов: переехать!

Если вы не можете сэкономить в нынешних жилищных условиях, поменяйте их. Это позволит вам сэкономить деньги гораздо быстрее, чем попытки покупать меньше вещей, меньше тратить в пабе или пить меньше капучино каждую неделю. При этом «склады индивидуального хранения» были одной из самых быстрорастущих отраслей за последнее десятилетие, а у среднего британца более тонны ненужного имущества. Если вы думаете о количестве приобретенных бесполезных вещей, которые вы купили, вас может удивить, сколько вы могли бы вместо этого вложить. Поклонники телесериала 1990-х годов «Секс в большом городе» могут вспомнить эпизод, в котором главная героиня Кэрри не может внести залог за свою квартиру, но понимает, что ей принадлежит обувь на десятки тысяч долларов. Пожалуйста, не будьте таким человеком.

Итак, если вы арендуете жилье: переезжайте, снимайте где-нибудь на 10 % дешевле, чем ваш нынешний дом, и инвестируйте эту разницу. Хотя, если вы вносите изменения в свою жизнь, почему бы не подумать даже о том, чтобы жить где-то на 20 % дешевле, инвестировать 15 % и иметь располагаемый доход на 5 % больше?

Если у вас есть дом, и ваши выплаты по ипотеке съедают так много вашего ежемесячного дохода, что вы не можете выделить 10 % своих денег для инвестиций, тогда продайте дом и купите дом поменьше. Я понимаю, что это может показаться довольно драматичным планом действий, но это единственное решение, которое может принести вам результаты в достаточно короткий период времени, и со временем это решение обеспечит вас на всю жизнь.

Одной из основных причин финансовых кризисов в США и Великобритании была наша нездоровая одержимость домовладением и широко распространенная неспособность многих людей понять, как оценивать недвижимость с течением времени по сравнению с другими основными активами, в которые вы могли бы вложить деньги, такими как акции, облигации и биржевые товары.

Мы прожили, по крайней мере, 20 лет, во время которых большинство людей верили, что «с недвижимостью не прогадаешь» или что «аренда – это выбрасывание денег путем выплаты чужой ипотеки».

Это упрощенный подход, часто совершенно неверный. Как и все активы, иногда недвижимость хороший вариант и стоит вложений, а иногда она может быть опасно дорога. Многие богатые люди это понимают. Миллиардер Джим Роджерс, один из лучших инвесторов всех времен, дважды продал всю свою недвижимость накануне краха (в 1987 и 2007 годах). Он регулярно описывает недвижимость как принципиально плохую инвестицию из-за ее неликвидности (ее трудно покупать и продавать) и большого количества текущих расходов, связанных с ней. Имейте в виду: это парень, который заработал 4200 % на своих деньгах всего за 10 лет. Когда речь идет о финансах, он знает свое дело.

Есть множество других примеров чрезвычайно богатых и успешных людей, разделяющих схожие взгляды на недвижимость. Это, возможно, удивит многих читателей, если учесть, насколько нетрадиционно такое негативное отношение в приличном британском обществе (и это мягко сказано).

Учитывая, насколько это может быть важно для ваших финансов, стоит внимательнее присмотреться к недвижимости и тому, как ее оценивать. В частности, решения, которые вы примете в отношении недвижимости, будут иметь огромное влияние на ваше благосостояние в течение всей вашей жизни, а неправильное решение потенциально может испортить ваше финансовое положение на всю жизнь. Как и всегда, денежная игра – это марафон, а не спринт. Я считаю, что этот факт следует держать в голове при принятии такого крупного решения, как покупка недвижимости.

Многие люди в англоязычном мире знакомы с недвижимостью как с классом активов. В таких странах, как Великобритания, США и Австралия, существует давняя традиция жить в собственном жилье. Но во многих других странах мира это не так, в том числе в богатых европейских странах, таких как Германия и Франция, где высокий процент населения арендует жилье, часто в течение всей жизни.

Цены на жилье – это национальная навязчивая идея в Великобритании и США, и их регулярно обсуждают в прессе. Недвижимость, как правило, является самым большим активом человека, а также существует неизбежная эмоциональная привязанность к дому, выходящая за рамки привязанности, которую можно испытывать к акциям или любому другому типу инвестиций. Причины понятны: очевидно, вы не можете жить в сертификате акции или золотом слитке.

Проблема здесь в том, что многие люди считают себя «экспертами» в вопросах недвижимости, особенно в последние два десятилетия. Ничто так не помогает всем чувствовать себя гениями, как безудержный «бычий» рынок в классе активов, чтобы каждый почувствовал себя гением.

На самом деле меня постоянно удивляет, сколько людей прогнозируют состояние рынка жилья, не понимая ни одного из ключевых долгосрочных показателей стоимости или влияния инфляции и процентных ставок на рынок. Это очень похоже на мое недавнее замечание о том, насколько много людей инвестируют в акции, не понимая, как их оценивать. Недвижимость, вероятно, станет вашим самым большим вложением средств. Поэтому имеет смысл реально понять, как ее оценивать.

Многие агенты по недвижимости, с которыми я имел дело в Лондоне и Нью-Йорке и которые уверенно высказывались о состоянии рынка недвижимости, явно мало понимали, если вообще понимали, нижеизложенное. Это полностью аналогично тому, как многие финансовые консультанты недостаточно широко понимают финансовые рынки.

Первое, что нужно сказать: в долгосрочной перспективе – а я говорю здесь о данных за более чем 300 лет – недвижимость – это абсолютно не то «беспроигрышное дело», каким большинство людей привыкло ее считать. «С недвижимостью не прогадаешь» может быть опасным и совершенно неверным утверждением.

Психологи давно подчеркивают один из аспектов человеческого поведения, особенно в сфере финансов. Он заключается в том, что у нас, как правило, относительно короткая память, и это приводит к явлению, известному как «эффект привязки».

По сути, это значит: если что-то было правдой в вашем личном опыте (например, постоянно растущие цены на жилье), вы склонны считать, что это нормальное положение дел. Мы склонны предполагать, будто то, что было правдой в течение нашей жизни – или даже в течение более короткого периода, – будет оставаться правдой. Наша нынешняя одержимость недвижимостью – хороший пример и, возможно, понятный, учитывая, что мы были свидетелями относительно длительного и очень сильного «бычьего» рынка.

Более экстремальным и потенциально более наглядным примером эффекта привязки и проблем, в которые он может нас втянуть, может быть бум доткомов в конце 1990-х. Удивительно, но прошло всего два-три года, прежде чем очень большая часть людей – даже в предположительно профессиональном инвестиционном сообществе – стала опасно «привязанной». Все думали: «Технологические акции всегда растут и не подчиняются традиционным правилам оценки фондового рынка. На этот раз все по-другому». Мы все знаем, чем это закончилось для многих участников этого рынка. Многие потеряли много денег.

То же самое, похоже, происходит в мире биткойнов и криптовалют (подробнее об этом позже). Лучше всего вспоминать про эффект привязки и другие подобные поведенческие черты каждый раз, когда мы рассматриваем рынок. Чтобы получить более правдивую картину происходящего, умные инвесторы будут делать все возможное, чтобы взглянуть на гораздо более длительные временные рамки, хотя иногда это и может быть сложно.

Если мы взглянем шире, то увидим: как и в случае с любым классом активов, в долгосрочной перспективе недвижимость работает хорошо в одни моменты и плохо – в другие. Учитывая опыт последних 20 лет, многих читателей может удивить тот факт, что с 1900 по 1960 год недвижимость в Великобритании практически не росла в цене. А это период не менее 60 лет.

В своей книге 1965 года «Экономика жилья»[22]22
  Needleman, Lionel. The Economics of Housing. Staples Press, 1965.


[Закрыть] Лайонел Нидлман писал:

«Инвестиции в жилье сопряжены со значительными рисками. Рынок жилья нестабилен и неорганизован. Цены на жилье могут сильно колебаться, и, кроме того, дома гораздо менее могут быть предметом переговоров, чем другие формы инвестиций».

Насколько эта позиция отличается от общепринятого сегодня мнения! Люди, жившие в 1960-х годах, подумали бы, что вы абсолютно сумасшедший, если бы вы сказали, что думаете о взятии кредита размером в 110 % стоимости дома, чтобы сдавать его в аренду. Или что вы планируете использовать несколько инвестиций в недвижимость, чтобы финансировать свою пенсию (или, что еще хуже, использовать свое основное место жительства в качестве «пенсии»).

Я не утверждаю, будто у меня есть волшебная формула, позволяющая точно предсказать, когда недвижимость будет хорошей или плохой сделкой. Однако есть определенные показатели и методы, которые дают нам шанс выяснить, приближаемся ли мы к сильному или слабому периоду для недвижимости, как и для любого другого вида инвестиций, которые мы рассмотрим.

Учитывая, насколько важна инвестиционная недвижимость и насколько ваш выбор в этой области повлияет на ваш ежемесячный денежный поток с вашей способностью инвестировать во что-либо еще, было бы неплохо изучить эти показатели стоимости, прежде чем принимать какие-либо инвестиционные решения. Как ни странно, так поступают относительно немногие, включая и агентов по недвижимости. Это одна из причин, по которой мы пережили мыльные пузыри на рынке недвижимости и финансовые кризисы по обе стороны Атлантики, и, несомненно, они будут повторяться.

Итак, давайте посмотрим на ключевые показатели, на которые мы можем опираться, чтобы оценить реальную стоимость собственности на рынке недвижимости. Как и все остальное в этой книге, такая оценка не так уж сложна. Инструменты, используемые умными профессиональными инвесторами, достаточно просты, и я бы снова подчеркнул, что мы все должны были бы узнать о них в школе. Однако, по моему опыту, многие люди их плохо понимают.

Инфляция

Прежде всего я хочу еще раз вернуться к значимости инфляции. Мы уже обсуждали, насколько важна инфляция, когда мы говорим о благосостоянии в целом. Это особенно важно при рассмотрении эффективности имущественного актива, с учетом того, насколько инфляция влияет на долгосрочную перспективу, и того, что инвестиции в недвижимость, как правило, удерживаются в течение длительного периода.

Экономисты и поведенческие психологи описывают явление, известное как «денежная иллюзия». По сути, это означает, что большинство людей не принимают инфляцию во внимание или вообще когда думают об изменениях в стоимости чего-либо. Особенно это касается недвижимости.

Надеюсь, вы вспомните из раздела об инфляции ранее в книге, что с 1971 года стоимость фунта и доллара упала в реальном выражении более чем на 90 %. Это одна из причин, почему цены начала 1970-х годов кажутся невероятно «дешевыми». В 1973 году, когда мои родители купили свой первый дом, в Лондоне можно было купить дом приличного размера за £ 10 000. Тот же самый дом, по всей вероятности, сегодня стоил бы более £ 500 000.

Означает ли это, что «счастливчик», купивший дом в 1973 году, увеличил свое состояние в 50 раз? Если не принимать во внимание инфляцию, то можно сделать вывод, что да. Цена дома сегодня ровно в 50 раз больше, чем была в 1973 году. Так неужели он преумножил свои деньги в 50 раз?

Разница между богатством и деньгами

Здесь мы должны рассмотреть одну из самых важных концепций в этой книге: разницу между богатством и деньгами (особенно бумажными). В приведенном выше примере, если бы владелец дома продал свой дом, он бы получил в 50 раз больше бумажных денег (в данном примере фунтов), чем в начале. Он увеличил свои деньги в 50 раз. Хорошие новости – по крайней мере, на первый взгляд.

Но что случилось с его реальным богатством? Главное здесь – посмотреть, насколько выросли цены на все остальное. Первое и самое очевидное, на что следует обратить внимание, – насколько выросли цены на другие дома. То, что я собираюсь сказать, может показаться ясным как белый день, вплоть до нелепости, но, пожалуйста, будьте терпеливы, поскольку это очень важно для иллюстрации ключевого момента.

Допустим, владелец этого дома хотел продать его, обналичить свою «прибыль» и купить другой дом в том же районе. Увеличил ли он свое богатство с точки зрения домов в этом районе?

Очевидно, что ответ должен быть «нет». Если вы продаете, а затем покупаете на том же рынке, тогда, при прочих равных, цены на этом рынке вырастут так же, как и цена вашей недвижимости. Несмотря на то что у этого человека в 50 раз больше фунтов, чем было, он все равно может купить только один относительно хороший дом в той же части Лондона; другой подобный дом в том же районе будет стоить точно так же, как и тот, который он продает, – его богатство с точки зрения домов в том же районе совсем не увеличилось.

Но вполне возможно, что этот человек всегда хотел переехать в сельскую местность в Шотландии, когда выйдет на пенсию, и цены там всего в 25 раз выше, чем в 1973 году. Если это так, то наш счастливый продавец увеличил свое богатство с точки зрения домов в сельской Шотландии в два раза. Благодаря удорожанию его лондонского дома, вдвое превышающему удорожание дома в сельской Шотландии, теперь он может купить в два раза больше домов в сельской Шотландии, чем он мог бы купить изначально. Его богатство с точки зрения шотландских домов фактически удвоилось. Это, безусловно, хорошая новость (если, конечно, он хочет переехать в сельскую Шотландию), и это показывает, что мы всегда должны думать об относительном богатстве, пытаясь понять, правильно ли мы поступаем с нашими деньгами.

Чтобы расширить этот пример, предположим: цена приличного обеда вне дома на двоих в Лондоне составляла £ 10 в 1973 году, а сегодня она составляет £ 100, что, вероятно, вполне справедливо. Мы можем видеть, что владелец дома выиграл с точки зрения обедов вне дома, учитывая, что они выросли в цене в 10 раз, а его дом вырос в 50 раз.

Точно так же полет в Нью-Йорк в 1973 году стоил около £ 85. Чтобы не усложнять арифметику, предположим, что цена сегодня составляет £ 850. Таким образом, наш домовладелец также стал в пять раз богаче с точки зрения полетов в Нью-Йорк – по сравнению с 1973 годом (его дом вырос в цене в 50 раз; цена рейса увеличилась в 10 раз). Опять же, инфляция цен на жилье была намного выше, чем на перелеты в Нью-Йорк (по множеству структурных причин).

Дело в том, что, если вы хотите разбогатеть, вы всегда должны думать о сравнительной стоимости и покупательной способности. Простое количество фунтов на самом деле относительно мало говорит вам о том, действительно ли вы становитесь богаче или нет. Но, вероятно, приведенные выше примеры кажутся немного экзотическими. Возможно, более свежий пример за более короткие временные сроки поможет укрепить мой тезис…

Является ли дом за 1 миллион фунтов по-прежнему домом за 1 миллион фунтов, когда он стоит 1 миллион фунтов?

Я знаю несколько человек, которые купили дом в центре Лондона примерно за £ 1 000 000 в 2006 и 2007 годах. Они считают свой дом столь же ценным сегодня, как и тогда. Даже несмотря на «ужасные» экономические новости, о которых мы много слышали с конца 2008 года, эти домовладельцы, по крайней мере, могут быть уверены, что их недвижимость не упала в цене, не так ли?

Опять же, нижеизложенное может быть немного трудно понять, но важно, чтобы мы в этом разобрались. Допустим, кто-то купил дом в Лондоне в 2007 году за £ 1 000 000. Вот очень важное соображение, на которое не обращают внимание подавляющее большинство людей: в то время 1 фунт стоил около 2 долларов, а значит, дом купили за 2 миллиона долларов. Это довольно легко понять.

Сегодня хороший агент по недвижимости уверяет нашего владельца недвижимости, что по тем же веским причинам, которые приводились в течение последних 20 лет (ограниченное предложение, изобилие иностранных покупателей), их дом теперь стоит £ 1 250 000 – для примера. Фантастика. Единственная проблема заключается в том, что за это время фунт упал в стоимости до $ 1,32 (на момент написания книги). Из 16 крупнейших торговых валют мира фунт был валютой с худшими показателями по отношению к доллару США в последние несколько лет. Это означает, что недвижимость нашего лондонского друга теперь стоит $ 1 650 000. Несмотря на то что стоимость в фунтах увеличилась на четверть миллиона, в долларах она упала не менее чем на 350 000.

«Кого это волнует? – спросите вы. – Этот человек живет в Лондоне, делает покупки в Лондоне, отправляет своих детей в школу в Лондоне. При чем тут доллары?»

Ответ заключается в том, что на самом деле эта оценка стоимости в долларах чрезвычайно важна для истинного богатства этого человека. Основная причина кроется в том, что многие важные вещи, которые этот человек может захотеть купить, оцениваются в долларах (по крайней мере, на данный момент): нефть, газ, рис, пшеница, хлопок, медь, древесина, грузоперевозки – список можно продолжать и продолжать.

Мало кто действительно замечает, но, когда фунт слабеет по отношению к другим валютам, многие вещи, на которые нам нужно тратить деньги, становятся более дорогими, обычно с небольшим отставанием. Это, пожалуй, наиболее очевидно на автозаправке, но вы можете наблюдать этот эффект и в своих счетах за коммунальные услуги, и, если вы действительно внимательно посмотрите, в счетах за продукты тоже (и, конечно, когда вы едете в отпуск за границу). Дело в том, что цена вашей недвижимости в фунтах – плохой индикатор того, что происходит с вашим реальным богатством.

Если ваша недвижимость сегодня «стоит» в фунтах столько же, сколько и несколько лет назад, но почти все, что вам нужно покупать в своей жизни (бензин, хлеб, яйца, молоко, автомобили, электричество, билеты на поезд, страхование, здравоохранение), подорожало на 20–30 %, то в реальном выражении вы фактически стали на 20–30 % беднее, чем были пять лет назад.

Таким образом, мы можем видеть, насколько важна инфляция при рассмотрении истинной стоимости недвижимости. Есть два других ключевых показателей оценки, о которых мы должны знать, чтобы у нас были наилучшие шансы определить, на каком этапе цикла недвижимости мы находимся: доход от аренды и соотношение цен на недвижимость и заработной платы.

Доход от сдачи в аренду

Один из наиболее эффективных способов выяснить, является ли недвижимость фундаментально (т. е. неотъемлемо) дешевой или дорогой, – это прибыль, которую она принесет вам, если вы сдадите ее в аренду. Расчет доходности от сдачи в аренду – это простой расчет, который на удивление мало кто делает, рассматривая покупку недвижимости – и это касается многих агентов по недвижимости, с которыми я имел дело в Лондоне и Нью-Йорке. (На самом деле многие из тех, с кем я встречался в Нью-Йорке, никогда даже не слышали о доходе от сдачи в аренду. Для меня это как врач, никогда не слышавший о сердце. Стоит ли удивляться, что с такими «профессионалами» США пострадали от огромного пузыря цен на недвижимость?)

Попросту говоря, доход от сдачи в аренду – это сумма, которую вы получите, если разделите предполагаемый годовой доход от сдачи недвижимости в аренду на предполагаемую стоимость этой недвижимости. Это число, которое вы затем можете использовать, чтобы сравнивать доходность от недвижимости с любым другим активом, включая акции, биржевые товары, облигации или другие виды имущества.

Предположим, вы владеете лондонским домом за £ 500 000, о котором мы говорили ранее. Предположим также, что вы можете сдавать его в аренду за £ 1500 в месяц. Это означает, что вы будете зарабатывать £ 18 000 в год. Это «валовой» доход от сдачи в аренду. Говоря о «доходности», мы можем сказать, что эта недвижимость приносит ее владельцу 3,6 % валовой доходности от сдачи (£ 18 000 / £ 500 000 = 3,6 %).

Однако имейте в виду: как домовладелец вы обычно должны ежегодно тратить определенную сумму на содержание недвижимости, а также на оборудование. Также есть вероятность, что ваша недвижимость будет время от времени простаивать (пустовать), если вы не сможете сразу найти нового арендатора на замену съехавшему. Очевидно, обе эти проблемы скажутся на вашем доходе от аренды отрицательно.

Таким образом, вы можете разумно предположить, что сдаваемая в аренду недвижимость будет простаивать в среднем один месяц в году и что годовые расходы на обслуживание и оборудование составят примерно еще 10 % от валового дохода от аренды. Продолжая с приведенным выше примером, это означает, что «чистый» доход от аренды недвижимости составляет £ 14 700 – вы берете валовой доход (£ 18 000) и вычитаете 10 % на износ (£ 1800), а также месячную арендную плату за потенциальный период простоя (£ 1500).

Это дает вам чистый, или «реальный», доход от аренды в размере 2,94 %. Это число очень полезно, так как теперь вы можете сравнить его с процентами, которые вы можете получить по текущему счету, с доходом, который вы можете получить от акции, или с доходом от другой собственности.

Прирост капитала

Доход от аренды – это еще не все. Когда мы рассматриваем, насколько хорошими могут быть инвестиции в данную недвижимость, очевидно, мы также должны учитывать потенциальный рост капитала. Давайте снова рассмотрим приведенный выше пример. Представьте, что, как это уже несколько лет характерно для Лондона, цена на недвижимость растет. Предположим, что она растет на 5 %, увеличиваясь с £ 500 000 до £ 525 000 за год.

Итак, в этом примере доход от недвижимости составляет 2,94 % из дохода от аренды и 5 % из прироста капитала. Можно сказать, что общая доходность составляет 7,94 %. Неплохо. За исключением того, что те из вас, кто был внимателен, должны понять, что есть еще одна часть головоломки, которую нужно включить в наши вычисления, прежде чем мы сможем быть уверены, что у нас есть правильное число…

Вы догадались, что это? Надеюсь, многие из вас поняли, что мы должны учитывать инфляцию. В противном случае мы страдаем от денежной иллюзии, как упоминалось выше.

На момент написания этого раздела показатель инфляции в Великобритании составлял 5,2 %. Как вы помните из раздела об инфляции в главе 4, есть веские аргументы в пользу того, что даже этот относительно высокий показатель по отношению к реальному серьезно недооценен.

Тем не менее для простоты и поскольку использование этого официального показателя все же позволит нам понять суть, используя все три компонента доходности, которые вы получали бы от недвижимости, давайте посмотрим, какое число мы получим в нашем примере.