Текст книги "Первая полная энциклопедия ЖКХ"

Осмотр общего имущества

Осмотр общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом должен проводиться:

– собственниками помещений или лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договоров для проведения строительно-технической экспертизы;

– ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления Товарищества собственников жилья, жилищного и жилищно-строительного кооператива или иного специализированного кооператива, или управляющей организации.

Результаты осмотра общего имущества должны оформляться актом осмотра, который является основанием для принятия

собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Опросный лист собственников помещений о необходимости проведения работ/ремонтов общего имущества в многоквартирном доме

Можно вывесить на информационных стендах объявления такого вида.

Уважаемые жители!

Благодарим за участие! Ваши ответы помогут правлению ТСЖ/управляющей организации в составлении плана работ и сметы доходов и расходов.

По мнению правления ТСЖ/управляющей организации

Степень важности выполнения работ отмечена цифрами: «1» – первоочередные работы, «2» – работы, которые можно сделать во вторую очередь, «3» – работы, которые могут быть отложены на следующий год.

Напротив указанного вида работ сделайте отметку (поставьте любой знак) в одной из колонок («Да», «Нет», «Не знаю»).

Правление ТСЖ/управляющая организация отмечает виды работ, на которые может быть получена финансовая поддержка из бюджета.

Укажите, какие работы/ремонты Вы считаете необходимо сделать, кроме работ, предлагаемых правлением ТСЖ/управляющей организацией.

Номер квартиры (наименование помещения)______________________

Фамилия И.О. собственника_____________________________________

Подпись собственника___________________________________________

Оценка технического состояния и определение потребности в ремонте

Важнейшим действием при планировании на год является проведение осмотра здания и придомового земельного участка.

Цель такого осмотра (помимо инвентаризации общего имущества) – оценка технического и санитарного состояния объектов общего имущества, выявление неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования здания, выявление потребностей в ремонтах и других работах для определения объемов и планирования текущего и капитального ремонтов.

Рекомендации по периодичности осмотров утверждены «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г.) и приведены ниже. Результаты осмотра и оценки состояний отдельных объектов имущества фиксируются в отдельном журнале. Примерная форма журнала регистрации результатов осмотра общего имущества также приведена в данном материале. Для того чтобы оценить техническое состояние объектов общего имущества, необходимо принять четкие и ясные критерии, что считать хорошим состоянием, а что – плохим.

Хорошее состояние объектов общего имущества – это состояние, при котором отсутствуют повреждения этих объектов, они исправны, функционируют так, как это предусматривается технической документацией, ас 2010 года нужно будет ориентироваться на технические регламенты, которые устанавливают обязательные требования к состоянию объектов общего имущества дома.

В настоящее время такие регламенты разработаны и утверждены Федеральным законом № 384-ФЭ от 30 декабря 2009 г. – «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Данный документ опубликован 31 декабря 2009 г. и вступил в силу 1 июля 2010 г., за исключением ст. 43, вступившей в силу со дня официального опубликования.

До вступления в силу технических регламентов товариществу (управляющему) следует самостоятельно разработать и принять критерии состояния объектов общего имущества. Пример критериев состояния объектов общего имущества приведен ниже.

В ходе осмотра составляются акты технического состояния, дефектные акты для отдельных видов имущества, нуждающихся в ремонте или замене. Примерная форма акта технического состояния общего имущества с приложением, в котором фиксируются потребности в ремонтах, замене оборудования, текущем ремонте, профилактических работах и текущем содержании всех объектов общего имущества, приведена ниже.

Кроме того, что потребности в работах по содержанию и ремонтам выявляются на основании оценки технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, следует установить, какие работы сами собственники считают необходимыми или желательными, какие дополнительные пожелания есть у собственников. Если правление при подготовке плана не опирается на мнение собственников, вряд ли можно рассчитывать, что разработанный проект плана будет одобрен общим собранием без затруднений.

Для того чтобы выявить мнение собственников, стоит распространить среди них опросный лист.

Рекомендуется привести очень краткую информацию о результатах оценки технического состояния дома, выявленных проблемах и потребностях в ремонте. Заполняя анкету, собственники должны указать, какие, по их мнению, работы необходимо провести в доме и на придомовой территории для повышения качества и комфортности дома, и готовы ли они оплачивать данные работы. Пример такой анкеты приведен ниже.

Дополнительным источником информации о потребностях собственников, а часто – и о состоянии дома, можно получить на основе анализа заявок и жалоб, поступавших от жителей в предыдущем году.

П

Пандус

В Москве, как и в других городах России, проживает большое количество людей с ограниченными возможностями – инвалидов. Для них ступени лестницы могут стать непреодолимым препятствием.

Пандус (от французского pente douce – «пологий склон») – это наклонная площадка, заменяющая лестницу и служащая для въезда на другой уровень. Применяется при входах и во внутренних помещениях зданий и сооружений.

У основания пандуса для инвалидов должна быть расположена горизонтальная площадка, достаточная для подъезда инвалидной коляски.

Площадка не меньших размеров должна быть расположена и на верхнем уровне пандуса для инвалидов.

Пандус для инвалидов обычно используется для одностороннего движения колясок, и его ширина не превышает 900—1000 мм. Если же пандус использовать для двухстороннего движения колясок, то ширина его должна быть не менее 1800 мм. Внешние края пандуса для инвалидов желательно ограничить бортами высотой около 50 мм, что поможет исключить соскальзывание коляски.

Для того чтобы в подъезде, где вы проживаете, сделали пандус, необходимо обратиться в управляющую компанию.

Перепланировка квартиры

Как оформить перепланировку квартиры

Ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает виды переустройства и перепланировки жилого помещения:

• переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарнотехнического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;

• перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

С заявлением на осуществление перепланировки или переустройства необходимо обратиться в Службу Государственной жилищной инспекции. В заявлении необходимо указать перечень планируемых мероприятий (работ), режим и продолжительность производства работ.

К заявлению прилагаются следующие документы:

• копии документов о правах на занимаемые помещения;

• копии поэтажного плана помещений и экспликации БТИ, которые должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявки;

• графическое изображение перепланировки помещений – эскиз или проект, если планируемые мероприятия (работы) требуют разработки проектной документации;

• письменное согласие управляющего жилым домом, оформленное им в десятидневный срок. При этом управляющий жилым домом обязан ознакомить с намечаемыми мероприятиями собственников или нанимателей смежных помещений и оформить с учетом их желания акты о техническом состоянии смежных помещений. Один комплект указанных актов прилагается к заявлению. В заявлении должно быть приведено обязательство заявителя обеспечить свободный доступ в помещение должностных лиц для проверки хода и результатов переустройства;

• письменное согласие на проведение переустройства всех собственников жилого дома или договор страхования гражданской ответственности заявителя перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу, возникшее в ходе работ или в результате переустройства.

Эскиз можно нарисовать прямо на плане БТИ. Красными чернилами (ручкой) нужно отметить перегородки, которые планируется снести, зелеными – те, которые будут построены.

В том случае, если требуется проект, его должна выполнить лицензированная организация.

Если раньше согласование проекта во всех инстанциях было делом самого собственника, и организации делали это за отдельную плату, то сейчас та организация, которая выполняет проект, должна разрабатывать документацию на весь объем заявки, включая необходимые согласования.

На основании этих документов инспекция в течение 20 рабочих дней принимает решение о регистрации перепланировки или об отказе.

В случае положительного решения инспекция выдает разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ.

Одновременно с разрешением выдается журнал производства ремонтно-строительных работ. В этом журнале отмечается весь ход работ с момента их начала. Также в журнале отмечается:

• порядок доступа к отключающим инженерным устройствам;

• перечень обязательных контрольных мероприятий;

• состав и последовательность приемки работ, конструкций и инженерного оборудования;

• перечень технической документации, по которой должен осуществляться контроль;

• перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при приемке завершенного переустройства помещений.

Во время проведения работ инспекция осуществляет их проверку. Либо в плановом порядке, либо в случае поступления жалоб соседей.

При этом инспекция проверяет:

• наличие, качество и состояние технической документации на производство работ;

• соблюдение технологического процесса переустройства помещений, контрольных операций в процессе переустройства и обеспеченность их необходимым измерительным оборудованием и инструментом;

• выполнение предписаний Мосжилинспекции, выданных в ходе переустройства;

• правильность и полноту проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования смонтированного инженерного оборудования;

• своевременность устранения недостатков в технической документации и производстве работ, выявленных при проверках.

В случае выявленных нарушений инспекция может потребовать их устранения или даже полного прекращения работ.

Завершенные работы принимаются приемочной комиссией в составе:

• представителя инспекции (председатель приемочной комиссии);

• представителя территориального органа исполнительной власти;

• управляющего жилым домом;

• разработчика (автора) проекта;

• исполнителя (производителя работ).

Приемочная комиссия оформляет акт о произведенном переустройстве помещений на стандартном бланке.

Перед тем как обращаться в Службу или в проектную организацию, будет нелишним ознакомиться с перечнем тех работ по перепланировке или переустройству, которые можно осуществлять на основании эскиза, и тех, для которых требуется проект. Необходимо также знать и о том, какие изменения являются недопустимыми.

При проведении работ по перепланировке обычно проводятся следующие виды работ:

• Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные).

Основание – эскиз.

• Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные).

Основание – эскиз.

• Заделка дверных проемов в перегородках и ненесущих стенах. Основание – эскиз.

• Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия. Основание – эскиз.

• Замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию).

Основание – эскиз.

• Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали).

Основание – проект.

• Устройство проемов в перекрытиях.

Основание – проект.

• Устройство внутренних лестниц.

Основание – проект.

• Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен.

Основание – проект.

• Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок). Основание – проект.

Хочется еще раз напомнить: прежде чем делать перепланировку в квартире, согласуйте ее с уполномоченным органом. Иначе придется привести помещение в прежнее состояние. Правда, суд может разрешить вам сохранить самовольную перепланировку, при условии, что не разрушены несущие конструкции здания, не повреждены противопожарные устройства, не затруднен доступ к инженерным коммуникациям и т. д.

Переустройство

При переустройстве обычно проводятся следующие виды работ:

• Демонтаж инженерного оборудования и/или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации.

Основание – эскиз.

• Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещений).

Основание – проект.

• Устройство санузлов (туалетов, ванных комнат) и кухонь. Основание – проект.

• Перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии и балконы).

Основание – проект.

• Установка бытовых электроплит вместо газовых и кухонных очагов.

Основание – проект.

• Замена и/или установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго– и/или водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

Основание – проект.

Перечень запрещенных изменений при переустройстве и перепланировке жилых помещенийСлучаи недопущения переустройства помещений

Иногда переустройство не допускается. Рассмотрим такие случаи. Если:

• ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам;

• переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть признаны непригодными для проживания;

• увеличивается подсобная площадь помещений за счет площади жилых комнат, а их статус не меняется в установленном порядке;

• нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;

• устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (или общеквартирных) инженерных сетях и пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

• предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок, размещении дополнительного оборудования.

В жилых домах типовой постройки не допускается:

• устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;

• делать штроб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки и разводку трубопроводов;

• устраивать дополнительные проемы в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы.

Периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий

Приложение (рекомендуемое) к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденное постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г.

Примечание:

1. В процессе осмотра ведется наладка оборудования, исправляются мелкие дефекты.

2. В городах, где имеются специализированные службы, технический осмотр дымоходов, вентиляционных каналов и устройств производится трубочистами цехов пожарного надзора, а радио– и телеустройства – соответствующими ателье согласно договорам на техническое обслуживание специализированными организациями.

3. Газонагреватели, газовые плиты и т. п. обслуживаются централизованными специализированными предприятиями.

4. Обслуживание котельных, центральных и индивидуальных тепловых пунктов и бойлерных должно производиться по местным нормам в установленном порядке.

5. Обслуживание насосов систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также обслуживание вентиляционных агрегатов механической вентиляции, воздушного отопления, устройств для незадымляемости лестничных клеток и дымоудаления производится ежедневно слесарями-сантехниками и электромонтерами организаций по обслуживанию жилищного фонда или специализированными организациями.

План содержания и ремонта многоквартирного дома

Существуют основные требования к составлению планов содержания и ремонта многоквартирного дома. Чтобы составить план мероприятий по содержанию дома, собственникам (товариществу) нужно:

• оценить, как содержалось принадлежащее им общее имущество, какие результаты достигнуты;

• понять, что нужно сделать для того, чтобы достичь поставленных целей управления домом, и, как минимум, что требуется сделать, чтобы дом находился в «надлежащем состоянии», то есть был безопасным и комфортным для проживания;

• обсудить, есть ли возможность сократить нерациональный расход коммунальных ресурсов и, как следствие, сократить расходы на их оплату;

• подсчитать, сколько понадобится средств, чтобы выполнить все намеченное;

• установить, какие задачи являются первоочередными и т. д. При обосновании очередности (приоритетности) каждой работы может учитываться не только возможность возникновения угрозы безопасному проживанию в доме, если она не будет выполнена в ближайшее время, но и следующие обстоятельства:

• не станет ли эта работа значительно дороже, если ее отложить на год-два;

• поможет ли первоочередное выполнение этой работы уменьшить будущие расходы собственников.

Например, отложенный на будущее капитальный ремонт может через несколько лет обойтись существенно дороже из-за повышения цен и инфляции, а также потому, что из-за ухудшения состояния дома за это время потребность в ремонте возрастет.

С другой стороны, проведение в ближайшем году капитального ремонта или, скажем, замена лифта снизит расходы на аварийное обслуживание. А модернизация системы отопления, включая установку в доме теплового узла, позволяющего регулировать параметры теплоносителя во внутридомовой системе отопления, даст возможность сократить расходы на тепловую энергию и направить сэкономленные средства на другие нужды дома.

Фактически, планируя деятельность по содержанию многоквартирного дома, следует составить как план услуг, работ и ремонтов на ближайший год, так и долгосрочный план ремонтов и модернизации дома.

План содержания многоквартирного дома должен включать перечень мероприятий, перечень ответственных за их выполнение, а также сроки выполнения задач. Согласно разработанному плану соответствующие задачи затем будут ставиться перед правлением товарищества собственников жилья, управляющей организацией, а также и перед собственниками. При этом стоит помнить, что в будущем обстоятельства могут измениться и принятый ранее план может претерпеть изменения.

Годовой план работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме должен основываться на:

• оценке фактического состояния каждого объекта (части) имущества по результатам обходов, осмотров, технического контроля;

• требованиях нормативных документов и рекомендациях по видам и периодичности выполнения работ для данных объектов (частей) имущества для поддержания их в надлежащем состоянии (или по показателям/стандартам технического, санитарного и др. состояния имущества);

• учете мнений членов товарищества (собственников общего имущества в многоквартирном доме) о потребности и приоритетности (очередности) выполнения работ, улучшению состояния дома и придомовой территории и условий проживания в доме;

• финансовых возможностях товарищества и собственников помещений.

Определив, какие работы требуются для того, чтобы привести дом в надлежащее состояние, и какие – чтобы достичь целей, поставленных собственниками, если эти цели – «выше среднего», необходимо оценить потребность в средствах на выполнение данных работ и возможности собственников и товарищества профинансировать работы. Исходя из этого, а также из возможных последствий выполнения или невыполнения той или иной работы, правление (управляющий) может составить несколько проектов плана – например, программы «минимум», «максимум» и «оптимум». Все варианты планов должны содержать предложения по источникам и объемам финансирования запланированных работ.