Текст книги "Первая полная энциклопедия ЖКХ"

Ремонт сданного внаем жилого помещения

Ст. 681 Гражданского кодекса РФ № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. ч. 2 определяет порядок проведения ремонта помещения, сдаваемого в аренду.

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Норматив потребления

Нормы потребления показывают экономический показатель, характеризующий уровень потребления и обеспеченности населения материальными благами и услугами.

Плановые Нормы потребления используются для обоснования норм расходов на содержание учреждений по социально-культурному обслуживанию населения, находящихся на государственном бюджете, – школ, детских садов, яслей, больниц и т. д. Например, нормы денежных расходов на питание в больницах формируются на основе определенных Норм потребления продуктов питания, предварительно разработанных научными, медицинскими учреждениями и утвержденных соответствующими органами государственного управления. Жилищно-санитарные нормы служат для регулирования при использовании общественного жилищного фонда.

Нормы городского строительства предусматривают определенный уровень обеспеченности населения всеми учреждениями сферы обслуживания: больницами, школами, детскими садами и яслями; предприятиями торговли и общественного питания; услугами коммунального и бытового хозяйства; городского транспорта и связи; кинотеатрами, библиотеками и другими учреждениями культуры, спортивными сооружениями; определенными размерами площади зеленых насаждений и т. п. Нормы потребления, используемые для текущего планирования, систематически пересматриваются.

Нормы потребления материальных благ и услуг могут быть сведены в так называемый нормативный потребительский бюджет. Такие бюджеты применялись в СССР еще в 20-х годах. В практике планирования используются планирующими органами для обоснования решений в области совершенствования заработной платы и повышения материального благосостояния народа. В СССР разрабатывались также нормативы потребления и обеспеченности, рассчитанные по преимуществу на достижение в будущем и представляющие собой определенный эталон потребления, который может служить ориентиром для практики в течение достаточно длительного периода, это так называемые рациональные Нормы потребления.

Наиболее распространенными среди Норм потребления этого типа являются физиологические (или научно обоснованные) нормы потребления продуктов питания. С ростом уровня жизни трудящиеся СССР потребляли больше мяса, молока, яиц и др.

продуктов животноводства, а также овощей и фруктов. Одновременно уменьшается среднедушевое потребление хлебных продуктов, картофеля и др., что отражает тенденции улучшения рациона питания, приближение фактического потребления к рациональным

Например, в 1950 г. потребление мяса и сала на душу населения составляло 26 кг, а в 1973 г. – 52 кг, молока и молочных продуктов соответственно 172 кг и 307 кг, яиц 60 шт. и 194 шт., овощей и бахчевых 51 кг и 85 кг, фруктов и ягод 11 кг и 40 кг; и одновременно уменьшилось среднедушевое потребление хлебных продуктов со 172 кг в 1950 г. до 145 кг в 1973 г. и соответственно картофеля с 241 кг до 124 кг.

Нормы потребления продуктов питания образуют важную составную часть перспективного нормативного бюджета населения – т. н. рационального потребительского бюджета (РПБ). Кроме физиологической нормы потребления продуктов питания бюджет включает: нормы потребления (приобретения) непродовольственных товаров текущего спроса; нормативы обеспеченности населения предметами длительного пользования (количество предметов в расчете на 100 семей) и соответствующие нормы приобретения их; нормы платного обслуживания; нормативы обеспеченности жилищем (количество комнат на семью данного размера и состава, количество кв. м общей и жилой площади в расчете на 1 жителя), учреждениями здравоохранения (количество коек на 1 тыс. жителей и т. д.), общеобразовательными школами, детскими дошкольными учреждениями и др. РПБ используется как инструмент долгосрочного планирования народного хозяйства для обоснования задач, которые ставятся перед производством, и для определения путей рационализации потребления.

Нормы потребления разрабатывались и в западных странах. Так, Нормы потребления продуктов питания, разработанные США в 1942 г., были приняты за образец на международной конференции 44 стран по продовольственным и аграрным вопросам (1943 г.). Позднее они неоднократно уточнялись. На западе велись и разработки нормативных потребительских бюджетов. Они осуществляются правительственными учреждениями, профсоюзными, научными организациями и применяются, в частности, для измерения стоимости жизни определенных категорий работников.

Наиболее известен нормативный бюджет для семей трудящихся США, разрабатывавшийся в течение длительного периода (1920–1961 гг.) Геллеровским комитетом при Калифорнийском университете (т. н. «бюджет Геллера»). Аналогичные расчеты ведутся Бюро статистики труда министерства труда США.

Что такое «Норматив потребления коммунальных услуг»?

Норматив потребления коммунальных услуг – месячный объем (количество) потребления коммунальных ресурсов потребителем, используемый при определении размера платы за коммунальные услуги при отсутствии индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета, а также в иных случаях.

Норматив потребления коммунальных услуг – месячный (среднемесячный) объем (количество, норма) потребления коммунальных ресурсов (холодной и горячей воды, сетевого газа, электрической и тепловой энергии) потребителем в многоквартирном доме или жилом доме при отсутствии приборов учета.

Нормативы потребления коммунальных услуг применяются при отсутствии приборов учета и предназначены для определения размера платы за коммунальные услуги.

Нормативы потребления коммунальных услуг утверждаются уполномоченными органами.

При определении нормативов потребления коммунальных услуг учитываются следующие конструктивные и технические параметры многоквартирного дома или жилого дома:

а) в отношении холодного и горячего водоснабжения – этажность, износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, вид системы теплоснабжения (открытая, закрытая);

б) в отношении электроснабжения – количество комнат в квартире, высота и расположение жилых помещений;

в) в отношении газоснабжения (при расходе газа на нужды отопления) – материал стен, крыши, объем жилых помещений, площадь ограждающих конструкций и окон, износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования;

г) в отношении газоснабжения (при расходе газа на подогрев воды) – износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования;

д) в отношении отопления – материал стен, крыши, объем

жилых помещений, площадь ограждающих конструкций и окон, износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования;

е) в отношении водоотведения – износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, вид системы теплоснабжения (открытая, закрытая).

Подробное описание Норматива потребления коммунальных услуг дано в постановлении Правительства РФ № 306 от 23 мая 2006 г. «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг».

Нормы, применяемые при начислении населению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги, а также при расчете сумм льгот по оплате названных услуг

В соответствии с приложением № 14 к постановлению Правительства г. Москвы № 1294-ПП от 1 декабря 2009 г. утверждены нормы, применяемые при начислении населению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги, а также расчет сумм льгот по оплате названных услуг. Рассмотрим их.

Социальная норма площади жилья для расчета и предоставления льгот по оплате за жилое помещение и отопление (в тех случаях, когда в соответствии с нормативными правовыми актами льготы предоставляются в пределах социальной нормы площади жилья) составляет:

– для одиноко проживающего гражданина – 33 квадратных метра общей площади жилого помещения;

– для семьи, состоящей из двух человек, – 42 квадратных метра общей площади жилого помещения;

– для семьи, состоящей из трех и более человек, – 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи.

Установленная норма (установленные нормы) площади

жилья для начисления платы за содержание и ремонт жилого помещения при применении регулируемых Правительством Москвы цен определяется как социальная норма площади жилья для семьи определенного состава плюс 7 квадратных метров на каждого зарегистрированного на данной площади гражданина.

Платежи в оплату услуг за содержание и ремонт жилых помещений по цене за площадь, занимаемую сверх установленной нормы для семьи определенного состава, не взимаются:

– с одиноко проживающих пенсионеров;

– с одиноко проживающих инвалидов;

– с детей-сирот в возрасте до 18 лет за площадь, принадлежащую им на праве собственности;

– с граждан – нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной собственности города Москвы, занимающих квартиры, расположенные на первом этаже;

– с семей, состоящих из пенсионеров и/или инвалидов;

– с семей, состоящих из пенсионеров и/или инвалидов и находящихся на их иждивении детей в возрасте до 16 лет;

– с одиноких граждан, проживающих в коммунальных квартирах;

– с собственников жилых помещений, оплачивающих услуги по содержанию и ремонту жилых помещений по фактической стоимости;

– с граждан, проживающих в домах или квартирах, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания;

– с граждан, имеющих право на дополнительную площадь, предоставленную им по состоянию здоровья, в пределах этой площади;

– с многодетных семей, проживающих в малоэтажных домах, находящихся в государственной собственности города Москвы;

– с собственников жилых помещений, временно снятых с регистрационного учета в соответствии с требованиями нормативных правовых актов (в том числе в связи с прохождением срочной военной службы по призыву, нахождением на лечении в психиатрических больницах, отбыванием наказания в местах лишения свободы).

Нормативы потребления коммунальных услуг

Нормативы потребления коммунальных услуг для расчета цен на коммунальные услуги при отсутствии приборов учета ресурсов и предоставления льгот по оплате коммунальных услуг (в тех случаях, когда в соответствии с нормативными правовыми актами льготы по оплате коммунальных услуг предоставляются в пределах нормативов потребления коммунальных услуг)

Водоснабжение и водоотведение

Теплоснабжение

Газоснабжение

Электроснабжение

Надлежащее содержание общего имущества

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

Собственниками помещений:

– путем заключения договоров управления многоквартирным домом с управляющей организацией – в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

– путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом) – в соответствии со ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

– путем членства собственников помещений в указанных организациях – в соответствии с разделами Уи VI Жилищного кодекса Российской Федерации;

– путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями – в соответствии с пунктами 3 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

О

Общее имущество многоквартирного жилого дома

После вступления в законную силу нового Жилищного кодекса многое в жизни нас (жильцов) изменилось. Все мы получили право и возможность приватизировать свою квартиру, получив ее в собственность, со всеми вытекающими из обладания собственностью правами и ответственностью. То есть, проживая по-прежнему в своей квартире, мы в то же время получили возможность проводить с ней различные действия – продавать, дарить, завещать, иными словами распоряжаться по-своему усмотрению.

Кроме приватизации мы смогли (конечно, при наличии финансовой возможности) приобрести квартиру на вторичном рынке, то есть купить ее у жителя, ранее в ней проживавшего, либо у того, кому она перешла в собственность по наследству, либо еще по какой-то причине. Главное здесь то, что у продавца было право распоряжаться этой квартирой (ну и естественно продавать, дарить). В собственность можно также приобрести квартиру у застройщика (строительной организации).

Другими словами, до вступления в законную силу Жилищного кодекса мы жили каждый отдельно в своей квартире, не имели прав распоряжаться своей квартирой. Теперь же, получив права собственника, мы получили и ответственность по управлению, эксплуатации и содержанию не только своей квартиры, но и общего имущества всего дома, так как нельзя вычленить ни одну квартиру из общего состава многоквартирного жилого дома.

То есть мы все, по-прежнему проживая в своей старой (или новой) квартире, одновременно стали еще и собственниками общего имущества многоквартирного жилого дома.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме не являются части квартир. К общему имуществу относятся части дома, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживание более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Описание общего имущества

Мы уже знаем, что после вступления в законную силу Жилищного кодекса все собственники стали собственниками не только своих квартир, но и получили в собственность часть общего имущества. А так как многоквартирный жилой дом – это целая инженерная инфраструктура, его нужно должным образом и обслуживать и эксплуатировать. Для обслуживания жилого многоквартирного дома надо заключить договор, и приложением к нему должен быть документ, называемый «Описание общего имущества». Название документа говорит само за себя.

Для проведения процедуры описания общего имущества необходимо провести следующие процедуры. Рассмотрим их.

1. Сначала необходимо определить долю собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество.

2. Затем надо проверить правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и выяснить, кто должен нести бремя ответственности содержания общего имущества и определить состав и границы общего имущества.

Ниже рассмотрим и также определим отличительные признаки объектов общего имущества, определим границы общего имущества, расскажем, как нужно проводить осмотр общего имущества, утверждать его, формировать инициативную группу, изучать техническую документацию на дом.

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество определяется следующим образом:

Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме), где Д – доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

S (помещения собственника) – общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащее конкретному собственнику;

S (всех помещений в многоквартирном доме) – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Далее рассмотрим правовой режим (статус) общего имущества в многоквартирном доме.

1. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

2. Общее имущество в многоквартирном доме не принадлежит ни товариществу собственников жилья или иному объединению собственников, ни управляющей или иной организации.

3. Доля в праве собственности на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение, то есть следует судьбе права собственности на помещение.

4. Собственник помещения может самостоятельно и свободно распоряжаться принадлежащим ему помещением и долей в праве общей собственности на общее имущество, следующей судьбе помещения, то есть остальные собственники помещений в многоквартирном доме или иные лица не вправе препятствовать собственнику при совершении сделки с его недвижимостью и не имеют права преимущественной покупки, кроме продажи комнаты в коммунальной квартире, в соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса.

5. При продаже помещения в многоквартирном доме размер доли в праве на общее имущество в данном доме, которая переходит к новому собственнику этого помещения, остается неизменным.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Определение состава и границ общего имущества

Рассмотрим, для чего нужно определение состава и границ общего имущества. Величина расходов собственника помещения на содержание общего имущества зависит от размера его доли в обязательных общих расходах всех собственников на содержание общего имущества.

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на общее имущество в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения: чем больше площадь, тем большее бремя расходов на содержание общего имущества на нем лежит.

Законодательство не делает никаких исключений ни для публично-правовых образований (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований), ни для граждан, ни для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Для чего нужно определение состава и границ общего имущества?

Размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяет величину расходов собственника помещения. Чтобы обеспечить содержание какого-либо имущества, собственнику необходимо знать, что именно он должен содержать. Для этого необходимо определить порядок и пределы использования общего имущества, в том числе для получения доходов. Кроме того, чтобы обеспечить надлежащее содержание общего имущества, необходимо иметь точные сведения о составе общего имущества, знать границы, иметь представление о качественных и количественных характеристиках каждого элемента общего имущества, знать состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является существенным условием договора управления многоквартирным домом.

Кто должен определять состав общего имущества? Жилищный кодекс трактует, что состав общего имущества определяется:

• собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

• федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации – в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса (например, государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации, Ростехнадзор);

• органами местного самоуправления (в городах федерального значения органами государственной власти указанных субъектов Российской Федерации) – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса. Такой конкурс проводится в многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали в установленный срок способ управления многоквартирным домом или не реализовали выбранный способ, в соответствии с «Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», которые утверждены постановлением Правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 г.

Законодательство не дает полномочий определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме:

• управляющим организациям, товариществам собственников жилья, иным объединениям собственников;

• органам технического учета;

• органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Рассмотрим отличительные признаки объектов общего имущества. К ним относятся:

• объекты общего имущества не являются частями квартир;

• объекты общего имущества предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в конкретном (одном) многоквартирном доме.

Исходя из этих отличительных признаков общего имущества, можно утверждать, например, что балконная плита, которая является частью конструкции дома и, значит, предназначена для обслуживания всего дома, входит в состав общего имущества, а балконные ограждения служат только для одной квартиры и, значит, в общее имущество не включаются. Батареи отопления при открытой системе теплоснабжения дома относятся к общему имуществу дома, так как являются частью отопительной системы всего дома.