Текст книги "Мошенничество в России"

Сдача квартиры в аренду

Не знаю, как в других городах, а в Москве разброс цен на аренду очень велик. Однокомнатная квартира стоит от 150 до 900 долларов (средняя цена – 250-300 долларов), двухкомнатная 200-2000 долларов (в среднем, 400 долларов), трехкомнатная 350-6000 долларов (в среднем, 600 долларов). Максимальные цены, разумеется, на элитарные квартиры: в хороших районах, шикарно обставленные. Клиентов на такие апартаменты находится немного. Среди районов ценятся прежде всего центр и запад, менее – восток и юго-восток. Юг, север – «середнячки».

Помимо района, на цену аренды очень большое влияние оказывают близость к основным магистралям и станциям метро, окрестности дома (магазины, зелень, автостоянки неподалеку). А вот другие нюансы, способные сильно понизить цену квартиры при продаже, при аренде, почти не влияют: последний и первые этажи (некоторые арендаторы даже специально ищут первый этаж, потому что вопреки всем запретам продолжают снимать квартиры под офисы), отсутствие балконов. Квартиры в столь непопулярных «хрущевках» будут дешевле только в том случае, если находятся на последнем этаже – все-таки бегать туда-сюда по лестнице утомительно. Жилье же на 2-3 этажах пятиэтажек стоит почти столько же, сколько и в домах с лифтом.

Огромное значение имеет состояние квартиры – хороший ремонт способен повысить ее ценность вдвое. Впрочем, и сам хороший ремонт стоит недешево (от 200 долларов за 1 кв. м, верхней же границы просто не существует). Стоимость ремонта, как уверяют специалисты, должна находиться в гармонии со стоимостью самой квартиры: вкладывать огромные деньги в наборный паркет и итальянскую сантехнику в пятиэтажку где-нибудь в Марьино вряд ли разумно. Кстати, среди фирм, специализирующихся на аренде, большинство просто сводит желающих сдать и снять. Однако некоторые снимают квартиры на свое имя, делают там ремонт и сдают сами, в основном иностранцам. Условием такой аренды является длительный срок (не менее двух лет) и, разумеется, характеристики квартиры – большая, в хорошем районе. Так что, если у вас есть такая квартира, а средств на ремонт нет, может быть, имеет смысл найти таких посредников.

Цены на квартиры подвержены еще и сезонным изменениям. Есть два пика (с 1 сентября и 1 января), когда с началом делового сезона и нового года у многих появляется необходимость снять квартиру. Спрос тянет цены вверх. Спад – прежде всего летом.

И тем не менее, как кому-то кажется, сдать квартиру в аренду дело не простое.

Вот как описывает А. Евпланов, в «Московских финансах», свои страдания и неудобства, после того как решил воспользоваться услугами риэлторской конторы, чтобы сдать свою квартиру внаем.

«Сын предложил воспользоваться газетой „Из рук в руки“, но я настоял на своем – квартиру будем сдавать только через риэлторское агентство. Это надежно, выгодно, удобно... Причем выберем самое солидное, благо у меня есть связи в риэлторском мире.

И вот я звоню своему старому знакомому – директору наинадежнейшего агентства, входящего во все профессиональные ассоциации, получившего лицензию на свою деятельность в числе первых.

– Никаких проблем, – отвечает мне директор. – Маленькую двухкомнатную квартирку вблизи ВДНХ вполне можно сдать за 300 долларов. Мы вам поможем. Правильно сделали, что обратились в агентство, а не стали действовать через газету. Так можно и в лапы мафии попасть. А у нас оперативность, конфиденциальность, честность... Вами займется старший менеджер...

На следующий день позвонил менеджер, узнал все о квартире и предложил свои услуги в обход агентства. Мы отказались и, видимо, зря. Из этого агентства уже больше никто не звонил, зато на нас обрушился шквал звонков из других агентств и от частных посредников. Причем агенты все время норовили оформить сделку в обход своей фирмы, а квартиросъемщики – в обход всяческих посредников.

Ситуации были самые нелепые. Звонит, например, агент и договаривается о показе квартиры. Его спрашиваешь: «Кто будет смотреть?» Он уверяет, что семья россиян, а приводит кавказца с синяком под глазом.

Бойкая девица, которая снимала квартиру якобы для своего жениха из Югославии, при осмотре комнат всюду украдкой рассовывала бумажки с номером своего телефона, чтобы связаться с нами напрямую и не платить посредникам вознаграждения в размере месячной платы за аренду.

До сих пор квартирка казалась нам удобной и чистенькой, а тут нас почти убедили, что она никуда не годится. Квартиросъемщики, естественно, хотели снять дешевле, но для агентов мы были слишком дешевыми клиентами. Они откровенно признавались, что им неохота заниматься мелочевкой. Лучше сдать одну квартиру в центре под офис, чем десяток у черта на куличках. Нам они старались сбыть только «лежалый товар» – приводили кавказских мужиков, нелегальных курдов, китайцев, вьетнамцев, которые не прочь превратить «родовое гнездышко» в склад или в мастерскую по переработке радиодеталей в драгметаллы.

Время шло, а дело не двигалось. Мы потеряли целый месяц, прежде чем я наконец уступил сыну и отнес объявление в газету. Парнишка оказался прав, через два дня после публикации объявления мы сдали квартиру. И никто не мудрил, не лукавил. Договор об аренде составили, как полагается, в трех экземплярах и заверили у нотариуса. Между прочим, агентства этого не делают. Они сами заверяют договор, считая, что этого вполне достаточно. Может, это и так. Не знаю и проверять не хочу. После моей первой попытки общения с риэлторской структурой у меня что-то охота пропала продолжать этот опыт. Может быть, просто не повезло с агентством или звезды на небе расположились неблагоприятным образом?»...

В принципе, конечно, не повезло с агентством. Тем не менее к сдаче квартиры в наем лучше подходить со всей ответственностью. Да, агентство взяло на себя заботу о том, кто будет жить в вашей квартире. Застраховало сделку, договор об аренде заверен у нотариуса. Вы также позаботились о том, чтобы был отключен междугородный выход телефона во время вашего отсутствия. Неплохо было бы предупредить участкового милиционера о временном жильце в вашей квартире. И если вы надолго уезжаете из города, чтобы кто-нибудь из родственников или близких знакомых нанес «нечаянный» визит в ваши апартаменты.

Понятно, теперь квартиры практически не сдают коммерсантам с Кавказа, парням с бицепсами, челнокам и торговцам с ближнего зарубежья. Стараются оставить, как правило, чистоплотного россиянина. Отдается предпочтение благонадежной обеспеченной семье. Впрочем, как показывает опыт и милицейские оперативные сводки, ни благородная внешность, ни даже профессорское звание – гарантией порядочности не являются. Был случай, когда одна из пенсионерок, решившая погостить на юге у дочери, решила сдать свою квартиру. Долго выбирала квартирантов, в конце концов предпочла респектабельную супружескую пару, которая обещала платить в СКВ и обеспечивать полный порядок.

Договор подписали в присутствии представителя фирмы по недвижимости. Получив деньги за месяц вперед, старушка отдала ключи, села на поезд и укатила в южном направлении. А вернувшись, попала с корабля на скандал.

Респектабельные молодожены поступили предельно просто. После отъезда благодетельницы они дали объявление в газете, что сдается квартира на полгода. Дня за два до приезда бабули они в разное время назначили свидания всем, кто откликнулся на объявление. Собрав с каждого предоплату, мошенники сообщили каждому в отдельности, что через пару дней они могут занимать площадь. Каждому, в качестве гарантии, выдали и по ключу. В итоге бабуля встретилась с кучей квартиросъемщиков...

В посреднической фирме заявили, что ответственность за подобные действия они не несут. Кстати, и адрес мошенников, списанный с паспортов, оказался чистой липой. Успокоила лишь милиция: радоваться надо, бабуля, что квартиру лишь сдали, а не продали. Мастера-продавцы – тоже далеко не редкость.

Надо всегда помнить, что сдача квартиры – настоящее раздолье для аферистов. Поэтому постарайтесь обезопасить себя со всех сторон. Прежде всего ищите клиентов все-таки через посредническую фирму. Ее работники непременно проверят «благонадежность» арендаторов (что частному лицу сделать весьма затруднительно). Кроме того, при наличии договора-поручения, в котором додержатся: реквизиты ваши и фирмы: ваши пожелания; обязанности фирмы; размер вознаграждения (обычно это месячная арендная плата).

В случае чего, вы легко сможете «перевести стрелки» на фирму и вытрясти из нее компенсацию.

Но при этом собственнику квартиры, в целях обеспечения своей материальной безопасности, надо заключить письменный договор с арендатором. Только так вы обезопасите себя от недобросовестных съемщиков и, в случае нанесения ими ущерба вашему имуществу, заставите виновников возместить его. Договор нужно заверить у нотариуса, получив согласие всех совершеннолетних членов семьи, которые имеют право пользоваться квартирой. А если квартира коммунальная – то и согласие соседей. Это их согласие должно быть зафиксировано в письменном виде и приложено к договору.

Сдавая квартиру, вам придется платить подоходный налог – от этого никуда не денешься, поэтому вы должны зарегистрироваться и в налоговой инспекции, и в Департаменте муниципального жилья. Все лучше, чем быть привлеченным по статье за неуплату налогов...

Кстати, некоторые граждане для того, чтоб не платить целиком налога, в официальных документах указывают сумму куда меньшую, чем та, что собираются получить за квартиру на самом деле. Но и кристально честный квартиросъемщик по нашим временам – скорей ходячая легенда. У него вполне может возникнуть искушение заплатить вам заниженную цену – ту самую, что указана в договоре, и ни копейкой больше. По закону прав будет он (мало ли, о чем вы договаривались на словах).

Что касается содержания самого договора, то в нем должно быть:

– описание арендуемого жилого помещения (количество комнат, мебель, состояние, в котором находится квартира и т. д.);

– сведения об арендодателе и арендаторе. Для граждан – фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место прописки; для юридических лиц – полное название предприятия на русском языке с указанием должностного лица, выступающего от имени организации, юридический адрес предприятия, его банковские реквизиты;

– на основании каких документов арендодатель владеет недвижимостью (свидетельство о собственности и т. п.) и адрес, по которому эта недвижимость находится;

– цена (обговариваемая сумма в долларах, а платите вы в рублях по курсу);

– условия оплаты наличными, «безналом», пластиковыми картами;

– периодичность оплаты: поквартально, помесячно.

В арендную плату обычно входят расходы по оплате коммунальных услуг, кроме абонентной платы за телефон (на всякий случай подайте письменное заявление на телефонный узел об отключении вашего телефона от междугородных и тем более международных линий – так вам будет спокойнее).

В договоре должны быть отражены и другие, не менее важные условия:

– какая из сторон обязана проводить в случае необходимости ремонт помещения;

– имеет ли право арендатор сдать жилье в субаренду;

– срок действия договора; – ответственность сторон (размер штрафа за нарушение арендатором срока платежей и других важных условий договора);

– порядок изменения, расторжения, прекращения и пролонгации (продления) договора.

Все эти требования необходимы, но не исчерпывающи. По вашему желанию договор может быть дополнен и другими условиями (например, кто оплачивает телефонные счета, кто вынимает почту и т. д.), если стороны сочтут это нужным.

Квартиросъемщику можно порекомендовать соблюдать условия договора (тем более официально оформленного). Проследите при этом, чтобы в описании квартиры все было «разложено по полочкам»: степень ветхости обоев, места, где пузырится паркет, протечки на потолке и т. д. Оговорите письменно условия ремонта – допустим, если вы подрядитесь поменять сантехнику, то не забудьте указать, что советский унитаз вы замените на российский, а не на итальянский, эмалированную ванну на такую же и ни разу на «джакузи».

Непременно выясните, можно ли проживать в снимаемой квартире вашим иногородним родственникам или друзьям (если таковые покажутся на горизонте). Иногда ваши арендодатели могут согласиться и «за так», иногда за отдельную плату. Это необходимо заранее решить еще и потому, что временное проживание, например, (до 45 дней) в Москве необходимо оформить по месту жительства тех, кого осчастливили своим посещением.

Если у вас есть четвероногий любимец или вы собираетесь завести его в ближайшее время, не забудьте указать в договоре условия содержания зверька и возмещение возможного ущерба (допустим, ваша киска прилично почесала коготки об один из предметов дорогостоящей мебели).

Не забудьте предположить бандитские или хулиганские происки – кто будет заниматься ремонтом в случае, если, к примеру, ваша дверь окажется изрезанной или, еще хуже, взорванной. Кстати, о дверях. Любой человек в наше неспокойное время имеет право надеяться, что в снимаемом помещении дверь окажется железной либо, на худой конец, просто каким-либо образом укрепленной. Если же она из фанеры, то вы имеете право заплатить меньше, чем предварительно оговаривалось. Причем, эту «плату за риск» вы можете как удержать сразу, так и разбить ее по месяцам.

Необходимо упомянуть, что, являясь частным лицом, вы не собираетесь использовать снимаемую квартиру под складские или еще какие-либо предприятия. Иначе и вас, и ваших арендодателей ждут большие неприятности.

ОРГАНЫ

– Я был задержан милицией за сопротивление ей, – заявляет взволнованный человек судье.

– За сопротивление? Объясните, пожалуйста.

– Я предложил капитану милиции 500 баксов, а он требовал тысячу!

Моя милиция меня бережет?

Законопослушному гражданину лучше, конечно, не попадать в щепетильные ситуации, предусматривающие тесный контакт с правоохранительными органами, Я имею в виду, когда в нарушении подозревают именно вас. Но ведь всякое бывает. И милиция не боги – и у них бывают ошибки. И если уж угодили – достойный выход из создавшегося положения прежде всего зависит от вас самих. Но мы, порой, стоя по стойке «смирно» перед человеком в милицейской форме, теряем дар речи и замечаем, как начинают нервно подрагивать коленные поджилки. Голос в долю секунды становится заискивающим, в то время как страж порядка смотрит на вас как на мелкую вошь. Почему? Ведь с давних пор известно, что «моя милиция должна меня беречь»! И живет, ест и пьет «моя милиция» именно на наши деньги, которые мы выплачиваем государству в виде всеразличных налогов.

«Ха-ха, – скажут некоторые, – Если вы такие умные, то и качайте права своей милиции. А нас избави Бог. Наша голова одна и сделана из яичной скорлупы, а не из чугунной болванки, при ударе по которой может сломаться милицейская дубинка. А что касается наших прав и законов, то качать их людям в форме маренго, что горох об стенку. Нет уж, увольте. Лучше дать откупной „талон“ и дело с концом».

Ну, а если перед вами обыкновенный жулик в милицейской форме, которых немало развелось за последнее время? Ему тоже давать откупной? А если за день придется давать откупные сто, двести раз, каково? Каждым откупным мы тем самым плодим и добавочного мошенника в форме. Любое наше молчаливое согласие с представителем правоохранительного органа делает нас в его глазах безропотной тварью без каких бы то ни было прав, а действия последнего почти что вседозволенными. Вывод: не зная законов и своих гражданских прав, мы сами плодим чеховских держиморд. Мы сами плодим и аферистов, которые берут на вооружение милицейскую форму, чтобы в «законном» порядке брать молчаливую мзду за нашу деликатность и боязнь заглянуть в удостоверение настоящего или мнимого милиционера.

А ведь разгул вседозволенности и мздоимства в органах милиции за последнее время достиг наивысшего пика. В 1994 году за различные служебные преступления прокуратурой было привлечено к уголовной ответственности около тысячи четырехсот сотрудников милиции. Все дела были полностью расследованы и переданы в судебные органы.

Отметим, что речь идет только о служебных нарушениях – мошенничестве, злоупотреблении положением, взяточничестве, должностных подлогах, превышении полномочий. В этот «почетный» список не вошли работники МВД, уличенные в более тяжких преступлениях – убийствах, грабежах, изнасилованиях и пр. Очевидно, что существует и такая статистика, но даже не каждому пинкертону, не говоря уже о простых российских гражданах, ее положено знать.

Рост преступности в рядах блюстителей порядка – событие не сегодняшнего дня. Многие юристы ссылаются на первые ее ростки, когда министром МВД был Николай Щелоков. Тогда органы расширялись и множились. В период прихода к власти Андропова руководство страны попыталось навести порядок в милицейских органах, но слишком короткий срок, отпущенный руководителю страны, не позволил довести начатое дело до конца.

Есть специалисты, которые связывают увеличившееся количество преступлений среди милиционеров тем, что в период новой демократической власти из структуры КГБ был изъят отдел, занимающийся контролем за органами внутренних дел. И если раньше чекисты, люто конкурирующие с МВД, тщательно выискивали всевозможные недостатки, то в последствии дело было пущено практически на самотек. Правда, каждый новый руководитель МВД дает обязательство вести непримиримую борьбу с преступлениями и нарушениями в своем ведомстве. Не всегда это, правда, получается. Потому как причин тому много: и маленькие оклады, и бытовая неустроенность, и выросшая преступность, и... наше с вами безропотное молчание. Так что ж, простой и до того беззащитный гражданин и до конца дней своих будет куклой для битья, на ком безнаказанно можно выместить все накопившееся недовольство? Так что ж получается: красные придут-грабят (милиция), белые придут – тоже грабят (бандиты). Куда ж гражданину деваться?

Только юридическая наша подкованность сможет защитить нас от произвола властей и от неправомерных действий представителей органов милиции. А для этого нужно знать не только законы и свои гражданские права, но и систему управления и структуру подразделений органов милиции.

Структура

Применительно к теме разговора, хотелось бы обратить внимание на то, что именно в последние годы появились новые милицейские подразделения, как ОМОН, СОБР, РУОП, ГНР, ОМОН не считая переименования уже старых некоторых служб. Не каждый игрок телевизионный викторины «Что? Где? Когда?» способен правильно расшифровать эти аббревиатуры. А надо бы знать их функции, права, сферу применения сил. Чем больше людей грамотно и твердо будут добиваться соблюдения своих прав, тем меньше останется простора для недобросовестных чиновников и сотрудников правоохранительных органов.

Но удивительное дело: во времена, когда надо всемерно заботиться о безопасности своей собственности и своих близких, правовая безграмотность поражает. Авторы опрашивали десятки людей, среди которых немало отличных специалистов в разных сферах, людей с высшим образованием, и ни один (!) не смог ответить на элементарные вопросы, касающиеся их же собственных прав и свобод. Впрочем, солгали: то, что обыск должен проводиться только с санкции прокурора, знали многие.

Но, например, на сколько часов могут задержать для выяснения личности, если страж порядка изловил вас на улице или в метро?

Эта задачка ставила многих в тупик. Ответы были разные, но ни один не угодил в цель. Правильный же – на 3 часа. Значит, если вас задержали в 10 часов вечера, то когда должны отпустить? Достойные граждане, не забыв школьные уроки по арифметике, радостно отвечали – в час ночи. И были неправы. Потому как, согласно инструкциям, в ночное время с 23 до 6 утра всякие вопросы и допросы запрещены, следовательно, этот промежуток в сутках не фигурирует ни в каких точках отсчета и просто выпадает. Верно ли, что тогда человека не смеют задерживать после восьми вечера? Не всегда. Есть еще некоторые причины... Впрочем, обо всем по порядку.

Итак, со структурой органов правопорядка полезно познакомиться по двум разумным основаниям.

Во-первых, если человек попал в скверную историю, он должен знать, в какое из многочисленных управлений он должен бежать за помощью.

Во-вторых, если на отдельно взятого индивидуума «наехала» милиция, ему необходима правильная ориентировка – с кем он имеет дело? Потому как омоновцы сразу без разговоров могут заехать в морду, а с муниципалами можно разойтись и с миром. Тем более, зная к какой милицейской «касте» принадлежит ваш обидчик, вы можете эффективнее обжаловать его неправомочные действия, а главное – постараться их предотвратить. Надо заметить, что «милиции вообще» не бывает, как не бывает «вообще птицы». По определению Иеговы, любая птица должна быть либо вороной, либо голубем, либо чайкой и т. д. Также и с милицией: либо ты гаишник, либо оперативник, либо просто участковый... Вот мы и подошли к разгадке условий.

Вся милиция делится на две основные части:

– милиция общественной безопасности (МОБ);

– служба криминальной милиции (СКМ).

Эти части всегда существуют и действуют рядом на всех этажах государственного управления, начиная от районного звена. В каждом отделе или управлении милиции у самого главного начальника, есть заместители, курирующие названные службы.