Текст книги "Как завладеть миром. Инвестируйте умно и мыслите глобально"

Однако, вероятно, цена и предложение (масса) денег важнее всех предыдущих факторов. Цену денег, также известную как процентная ставка, долгое время удерживала на крайне низком уровне политика центральных банков по обе стороны Атлантики. Этот факт в сочетании с финансовым дерегулированием и развитием мировых долговых рынков означает, что в последние несколько лет любому, кто хотел купить недвижимость, было доступно беспрецедентное количество «дешевых денег».

Это больше, чем что-либо другое, повлияло на то, что цены на жилье растут так долго и так сильно. При рассмотрении того, в каком направлении могут пойти цены на жилье дальше, возможно, наиболее поучительно для нас будет подумать: будет ли по-прежнему существовать огромная денежная масса при низких процентных ставках. Для этого мы должны понимать, как устанавливаются процентные ставки, а значит, нам нужно иметь базовое представление о рынках облигаций.

Если мы сначала рассмотрим процентные ставки, мы должны знать: когда дело доходит до установления процентных ставок, правительства обладают лишь определенной властью. Правительство получает деньги частично за счет налогов, но также и за счет продажи облигаций. Если никто не хочет покупать облигации страны при их выпуске, они вынуждены предлагать их дешевле. Более дешевые облигации означают более высокие процентные ставки, потому что чем ниже цена облигации, тем выше подразумеваемая процентная ставка. Мы разберем это более подробно в главе 6.

На момент подготовки первого издания именно это и происходило по всей Европе. Процентные ставки в Греции, Италии, Испании и даже Франции значительно повысились из-за рынка облигаций, который отказывался платить по долгам этих стран столько же, сколько раньше (и на момент подготовки этого третьего издания Аргентине в попытке предотвратить отток денег из страны пришлось поднять свои процентные ставки до 40 %!). Единственный способ для страны бороться с этой реальностью – создавать деньги для покупки собственных облигаций. По сути, это и есть «количественное смягчение» (QE). Как мы видели, на протяжении всей истории политика создания денег из воздуха вызывает значительную реальную инфляцию. Более высокая реальная инфляция означает более низкую реальную доходность активов, оцененных в валюте, в которой происходит дефляция. В тех странах, которые решили бороться с этим, печатая деньги (особенно в Великобритании и США), рынки недвижимости оказались зажаты между «камнем» растущих процентных ставок и «наковальней» растущей инфляции.

Мы также должны учитывать предложение денег (как и их цену). Поскольку многие банки в Европе и США технически неплатежеспособны, этим банкам необходимо удерживать у себя как можно больше своих денежных средств. Правительства Великобритании и США, в частности, делают все возможное, чтобы держать процентные ставки на низком уровне, создавая много новых денег. Однако вопреки их усилиям во время последнего финансового кризиса фактическое банковское кредитование упало до минимума, поскольку банки заставляли людей «прыгать выше головы», прежде чем одобрить им кредит.

Рисунок 5.4 отражает этот момент. Общий объем банковского ипотечного кредитования в Великобритании «обвалился».

Если на каком-либо рынке активов доступно меньше денег, то цена этого класса активов при прочих равных условиях упадет. Это фундаментальное правило экономики и финансов. (Я хотел бы отметить, что с тех пор банковское кредитование в Великобритании и США восстановилось – и это одна из причин, по которым долгосрочное соотношение цен к заработной плате находится на аномально высоком уровне; все еще неизвестно, хорошо ли это.)

Рисунок 5.4. Валовые кредиты на покупку дома в Великобритании. Источник: Nationwide

Здесь я хотел бы подчеркнуть: в этом обсуждении я пытаюсь не просто обрисовать негативный прецедент из британской недвижимости. У рынка недвижимости есть одна очень важная особенность: это единственный актив, на который большинство частных лиц может взять в долг значительную сумму денег для покупки. Мы поговорим об этом подробнее в ближайшее время. Однако я хочу, чтобы, прочитав этот раздел, вы были лучше подготовлены к оценке потенциала недвижимости в качестве инвестиций в долгосрочной перспективе. Вы всегда должны думать об относительной выгоде инвестиций в любой отдельно взятый момент вашей жизни.

Я считаю, утверждение, что большая часть рынка недвижимости Великобритании в настоящее время страдает от исторически низкой доходности от сдачи в аренду и высокой стоимости капитала, не вызывает сомнений (что подтверждается высоким коэффициентом соотношения дохода). Инвесторы в недвижимость сегодня также должны противостоять двум встречным ветрам вероятности повышения процентных ставок (и инфляции) и потенциально, опять же в ближайшем будущем, финансово слабому банковскому сектору, который неохотно ссужает деньги (например, тому потребителю, кто в конечном итоге мог бы купить вашу недвижимость).

Стоит отметить, многие из этих вопросов в значительной степени не актуальны для элитного рынка Лондона. Это следствие наличия огромного количества богатых людей со всего мира, которые стремятся владеть недвижимостью в центре Лондона, и того факта, что большинство из них покупают за наличные. Как бы то ни было, люди говорили это о Лондоне и раньше, и это не остановило ряд крушений, происходивших на протяжении всей истории. Похоже, что в 2018 году рынок в Лондоне наконец-то довольно сильно падает. Мне известно, что недвижимость переходит из рук в руки по цене на 25–30 % ниже запрашиваемой, и даже цифры в заголовках показывают значительное снижение процента (3,1 % только в Лондоне в апреле 2018 года (Halifax)).

При рассмотрении цен на недвижимость следует учитывать еще один аспект, а именно – это еще один хорошо задокументированный аспект человеческой психологии: эффект владения.

Проще говоря, эффект владения заключается в том, что человек считает: текущая цена или ценность чего-то, чем он владеет, должна быть такой же или больше, чем он заплатил за это – или зачастую выше самой высокой воспринимаемой ценности, которой объекту удалось достичь. Люди по своей природе неохотно признают, что понесли убытки. Мы так запрограммированы. Вот почему многие упорно держатся за акции, стоящие гораздо меньше суммы, за которую их купили, и просто смотрят, как цена на них падает все ниже и ниже. Профессиональные трейдеры, напротив, часто явно осознают эффект владения и в результате безжалостно сокращают свои убытки.

На рынках недвижимости снова и снова происходит ситуация, когда фундаментальные показатели становятся «медвежьими» (отрицательными), но до падения цен проходит довольно долгая задержка. Это часто в какой-то мере объясняется эффектом владения: в более сложных экономических условиях количество потенциальных покупателей и их благосостояние падает по всем причинам, упомянутым выше (меньше банковского кредитования, меньше людей с высокооплачиваемой работой, меньше сотрудников, получающих бонусы и т. д.). Кто-то, кто владеет недвижимостью, которая относительно недавно была оценена, скажем, в £ 1 000 000, обнаружит, что на самом деле никто не желает покупать недвижимость за эту цену. Тогда он откажется принять, что сейчас недвижимость стоит, скажем, £ 900 000 (лучшее предложение, которое он фактически получил). Вместо того чтобы признать, что его недвижимость упала в цене, этот продавец будет склонен держаться за сумму, которую, в его восприятии, его недвижимость стоит. Пока это происходит, должно быть очевидно, что общее количество сделок резко падает.

Именно это мы и наблюдали на большей части британского рынка в последние несколько лет: в течение некоторого времени количество сделок с жильем было на рекордно низком уровне во многих частях страны. Возникает патовая ситуация: продавцы отказываются признать, что их недвижимость может стоить меньше суммы, которую их агенты по недвижимости назвали им в прошлом; со своей стороны, потенциальные покупатели просто не могут позволить себе заплатить такую цену.

Выйти из этого тупика можно двумя способами: либо улучшаются экономические условия и условия кредитования, и тогда покупатели будут готовы и смогут заплатить запрашиваемую цену. Либо экономические условия ухудшаются, и все большее число продавцов вынуждено соглашаться на более низкие цены из-за личных обстоятельств, таких как потеря работы (или смерть – рост смертности является для недвижимости «медвежьим» фактором, поскольку он часто подразумевает, что на продажу будет выставлено больше объектов. Учитывая старение нашего населения, в следующие несколько десятилетий это станет еще одним ключевым фактором).

Вы можете увидеть, что во втором сценарии цены часто могут значительно упасть за короткий промежуток времени, поскольку волны продавцов в конце концов уступят более низким ценам. Вот почему у нас происходят обвалы недвижимости, как это точно показано на рисунке 5.2.

ВЫ ДЕЙСТВИТЕЛЬНО МОЖЕТЕ ПОЗВОЛИТЬ СЕБЕ ПОКУПКУ?

Здесь я хотел бы выделить интересную особенность французского ипотечного рынка. У французов совсем другой подход к ипотечному кредитованию, чем у нас в англо-американском мире. Во Франции, за некоторыми исключениями, основной подход заключается в том, что общая сумма ежемесячных платежей по ипотеке и другим долговым обязательствам не должна превышать одной трети валового ежемесячного дохода покупателя.

Этот подход резко контрастирует с тем, к чему пришли рынки Великобритании и США за последние два десятилетия, и в некоторой степени объясняет, почему французский рынок недвижимости не испытал такого же уровня резкого подъема и спада. Говоря о рынках США и Великобритании, возможно, поучительно осознать, что до 1980-х годов они не отличались от нынешнего французского рынка. Я бы сказал, что последовавшие изменения стали катализатором взрыва цен на недвижимость по обе стороны Атлантики и подготовили почву для ужасного обвала рынка недвижимости, который был одним из основных факторов финансового кризиса в США – и который нам, возможно, предстоит увидеть в Великобритании в грядущие годы.

Исторически получить ипотеку как в Великобритании, так и в США всегда было достаточно сложно. Кандидату требовался приличный депозит, хорошая история личных финансов, и ему часто приходилось демонстрировать понимание показателей, которые мы только что обсудили, на очной встрече. Он должен был предоставить все это менеджеру банка (с которым они, скорее всего, ранее имели дело), прежде чем мог бы взять деньги в долг. Большинство ипотечных кредитов также были продуктами с выплатой процентов и основной суммы долга.

Все изменилось в 1980-х, когда и Рейган, и Тэтчер дерегулировали отрасль финансовых услуг. Дерегулирование означало, что людям стало намного проще получить ипотеку. В результате структурных изменений в банковском секторе одобрение ипотечных кредитов все больше превращалось в централизованное заполнение форм, при этом заемщики больше не имели никаких личных отношений со своим банковским менеджером. Кроме того, многие молодые менеджеры банков и ипотечные брокеры не понимали многого из того, что мы обсуждали в этой главе, не говоря уже о всей книге.

Поскольку все больше людей могли получить финансирование, цены на недвижимость неизбежно росли. Очень быстро на рынках недвижимости возникла самореализующаяся восходящая спираль: цены росли, что означало, что банки смягчали свои критерии кредитования, полагая, что они всегда смогут вернуть актив, который в будущем будет стоить больше, чем сейчас, и поэтому выдавали кредит. Это стало возможным, только потому что многие сотрудники банка были относительно неопытными и видели только растущий рынок недвижимости (снова эффект привязки в действии), как и люди, покупавшие недвижимость. Рынки недвижимости США и Великобритании превратились в большую игру в музыкальные стулья.

По мере того как объем бизнеса, с которого начислялись бонусы, расцветал, банкирам, генеральным директорам и ипотечным брокерам платили все больше, что не давало им особого стимула задаться вопросом, что происходит. Цены на недвижимость продолжали расти, и благодаря пьянящей смеси денежной иллюзии и эффекта владения люди чувствовали себя богаче. В свою очередь политики были счастливы, поскольку нет более счастливого электората, чем тот, который чувствует себя богатым. В «нулевые», особенно после 11 сентября, была подготовлена почва для еще более неистового «бычьего» рынка, когда Алан Гринспен, председатель Совета управляющих Федеральной резервной системы США, снизил реальные процентные ставки до уровня ниже нуля и удерживал их на этом уровне годами. Реальная процентная ставка – это процентная ставка за вычетом инфляции, следовательно, она может быть ниже нуля. По всей Великобритании и США людям фактически платили, чтобы они занимали деньги для покупки недвижимости. Неудивительно, что цены продолжали расти.

Нет никаких сомнений, что по обе стороны Атлантики огромное количество людей, которые раньше никогда не смогли бы занять достаточно денег, чтобы купить дом, теперь смогли это сделать. Значительная часть из них не имела никакого понятия о финансовых основах, не говоря уже о финансовых показателях, обсуждаемых в этом разделе. Я бы сказал, что в результате в англоязычном мире было принято несколько миллионов неверных решений, без которых у нас никогда не было бы такого огромного «бычьего» рынка недвижимости.

Многие из наиболее информированных рыночных экспертов видели, что происходит, и несколько лет назад начали подчеркивать вероятность краха. Как это часто бывает, многие из этих людей в конечном итоге выглядели глупо, когда они снова и снова называли время достижения пика, а затем наблюдали, как рынок продолжает расти. Джон Мейнард Кейнс сказал: «Рынок может оставаться иррациональным дольше, чем вы можете оставаться платежеспособным». Другими словами, это классический пример «теории большего дурака». Пока существовал «больший дурак» и столь же глупый (или циничный) банк, готовый финансировать его, рынок продолжал расти, даже несмотря на то что люди принимали довольно нелепые решения относительно «стоимости» недвижимости, которую они покупали.

Прямым результатом в Великобритании стала ситуация с банком Northern Rock[23]23
  Nothern Rock специализировался на выдаче ипотечных кредитов, зарабатывая оборотные средства на рынке облигаций – через продажу долгов по кредитным закладным. Кризис ипотечного кредитования и снижение доступных кредитов привели к падению спроса на ипотечные облигации – и к проблемам банка с финансированием. – Прим. ред.


[Закрыть]. В США в 2007 году вся система начала рушиться, поскольку все большее число людей были не способны финансировать свои выплаты по ипотеке. Мы видели, как это разворачивалось в США: на наиболее перегретых рынках, таких как Майами и Лос-Анджелес, цены упали на 70 %, прежде чем начали восстанавливаться. Вот пример, насколько все может быть плохо: один проект в Сиэтле изначально пытался продавать землю по $ 300 000 за участок. В конечном итоге эти участки были проданы всего за $ 1500. Я подозреваю, что в будущем таких примеров будет больше.

Повторюсь, я не утверждаю, будто знаю, пострадает ли рынок Великобритании так же сильно, как многие рынки США. Существует множество аргументов в пользу того, что Лондон, в частности, будет продолжать оставаться устойчивым. Основная причина чего заключается в том, что почти каждый богатый иностранец в мире хочет владеть местечком в Лондоне (особенно те, кто может получить свои деньги из любой страны, столкнувшейся с политической нестабильностью: в последние несколько лет отмечалась волна за волной покупателей из таких стран, как Сирия, Греция, Украина, Ливия и различные другие страны Среднего Востока и Африка в частности). Исключительный рост в развивающемся мире, о котором я говорил выше, создал тысячи новых миллионеров и большое количество новых миллиардеров. И многие из них считают Лондон прекрасным местом для своих денег, особенно с учетом того, что фунт стал дешевле по сравнению с корзиной иностранных валют, чем несколько лет назад.

Хотя на момент подготовки книги – и это реальная история – я знал про одного российского олигарха, который не так давно заплатил £ 65 000 000 за недвижимость в Лондоне, а теперь согласился бы на £ 25 000 000, но все еще не нашел покупателя. Значительный обвал на мировых финансовых рынках лишит многих из этих богачей солидной части их богатства, что приведет к уменьшению количества денег, которые будут конкурировать за активы недвижимости в Лондоне. Точно так же любое законодательство, направленное на сокращение количества иностранных денег, которые хранятся в виде пустующих лондонских объектов недвижимости, окажет интересное влияние на ценообразование (и стало бы очень желанным событием для тех из нас, кто живет в Лондоне и кому пришлось терпеть цены на недвижимость, несомненно, сильно подвергшиеся влиянию огромных сумм денег из весьма сомнительных источников). На момент подготовки книги мы можем видеть, как настроения здесь меняются, на примере Романа Абрамовича, который недавно отозвал свое заявление на визу в Великобританию. По сравнению с тем, что было раньше, это совершенно иная позиция правительства Великобритании.

Кроме того, потенциальная потеря многих тысяч рабочих мест в лондонской индустрии финансовых услуг (и невыплата бонусов ее работникам) подразумевает значительное сокращение суммы денег, направленных на погоню за недвижимостью в Лондоне. Посмотрим, как ситуация будет развиваться в ближайшем будущем. В остальной части Великобритании то, что происходит с ценами на недвижимость, будет, как всегда, зависеть от спроса и предложения на каждом отдельном рынке и от того, насколько доходность от аренды, общая доходность и коэффициенты дохода сравнятся со средними долгосрочными показателями. На них также по-прежнему будут оказывать влияние процентные ставки, инфляция и доступное банковское кредитование.

Я надеюсь, что в изложении основных подходов к рассмотрению недвижимости и способов ее оценки этот раздел был полезен. Вооружившись этими методами, вы повысите свои шансы принять правильное решение о том, когда покупать дом и по какой цене. Я полностью понимаю, что при покупке дома необходимо учитывать эмоциональный аспект. Недвижимость – единственный актив, в котором этот фактор должен иметь влияние на наш процесс принятия решений.

Тем не менее я по-прежнему считаю: если вы хотите максимизировать свои шансы на создание богатства на протяжении жизни, вам не следует бояться быть терпеливым и арендовать жилье – если показатели и соображения, которые мы рассмотрели в этом разделе, предполагают, что актив, на который вы смотрите, исторически дорог. Если вы поймете, что ищете дом, и вам нравятся только те, что стоят в шесть раз больше, чем ваш и вашего супруга или партнера совокупный доход, то вам почти наверняка стоит на данный момент рассмотреть аренду.

Возможно, стоит поскорее развеять еще одно ошибочное мнение о том, что аренда – это просто «выбрасывание денег» или «выплата чужой ипотеки». Неужели? Возьмем пример из начала этого раздела: квартиру стоимостью £ 500 000 сдают за £ 18 000 в год. Представим себе, что эта недвижимость потеряет только 10 % своей стоимости в следующем году (5 % из-за рынка и 5 % из-за инфляции). В реальном выражении наша недвижимость сейчас стоит около £ 450 000.

Это уменьшение на £ 50 000 соответствует ренте за 2,78 года (£ 50 000, разделенных на £ 18 000). При таком сценарии в ближайшие три года лучше быть арендатором, чем владельцем. И это достаточно умеренный пример. В начале 1990-х годов многие британские объекты недвижимости упали в цене на 20 % и более (есть признаки, что подобные падения происходят прямо сейчас во многих частях Лондона и на юго-востоке). Снижение на 20 % означало бы, что арендатор в моем примере мог бы арендовать пять с половиной лет и все же обогнать по финансам того, кто решил купить такую собственность, а не арендовать ее. Если вы покупаете недвижимость по исторически высокой цене, то вам почти наверняка будет лучше арендовать. Недавние изменения государственной пошлины в Великобритании подтвердили эту реальность.

Как мы видели выше, французский ипотечный рынок редко дает кому-либо ипотеку, если выплата процентов и основного долга превышает одну треть их ежемесячного дохода. Прямо сейчас многим в Великобритании это может показаться безумно консервативным, но на самом деле будет справедливо сказать: безумно, что это кажется безумием (если вы понимаете, о чем я). Любая долгосрочная оценка того, сколько люди должны тратить, чтобы иметь крышу над головой, даст цифру «примерно треть дохода».

Это хорошее практическое правило. Если ваши выплаты по ипотеке обходятся вам более чем в одну треть вашего ежемесячного дохода, то, по сравнению с долгосрочными средними показателями, вы, вероятно, будете платить за свой дом больше, чем должны. Это особенно верно с учетом текущих процентных ставок.

Процентные ставки сейчас самые низкие за последние 300 лет, и возврат к среднему значению говорит нам о высокой вероятности того, что в будущем они будут выше.

Если вы тратите большой процент своей зарплаты на выплаты по ипотеке с процентными ставками на этом невероятно низком историческом уровне, тогда вы рискуете платить еще более высокий процент от своей зарплаты в будущем. И только потому что в Великобритании наблюдался такой беспрецедентный «бычий» рынок недвижимости, так много людей были готовы тратить на ипотеку гораздо больший процент своей зарплаты, чем они делали в прошлом.

Конечно, переезд – сложная задача, особенно если у вас есть дети, но альтернатива куда хуже. Если вы устроили свои дела так, что ваш дом стал финансовым камнем на вашей шее, попробуйте вдохновить себя, представив себе свободу, которую вы почувствуете, если уберете этот камень.

Если вам придется жить в небольшом доме или в менее престижном районе, что с того? Жизнь – это марафон, а не спринт. Чем раньше вы устроите свои дела таким образом, что вы сможете откладывать средства для инвестирования в активы, отличные от недвижимости, тем скорее ваше благосостояние начнет значительно расти. Если ваш дом обходится вам только в одну треть вашего ежемесячного дохода, то действительно не должно быть так сложно выделить 10 % этого дохода для инвестирования в другие активы.

Если вы будете делать все правильно, в долгосрочной перспективе у вас будет прекрасный дом, свободные деньги и душевное спокойствие, что вы можете себе это позволить. Это, безусловно, гораздо менее напряженный образ жизни, чем стремление «быть не хуже других» и постоянная тревога. Это также с большей вероятностью сделает вас достаточно богатым в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Если единственное вложение, которое есть в вашей жизни, – это недвижимость, вы упускаете существенные возможности приумножить свои деньги – и ваше финансовое положение в корне несбалансированно.