Текст книги "Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография"

Возникает ситуация, когда лизингодатель обязан зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, приобретенное им во исполнение договора лизинга[295]295
  См.: Постановление Пленума ВАс рф от 28 января 2003 г. № 7291/02 об обязанности арендодателя зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество до заключения договоров аренды с правом выкупа производственных помещений, транспортных средств и оборудования // Вестник ВАс рф. № 6. 2003.


[Закрыть], но до регистрации договора лизинга между ним и лизингополучателем правоотношения еще нет, т. к. сам договор лизинга не считается заключенным.

Наилучшим выходом из этого затруднительного положения стало бы установление в ГК РФ иного момента заключения договора лизинга недвижимости (что допустимо на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ), а именно момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора между лизингодателем и лизингополучателем в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, если иное не установлено соглашением сторон.

В отсутствие такой нормы для определения момента заключения договора лизинга недвижимости представляется возможным руководствоваться общим правилом о форме договора аренды, которое постулирует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

В двух случаях, до вступления в силу последних поправок в ГК РФ, консенсуальный договор аренды считался заключенным с момента государственной регистрации:

1) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года;

2) договор аренды предприятия.

На договор лизинга недвижимости как на подвид договора аренды правила об аренде зданий, сооружений и предприятий не распространяются, а субсидиарно к нормам § 6 главы 34 ГК РФ применяются только положения § 1 этой главы (ст. 625 ГК РФ). Здесь действует общая норма о государственной регистрации договора аренды недвижимости, обязательственное правоотношение из которого возникает между сторонами с момента, определяемого по правилу п. 1 ст. 432 ГК РФ, но не с момента государственной регистрации договора. Следовательно, эта регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.

В настоящее время последовательность осуществления регистрационных действий по договору лизинга недвижимости такова (если стороны не заключали сопутствующих договоров, что предусмотрено п. 2 ст. 15 Закона о лизинге):

• регистрация ранее возникшего права продавца недвижимости (если право возникло до 31 января 1998 г. и не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);

• регистрация договора лизинга;

• регистрация договора купли-продажи предмета лизинга (зачастую на регистрацию подаются оба договора одновременно);

• регистрация перехода права собственности на предмет лизинга к лизингодателю[296]296
  См.: фЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. (Автор комментария – Е. А. Киндеева). М., 2007. с. 358.


[Закрыть].

В случае последующего перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, этот переход также подлежит государственной регистрации.

Для ускорения оборота, с одной стороны, а с другой, в целях защиты сторон, главным образом – лизингодателя, предлагается осуществлять государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к лизингодателю (при условии наличия у продавца ранее зарегистрированного права собственности на это имущество) и ограничения вещного права лизингодателя.

Наряду с упрощением процедуры государственной регистрации предложенный подход способен изменить сложившуюся в отечественной судебной практике тенденцию признания договора лизинга недействительным на том основании, что он был заключен до возникновения у лизингодателя права собственности на предмет лизинга.

В судебной практике подчеркивается, что до момента перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю он не вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе передавать его в лизинг[297]297
  См.: п. 14 Постановления Пленума ВАс Рф от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; п. 60 Постановления Пленума Верховного суда Рф № 10, Пленума ВАс Рф № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАс Рф. № 6. 2010.


[Закрыть]. Но договор лизинга должен предшествовать договору о приобретении предмета лизинга.

В ст. 3.3 Принципов международных коммерческих договоров указано: «Сам по себе факт, что в момент заключения договора исполнение принятого обязательства было невозможно, не влияет на действительность договора[298]298
  Закон. 1995. № 12. с. 82–92.


[Закрыть]». В нормах российского ГК РФ, посвященных договору купли-продажи, тоже не содержится обязанности продавца быть собственником продаваемого имущества на момент заключения договора. Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ продавец обязуется передать товар покупателю, из чего следует, что собственником имущества продавец должен стать к моменту передачи товара.

Соответственно, нет никаких препятствий считать договор лизинга действительным и заключенным при отсутствии у лизингодателя права собственности на предмет лизинга.

Важно определить, с какого момента возникают лизинговые отношения на основании двух договоров, один из которых считается заключенным с момента государственной регистрации.

В последнем случае договор о приобретении предмета лизинга, опосредующий перемещение предмета лизинга в имущественную сферу лизингодателя, считается заключенным с момента государственной регистрации договора, а право собственности на указанную недвижимость переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права, т. е. наличествует двойная регистрация и самого договора, и вещного права, поэтому до регистрации между участниками договора об отчуждении предмета лизинга существуют фактические, но не правовые отношения.

Наилучшим средством правовой защиты фактических отношений продавца и лизингодателя может служить конструкция предварительного договора. Предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости и предприятия не подлежит государственной регистрации. Заключение предварительного договора по поводу имущества, не находящегося в имущественной сфере контрагента (например, предварительный договор купли-продажи предприятия), не влечет недействительности договора и одновременно превращает фактические отношения сторон лизинговой операции в правоотношение, возникающее из договора лизинга и предварительного договора купли-продажи жилой недвижимости или предприятия.

Если в лизинг передается иная недвижимость, договор лизинга и договор о приобретении предмета лизинга считаются заключенными с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договоров в форме составления единого документа, подписанного сторонами. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к лизингодателю не является основанием для признания недействительным договора о приобретении недвижимости, заключенного между лизингодателем и собственником объекта недвижимости либо лицом, создающим предмет лизинга для лизингодателя.

Теперь остановимся подробнее на положении абз. 1 п. 1 ст. 20 Закона о лизинге, который устанавливает, что в случаях, предусмотренных законодательством РФ, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.

Необходимость регистрации прав на имущество в случаях, предусмотренных законом, следует понимать как необходимость зарегистрировать право собственности лизингодателя на предмет лизинга, т. к. лизингодатель не является собственником предмета лизинга на момент заключения договора лизинга недвижимого имущества.

Норма второй части предложения абз. 1 п. 1 ст. 20 Закона о лизинге, предусматривающая двойную регистрацию и прав на недвижимое имущество, и договора лизинга недвижимого имущества, распространяется только на лизинг жилой недвижимости или предприятия как имущественного комплекса. При условии отмены государственной регистрации сделок с недвижимостью к этим отношениям будут применяться только общие нормы о государственной регистрации прав на недвижимость.

Ситуация, при которой регистрации подлежит только договор лизинга, но не право на передаваемое в лизинг имущество, возможна, если лизингодатель уже зарегистрировал свое право собственности. Это имеет место только при оперативном лизинге, который является видом аренды. Соответственно, данное отношение будет регулироваться нормами ГК РФ об аренде, а не нормами Закона о лизинге.

Лизингодателю не нужно регистрировать право собственности на недвижимое имущество, передаваемое в лизинг, и при повторном лизинге. Эти отношения будут подробнее рассматриваться ниже, но отметим здесь, что повторный лизинг также не является лизингом в собственном смысле этого слова. Действие норм о лизинге возможно распространить на указанные отношения в целях содействия лизингу недвижимости и благоприятного воздействия на экономический оборот в целом.

Для наилучшей защиты интересов участников лизинга и обеспечения стабильности оборота желательно поместить в § 6 гл. 34 ГК РФ норму о заключении договора лизинга недвижимости с момента достижения соглашения между лизингодателем и лизингополучателем по всем существенным условиям договора.

В качестве объектов регистрации в ст. 131 ГК РФ поименованы ограничение (обременение), но закон не дает определения этих понятий и не указывает, что конкретно ограничивается (обременяется) – вещное право или вещь. В статьях Закона о регистрации оба понятия используются как синонимы (ст. 1 Закона о регистрации).

В.А. Микрюков, проанализировав использование терминов «ограничение» и «обременение» в российском законодательстве, приходит к выводу о том, что позиция законодателя по поводу соотношения ограничений и обременений права собственности является неопределенной, нечеткой и может привести к мысли, что все «ограничения обременяют и все обременения ограничивают». Ученый предлагает следующий подход к пониманию ограничений и обременений:

• ограничения права собственности – установление или изменение границ (пределов) осуществления права собственности, выражающееся в сужении имеющихся дозволений, наложении запретов и дополнительных положительных обязанностей;

• обременения права собственности – наличие вещных прав третьих лиц, установленных законом, договором или актом собственника дополнительно к праву собственности на имущество или в отношении личности собственника в связи с обладанием им этим имуществом[299]299
  см. подробнее: Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М., 2007.


[Закрыть].

Отсюда следует вывод о том, что обременить право собственности на вещь можно только вещным правом другого лица на эту вещь, поскольку любое обременение права собственности содержит сформулированные гражданско-правовой наукой признаки, присущие вещным правам[300]300
  см. позицию ВАс Рф, который в Письме применительно к праву арендатора употребил термин «обязательственное обременение» // Информационное письмо ВАс Рф от 28.07.1995 г. № с1 -7/ОП-434 // Вестник ВАс Рф. № 10. 1995.


[Закрыть].

Иной позиции по рассматриваемому вопросу придерживается Б.М. Гонгало. Основываясь на формулировках закона (ст. 131, 274, 275, 460, 586, 704, 1019 ГК РФ), он объясняет терминологическое различие следующим образом: «Когда говорят о правах, то они могут «ограничиваться». Если же речь идет об объекте права, то говорят об обременении данного объекта»[301]301
  Комментарий под ред. П.В. Крашенинникова (автор комментария Гонгало Б.М.). М., 2007. с. 26 – 27


[Закрыть].

Не претендуя на общее решение вопроса о соотношении понятии «ограничение» и «обременение», предлагаем в рамках настоящей работы употребление словосочетаний «ограничение права» и «обременение имущества», поскольку специфика обременения как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены собственника имущества.

Законодательство не содержит исчерпывающего перечня ограничений, подлежащих государственной регистрации, а также не приводит признаков, которые бы позволяли отличать ограничения, подлежащие государственной регистрации и не требующие таковой. В первом предложении п. 1 ст. 131 ГК РФ написано, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав. Однако во втором предложении из ограничений перечислены только ипотека и сервитуты. Иные права (и другие ограничения) подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Совершенно новая редакция ст. 131 представлена в Проекте изменений в ГК РФ, где в качестве регистрируемых прав на недвижимость перечислены право собственности, право постоянного владения и пользования земельным участком, право застройки, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач, право оперативного управления, ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение.

Относится ли по российскому праву лизинг к ограничениям, т. к. по сути, лизингодатель с момента приобретения права собственности на предмет лизинга должен распорядиться им одним-единственным способом – передать имущество лизингополучателю во исполнение договора лизинга, или же, напротив, лизингополучатель, получая недвижимое имущество в лизинг, становится обладателем ограниченного вещного права, о чем применительно к имущественному найму сделал вывод Б.Б. Черепахин: «Сдача имущества внаем порождает вещное право владения нанимателя, следовательно, вещное обременение сданной внаем вещи»[302]302
  Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М., 1962. с. 78.


[Закрыть].

В цивилистике широкое распространение получила позиция, согласно которой субъект вещного права может осуществлять в своем интересе действия по владению, пользованию и распоряжению вещью, не обращаясь за содействием к кому-либо еще. Именно в этом заключается коренное отличие вещных прав от обязательственных, т. к. лицо, имеющее обязательственное право на вещь (возникшее, например, из договора лизинга), может реализовать свои субъективные права лишь в том случае, если фактически получит вещь от собственника. По словам К. П. Победоносцева: «Имея власть над вещью, я имею вещь приобретенную, я приобрел саму вещь; имея требование по поводу вещи, я имею только право на приобретение вещи. Первое есть осуществленное право на вещь, второе – осуществимое право на вещь»[303]303
  Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. М., 2002. с. 83.


[Закрыть].

Другой особенностью вещных прав является замкнутость их перечня, который формируется исключительно законом. Содержание вещных прав также определяется законом, а не договором между контрагентами.

Однако в науке гражданского права на протяжении длительного времени проводится мысль об условности деления прав на вещные и обязательственные. Д.М. Генкин в 1944 г. указал на то, что «вещные и обязательственные правоотношения переплетаются между собой»[304]304
  См.: Гражданское право. Т. I. Под ред. Агаркова М.М. и Генкина Д.М. М., 1944. с. 74.


[Закрыть]. Достаточно условной считает категорию вещных прав Ю.К. Толстой, подчеркивая отсутствие убедительных критериев, с помощью которых можно было бы четко определить место вещных прав[305]305
  См.: Гражданское право. Т. I. Изд. 5-е. Под ред. сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., 2001. с. 339.


[Закрыть]. М.И. Брагинский писал, что «едва ли не большинство гражданских правоотношений является «вещно-обязательственными»[306]306
  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2008. с. 278.


[Закрыть].

По мнению А.И. Масляева, эти выводы основываются главным образом на том, что «гражданское законодательство распространяет действие ряда признаков, свойственных вещным правам, также и на обязательственные права. Например, присущее ограниченным вещным правам право следования (п. 3 ст. 216 ГК РФ) закон признает за обязательственным правом арендатора (п. 1 ст. 617 ГК РФ); ст. 305 ГК РФ распространяет вещно-правовой режим защиты на обязательственное титульное владение, основанное на договорах аренды, хранения, перевозки и др.»[307]307
  МасляевА.И. Понятие и виды вещных прав. суждения и толкования // Закон. 2004. № 2. с. 5.


[Закрыть]. Но распространение ряда признаков вещных прав на обязательственные не отнимает эти признаки у первых и не передает их вторым. Абсолютные права, перечень которых содержится в законе и которые имеют в качестве объектов индивидуально-определенные вещи, являются вещными.

Поскольку право лизингополучателя на предоставление ему недвижимой вещи во временное владение и пользование на основании договора лизинга и его содержание определяются не законом, а договором, и оно не поименовано в законе в качестве вещных, то исходя из природы права и принципа numerus clausus, можно сделать вывод о том, что предоставление недвижимости в лизинг на основании договора лизинга является именно ограничением вещного права лизингодателя, но не самостоятельным вещным правом лизингополучателя.

Иной подход предлагает германская доктрина, рассматривающая право лизингополучателя на приобретение предмета лизинга – недвижимого имущества – в собственность в будущем при условии заключения вещного договора (если в обязательственном договоре лизинга наличествует опцион на покупку) как ограниченное вещное право. Это объясняется тем, что для приобретения недвижимой вещи по германскому праву требуется заключение нотариально удостоверенного вещного договора о передаче права собственности на недвижимость и регистрация его содержания в поземельной книге. Приобретатель недвижимой вещи на стадии, когда процесс приобретения еще не завершен, но уже не может быть приостановлен против его воли, наделяется притязанием на получение права в будущем. Это право рассматривается судебной практикой и германской доктриной как «специфическое ограниченное вещное право, выступающее своеобразным инструментом защиты прав приобретателя собственности»[308]308
  см. подробнее: Василевская Л.Ю. Указ. соч. с. 436.


[Закрыть].

Изменение момента, с которого договор лизинга недвижимости признается заключенным, не означает отказа от необходимости государственной регистрации ограничения права собственности лизингодателя на предмет лизинга, которая производится, в первую очередь, для защиты его интересов, а не для определения момента заключения договора. Однако эту регистрацию невозможно осуществить до исполнения любого договора о приобретении предмета лизинга недвижимости и регистрации права собственности лизингодателя на недвижимое имущество.

Предметы лизинга, подлежащие регистрации в государственных органах, регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя. Данная регистрация также не относится к форме договора лизинга, а представляет собой способ учета объектов материального мира. Лизингодатель может поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на свое имя. В регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце имущества.

Регистрация прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты осуществляется в особом порядке, установленном специальными актами. В абз. 2 п. 1 ст. 20 Закона о лизинге отмечено, что требования, предъявляемые законодательством РФ к собственнику регистрируемого имущества (авиационной техники, морских и других судов), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по соглашению между ними.

Нотариальное удостоверение договора лизинга недвижимости, заключенного в письменной форме, действующим законодательством не установлено, но абз. 2 п. 1 ст. 434 ГК РФ предоставляет сторонам право прийти к соглашению о нотариальном удостоверении договора лизинга недвижимости, которое, в таком случае, станет обязательным. Требование об обязательном нотариальном удостоверении договора можно предусмотреть в отношении договоров потребительского лизинга недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации изменения, вносимые по соглашению сторон в договор лизинга недвижимости, являются не только изменением условий договора, но и изменением ограничения вещного права лизингодателя. Особое внимание на это обращено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[309]309
  См.: Информационное письмо Президиума ВАс рФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАс. № 4. 2001.


[Закрыть]. Если стороны заключили дополнительное соглашение об изменении условий договора, но не зарегистрировали данные изменения в ЕГРП, в реестре не будет информации об изменениях условий договора лизинга[310]310
  См.: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. (Автор комментария – Киндеева Е.А.). М., 2007. с. 340.


[Закрыть]. Следовательно, любое соглашение об изменении договора лизинга недвижимости, изменяющее содержание регистрационной записи о лизинге как ограничении права, подлежит государственной регистрации. Если она не осуществлена, договор считается действующим без учета изменений. С заявлением о государственной регистрации изменений договора лизинга недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора.

Однако существующий порядок изменения договора лизинга недвижимости нельзя признать удовлетворительным, т. к. для сторон договора изменения должны вступать в силу с момента достижения соглашения об этом, а не с момента их государственной регистрации, когда они становятся действительными для третьих лиц. Поэтому государственная регистрация изменений договора лизинга недвижимости должна выполнять правоподтверждающую функцию, а момент вступления изменений договора лизинга недвижимости в силу для контрагентов по этому договору не должен определятся моментом совершения государственной регистрации.

В случае реорганизации юридического лица – лизингополучателя вновь возникшее юридическое лицо является его правопреемником по договору лизинга в соответствии с передаточным актом. После своей регистрации вновь возникшее юридическое лицо становится лизингополучателем на оставшийся срок лизинга без заключения нового договора лизинга или соглашения о внесении изменений в действующий договор.

По заявлению правопреемника в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть внесена новая регистрационная запись о лизинге на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации).

Ранее внесенная запись о лизинге погашается в соответствии с пунктом 63 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, поскольку, если ограничение (обременение) прекращается не полностью, а преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица, в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.

Вопрос о необходимости проведения регистрационных действий возникает и при прекращении договора лизинга недвижимости, в том числе, при его расторжении. Если стороны надлежащим образом исполнили обязательство по договору лизинга недвижимости, в ЕГРП вносится запись о прекращении ограничения права в связи с выполнением обязательства по договору и прекращением всех связанных с ним ограничений права.

Соглашение о расторжении договора, по общему правилу, должно заключаться в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ)[311]311
  см. об этом подробнее: Егорова М.А. Требования к форме и регистрации соглашений об изменении и расторжении договора // Юридический мир.
  2011. № 1. с. 21–28.


[Закрыть]. Относительно договора лизинга недвижимости, для которого п. 2 ст. 609 и ст. 625 ГК РФ установлена письменная форма, это правило означает, что и расторжение такого договора по соглашению сторон должно облекаться в письменную форму в виде единого документа, подписанного сторонами. Правовой результат соглашения о расторжении договора лизинга недвижимости, который изменяет содержание регистрационной записи о лизинге, подлежит внесению в реестр в виде погашения записи об ограничении права.

И хотя генерального правила, устанавливающего обязательность регистрации сделок, направленных на изменение или на расторжение существующих договорных правоотношений, если законом предусмотрена необходимость регистрации сделки, то необходима и регистрация правоизменяющей или правопрекращающей сделки, даже в случаях, когда это прямо не предусмотрено законом[312]312
  Там же.


[Закрыть].

Момент изменения условий или момент расторжения основного договора будет определяться моментом государственной регистрации сделки по его изменению или расторжению, что представляет собой дополнительную гарантию прав сторон договора лизинга и третьих лиц, а само соглашение лизингодателя и лизингополучателя об изменении или расторжении договора лизинга должно признаваться неотъемлемой частью договора лизинга по аналогии с договором аренды[313]313
  Информационное письмо Президиума ВАс рф от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАс рф. № 4. 2001.


[Закрыть].

§ 3. Содержание и динамика лизингового правоотношения

Содержание договорного правоотношения составляют права и обязанности контрагентов. В данном параграфе будут рассмотрены как общие для сторон любого договора лизинга, так и специфические права и обязанности участников правоотношения по лизингу недвижимости, особенности исполнения, обеспечения исполнения и ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение лизингового договорного обязательства, изменение и расторжение договора лизинга недвижимости.

Основная обязанность лизингодателя по договору лизинга недвижимости состоит в том, чтобы приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного последним продавца и предоставить это имущество лизингополучателю (п. 1 ст. 665 ГК РФ). В подготовленном Минэкономразвития Проекте федерального закона «О внесении изменений в ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» предлагалось возложить на лизингодателя обязанность по уведомлению продавца не только о том, что приобретаемое у него имущество предназначено для передачи в лизинг, но и о лице, которому оно передается в лизинг (ст. 10 «Порядок передачи имущества в лизинг»), однако данное положение на сегодняшний момент не нашло закрепления в законодательстве.

Передача имущества, не соответствующего условию о предмете лизинга, не является надлежащим исполнением обязанности лизингодателя предоставить предмет лизинга во временное владение и пользование лизингополучателю и служит основанием для расторжения договора лизинга[314]314
  См.: Постановление ФАс Западно-сибирского округа от 16.06.2010 г. по делу № А45-3418/2008 // http://www.faszso.ru/.


[Закрыть]. Если лизингодатель вообще не исполнил своей обязанности по передаче предмета лизинга, договор лизинга может быть расторгнут по требованию лизингополучателя [315]315
  См.: Постановление ФАс Московского округа от 15.06.2010 г. № КГ-А40/5499-10 по делу № А40-98230/09-64-615 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Закрепляя обязанность лизингодателя по сообщению продавцу данных о конкретном лизингополучателе, которому приобретаемое имущество будет передано в лизинг, законодательство не конкретизирует ни способ исполнения такой обязанности, ни последствия ее неисполнения (ст. 667 ГК РФ).

По мнению Е.В. Кабатовой, при отсутствии уведомления продавец вправе оспаривать требования лизингополучателя[316]316
  См.: Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1998.
  с. 100.


[Закрыть]. А.А. Иванов, напротив, уверен, что такое решение вносит в отношения участников лизинга ненужные конфликты. Отсутствие уведомления не освобождает продавца от требований лизингополучателя, но в этом случае риск возникновения убытков у сторон отношения по лизингу принимает на себя лизингодатель[317]317
  См.: Иванов А.А. Указ. соч. с. 46.


[Закрыть]. Совершенно иное мнение в отношении обязанности по уведомлению продавца высказал Е.Е. Ищенко, который счел его носящим информационный характер и не имеющим юридического значения[318]318
  См.: Ищенко Е.Е. Правовое регулирование финансовой аренды в Российской федерации: дисс. канд. юрид. наук. М., 2001. с. 135.


[Закрыть].

Рассматривая вопрос об обязанности лизингодателя уведомить продавца предмета лизинга о цели приобретения имущества, следует исходить из того, что уведомление является инструментом реальной связи участников лизинга, но неисполнение обязанности по уведомлению не влечет за собой последствий, если участники лизинга иными средствами достигли согласованности условий двух договоров, а само условие об обязательности уведомления не было включено в договор в качестве существенного. Если же такая согласованность достигнута не была, риск возникновения убытков у иных участников лизинга принимает на себя лизингодатель.

Однако если выбор продавца и предмета лизинга осуществлял лизингополучатель, обязанность уведомления продавца предмета лизинга может возлагаться на него по условиям договора лизинга.

Если продавца выбирала одна сторона договора лизинга, а предмет – другая, должно сохраняться действие презумпции ст. 667 о возложении обязанности по уведомлению на лизингодателя при отсутствии указания об ином в договоре лизинга.

По общему правилу, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, право собственности на предмет лизинга возникает у лизингодателя с момента передачи вещи (для движимого имущества) или с момента государственной регистрации права собственности (для недвижимости). А лизингополучатель является тем лицом, которому продавец обязан вручить проданную и одновременно переданную в лизинг вещь.

Ни ГК РФ, ни Закон о лизинге не содержат норм, которые бы устанавливали, что передача имущества лизингополучателю может иметь место только после возникновения у лизингодателя права собственности на это имущество. Передачу недвижимого имущества во владение и пользование лизингополучателя до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости может осуществить как продавец, так и лизингодатель.

При этом собственником предмета лизинга остается лицо, право собственности которого на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП, поэтому обязанность по уплате налога на имущество сохраняется у контрагента лизингодателя до момента государственной регистрации права собственности лизингодателя на переданное в лизинг имущество, после чего эта обязанность возлагается на лизингодателя[319]319
  См.: Определение ВАс рф от 17.01.2011 г. № ВАс-16400/10 по делу № А40-114912/09-99-810 // http://www.arbitr.ru/.


[Закрыть].

В период до государственной регистрации права собственности на предмет лизинга лизингодатель может учитывать уже введенный в эксплуатацию объект недвижимости на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано»[320]320
  См.: Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина рф № 91н от 13.10. 2003 г. // российская газета. № 250. 10.12.2003.


[Закрыть]. В этом случае он также является плательщиком налога на имущество.

Если же лизингодатель до государственной регистрации права собственности на предмет лизинга учитывает объект недвижимости на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», налогом на имущество такой объект не облагается (п. 1 ст. 374 НК РФ).

При изменении порядка исчисления налога на недвижимость лизингодатели, очевидно, постараются включить денежные средства, уплачиваемые в качестве налога на недвижимость, в состав своих затрат, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, которые будут возмещаться лизингополучателями в рамках лизинговых платежей. Поэтому при согласовании условия о размере лизинговых платежей лизингополучателям надлежит сразу оговаривать, что налоги как обязательные, индивидуально безвозмездные платежи, взимаемые с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (п. 1 ст. 8 НК РФ), к затратам лизингодателей, произведенным во исполнение договора лизинга, не относятся и в составе лизинговых платежей не возмещаются.

Отдельного рассмотрения заслуживает специфическая обязанность лизингодателя – приобретение имущества для его передачи в лизинг, т. к. по мнению ряда авторов, нигде не говорится об ответственности лизингодателя за неисполнение этой обязанности[321]321
  См.: СтародубоваЛ.В. Ответственность сторон по договору финансовой аренды // Законы россии: опыт, анализ, практика. 2007. № 2; Серкова Ю.А. Договор лизинга по российскому и зарубежному праву: Автореф. дисс… канд. юрид. наук. Казань, 2002.


[Закрыть]. Ю.А. Серкова даже предлагает включить в параграф 6 главы 34 ГК РФ норму о праве лизингополучателя на обращение в суд с требованием о понуждении лизингодателя заключить договор купли-продажи, если лизингодатель уклоняется от заключения соответствующего договора[322]322
  См.: серкова Ю.А. Указ. соч. с. 10.


[Закрыть]. В.С. Евтеев убежден, если лизингодатель заключил договор купли-продажи, но не уведомил продавца о том, что имущество предназначено для передачи в лизинг определенному лизингополучателю, последний имеет право расторгнуть договор лизинга в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ ввиду существенного нарушения договора лизингодателем[323]323
  См.: Евтеев В.С. Договор лизинга в гражданском кодексе россии // Гражданин и право. 2001. № 4. с. 55.


[Закрыть].