Текст книги "Настольная книга будущего адвоката: учебное пособие для лиц, претендующих на приобретение статуса адвоката"

Жилищное право

50. Объекты жилищных прав. Жилые помещения: виды, назначение и пределы использования, пользование жилым помещением. Жилищный фонд

Селиванова Е. С. – к. ю. н., доцент кафедры гражданского права юридического факультета ЮФУ

В п. 1 ст. 15 ЖК РФ определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 (в ред. от 08.04.2013)[129]129
  СЗ РФ. 06.02.2006. № 6. Ст. 702.


[Закрыть].

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами. (п. 3 ст. 15 ЖК РФ).

Перечень качественных характеристик жилого помещения закреплен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее – Положение), которое утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 (в ред. от 08.04.2013 г.)[130]130
  СЗ РФ. 06.02.2006. № 6. Ст. 702.


[Закрыть]. В нем, в частности, определены требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения (п. 10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 11).

Согласно п. 12 Положения жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно – и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. В п. 16 Положения предусмотрено, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем. Температура в отапливаемых помещениях должна быть не менее +18 градусов по Цельсию (п. 15); комнаты и кухня должны иметь естественное освещение (п. 25); уровень звука и проникающего шума не должен превышать максимально допустимого уровня в дневное время 55 дБ, в ночное – 45 дБ, и др.

В Положении также сформулированы требования к объемно-планировочным решениям жилых помещений (п. 20), инсоляции (п. 21), высоте помещений (п. 22), напряженности электрического поля, индукции, магнитного поля (п. 30) и др.

Перечисленные в Положении признаки позволяют оценивать жилое помещение как благоустроенное. Признак благоустроенности жилого помещения является универсальным за некоторыми исключениями. Например, в п. 1 ст. 89 ЖК РФ речь идет о том, что при выселении граждан по основаниям, предусмотренным ст. 86–88 ЖК РФ, другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения, расположенные на территории РФ, независимо от формы собственности. Оно не распространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом (п. 2 и п. 3 Положения). Положение не применяется и в случае, когда в установленном законом порядке возводится жилой дом (здание) и вводится в эксплуатацию. Признание помещения жилым в этом случае ограничивается действиями, опосредующими ввод его в эксплуатацию, государственный учет и государственную регистрацию права на него как на жилое помещение.

Правила, сформулированные в Положении, применяются при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое помещение, при решении вопроса пригодности помещения для проживания, а также вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Вопросы о признании жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями.

В действующем жилищном законодательстве правовое значение придается не жилой, а общей площади жилого помещения. Например, именно из общей площади жилого помещения определяется размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения по договору социального найма жилого помещения.

Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Понятия перечисленных выше видов жилых помещений сформулированы в п. 2–4. 16 ЖК РФ. В то же время ЖК РФ не раскрывает такие понятия, как часть жилого дома и часть квартиры. Представляется, что частью квартиры является комната, а частью жилого дома – как комната, так и несколько комнат, являющихся объектами жилищных прав.

Пределы осуществления прав на жилые помещения определены в действующем законодательстве, спектр которых включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы, касающиеся непосредственно осуществления прав на жилые помещения.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно которому жилое помещение предназначено для проживания граждан. Таким образом, все жилые помещения независимо от вида жилищного фонда имеют исключительно целевое назначение.

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти[131]131
  Правила пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 // Собрание законодательства РФ. 21.08.2006. № 34. Ст. 3680.


[Закрыть].

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Следовательно, недопустимо размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов фирм, производственных мощностей и т. п.

В то же время Жилищный кодекс РФ не исключает возможности проживающими в жилом помещении гражданами использовать жилое помещение для профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности, оговаривая, что при этом не должны нарушаться права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Жилые помещения могут использоваться для профессиональной деятельности писателей, научных работников, композиторов и др.

Так, в соответствии с ФЗ от 31 мая 2002 г. «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилое помещение, принадлежащее ему и членам его семьи на праве собственности, с согласия последних.

Использование жилого помещения не по назначению, нарушение прав и законных интересов, проживающих в жилом помещении граждан, бесхозяйственное обращение с жильем, в результате которого происходит его разрушение, влечет для его нанимателей расторжение договора найма жилого помещения и выселение из жилого помещения (ст. 83, 91 ЖК РФ; ст. 687, 688 ГК РФ), для граждан, пользующихся жилым помещением на основании судебного решения, отказополучателей влечет выселение из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (п. 2 ст. 35 ЖК РФ). Для собственника нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например, административной – в виде предупреждения или штрафа (ст. 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой – в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ) (п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 2.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, составляет жилищный фонд (п. 1 ст. 19 ЖК РФ).

Законодатель при классификации жилищного фонда в ст. 19 ЖК РФ применил два критерия: 1) по принадлежности к той или иной форме собственности; 2) в зависимости от целей использования жилого помещения.

В соответствии с существующими формами собственности жилищный фонд делится на: 1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету, который включает техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям.

Частью 1 ст. 43, ч. 8 ст. 47 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ[132]132
  СЗ РФ. 30.07.2007. № 31. Ст. 4017.


[Закрыть] «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что с 1 января 2013 г. на всей территории Российской Федерации осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в соответствии с требованиями ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Следовательно, с 1 января 2013 г. для целей осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости проведение технической инвентаризации и изготовление технических паспортов таких объектов недвижимости не предусмотрено действующим законодательством.

Госстроем РФ разработан и представлен на регистрацию в Минюст РФ Приказ № 355/ГС от 27.09.2013 г. «Об утверждении порядка государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации». В настоящее время продолжает действовать «Порядок осуществления государственного учета жилищного фонда», установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»[133]133
  СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.


[Закрыть].

8 октября 2013 г. был издан приказ Росстата № 393, которым утверждена новая форма федерального статистического наблюдения № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде».

51. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан. Права бывшего члена семьи собственника жилого помещения

Право частной собственности является одним из важнейших социально-экономических институтов, закрепленных в Конституции Российской Федерации 1993 г.

В условиях рыночной экономики объектами экономического оборота наряду с иными материальными благами выступают и жилые помещения, которые гражданам могут принадлежать на праве частной собственности без ограничений их количества, стоимости и размеров.

Правовое регулирование отношений собственности на жилые помещения содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации (гл. 18). Жилищно-правовые правомочия собственника по отношению к жилому помещению закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации 2004 г. (раздел II).

В целях обеспечения единства судебной практики и законности Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»[134]134
  Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.


[Закрыть] дал судам разъяснения норм Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе, определяющих порядок владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями его собственниками и членами их семей, а также бывшими членами семьи.

В законодательстве закреплено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т. е. для проживания граждан (ч. 1 ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных ч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищного кодекса РФ (п. 2 ст. 288 ГК РФ, п. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения и, если данное жилое помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник помещений в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (п. 3 ст. 30 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями (Правила пользования жилыми помещениями утверждены постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25), правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Бесхозяйственное содержание жилого помещения может привести к принудительному прекращению права собственности на него по иску органа местного самоуправления (ст. 293 ГК РФ).

За нарушение правил пользования жилыми помещениями в ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность.

Наряду с собственником жилого помещения право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, имеют члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении (п. 1 ст. 292 ГК РФ).

Вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения следует разрешать с учетом положений ст. 31 ЖК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Для признания членами семьи супруга собственника, его детей и родителей достаточно установления факта их совместного проживания с собственником в жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником, оказания взаимной материальной и иной поддержки.

Другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие), нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях и иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения в случае не только установления юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснения содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма).

Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Перечень нетрудоспособных лиц и признаки нахождения лица на иждивении устанавливаются в ФЗ от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации»[135]135
  П. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009. № 14.


[Закрыть].

Члены семьи собственника имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 2, 3 ст. 31 ЖК РФ).

Следует обратить внимание, что п. 2 ст. 31 ЖК РФ не наделяет членов семьи собственника жилого помещения правом на вселение других лиц. Вместе с тем, в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 разъяснено, что с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение.

Право членов семьи собственника жилого помещения на жилое помещение прекращается в связи со смертью члена семьи собственника жилого помещения, в связи с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу (в порядке наследования, купли-продажи и т. п.), в связи с прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения.

Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки и т. п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14).

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (т. е. у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.), а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и другие заслуживающие внимания обстоятельства (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т. п.) не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Продолжительность указанного срока в каждом конкретном случае решается судом. Вопрос о возможности продления этого срока законом не урегулирован. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства по их требованию (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Круг лиц, исполняющих алиментные обязательства, основания возникновения алиментных обязательств определены Семейным кодексом Российской Федерации (п. 4 ст. 30, ст. 80– 105 СК РФ).

Прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Согласно ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Верховный Суд РФ, отвечая на вопросы применения жилищного законодательства, указал, что на бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от приватизации, не распространяется ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и при смене собственника жилого помещения (см. Обзор законодательства и судебной практики за IV квартал 2005 г.).