Текст книги "Развитие института возмещения убытков в свете модернизации российского гражданского законодательства: научно-практическое пособие"

При возмещении убытков в связи с изъятием (выкупом) земельных участков судам следует руководствоваться также ст. 279–282 ГК РФ.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть не менее чем за один год уведомлены о предстоящем изъятии. Изъятие земельного участка до истечения годичного срока для целей выкупа допускается только с согласия собственника или землепользователя этого участка.

Поэтому в п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11[252]252
  Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 4.


[Закрыть] указывается, что при рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (ст. 49, 63 ЗК РФ и ст. 279 ГК РФ), арбитражным судам следует иметь в виду следующее. Принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (ст. 279 ГК РФ), органов местного самоуправления (ст. 11, 63 ЗК РФ).

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть извещены о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В пункте 28 того же Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ указывается, что под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 9).

Поэтому в п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 отмечается, что в случае несогласия собственника земельного участка с таким решением или недостижения соглашения с ним о выкупной цене перечисленные органы могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

Таким образом, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно только при соблюдении обязательной процедуры установленной действующим законодательством, обязательного возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

В качестве примера приведем следующее дело.

В постановлении от 29 октября 2003 г. № Ф03-А04/03-2/2489 Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа отметил, что индивидуальный предприниматель Кириллова З.В. обратилась в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании недействительным постановления администрации города Белогорска об изъятии земельного участка.

Решением суда от 10 июля 2003 г. в удовлетворении заявленных требований отказано на том основании, что изъятие произведено в связи со строительством на спорном земельном участке торгового центра, согласно Генеральному плану застройки города Белогорска.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Белогорска Амурской области от 4 апреля 2003 г. № 432 «Об изъятии земельного участка» у индивидуального предпринимателя Кирилловой З.В. для муниципальных нужд изъят арендуемый ею земельный участок с кадастровым номером 28:02:000120:0028, общей площадью 49,3 кв. м, расположенный в городе Белогорске по улице Садовая на землях поселений и используемый Кирилловой З.В. под павильон-закусочную.

Пунктами 2, 3 оспариваемого постановления также предусмотрено, что изъятие будет произведено после предоставления равноценного земельного участка по выбору Кирилловой З.В. из трех вариантов, расположенных в центральной зоне города Белогорска, и соблюдения гарантий, установленных ст. 63 ЗК РФ.

Названная норма предусматривает возмещение стоимости строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках, и убытков, в том числе упущенной выгоды.

Оспаривая данное постановление, Кириллова З.В. утверждает, что при издании данного постановления нарушен порядок изъятия земельных участков, установленный ЗК РФ, чем ущемлены ее права по использованию земельного участка.

При рассмотрении спора судом установлено, что Кирилловой З.В. постановлениями администрации города Белогорска от

21 июня 1994 г. № 357, от 25 мая 1998 г. № 337, от 26 июня 2000 г. № 331 (параграф 2) был предоставлен земельный участок в квартале 121 по улице Садовой в аренду без права выкупа. Договор аренды земельного участка продлен администрацией 24 января 2002 г. на неопределенный срок.

Согласно Генеральному плану застройки микрорайона «Центральный» на земельном участке в квартале 121 предусмотрено строительство торгового центра.

Вопрос об изъятии земельного участка решен 4 апреля 2003 г. постановлением № 432. В соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ земельные участки в городских поселениях могут быть изъяты для муниципальных нужд в соответствии с генеральными планами городских поселений. Таким образом, администрация в рассматриваемом случае вправе изъять земельный участок.

Изъятие земельного участка возможно по истечении года после принятия решения об его изъятии с учетом даты регистрации решения в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок.

Кроме того, до предоставления равноценного земельного участка, возмещения стоимости зданий и сооружений, расположенных на изымаемых участках, возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды, арендатор может пользоваться земельным участком.

Учитывая изложенное, доводы Кирилловой З.В. о нарушении порядка изъятия земельного участка не основаны на действующем законодательстве. Оснований для отмены решения суда не имеется[253]253
  Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29 октября 2003 г. № Ф03-А04/03-2/2489 // СПС.


[Закрыть].

Определенную специфику имеет возмещение убытков, причиненных гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания акта не соответствующего закону или иному правовому акту.

В соответствии с п. 2 ст. 61 ЗК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти, подлежат возмещению исполнительным органом государственной власти, издавшим такой акт.

Данное правило противоречит положениям ст. 1069 ГК РФ, по которым вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны ее субъекта или казны муниципального образования. Совершенно очевидно, что указание на исполнительный орган государственной власти как на субъект возмещения вреда не только противоречит закрепленным в гражданском законодательстве основополагающим правилам, но и сужает состав властных структур, поскольку за рамками ответственности остаются другие ветви власти, включая органы местного самоуправления и должностных лиц.

Во избежание приведенной коллизии, думается, достаточно указания на возможность возмещения данных убытков в соответствии с правилами гражданского законодательства.

Данные статьи ГК РФ и ЗК РФ развивают положение ст. 53 Конституции РФ о том, что каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц.

Субъектами имущественной ответственности при причинении убытков выступают соответственно Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование (ст. 124 ГК РФ). Органы государственной власти приобретают и осуществляют права и обязанности не самостоятельно, а от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 125 ГК РФ); органы местного самоуправления – от имени муниципальных образований (п. 2 ст. 125 ГК РФ).

В этой связи ВАС РФ указывает, что в случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, необходимо иметь в виду, что ответчиками по такому делу должны признаваться Российская Федерация, соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное образование (ст. 16) в лице соответствующего финансового или иного управомоченного органа (п. 12 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8).

Однако предъявление гражданином или юридическим лицом иска непосредственно к государственному органу или к органу местного самоуправления, допустившему соответствующее нарушение, не может служить основанием для отказа в принятии искового заявления либо для его возвращения без рассмотрения. В этом случае суд привлекает в качестве ответчика по делу соответствующий финансовый или иной управомоченный орган (п. 12 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8).

В исковом заявлении целесообразно указать в качестве ответчиков и финансовый орган, и государственный либо муниципальный орган, причинивший убытки.

С одной стороны, убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу, подлежат возмещению за счет соответствующего бюджета (ст. 16 ГК РФ), распорядителем которого является тот или иной финансовый орган.

С другой стороны, вина и противоправность как основания ответственности устанавливаются применительно к органам государственной власти и местного самоуправления, причинившим убытки, а не в отношении финансовых органов, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Поведение финансового же органа с причинением убытков потерпевшему, как правило, не связано.

Во избежание затягивания процедуры взыскания убытков в исковом заявлении желательно указать тот финансовый орган, который должен быть привлечен к участию в деле в данном случае. Следует учесть, что не всегда таким финансовым органом выступает Минфин России. В соответствии с п. 10 ст. 158 Бюджетного кодекса РФ, п. 2 ст. 125, ст. 1071 ГК РФ интересы казны Российской Федерации по искам о возмещении вреда, причиненного в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц, в суде представляют главные распорядители бюджетных средств по ведомственной принадлежности.

При наличии условий для возмещения вреда, причиненного актом власти, суд должен удовлетворить требование о его возмещении независимо от предварительного признания акта власти недействительным.

Вместе с тем, по мнению И.А. Тактаева, предварительное признание властного акта недействительным как не соответствующего закону или иному правовому акту может быть весьма полезным для потерпевшего. Предъявляя иск о возмещении вреда (убытков), причиненного незаконным актом власти, потерпевший рискует потерять значительную сумму. В частности, в иске может быть отказано по мотивам отсутствия такого условия ответственности публично-правовых образований за вред, причиненный их органами и должностными лицами, как противоправность. В то же время, первоначально обжаловав властный акт, которым ему причинен вред (убытки), потерпевший получает преюдициальное доказательство противоправности властного акта. При этом он рискует крайне незначительной суммой оплаченной государственной пошлины[254]254
  См.: Тактаев И.А. Отдельные виды ответственности публично-правовых образований за вред, причиненный их органами и должностными лицами // Актуальные проблемы гражданского права. – Вып. 7. – М., 2003. – С. 244.


[Закрыть].

В заключение следует отметить, что углубленное изучение специфики тех или иных гражданско-правовых категорий в определенной сфере позволяет совершенствовать правоприменительную практику, а сторонам гражданских отношений более точно прогнозировать последствия вступления в гражданский оборот.

2.4. Сделки о нетипичных убытках, причиненных правомерными действиями

§ 1. Понятие и общая характеристика сделок о нетипичных убытках, причиненных правомерными действиями

Имущественные потери в условиях современного рынка часто являются следствием правомерных действий, целенаправленно совершаемых государством, его органами, а также юридическими и физическими лицами для достижения общественно полезных целей, предотвращения возникновения еще более значительных имущественных потерь, которые желательно устранять.

Правомерные действия, по общему правилу, не должны влечь за собой возложения гражданско-правовой ответственности на совершающее их лицо, если оно действует строго в рамках права. Это сдерживало бы необходимую и полезную обществу деятельность людей и противоречило бы назначению института ответственности как меры наказательной. По общему правилу, если действие правомерно, то ущерб, вызванный такими действиями, не переносится на причинителя и остается на пострадавшем. Но в ряде случаев право считает нужным (исходя из тех или иных причин) отойти от общего правила и предусмотреть перенос части или всех убытков на того, кто своими правомерными действиями эти убытки причинил. В таком случае взыскание убытков как инструмент такого перераспределения негативных последствий выступает уже не как мера ответственности, а как своего рода генеральный механизм переноса рисков и уплаты определенной денежной компенсации. Под рисками имеются в виду в данном случае негативные последствия реализации одним из субъектов соответствующего права, возникающие у другого субъекта.

Однако общеправовые соображения и начала справедливости требуют, как правило, компенсации неблагоприятных имущественных последствий, возникающих в результате правомерно совершаемых полезных и необходимых действий. Очевидными примерами являются имущественные потери собственника при прекращении в государственных интересах его прав собственности. Такие имущественные потери именуются в законодательстве убытками или вредом.

Задачами настоящего исследования является изучение правовой природы убытков, возникших из правомерных действий, возможность совершенствования правового регулирования их возмещения, посредством применения гражданско-правового института сделок в данной области.

Во-первых, в таких ситуациях отсутствует правонарушение и установленный действующим правом механизм возложения ответственности неприменим. Нет необходимости и бессмысленно выяснять наличие или отсутствие вины лица, действиями которого причинен вред.

Во-вторых, иными являются те цели, которые решает законодатель, вводя обязательное возмещение вреда вследствие правомерных действий. В таких ситуациях не ставится задача общей правовой превенции и дисциплинирующего воздействия на лиц, действия которых повлекли имущественные потери, а в силу общеправовых соображений защищаются права потерпевшей стороны[255]255
  См.: Садиков О.Н. Убытки в гражданском праве Российской Федерации. – М., 2009.


[Закрыть].

Следовательно, в рассматриваемых ситуациях перед нами не убытки как ответственность за правонарушение, а схожий, но особый случай возмещения имущественных потерь, имеющий особенности и подчиненный специальным правилам.

Общий подход действующего права к решению рассматриваемого вопроса выражен в п. 3 ст. 1064 ГК РФ, согласно которому вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.

Ю.К. Толстой указывает, что к мерам гражданско-правовой ответственности нельзя относить обязанность возмещения вреда, причиненного правомерным действием, и правила по этому вопросу неосновательно даны в п. 3 ст. 1064 ГК РФ, закрепляющей общие условия ответственности за причинение вреда. В данном случае, по его мнению, речь должна идти о мерах социальной защиты[256]256
  См.: Гражданское право: учебник / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – 4-е изд. – СПб., 2004. – С. 13.


[Закрыть].

По мнению О.Н. Садикова, имеются достаточные правовые основания рассматривать потери от правомерных действий в качестве особого случая возмещения убытков. Однако общая норма по этому вопросу – п. 3 ст. 1064 ГК РФ должна быть уточнена с тем, чтобы потери такого рода трактовались законом не как гражданско-правовая ответственность, а как особый случай возмещения причиненных имущественных потерь – убытков[257]257
  См.: Садиков О.Н. Убытки в гражданском праве Российской Федерации. – М., 2009.


[Закрыть].

Возмещение убытков в результате неправомерных действий является общим правилом наступления гражданско-правовой ответственности и применяется во всех случаях, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 393 ГК РФ). Возмещение убытков, возникших из правомерных действий отличается от вышеприведенного правила и применяется лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Данное положение заслуживает закрепления в нормах гражданского законодательства.

Типичным результатом совершенного правонарушения является применение ответственности в форме возмещения убытков. При совершении субъектом гражданского оборота правомерных действий в силу закона или договора, влекущих возмещение убытков, ситуация перестает быть типичной. Следовательно, перед нами убытки, которые являются нетипичными.

Практика, существующая в развитых правопорядках, показывает, что лишь небольшой процент частноправовых споров достигает стадии судебного разбирательства, так как они урегулируются «консенсуально», т. е. посредством совершения соответствующих сделок во внесудебном порядке. Так, во многих странах в 80–90 % случаев внесудебное примирение оформляется мировыми соглашениями.

Сделки об убытках в деловом обороте России приобретают все большую актуальность. Допустимость цессии требования о возмещении убытков была отмечена в Обзоре арбитражной практики от

30 октября 2007 г., где указывается, что нет оснований трактовать требование убытков как обязательство, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника и, следовательно, возможна его цессия[258]258
  Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 1. – С. 84.


[Закрыть].

По мнению Д.Е. Богданова, специфика сделок об ответственности заключается в следующем:

они могут быть как сделками-элементами, входящими в состав сложно-структурной сделки, так и самостоятельными сделками;

в их особой целевой направленности на адаптацию, корректировку гражданско-правовой ответственности сообразно частным интересам сторон;

в том правовом результате, который возникает после совершения данных сделок, – в виде трансформации общей легальной (специальной легальной) ответственности в частную модель гражданско-правовой ответственности. Само же существование данной модели ответственности обусловлено в первую очередь общедозволительной направленностью гражданско-правового регулирования общественных отношений, тем, что большинство норм, посвященных регламентации гражданско-правовой ответственности, носят диспозитивный характер, т. е. допускает корректировку общей модели гражданско-правовой ответственности, и ее трансформацию в частную модель[259]259
  См.: Богданов Д.Е. Сделки об ответственности в гражданском праве РФ. – М., 2007. – С. 42, 43.


[Закрыть].

А.С. Комаров указывает, что в англо-американском праве, как и в судебной практике, так и в доктрине, наиболее популярна идея, что юридически принятие должником на себя какого-либо обязательства по договору не столько право кредитора требовать исполнения обязательства в натуре, сколько обязанность должника возместить убытки в случае его неисполнения. В этой связи заслуживает внимания замечание одного американского автора о том, что термин «договор» часто используется для того, чтобы передать идею ответственности, которая возникает из добровольного принятия одним лицом обязанности в отношении другого лица, что отличает ее от ответственности, возникающей из правонарушений[260]260
  См.: Комаров А.С. Ответственность в коммерческом обороте. – М., 1991. – С. 30.


[Закрыть].

Д.Е. Богданов определяет сделки об ответственности как действия субъектов гражданского права, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в целях адаптации, корректировки (т. е трансформации легальной модели ответственности в частную модель) гражданской правовой ответственности сообразно частным интересам сторон[261]261
  См.: Богданов Д.Е. Указ. соч. – С. 43.


[Закрыть].

Под сделками о нетипичных убытках понимаются действия субъектов гражданского права, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, влекущих трансформацию правомерного прекращения или ограничения права субъектов гражданского оборота в денежный эквивалент, соответствующий их компенсационной стоимости.

Главное в данном случае – это компенсационная стоимость за отказ от права (собственности) либо ограничения права (договором) субъекта гражданского оборота.

В данном случае речь идет о выплате субъектом гражданского права денежной суммы, являющейся первоначальной обязанностью субъекта гражданского права по выплате компенсационной стоимости в счет умаления какого-либо материального или другого блага лица и не являющейся для него дополнительным обременением. Следовательно, это особая форма денежного долга, поскольку платеж составляет существо первоначальной обязанности субъекта.

По сути, сделка о нетипичных убытках может входить в качестве элемента в основную сделку либо иметь значение самостоятельной сделки. В первом случае сделка о нетипичных убытках является дополнительной сделкой.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

§ 2. Сделки о нетипичных убытках, причиненных правомерными действиями, затрагивающими вещные права

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом и принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только по решению суда и при условии предварительного и равноценного возмещения. Это важное конституционное положение повторено и получает развитие в нормах ГК РФ и дополняющего его законодательства. Эти акты предоставляют аналогичную правовую защиту не только собственнику, но и носителям вещных и близких к ним прав (землепользователям) и арендаторам (нанимателям).

Статья 306 ГК РФ устанавливает, что в случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом.

Согласно ст. 235 ГК РФ обращение в государственную собственность имущества граждан и юридических лиц (национализация) производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.

В условиях наличия в Российской Федерации частной собственности на землю и массового строительства в городах и сельских регионах проблематика возмещения убытков и потерь чаще всего возникает при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и ликвидации находящихся на них строений. Основания и порядок такого изъятия определяются нормами ГК РФ (гл. 17) и ЗК РФ (гл. VIII и IX) и изданными в их развитие актами Правительства РФ и субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа по решению органа исполнительной власти Российской Федерации, ее субъекта или местного самоуправления. В нормах ГК РФ изъятие земельного участка именуется выкупом (п. 1 ст. 279 ГК РФ) с уплатой собственнику выкупной цены (п. 1 ст. 281 ГК РФ) и включением в нее также иных убытков (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

При выкупе недвижимого имущества, которое традиционно понимается как договор заинтересованных сторон, должна заключаться с собственником письменная сделка о нетипичных убытках.

Согласно п. 2, 3 ст. 296 проекта ГК РФ при определении выкупной цены в нее включается средняя за три года, предшествующие решению о выкупе, рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В данном случае мы имеем денежную компенсацию, своего рода «цену выкупа недвижимого имущества (включая цену земельного участка)».

ЗК РФ содержит по этому вопросу более подробное регулирование, которым как специальной нормой надлежит руководствоваться (ст. 57 ЗК РФ). В качестве исходного правила установлено, что причиненные убытки подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, причем назван круг компенсируемых лиц; убытки возмещают землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков (п. 1 и 2 ст. 57 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 57 ЗК РФ убытки должны возмещаться также при временном занятии земельных участков и ограничении прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов участков.

Порядок возмещения убытков при изъятии земельных участков согласно п. 5 ст. 57 ЗК РФ устанавливается Правительством РФ. По этому вопросу издано постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262, которым утверждены Правила возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам[262]262
  СЗ РФ. – 2003. – № 19. – Ст. 1843.


[Закрыть]. Согласно п. 5 Правил размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра РФ.

Именно использование механизма института сделки позволит максимально защитить права потерпевшей от изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Законом, регулирующим порядок и условия проведения реквизиции, в настоящее время является Сводный закон о реквизиции и конфискации имущества (далее – Закон 1927 г.), утв. постановлением ВЦИК и СНК РСФСР 28 марта 1927 г.[263]263
  Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 марта 1927 г «Об утверждении Сводного закона о реквизиции и конфискации имущества» // СУ РСФСР – 1927. – № 38. – Ст. 248.


[Закрыть]. Указанный нормативный акт подлежит применению в части, не противоречащей Конституции РФ, действующему ГК РФ и российскому законодательству в целом.

До революции 1917 г. опись имущества производилась полицией, а его оценка – особой комиссией под председательством уездного предводителя дворянства. Но прежде чем приступить к оценке имущества для установления размера вознаграждения, собственнику предлагалась самому назвать сумму, и если она признавалась соответствующей стоимости имущества, то совершалась купчая крепость[264]264
  Мейер Д.И. Указ. соч. – С. 431.


[Закрыть].

В настоящее время компенсация убытков от реквизиции должна предшествовать или по крайне мере совпадать по времени с принудительным изъятием имущества (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ), но не оплачиваться в течение месяца, как предусмотрено ст. 10 Закона 1927 г.

Особенности имеют выплата денежного возмещения или предоставление компенсации собственникам жилых помещений, являющиеся предметом жилищного законодательства. Такие ситуации возникают не только при изъятии земельных участков, но также и в случаях реконструкции и сноса жилых помещений. Законодательная регламентация в этой области является предметом актов как Российской Федерации, так и ее субъектов.

Основополагающие нормы установлены п. 7 и 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которым при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.