Текст книги "Как завладеть миром. Инвестируйте умно и мыслите глобально"

Простой расчет реальной прибыли, которую вы получаете от своей недвижимости, выглядит так: чистый доход от аренды + прирост капитала – инфляция.

В нашем примере это дает нам: 2,94 % + 5 % − 5,2 % = 2,74 %.

Не хочу слишком усложнять, но также имейте в виду, что инфляция будет влиять на стоимость вашего дохода от аренды в течение года. При инфляции в 5 % получаемая вами арендная плата размером в £ 1500 в январе будет на £ 75 меньше в конце года. Таким образом, ваша реальная доходность даже ниже, чем указанные выше 2,74 %.

Налоги

Многие из вас, возможно, уже подумали еще об одном аспекте: налогах. В Великобритании любое увеличение стоимости (прирост капитала) недвижимости, в которой вы живете (если она считается вашим «основным местом жительства»), не облагается налогом на прирост капитала – налогом на вашу прибыль от этой недвижимости при продаже.

Однако, если рассматривать недвижимость исключительно как инвестицию (т. е. если вы рассматриваете возможность покупки с целью сдачи в аренду), при продаже недвижимости с вас будет взиматься налог на прирост капитала. Размер уплаченного налога будет зависеть от вашего финансового положения на момент продажи недвижимости. Я не буду усложнять это, углубляясь в детали. Единственное, что я хочу отметить: если вы рассматриваете преимущества инвестиций в «купить-чтобы-сдать» по сравнению с любыми другими инвестициями, вам придется учитывать налог, который вам придется уплатить, если вы продадите недвижимость, и это сделает ваш реальный доход еще ниже.

И наконец, стоимость денег

Конечно, если вы занимаете деньги в банке, чтобы иметь возможность владеть недвижимостью, это еще одно соображение при определении того, что ваш актив делает для вас – и при этом ключевое! Несмотря на то что процентные ставки на данный момент находятся на 300-летнем минимуме, вы все равно будете реально платить один или два процентных пункта сегодня и, весьма вероятно, еще больше – в будущем, чтобы занять деньги, необходимые для владения вашей недвижимостью, если вы не владеете ею полностью. Затем эту ставку нужно будет вычесть из рассчитанного нами выше процентного дохода. В нашем примере это будет означать, что актив недвижимости фактически приносит отрицательную реальную прибыль после того, как вы учтете инфляцию, расходы по займам и налоги – даже при росте цен на жилье в Лондоне на 5 % в год, как в нашем примере.

Здесь я хотел бы отметить, что реальная доходность на большей части рынка недвижимости в Великобритании в течение нескольких лет была намного выше, чем в этом примере, поэтому это было отличное вложение для стольких людей. Также стоит отметить, что недвижимость по-прежнему будет работать намного лучше, чем денежные средства на текущем счете, даже в приведенном выше примере, учитывая, что доход от аренды плюс прирост капитала значительно больше, чем реальная процентная ставка (после вычета инфляции), которую вы будете зарабатывать на деньгах, лежащих в банке.

Важно другое: теперь вы понимаете, как рассчитать реальную прибыль от ваших инвестиций, если вы покупаете актив недвижимости. Это чрезвычайно полезно, потому что позволяет сравнивать «яблоки с яблоками», если вы хотите составить общую картину того, куда лучше всего вложить ваши деньги в любой момент времени.

Допустим, в начале этого года вы провели некоторые расчеты. Если вы думали, что вложение в недвижимость принесет реальную прибыль в размере 2,5 % до вычета стоимости займа (для примера), то вы могли бы посчитать это довольно плохим вложением по сравнению с акцией, которая выплачивает 5-процентный дивиденд и имеет высокие шансы вырасти на 10 или более процентов в этом году (что дает общий доход 15 %), или по сравнению с золотом, которое росло более чем на 10 % в год в фунтах в период с 1999 года по настоящее время, как мы видели ранее в книге.

Когда я жил в Нью-Йорке, я понял, что выплачиваю своему домовладельцу 1,6 % валового дохода от аренды, исходя из запрашиваемой цены моей квартиры (без учета каких-либо допущений в отношении технического обслуживания, оборудования или периодов простоя). Признаюсь, я был поражен агентом по недвижимости в офисе продаж в моем доме, который постоянно твердил мне, какой прекрасной инвестицией будет покупка квартиры у домовладельца. За время, пока я там жил, мои вложения в золото и серебро выросли более чем на 40 %, и все, что мне нужно было сделать, чтобы владеть ими, – это несколько раз щелкнуть мышью. Сравните с большим объемом административных аспектов и сложностью, о которых мне пришлось бы беспокоиться, если бы я купил эту квартиру (не говоря уже о крошечной прибыли, которую я бы получил от нее).

Здесь нужно иметь в виду еще один важный момент:

Недвижимость порождает гораздо больше работы, чем почти все другие инвестиции.

Недвижимость очень неликвидна и затратна при покупке и продаже. Сделки занимают много времени, при этом большое количество платежей уходит на юристов, инспекторов, агентов по недвижимости и правительство. Кроме того, у правительства есть привычка достаточно часто менять правила по ходу игры, что еще больше усложняет ситуацию.

После всего сказанного сравните приведенные выше примеры с ситуацией 1990-х годов. Хороший друг моего отца всегда руководил небольшой компанией по недвижимости. В начале 1990-х, после серьезного обвала на рынке недвижимости, он смог приобрести недвижимость в Лондоне и его окрестностях, что позволило ему достичь 12-процентной доходности от сдачи в аренду. Учитывая только что произошедший обвал рынка недвижимости, у него, очевидно, была более высокая вероятность получить значительный прирост капитала в ближайшие годы. Он мог реалистично наметить реальную прибыль от сделанных в то время вложений в 20 и более процентов. Сравните это с приведенными выше примерами, которые больше соответствуют сегодняшней реальности, где реальная доходность составляет около 2,5 % (а в Нью-Йорке даже меньше). Должно быть очевидно, что у инвестиций в недвижимость шансы принести серьезные деньги были гораздо выше в начале 1990-х годов, чем сегодня.

Конечно, ни у кого из нас нет магического шара, но вы можете надеяться, что, используя описанные выше простые вычисления, можно значительно увеличить свои шансы принимать более правильные решения о распределении крупных активов. Позже мы увидим, как можно выдвигать достаточно хорошие предположения об общей доходности, которую вы могли бы получить от других классов активов, таких как акции, облигации и биржевые товары. Пожалуйста, ни на секунду не думайте, что вы когда-нибудь сможете просчитать время с точностью на 100 %, но вы можете существенно увеличить свои шансы выбрать время приблизительно верно, и один этот факт окажет огромное влияние на вашу способность стать по-настоящему богатым в течение вашей жизни.

Теперь перейдем к другому полезному показателю внутренней долгосрочной стоимости на рынке недвижимости.

Другой ключевой показатель, который стоит учитывать при рассмотрении недвижимости, – это соотношение цены на жилье к заработной плате. Это важная мера доступности, и, опять же, это поможет вам понять, является ли недвижимость принципиально дешевой или дорогой в любой момент времени. Если средний житель Британии зарабатывает £ 30 000, а средний дом стоит £ 180 000, то это соотношение, очевидно, составляет 6:1. Ясно, что если средняя зарплата составляет £ 30 000, а средний дом стоит £ 60 000, то соотношение будет 2:1. Прежде чем вы рассмеетесь, это безумно низкое соотношение существовало в прошлом. Тот факт, что вы, вероятно, думаете, что дом не может стоить всего лишь в два раза больше вашей годовой зарплаты, является результатом эффекта привязки, о котором говорилось выше.

Еще одна очень важная идея в финансах в целом – это возврат к среднему. Как вы, возможно, хорошо знаете, «среднее арифметическое» – это тип среднего значения. «Возврат к среднему», по сути, означает, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе все, что измеряется, будет стремиться вернуться к своей средней цене. Стоит знать, что среднее соотношение цен на жилье к заработной плате в Великобритании за последние несколько десятилетий составляет от 3:1 до 4:1 в зависимости от того, какие данные вы рассматриваете. Это говорит нам о том, что при соотношении 6:1 цены на жилье, возможно, фундаментально высоки и вполне могут упасть; когда оно равно 2:1, цены на жилье фундаментально низки и с большей вероятностью вырастут при прочих равных.

Я добавил несколько графиков (рисунки 5.1–5.3), чтобы проиллюстрировать эту реальность. Некоторые графики я использовал в предыдущем (втором) издании этой книги, но я также добавил новые, чтобы еще надежнее подкрепить эту мысль.

Рисунок 5.1. Соотношение средней цены на жилье к среднему заработку (1952–2005 гг.)

Как видно по крайней правой части рисунка 5.1, в период примерно с 1993 по 2007 год цены на жилье сильно выросли. Заработная плата, однако, за этим ростом цен не успевала. В результате за этот промежуток времени для среднего человека в Великобритании дома стали вдвое дороже, если использовать рассматриваемое нами соотношение – примерно с трехкратной заработной платы до примерно шестикратной.

Если бы вы задумывались о покупке дома в 2006 году и посмотрели на этот график, надеюсь, для вас было бы очевидно: вы входите на рынок скорее на высоком (дорогом) уровне, чем на низком (дешевом) уровне, что бы вам ни говорил ваш агент по недвижимости.

Учитывая, насколько значительна инвестиционная недвижимость, вы, возможно, решили бы вложить свои деньги в куда-то еще и продолжать арендовать какое-то время, пока соотношение не снизится с таких высот. Вы могли бы сказать, что так поступили бы умные инвесторы.

Так что же случилось с ценами? Как видно из рисунка 5.1, цены были слишком высокими по сравнению с долгосрочным периодом. На рисунке 5.2 показано, что произошло дальше.

Рисунок 5.2. Соотношение цены на жилье к заработку в Великобритании (1984–2014 гг.)

Как вы видите – и, вероятно, знаете, – 2008 год был трудным годом для британской недвижимости. Имейте в виду: приведенный выше график не учитывает ни существенное ослабление фунта за это время, ни истинную инфляцию, поэтому реальная история даже хуже, чем на графике.

Я хотел бы повторить, что многие люди, которые смотрят на стоимость своей недвижимости в фунтах сегодня и сравнивают ее со стоимостью той же недвижимости в фунтах несколько лет назад, с высоким риском страдают денежной иллюзией. Если вы сравниваете цену чего-либо в фунтах несколько лет назад с ценой в фунтах сегодня, вы должны принимать во внимание реальную инфляцию. Тот факт, что их недвижимость «стоит» столько же фунтов, не говорит о реальной стоимости этого актива.

Мы видели убедительный пример этого явления в предыдущей главе, когда я отмечал, что индекс FTSE 100 должен быть намного выше 10 000, чтобы достичь реальных (с поправкой на инфляцию) максимальных значений по сравнению с 7500, где он находится на самом деле. Если вы сравните номинальный уровень FTSE сегодня с таким же номинальным уровнем несколько лет назад, вы не сравните яблоки с яблоками, и то же самое можно сказать о недвижимости.

Это еще более актуально в эпоху, когда стоимость фунта по отношению к другим основным валютам так сильно упала. По отношению к доллару фунт за 10 лет упал с примерно 2 долларов за фунт до примерно 1,3 доллара, то есть не менее чем на 35 %. Крайне важно, чтобы вы учитывали это, принимая жизненно важные решения – такие, как покупать или нет недвижимость. Я повторюсь: процесс становления богатства на протяжении жизни – это марафон, а не спринт.

Опять же, я не претендую на способность точно предсказать, когда пришло время покупать и продавать недвижимость. Но я надеюсь, вы должны интуитивно чувствовать: понимание того, что вы только что прочитали, имеет большое значение при рассмотрении рынка недвижимости и того, хорошее ли сейчас время, чтобы купить тот прекрасный дом или квартиру – или нет.

Конечно, на рынок недвижимости влияет множество факторов. Значительная часть того, что привело к огромному росту в период с 1993 по 2007 год, обусловлена заявлениями многих экспертов, будто «на этот раз все по-другому» – а это же они говорили и во время пузыря доткомов, и все мы знаем, что вышло.

По правде говоря, в течение последних 20 лет действительно было много причин для того, чтобы британская недвижимость вошла в исторически беспрецедентную силу, особенно недвижимость в Лондоне. В 2015 году, на момент написания предыдущего издания этой книги, в Лондоне соотношение цен на жилье к заработной плате составляло 8:1, а сейчас – где-то между 10:1 (по данным Nationwide) и 13:1 (по данным Национальной статистической службы Великобритании (англ. Office for National Statistics, ONS)), в зависимости от того, какую статистику вы смотрите.

В последние годы много говорили о том, что недостаток предложения привел к огромному росту цен, который мы наблюдаем. Нет никаких сомнений, что это было важным фактором (хотя, согласно исследованию ONS, проведенному в 2017 году, на самом деле в Великобритании на 1,4 миллиона больше недвижимости, чем домохозяйств). Социальные изменения, такие как крупномасштабная иммиграция из относительно новых стран ЕС, например Польши, более высокий уровень разводов и большее количество молодых людей, желающих переехать от родителей, чтобы жить самостоятельно, создали более высокий спрос на многие виды недвижимости.

«Элитная» недвижимость в центре Лондона также по многим причинам очень долгое время была особенно сильна. После «большого взрыва» в конце 1980-х годов лондонская индустрия финансовых услуг пережила бурный рост. Кроме того, огромное количество самых богатых людей мира рассматривают Лондон как отличную долгосрочную инвестицию (и осмелюсь сказать, что как место для отмывания денег, учитывая, насколько досадно слабым был наш контроль над такими вещами). Рассматривают благодаря его сильной правовой системе, благоприятному налоговому режиму для иностранных граждан и идеальному географическому расположению для международного бизнеса, а также в целом любви к качеству жизни, которое британская столица предоставляет им и их семьям.

Я также хотел бы отметить в этом третьем издании моей книги значительное влияние, которое эта многолетняя сила лондонского рынка оказала на большую часть остального рынка недвижимости Великобритании. Это произошло из-за того, что я бы назвал «каскадным эффектом», который был особенно мощным. Признаюсь, я упускал это до относительно недавнего времени – по крайней мере, его истинные масштабы.

Рискну прибегнуть к стилизации здесь, поскольку, возможно, небольшая зарисовка могла бы объяснить этот момент. Представьте, что абсолютно нечувствительный к ценам российский олигарх, нигерийский нефтяной барон или китайский магнат недвижимости покупает недвижимость в одном из самых дорогих районов Лондона, таком как Челси, Найтсбридж, Холланд-Парк или Мейфэр. Представьте также, что он приобрел эту недвижимость у пожилой британской пары, которая владела ею с начала 1980-х годов. Тогда пожилая пара могла купить эту недвижимость за £ 750 000, а теперь продает ее не меньше чем за £ 15 000 000 (если вы думаете, что это вымышленные цифры, то это не так – я держу в голове реальную недвижимость, когда пишу это, и любой агент по недвижимости в центре Лондона скажет вам, что я не выдумываю).

Ключевым моментом здесь является то, что у пожилой пары трое взрослых детей в возрасте 35–40 лет. Поскольку эта пара уже подготовлена к жизни в финансовом отношении, после получения 15 миллионов фунтов за продажу дома они передают по 5 миллионов фунтов каждому из своих детей. Тогда их дети принимают вполне понятное решение искать для себя и своих семей дом получше и побольше. Они не могут позволить себе семейный дом по соседству с их родителями, учитывая, что есть российские олигархи и нигерийские нефтяные бароны, готовые платить десятки миллионов. Поэтому дети этой пары смотрят дальше: Фулхэм, Уимблдон, Ричмонд, возможно, Баттерси, Уондсворт или Клэпхэм (извините, если это немного Лондон-центрично, но я пытаюсь подчеркнуть момент, который имеет отношение к рынку всей Великобритании и на самом деле к рынкам недвижимости по всему миру – это явление в большей или меньшей степени наблюдается повсеместно).

Эти трое счастливчиков с £ 5 000 000 в качестве наследства каждый ищут дома в этих других кварталах, а также по понятным причинам не слишком чувствительны к ценам. Они рады купить в вышеупомянутых кварталах недвижимость, которая 20 лет назад могла бы стоить даже менее £ 500 000, примерно за £ 2,5–3 000 000.

Затем у вас есть тысячи счастливых домовладельцев из отдаленных районов Лондона, которые получили семизначную денежную прибыль. Эти люди – менеджеры среднего звена на пенсии, школьные учителя, водители такси – кто угодно, и все они мечтали на пенсии переехать в какое-нибудь красивое сельское место или даже за границу. Получив свои £ 2 000 000, они едут покупать за наличные в такие места, как Кент, Суррей, Гэмпшир, Девон, сельская Шотландия (как в моем предыдущем примере) или даже Таиланд, Испания, Португалия, Кипр или Хорватия.

Этот каскадный эффект был огромен и сделал соотношение цен на недвижимость к заработной плате с аналитической точки зрения менее полезным, чем в прошлом: в конце концов, если значительный процент рынка составляют покупатели за наличные, их зарплаты не имеют значения. Иными словами, наши три счастливых взрослых ребенка из примера выше, унаследовавшие по £ 5 000 000 каждый, могут получать минимальную заработную плату, работая на благотворительность или в баре, но это никак не повлияет на их способность купить дом за £ 3 000 000. Хотя трудно количественно оценить, насколько велик был этот каскадный эффект, я бы сказал, что он определенно был очень значительным. Я думаю, это в некоторой степени объясняет, почему рынок недвижимости Великобритании отчасти «отключился» от долгосрочного среднего соотношения цен на недвижимость к заработной плате и почему новые покупатели в Лондоне теперь готовы платить суммы в размере десятикратной зарплаты, как вы можете видеть на рисунке 5.3.

Рисунок 5.3. Соотношение цены на жилье к зарплате для новых покупателей. Источник: Nationwide

Тем не менее я бы сказал, что этот каскадный эффект является чем-то вроде разового случая, даже если он был долгим и устойчивым. Это то, что экономисты называют «экзогенным шоком», и, возможно, в определенной степени оно исчерпало себя – конечно, если полагаться на неофициальные данные о том, что происходит в элитном Лондоне. Когда в 1984 году мой отец купил дом на юго-западе Лондона, в России и Китае были коммунистические режимы. Покупателей недвижимости в Лондоне из России или Китая практически не было, кроме сотрудников посольства – капля в море на лондонском рынке. За последние 20 лет богатые россияне, китайцы и множество чрезвычайно состоятельных покупателей из других стран вложили неисчислимые миллиарды в недвижимость в Лондоне (и в недвижимость в Великобритании соответственно, как я объяснил выше). Но предложение таких богатых покупателей по определению конечно. Посмотрим, как ситуация будет развиваться в ближайшем будущем.

Моя основная мысль здесь, однако, заключается в том, что есть некоторая аналитическая полезность в рассмотрении соотношения цен на жилье к заработной плате. Даже если такие соотношения могут быть доведены до крайних отклонений от среднего значения, как мы наблюдаем сегодня, вследствие воздействия других факторов / экзогенных шоков. Возврат к среднему чрезвычайно мощен. Возможно, соотношение зарплат Лондона к ценам на жилье теперь должно быть структурно выше, чем в прошлом: в конце концов, в 1984 году в мире было 4 миллиарда человек по сравнению с более чем 7 миллиардами сегодня – и значительное количество богатых, а многие из них хотели бы купить дом в Лондоне.

Как бы то ни было, любой график, на который вы посмотрите, говорит нам, что мы находимся намного выше долгосрочных средних значений. Свидетельства многих десятилетий показывают, что это положение не может быть устойчивым. Я бы также сказал, что за пределами уникальных престижных рынков, таких как Лондон, Нью-Йорк, Сидней, Сингапур и Ванкувер, соотношение цен на жилье к заработной плате – сильный показатель того, является ли рынок дорогим или нет. Безусловно, вы должны учитывать это при покупке недвижимости.