Текст книги "Первая полная энциклопедия ЖКХ"

Жилой дом

Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданско-бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилое помещение

Жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комнаты.

Журнал регистрации

Дата осмотра:_________________Ф.И.О. проводивш (его/их)

осмотр ______________________________________________

3

Задачи и направления деятельности по управлению многоквартирным домом

Задачи управления многоквартирным домом – планируемый результат деятельности по управлению многоквартирным домом на каждом ее этапе. Деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется по нескольким направлениям. Это:

– управление обслуживанием и ремонтами;

– финансовое управление;

– административное управление, включающее в себя управление персоналом, ремонтами, включая и функции заказчика;

– обеспечение функций безопасного и комфортного проживания жителей.

Прежде чем приступить к обслуживанию (ремонту) жилого дома, необходимо провести ряд обязательных действий. Необходимо провести:

• инвентаризацию имущества;

• оценку технического состояния и потребности в обслуживании и ремонте;

• оценку приоритетов выполнения работ и ремонтов;

• составление дефектных актов и другой технической документации;

• разработку планов текущих работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию имущества;

• разработку планов ремонтов и замен (текущих и перспективных);

• подготовку предложений по реконструкции, модернизации имущества и ресурсосберегающим мероприятиям;

• технико-экономическую оценку различных вариантов/способов осуществления работ;

• организацию аварийно-диспетчерского обслуживания.

Для успешного финансового управления многоквартирным домом необходимо подготовить также:

• смету расходов и доходов;

• специальные сметы (на отдельные виды работ);

• постоянно проводить работу по обеспечению сбора коммунальных платежей, с целью финансирования содержания имущества (распределение общих расходов и сбор платежей/взносов);

• постоянно обеспечивать бухгалтерский учет и отчетность;

• четко управлять доходами и расходами;

• привлекать дополнительные финансовые ресурсы;

• обеспечивать финансовое обеспечение будущих ремонтов;

• обеспечивать эффективное вложение свободных финансовых средств с целью предотвращения инфляционных потерь и получения дополнительных доходов;

• обеспечивать регулярные финансовые отчеты перед собственниками имущества;

• обеспечивать мероприятия по организации внутреннего финансового контроля и внешнего аудита.

При управлении многоквартирным жилым домом существуют также административное управление, которое в свою очередь подразделяется на управление персоналом; выполнение функций заказчика, обеспечение безопасного и комфортного проживания и т. п.

Для обеспечения эффективного управления персоналом при управлении многоквартирным домом необходимо обосновать потребности в административном и производственном персонале; обеспечить работу по подбору кандидатур, их наем и увольнение персонала; утвердить трудовой распорядок, положение об оплате труда и премировании работников; разработать служебные инструкции/должностные обязанности.

Необходимо также обеспечить проведение инструктажа работников на рабочих местах и с целью обеспечения безопасных условий труда, а также проводить действия по выдаче и контролю исполнения заданий.

Так как управляющая компания не может и не должна самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, то она имеет право нанимать для выполнения различных работ подрядные организации, при этом выполняя и функции заказчика. Для этого необходимо сначала подготовить пакет конкурсной документации, провести конкурсный отбор и поиск исполнителей (подрядчиков). После заключения договора подряда – обеспечить контроль за выполнением работ.

С целью обеспечения безопасного проживания и сохранности общего имущества и организации противопожарных мероприятий управляющая организация должна проводить работу по сохранности имущества и предотвращению доступа посторонних лиц и антивандальных мероприятий, для чего необходимо проводить также действия по:

• разработке системы оповещения и порядка действий при чрезвычайных ситуациях;

• подготовке инструкций по пользованию инженерным оборудованием, оснащению предупредительными надписями и

табличками;

• контролю соблюдения норм и правил проживания и пользования помещениями, общим имуществом и придомовыми

земельными участками;

• контролю соблюдения правил перепланировки и переоборудования помещений.

Для обеспечения комфортного проживания всех собственников, нанимателей, арендаторов и прочих проживающих в доме управляющая организация должна вести и регулярно обновлять списки собственников, нанимателей и арендаторов помещений; заключать договора с собственниками помещений.

Управляющая организация также должна обеспечить собственников, нанимателей, арендаторов помещений информацией, связанной с управлением/содержанием многоквартирного дома.

Кроме того, управляющая организация должна:

• обеспечить прием заявок, предложений, жалоб от граждан, а также обеспечить контроль за их качественным исполнением;

• обеспечить подготовку встреч и собраний собственников помещений;

• обеспечить регулярную отчетность перед собственниками помещений;

• обеспечить работу по обеспечению полноты сбора обязательных платежей и взносов.

Кроме того, управляющая организация в обязательном порядке должна обеспечить ведение делопроизводства и архивного хранения документов: обеспечивать взаимодействие с органами местного самоуправления, государственными инспекциями, финансовыми организациями и др.

Для проведения мероприятий по обеспечению жителей комфортным проживанием и предоставления им жилищно-коммунальных услуг и их оплаты управляющая организация должна заключить договора на приобретение с поставщиками жилищных и коммунальных услуг и обеспечить контроль качества и объема поставляемых коммунальных ресурсов.

Кроме того, управляющая организация должна обеспечить:

– контроль соответствия оплаты фактическому количеству и качеству ресурсов и услуг;

– учет все потребителей коммунальных услуг;

– распределение платы за коммунальные услуги между потребителями при оплате по показателям общедомового прибора учета потребления ресурсов;

– регулирование отношений между потребителями коммунальных услуг в доме;

– организацию удобной процедуры оплаты коммунальных услуг;

– информирование о плановых перерывах в предоставлении

коммунальных услуг и производимых ремонтных работах.

К сожалению, в многоквартирных домах иногда происходят аварии инженерных коммуникаций и по другим причинам, в результате чего происходят затопления квартир. Затопление квартиры может произойти по халатности проживающих; из-за нарушения целостности трубопроводов отопления, водоснабжения, водоотведения (канализации) по стояку; из-за нарушения правил эксплуатации инженерного оборудования в вышерасположенных квартирах; из-за повреждений кровельного покрытия; из-за повреждения расширительного бака либо повреждения иного инженерного оборудования, размещенного на техническом этаже; при тушении пожара не пенными гасителями, а водой. Причинами залитая квартир, как мы видим, могут быть самые разные ситуации.

При наступлении случая затопления квартиры необходимо незамедлительно принять меры по прекращению затопления, если это возможно, своими силами, подставив любые подручные средства для сбора жидкости. Любым способом (звонок по телефону, по громкоговорящей связи из лифта, лично, если это возможно сделать быстрее) проинформировать диспетчера ОДС о любом факте аварийной ситуации, для того чтобы диспетчер направил специалиста-сантехника для принятия мер по ликвидации аварии.

Для того чтобы добиться возмещения ущерба по устранению последствий залива, сначала необходимо определить причину наступления аварийной ситуации (залития квартиры).

При поступлении заявки (обращения к диспетчеру) о наступлении аварии и нанесении ущерба жилому помещению (квартиры, комнаты, кухни, коридора, прихожей, ванной и туалетной комнаты и т. п.) в диспетчерскую службу (в Москве диспетчера ОДС входят в состав ГУ ИС), диспетчер зафиксирует заявку в специальном журнале, направит специалиста для устранения (ликвидации) аварии. Сразу после аварии компания, управляющая жилищным фондом (Дирекция единого заказчика либо иная управляющая организация), должна организовать проведение комиссионного обследования с выходом на место, в присутствии:

– представителя управляющей организации;

– представителя подрядной эксплуатирующей организации;

– представителя аварийной службы, принимающей участие в ликвидации аварийной ситуации;

– представителей потерпевшей стороны (собственников или проживающих жилого помещения);

– старшего по подъезду (дому) либо любого свидетеля;

– представителей виновной стороны, если таковая выявлена и имеется в наличии;

– представителя жилищной организации.

По результатам комиссионного обследования необходимо прямо на месте составить акт. Акт можно составить в произвольной форме или по примерному образцу, предложенному в первом разделе «А», в котором необходимо отразить причины залива и зафиксировать факты нанесенного ущерба (так сказать, масштаб бедствия), обозначить сторону (организацию или персону), в результате действия или бездействия которой помещению был нанесен ущерб. Этот акт потребуется для последующего составления сметы и дальнейшего проведения ремонтных работ.

Акт должен составляться в трех экземплярах и подписываться всеми присутствующими при осмотре поврежденного жилого помещения, акт утверждается главным инженером жилищной организации и вручается по одному представителям виновной и пострадавшей сторон. Третий экземпляр акта хранится в организации, управляющей данным многоквартирным домом.

В случае, если повреждение жилого помещения произошло из-за неправомерных действий (или бездействия) одного из пользователей (собственников, нанимателей, арендаторов) расположенных выше помещений, при обследовании помещения и составлении акта обязательно присутствие уполномоченного представителя виновной стороны и подписание им акта обследования.

При отказе виновной стороны от подписания акта обследования в акте должна быть сделана соответствующая запись об этом (до подписей всех остальных лиц, присутствующих на комиссионном обследовании).

На основании этого акта организация, осуществляющая эксплуатацию жилого дома, должна составить расценочную опись работ (смету), предусматривающую устранение повреждений (ремонт).

Расценочная опись официально (с указанием регистрационного номера и даты либо сопроводительным письмом с уведомлением о вручении) предъявляется виновной стороне.

Если виновной стороной является организация, осуществляющая эксплуатацию жилого дома, то она производит ремонт поврежденного жилого помещения за свой счет.

Если установлено, что виновной стороной является физическое или юридическое лицо, занимающее расположенное выше помещение, оно обязано произвести ремонт за счет собственных средств.

В случае отказа физического или юридического лица, виновного в повреждении жилого помещения, провести ремонтные работы своими силами или оплатить стоимость работ согласно расценочной описи, управляющая организация обязана:

а) если поврежденное жилое помещение находится:

– в государственной собственности г. Москвы – не приватизировано, не приобретено в собственность, а проживающий является нанимателем или в арендатором;

– в собственности физического или юридического лица, с которым заключено соглашение о совместном владении строением (передано право на управление)

– произвести ремонт за счет средств, выделяемых на эксплуатацию или капитальный ремонт жилищного фонда (в зависимости от характера ремонта). Затем убытки от проведенного ремонта компенсируются в установленном (судебном) порядке за счет виновной стороны;

б) если поврежденное жилое помещение находится в собственности физического или юридического лица, с которым соглашение о совместном владении строением не заключено, передать пострадавшей стороне акт для защиты своих интересов в судебном порядке.

Ремонтные работы могут быть выполнены за счет средств виновной стороны в объеме расценочной описи:

– силами организации, эксплуатирующей жилищный фонд;

– пострадавшей стороной собственными силами;

– виновной стороной;

– иной специализированной организацией.

Сроки выполнения ремонтно-восстановительных работ должны быть обязательно согласованы (письменно) с представителем пострадавшей стороны.

Приемка выполненных работ производится пострадавшей стороной совместно с жилищной организацией по акту согласно расценочной описи работ.

Споры по всем вопросам, возникающим при определении объемов необходимых ремонтных работ по ликвидации последствий повреждения жилого помещения, разрешаются управляющей жилищной организацией.

Споры о размере возмещения убытков и оплате выполненных ремонтных работ подлежат рассмотрению в судебном порядке с участием представителей управляющей жилищной организации и заинтересованных сторон.

Единой формы бланка для составления акта о заливе (причинении ущерба помещению) нет. В разделе «А» имеются образцы некоторых актов, которые смогут пригодиться в различных ситуациях. Эксплуатирующая организация вправе разработать свою форму акта, в которой обязательно должны быть указаны:

• дата составления акта о заливе помещения;

• время и дата произошедшего события (залива квартиры);

• причины залива;

• вероятный причинитель ущерба (окончательное решение о виновнике произошедшего выносит суд);

• подробное описание повреждений, причиненных помещению.

Грамотно составленный акт залива (затопления квартиры) должен находиться у потерпевшего жителя вплоть до окончательного решения вопроса о возмещении ущерба, причиненного затоплением квартиры. Имея на руках акт о заливе и отчет об оценке ущерба, пострадавшая сторона может смело требовать компенсацию ущерба от затопления в досудебном или судебном порядке.

Для подкрепления акта, в случае если придется отстаивать свои права в суде, желательно все подробно сфотографировать (провести фотофиксацию). Оценкой ущерба для судебного разбирательства, как правило, занимаются специализированные организации. В соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г., оценочную деятельность могут осуществлять «оценщики» – физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного закона.

И

Ипотека

Термин «ипотека» (от древнегреческого 1)По0 г|кг|), что в переводе означает – залог, впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землей. На границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого – «подпорка», «подставка». Именно залог земли как способ обеспечения исполнения обязательств был известен с древних пор как ипотека.

Сегодня в России наиболее распространено следующее определение: ипотека – это система долгосрочного кредитования на приобретение недвижимости. Ипотечный кредит предоставляется под залог приобретаемой или уже имеющейся недвижимости и предназначен исключительно для покупки жилья.

Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «Жилищный кодекс Российской Федерации»;

Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»;

постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг.

В настоящее время ипотека – это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование», при котором кредит выдается банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит – одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банка как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Существует два вида ипотеки: ипотека в силу закона и в силу договора. Рассмотрим их.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) – ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

– приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

– строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

– продажа в кредит;

– рента;

– залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) – ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заемщиком.