Текст книги "Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография"

Не бесспорно и само решение законодателя о распространении режима недвижимости на вещи, предназначенные для перемещения в пространстве (суда и космические объекты). В литературе выделяются такие обоснования существования недвижимости в силу закона, как высокая стоимость этих объектов, необходимость укрепления их оборота, большая социальная значимость, сложность и повышенная опасность при эксплуатации[188]188
  См.: Комментарий к Гражданскому кодексу российской федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. сергеева. М., 2005. с. 305.


[Закрыть]. Все эти характеристики напрямую не связаны с физическими свойствами вещей. Признак же, который присущ всем объектам недвижимости первой группы – неразрывная связь с землей – у судов и космических объектов отсутствует. Напротив, это, если возможно так выразиться, едва ли не самые «движимые» из вещей.

Вещи, недвижимые по своей природе, и вещи, на которые в силу закона распространен правовой режим недвижимости, объединены волей законодателя, а не единством своей сущности. Как отмечал А.С. Звоницкий, суда являются по существу движимыми имуществами[189]189
  См.: ЗвоницкийА.С. О залоге по русскому праву. Киев. 1912. с. 306.


[Закрыть]. Кроме того, нельзя говорить о подчинении двух видов недвижимости одному правовому режиму. Права на объекты недвижимости, перечисленные в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, не регистрируются в Едином государственном реестре прав, к отношениям по поводу этих объектов не применяется Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация судов внутреннего мореплавания, морских, воздушных судов и космических объектов отличается от государственной регистрации других видов недвижимости по субъектам, уполномоченным ее осуществлять, и порядку проведения[190]190
  Кодекс торгового мореплавания российской федерации от 30.04. 1999 г. № 81-фЗ // сЗ рф, 03.05.1999 г. № 18, ст. 2207; Кодекс внутреннего водного транспорта российской федерации от 07.03. 2001 г. № 24-фЗ// сЗ рф, 12.03.2001 г. № 11, ст. 1001; Воздушный кодекс российской федерации от 19.03. 1997 г. № 60-фЗ // сЗ рф, 24.03.1997 г. № 12, ст. 1383; федеральный закон «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» от 14.03. 2009 г. № 31-фЗ // сЗ рф, 16.03.2009 г. № 11, ст. 1260.


[Закрыть].

По отношению к упомянутой регистрации, к сожалению, нельзя констатировать, что эта процедура регулируется законодательством адекватно потребностям оборота и эксплуатации вышеназванных объектов. Например, Б. Елисеев и В. Бордунов, оценивая Федеральный закон «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними», приходят к выводу о том, что пренебрежение естественными различиями между двумя типами недвижимого имущества привело к появлению «закона-мутанта» с отрицательным экономическим эффектом, неясным предметом, размытыми и неопределенными основаниями для регистрации прав[191]191
  См.: Елисеев Б., Бордунов В. Летучая собственность // Российская газета, 15 июля 2010 г. № 155 (5234). с. 9.


[Закрыть].

Не совпадают и цели проведения государственной регистрации двух типов недвижимости. Для оборота недвижимых вещей, перечисленных в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, главное – обеспечение прочности приобретаемых вещных прав, и институт государственной регистрации прав служит достижению, в первую очередь, этой цели, выполняя функцию обеспечения стабильности имущественного оборота[192]192
  См.: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. с. 261.


[Закрыть]. Основной целью государственной регистрации судов и космических объектов является удостоверение их технико-эксплуатационных характеристик и безопасности использования[193]193
  См.: Гражданский кодекс Российской федерации. Часть первая: Научнопрактический комментарий / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина, В.П. Мозолина. (Автор комментария – В.П. Мозолин). М., 1996. с. 227; ХаскельбергБ.Л., Ровный В.В. Указ. соч. с. 43.


[Закрыть]. Цель государственной регистрации воздушных судов состоит также в приобретении ими национальной принадлежности в смысле требований Конвенции о международной гражданской авиации от 7 декабря 1944 г. (Чикагская конвенция[194]194
  Конвенция вступила в силу для СССР 14.11.1970 г.


[Закрыть]). Национальная принадлежность воздушного судна означает, что страна регистрации отвечает за надлежащую эксплуатацию и техническое обслуживание воздушного судна[195]195
  См.: Будылин С.Л. Регистрация воздушных судов за рубежом // Законодательство. № 1. 2009.


[Закрыть]. Если такой объект не используется по прямому назначению, отпадает и необходимость его государственной регистрации, поскольку будет отсутствовать потребность в осуществлении технико-эксплуатационного контроля за безопасным использованием объекта.

Представляется, что для удостоверения эксплуатационных характеристик, определения национальной принадлежности судов и обеспечения соответствия состояния судов требованиям, предъявляемым в стране регистрации, достаточно учетной регистрации имущества (самих судов), и нет необходимости регистрации прав и сделок с ним. Немаловажно, что круг лиц, совершающих сделки с имуществом, обозначенным в абз. 2 п. 1 ст. 130, значительно уже и определеннее, нежели круг субъектов, осуществляющих операции с недвижимым имуществом, сделки с которым регистрируются в соответствии с Законом о регистрации. Это позволяет не прибегать к такому способу защиты контрагента по договору как регистрация сделки.

Вместе с тем, сделки с судами для современного имущественного оборота не единичны. Частота совершения сделок дает основания для того, чтобы создать для таких объектов гражданских прав особый правовой режим, а не распространять на них правовой режим недвижимости, ибо «чужие доспехи либо широки, либо тесны, либо слишком громоздки»[196]196
  МакиавеллиН. Государь. М., 2004. с. 55.


[Закрыть]. Тем более, что с юридической точки зрения, рассматриваемые объекты не полностью подчинены правовому режиму недвижимости по природе, а в целях проведения статистических и экономических исследований существует отграничение судов от объектов недвижимости[197]197
  См.: Тавасиев А.М., Коршунов Н.М. Лизинг: экономические, правовые и организационные основы. М., 2004. с. 5.


[Закрыть].

В связи с отмеченными выше различиями видов недвижимости, следует признать правильными предложения, содержавшиеся в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 г. и перенесенные в Концепцию 2009 г., об исключении из перечня объектов недвижимого имущества воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов.

Воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания являются транспортными средствами, и в качестве таковых могут быть предметами договоров аренды транспортных средств. При их аренде ст. 633 и ст. 643 ГК РФ исключают применение правила п. 2 ст. 609 ГК РФ о регистрации договоров аренды. Что касается лизинга данных объектов, предлагаем по аналогии со ст. 625 ГК РФ провести различие между отдельными видами договора лизинга и договорами лизинга отдельных видов имущества. Договоры лизинга воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов могут принадлежать к определенному виду договора лизинга (например, относиться к международному лизингу), но при этом являются договорами лизинга отдельных видов имущества.

К недвижимости отнесен и такой объект, как предприятие. Признание предприятия имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности и в качестве такового – недвижимым имуществом (п. 1 ст. 132 ГК РФ), не привело к включению предприятия в целом как имущественного комплекса в экономический оборот.

В Концепции 2009 г. и Проекте изменений в ГК РФ предприятие как имущественный комплекс предлагается исключить из перечня объектов недвижимого имущества и признать его особым видом имущества, используемым в предпринимательской деятельности и являющимся единым объектом гражданского оборота.

Помимо исключения из ст. 132 ГК РФ указания на принадлежность предприятия к недвижимости, планируется принятие следующих положений.

Сделки, предметом которых является предприятие, должны совершаться в письменной форме. При этом дата совершения такой сделки должна быть нотариально засвидетельствована, и только с этого момента сделка вступает в силу. Сведения о сделках, предметом которых является предприятие, подлежат обязательной публикации в средствах массовой информации, в которых должны публиковаться сведения о банкротстве. В настоящее время таким изданием является «Коммерсант»[198]198
  распоряжение Правительства рф от 21.07.2008 г. № 1049-р. // сЗ рф. 28.07.2008. № 30 (ч. 2). ст. 3674.


[Закрыть].

Лизинг единых имущественных комплексов представляет собой интересное направление развития лизинга недвижимости, но в настоящее время он не востребован. Гражданско-правовое исследование этих отношений может быть проведено в будущем при накоплении достаточного эмпирического материала.

Как неоднократно отмечалось в литературе, формальный (юридический) критерий наличия или отсутствия регистрации права на вещь не дает исчерпывающего ответа на вопрос о том, является ли такая вещь недвижимой[199]199
  См., напр.: КозырьО.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998. с. 276; Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. с. 28; федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова (автор комментария – Б.М. Гонгало). М., 2007. с. 16; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., с. 145.


[Закрыть]. Помимо формального критерия, для решения вопроса о принадлежности вещи к классу недвижимых применяются материальный и технические критерии.

Технические критерии сформулированы в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г[200]200
  Постановление Президиума ВАс Рф от 12.10.1999 г. № 2061/99 // Вестник ВАс Рф. 2000. № 1.


[Закрыть]. Объект признается недвижимой вещью, если:

1) его монтаж осуществляется на специальном фундаменте;

2) к объекту подводятся стационарные коммуникации;

3) объект представляет собой капитальное строение;

4) характер работ по изготовлению фундамента свидетельствует о строительстве сооружения, прочно связанного с землей.

Учитывая последнее замечание, перейдем к более тщательному рассмотрению материального критерия, который в п. 1 ст. 130 ГК РФ обозначается с помощью двух оценочных категорий: «прочная связь с землей» и «несоразмерный ущерб назначению».

Прочной связью с землей в силу естественных свойств обладают земельные участки, участки недр. Иные объекты недвижимости могут быть перемещены. Еще В.И. Синайский отмечал, что критерий прочной связи объекта с землей нельзя считать существенным «при успехах современной техники в перемещении предметов»[201]201
  Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. с. 127.


[Закрыть]. Ю.С. Гамбаров также писал, что даже «в средневековом и новом праве это противоположение определяется уже не физическими свойствами вещей, а их общественно-экономическими функциями и сопровождается такими важными различиями, которые проводят резкую грань между институтами, имеющими место не столько в недвижимых и движимых имуществах, сколько в имуществах, принимаемых за недвижимые или движимые по их общественным функциям»[202]202
  Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. М., 2003. с. 610.


[Закрыть]. Следовательно, прочная связь с землей не является безусловной для всех рукотворных недвижимых вещей.

В качестве главного критерия недвижимости выделяется неразрывность физической связи объекта с землей как условие использования объекта по назначению, однако должна наличествовать и «юридическая связь», объединяющая здания, сооружения и земельные участки, на которых они находятся. Несмотря на принципиальную возможность перемещения в пространстве любого рукотворного объекта недвижимости, такой объект может быть квалифицирован в качестве недвижимости только в случае восстановления и дальнейшего сохранения фактической и юридической связи с земельным участком, поэтому недвижимостью считается искусственно созданный объект, который предназначен для использования на конкретном земельном участке. Все недвижимые вещи, перечисленные в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, находятся в точно обозначенном месте. Это место определяется путем проведения кадастрового учета, данные которого отражаются в ЕГРП. В отличие от этих объектов, вещи, на которые законом распространен режим недвижимости, обнаружить по конкретному адресу в каждый момент времени не всегда возможно, что также свидетельствует о существенных отличиях между недвижимостью по природе и по закону и об отсутствии юридических предпосылок к признанию вещей, движимых по своей природе, недвижимостью.

Представляется, что наряду со свойством «неразрывной связи с землей» именно возможность в любой момент времени обнаружить недвижимую вещь по точно установленному адресу, является наиболее объективным индикатором недвижимости. Ведь даже если объект недвижимости перемещается в пространстве, по завершении процесса транспортировки он должен заново проходить кадастровый учет и процедуру государственной регистрации права, которое возникает на перенесенный объект недвижимости.

Одной из важнейших из планируемых новелл Проекта является положение новой редакции п. 2 ст. 130 ГК РФ. В соответствии с указанным пунктом недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, признается единый имущественный комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных объектов, неразрывно связанных физически или технологически (включая линейные объекты: железные дороги, линии электропередачи, трубопровод, автомобильные и железные дороги и др.) либо расположенных на одном земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в ЕГРП.

Приведенное положение призвано решить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные, а также иные объекты, единые с технологической точки зрения, но не относящиеся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.).

В настоящее время существует несколько способов решения данной проблемы.

В отдельных случаях это делается в рамках отраслевого законодательства. Так, например, в силу п. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ «О связи» линейно-кабельные сооружения связи являются недвижимым имуществом.

При этом термин «линейно-кабельные сооружения» раскрывается следующим образом: совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки: наличие функциональной и технологической взаимосвязанности; предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи; наличие протяженности (длины); объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи (п. 3 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 г. № 6 8[203]203
  сЗ Рф. 21.02.2005. № 8. ст. 650.


[Закрыть]).

В других случаях суды квалифицируют подобные объекты как недвижимое имущество на основании анализа технических характеристик этих объектов, а также на основании анализа нормативных правовых актов, регулирующих их функционирование.

В качестве примера можно привести квалификацию как недвижимого имущества канализационных сетей, под которыми суды понимают систему траншей, колодцев и иных стационарных элементов, расположенных в земле, неразрывно связанных с землей, возможность перемещения которых без причинения ущерба их назначению невозможна[204]204
  Определение ВАс Рф от 14.01.2011 г. № ВАс-18117/10 по делу № А73-4451/2010; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2010 г. № Ф03-5981/2010 по делу № А73-1868/2010 // http://fasdvo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Суды приходили к указанному выводу, в том числе основываясь на положениях таких документов, как Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 г. № 16 7[205]205
  сЗ Рф. 22.02.1999. № 8. ст. 1028.


[Закрыть], Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359[206]206
  Издательство стандартов. М., 1995 г.


[Закрыть], а также ГОСТ 25150-82 (СТ СЭВ 2085-80) «Канализация. Термины и определения» (введен в действие Постановлением Госстандарта СССР от 24.02.1982 г. № 8 0 5[207]207
  Издательство стандартов. М., 1987 г.


[Закрыть]).

Аналогичная правовая ситуация имеет место и применительно к квалификации в качестве недвижимого имущества линий электропередач[208]208
  Постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2012 г. по делу № А48-759/2011 // http://fasco.arbitr.ru/.


[Закрыть].

«Несоразмерный ущерб назначению» – вторая составляющая материального критерия. Положение абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ о том, что к недвижимым вещам относится <…> все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, допускает неоднозначные трактовки. Неясно, необходимо ли каждый раз устанавливать наличие и прочной связи, и несоразмерности ущерба от потенциального перемещения объекта, либо «достаточно присутствия одного из них»[209]209
  Захарова А.Е. Указ. соч. с. 409.


[Закрыть].

Судебная практика при решении вопроса о взаимосвязи элементов материального критерия в ряде случаев исходит из признания недвижимой вещью вещи, которая прочно связана с землей, и даже не рассматривает вопрос об ущербе, способном возникнуть из-за ее перемещения[210]210
  Постановление Президиума ВАс рф от 12.10.1999 г. № 2061/99 // Вестник ВАс рф». 2000. № 1.


[Закрыть].

В некоторых случаях единственным и достаточным доказательством того, что объект является недвижимым имуществом, признается технический паспорт на объект, выданный органами технической инвентаризации[211]211
  см., например: Постановления ФАс Восточно-сибирского округа от
  06.10.2004 г. № А10-5240/03-Ф02-4155/04-с2, от 03.08.2005 г. № А74-5138/04-Ф02-3541/05-с2 // http://fasvso.arbitr.ru/; Постановления ФАс Уральского округа от 04.07.2005 г. № Ф09-1659/05-с6, от 13.06.2006 г. № Ф09-4890/06-с6 // http://fasuo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. Однако при определении того, является ли инвентаризируемый объект недвижимым имуществом, орган технической инвентаризации руководствуется Общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ) и не осуществляет оценки соответствия объекта недвижимого имущества требованиям ст. 130 ГК РФ. Поэтому наличие технического паспорта на объект не означает, что такой объект действительно является недвижимым имуществом в гражданско-правовом смысле, т. е. объект, описанный в техническом паспорте как сооружение и относимый к сооружениям ОКОФ, может не признаваться судами недвижимым имуществом, как не соответствующий признакам недвижимости, установленным ст. 130 ГК РФ[212]212
  См.: Постановление ФАс Волго-Вятского округа от 20.01.2006 г. № А11-340/2005-К1-1/83 // http://fasvvo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Применительно к лизингу недвижимости формальный критерий достаточен и не нуждается в дополнении. Ведь лизингополучатель на основании договора лизинга получает во временное владение и пользование недвижимое имущество, права на которое уже были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав.

Но и в определении момента возникновения объекта недвижимости в доктрине нет единства. В этой дискуссии исследователи разделились на две группы. Одни ученые, полагая бесперспективным использование материального критерия, предлагают юридический критерий отнесения имущества к недвижимому, другие же считают, что недвижимость – это объективно существующее явление, а задача закона – выявить и максимально четко определить те признаки, по которым вещи можно отнести к недвижимым.

Сторонники первой позиции выдвигают в качестве единственного и достаточного критерия наличие государственной регистрации права на объект. В наиболее завершенном виде данная позиция выражена Е.А. Сухановым, который пишет: «Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает особый юридический режим таких объектов. До момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают статус недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости»[213]213
  Комментарий части первой Гражданского кодекса российской федерации для предпринимателей. М., 1995. (Автор комментария – Е.А. Суханов). см. также: Козырь О.М. Указ. соч. с. 276; Диаковская Н.В. Указ. соч. с. 16; Белов В.А. Предисловие… с. 28.


[Закрыть].

Промежуточную позицию в этом споре занимал М.И. Брагинский, по мнению которого в одних случаях государственная регистрация представляет собой последствие отнесения имущества к недвижимости (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), в других, напротив, «государственная регистрация – конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды не являющегося недвижимым имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим»[214]214
  федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. (Автор комментария – М.И. Брагинский). М., 2007. с. 70.


[Закрыть] (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Сторонник второго подхода Б.М. Гонгало считает, что «юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости <…> реально существующих зданий, сооружений и т. п. до момента государственной регистрации этих объектов». Он подчеркивает, что на такие вещи не возникает право собственности, однако это не переводит их автоматически в разряд движимых вещей[215]215
  Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. (Автор комментария – Б.М. Гонгало). М., 2007. с. 16.


[Закрыть]. Несмотря на значительные, в ряде случаев, сложности в разграничении движимых и недвижимых вещей, само деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективной природой. Неподвижности объектов недвижимости противостоит мобильность движимых вещей, и такое различие, несомненно, отражается в праве, но правом не порождается[216]216
  См.: Саватье Р. Теория обязательств. М.,1972. с. 57.


[Закрыть]. Если в п. 3 ст. 222 ГК РФ говорится о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то это не означает, что самовольная постройка как недвижимая вещь возникает одновременно с возникновением права собственности на нее.

Ст. 131 ГК РФ устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимость, их возникновения, ограничения, изменения и прекращения. Однако регистрировать права можно только на уже существующий объект.

Справедливо замечание С.А. Степанова о том, что «не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость <…> требует регистрации права на нее»[217]217
  Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. с. 29.


[Закрыть]. Она отличается от движимых вещей объективными признаками и существует физически независимо от правовых отношений, которые возникают по поводу этой вещи. Поэтому недвижимая вещь объективно существует до акта государственной регистрации, а вещное правоотношение по поводу недвижимой вещи возникает в момент государственной регистрации прав на нее.

Итак, предметом лизинга недвижимости должны признаваться: земельные участки, как составляющие единый объект недвижимости совместно с расположенными на них зданиями (сооружениями), так и незастроенные; имущественные комплексы; здания, сооружения; жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

Конкретные виды недвижимого имущества и их способность быть предметом договора лизинга будут проанализированы ниже.

Ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге содержат положение, согласно которому предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (ст. 3 Закона о лизинге).

В некоторых исследованиях, посвященных договору лизинга, на запрет передачи в лизинг земельных участков указывается как на ошибку законодателя, поскольку с учетом закрепленного в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов непоследовательно устанавливать различные правовые режимы для зданий и сооружений, способных быть предметом договора лизинга, и для земельных участков, с которыми они прочно связаны[218]218
  См., напр.: Громов С.А. Предмет лизинга в гражданском обороте. Объекты гражданского оборота: сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. с. 326 и далее.


[Закрыть].

В упомянутом выше п. 2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта предусмотрено, что земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

Принятие приведенного положения будет означать введение и реализацию в гражданском законодательстве принципа единства объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений – как улучшений земельного участка, согласно которому такие традиционные для российского права объекты недвижимости как здание, строение и сооружение объектами недвижимости не являются, а представляют собой принадлежность или улучшение земельного участка, на котором они расположены.

В настоящее время в российском законодательстве закреплен иной, хотя и сходный принцип: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все неразрывно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 16 сентября 2008 г. № 8215/08 подтвердил, что взаимосвязанное толкование ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга[219]219
  См.: Постановление Президиума ВАс рф от 16.09.2008 г. № 8215/08 // http://www.arbitr.ru/.


[Закрыть] (курсив мой. – И.К.). Имеющийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс.

В связи с этим неверным представляется и высказанное в литературе мнение о том, что ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге прямо запрещают лизинг земельных участков[220]220
  См.: Ковынев С.Л. Указ. соч. с. 132.


[Закрыть]. Такой запрет существует лишь в отношении земельных участков, представляющих собой отдельный, самостоятельный предмет договора лизинга. Во всех иных случаях лизингополучателю по договору лизинга передается право пользования земельным участком, занятым зданием (строением), если не оформлено иное право.

Право пользования земельным участком в данном случае возникает по аналогии с нормой ст. 652 ГК РФ и не требует специального оформления, в связи, с чем отсутствие отдельного договора либо согласованного условия о праве на земельный участок в договоре лизинга здания, сооружения, не является основанием для привлечения лизингополучателя к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1 КоАП РФ[221]221
  Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда российской федерации от 01.02.2005 г. № 11301/04 по делу № А40-42210/03-96-447 // Вестник ВАс рф. 2005. № 6.


[Закрыть].

Закон и судебная практика умалчивают о том, вправе ли лизингополучатель требовать в судебном порядке заключения иного договора о предоставлении права пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости. Поэтому при заключении договора лизинга здания, сооружения, помещения сторонам рекомендуется включать в него условие о праве на земельный участок, если они желают своим соглашением установить условие, отличное от нормы п. 2 ст. 652 ГК РФ. Например, при необходимости предоставления лизингополучателю права пользования земельным участком большей площади, нежели это требуется для использования объекта недвижимости по назначению, стороны должны согласовать это в договоре лизинга здания, сооружения, помещения, т. к. п. 2 ст. 652 ГК РФ предусматривает предоставление права пользования земельным участком такой площади, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования. При отсутствии такого соглашения действует норма п. 2 ст. 652 ГК РФ, что не будет соответствовать интересам сторон.

Соответственно, лизингодатель может быть как собственником земельного участка, на котором расположено здание (строение), передаваемое в лизинг, так и обладать иным правом на этот участок, что никоим образом не будет влиять на его способность распоряжаться принадлежащим ему зданием (строением) и теми правами на указанный земельный участок, которыми он обладает. Поэтому лизингодатель свободно может предоставить лизингополучателю право пользования земельным участком в рамках исполнения обязательства по договору лизинга недвижимого имущества. Лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга, приобретает право пользования частью земельного участка, на котором расположено здание (строение).

Право пользования земельным участком (или иное право, предоставленное по соглашению сторон) возникает у лизингополучателя с момента заключения договора лизинга здания сооружения, помещения или с момента заключения отдельного договора о предоставлении ему права на земельный участок.

П.1 ст. 652 ГК РФ использует словосочетание «одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью». Передача названных прав в требуемых законом случаях подлежит государственной регистрации, поэтому право арендатора объекта недвижимости при сроке договора аренды не менее года возникает с момента государственной регистрации договора аренды (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Абз. 2 п. 2 ст. 652 ГК РФ определяет, что срок, на который арендатору передается право на соответствующий земельный участок, равен сроку аренды здания или сооружения. Представляется, что это правило применимо и к лизингу недвижимости.

Нет и веских причин для существующего в настоящее время законодательного запрета лизинга незастроенных земельных участков. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). ГК РФ не препятствует заключению договоров аренды земельных участков, уведомляя, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 1, 2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности должны быть обусловлены приоритетом охраны земли и представлением о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, и природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации (п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Но в отношении договоров аренды земельных участков земельное законодательство не предусматривает специальных норм, направленных на обеспечение соблюдения принципа приоритета охраны земли (п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Следовательно, передача земельного участка в аренду, либо в лизинг как вид аренды, не несет в себе риска причинения ущерба земле – природному объекту.

Исходя из этих соображений, представляется допустимой следующая формулировка ст. 666 ГК РФ: «Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, предоставление которого в лизинг не допускается или ограничивается».

Передача недвижимости в лизинг всегда подразумевает, что этот объект может эксплуатироваться отдельно от других объектов недвижимости. Если такая возможность отсутствует, имущество не может быть предметом лизинга[222]222
  В Информационном письме Президиума ВАс рф от 11.01. 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержится вывод о недопустимости использования крыши здания в качестве объекта аренды: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания, поэтому крыша не может являться объектом аренды» // Вестник ВАс рф. № 3, 2002; Письмо Минфина рф от 26.06.2006 г. № 03-0601-04/136; Письмо Уфнс по г. Москве от 02.09.2004 г. № 23–10/1/56741; Постановление ФАС Уральского округа от 07.08.2006 г. № Ф09-6813/06-с3 // http:// fasuo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Западно-сибирского округа от 29.05.2007 г. № Ф04-3219/2007(34523-А45-12) по делу № А45-4529/01-КГ33/152) // http:// www.faszso.ru/.


[Закрыть].

Возникает вопрос, возможна ли передача в лизинг части недвижимой вещи? При передаче в лизинг части вещи происходит распоряжение всей вещью, при котором ее собственник предоставляет в пользование лизингополучателю часть ее полезных свойств. Норма ст. 607 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому в пользование предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Для определения передаваемого объекта достаточно, чтобы стороны определили ту часть вещи, по поводу которой они договариваются, а так же полезные свойства. Исходя из принципа свободы договора, они могут быть описаны любым ясным и понятным для сторон образом.

Существует ряд объектов, применительно к которым сложно установить, являются ли они недвижимостью или движимостью, и соответственно решить, могут ли они быть предметом договора лизинга недвижимости.

Весьма богата судебная практика по спорам о признании самостоятельными объектами недвижимости асфальтированных площадок. Есть решения, в которых арбитражные суды признавали асфальтовые площадки недвижимым имуществом, мотивируя это наличием в Общероссийском классификаторе основных фондов такого объекта как производственная площадка и наличием технического паспорта на асфальтированную площадку[223]223
  См.: Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2001 г. № КГ-А40/5997-01 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. Указывается и на допустимость признания площадки недвижимым имуществом, если она имеет какое-либо целевое назначение, ограждение, специальное покрытие и т. п.[224]224
  См.: Постановление ФАС северо-Западного округа от 28.03.2003 г. № А56-20324/02 // http://fasszo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. Чаще всего суды ссылаются на то, что асфальтовое покрытие прочно связано с землей, и его невозможно переместить без причинения ему несоразмерного ущерба[225]225
  См.: Постановления фАс Поволжского округа от 06.04.2006 г. № А55-11914/05-47, от 18.07.2006 г. № А55-3515/05-46 // http://faspo.arbitr.ru/; фАс Московского округа от 20.09.2006 г. № КГ-А41/8580-06 // http://www.fasmo. arbitr.ru/.


[Закрыть]. Президиум ВАС РФ признал недвижимым имуществом производственную бетонированную площадку, также обосновав это наличием у объекта самостоятельных полезных свойств и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба назначению[226]226
  См.: Постановление Президиума ВАс Рф от 16.12.2008 г. № 9626/08 // Вестник ВАс Рф. 2009. № 4.


[Закрыть].

Однако распространена и противоположная арбитражная практика, не признающая асфальтированную площадку недвижимым имуществом. Наиболее последовательно придерживается этой позиции ФАС Северо-Западного округа[227]227
  См.: Постановления фАс северо-Западного округа от 15.06.2004 г. № А05-5327/03-221/24, от 29.11.2004 г. № А13-5384/03-09, от 10.02.2006 г. № А26-1507/2005-17 // http://fasszo.arbitr.ru/.


[Закрыть], а также ФАС Волго-Вятского и Уральского округов[228]228
  См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.08.2006 г. № А28-22566/2005-1378/8 // http://fasvvo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2006 г. № Ф09-2168/06-с6 // http://fasuo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. Основной довод, приводимый в обоснование такой позиции, состоит в том, что асфальтовое покрытие не имеет самостоятельного производственного значения, а представляет собой улучшение земельного участка. Если же асфальтовое покрытие является составной частью другого объекта, например, автостоянки, то заинтересованному лицу следует доказать, что помимо покрытия имеются и иные конструктивные элементы (заборы, помещение для охраны и т. п.), которые в совокупности будут образовывать сооружение, являющееся недвижимым имуществом[229]229
  См.: Практика применения Гражданского кодекса Российской федерации части первой / Под общей ред. д.ю.н., профессора В.А. Белова. М., 2010.


[Закрыть].