Текст книги "Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография"

Глава II
Основания возникновения, содержание и динамика отношений по лизингу недвижимости

§ 1. Существенные условия договора лизинга недвижимости

Договор лизинга, как консенсуальный договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

ГК РФ относит к существенным условиям договора условие о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Включение каких-либо условий в состав существенных направлено на создание гарантий определенности взаимоотношений сторон для устойчивости гражданского оборота, а в некоторых случаях – на защиту интересов одной из сторон договора либо общества в целом.

В предлагаемой Проектом изменений в ГК РФ редакции ст. 432 среди существенных условий договора будут присутствовать:

– условия о предмете договора;

– условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные;

– условия, необходимые для договоров данного вида;

– иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В новом определении указывается на то, что условия, необходимые для договоров данного вида, признаются существенными, даже если об этом прямо не сказано в законе или в ином правовом акте. Таким образом, они могут выявляться из практики делового оборота, из судебной практики или иным образом.

Особо актуальными такие изменения станут для непоименованных в Гражданском кодексе РФ договоров. В случае спора суды смогут устанавливать наличие согласованных необходимых условий для договоров этого вида, исходя из существа складывающихся отношений и практики заключения таких договоров.

Существует несколько доктринальных подходов к определению предмета договора.

Под предметом договора понимается сам предмет исполнения – некое имущество с количественными и качественными характеристиками, т. е., как писал М.И. Брагинский, «набор показателей того, по поводу чего заключен договор»[147]147
  Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М., 1998.


[Закрыть].

Представители другого подхода сводят предмет договора к действиям, которые должны быть совершены по данному договору. В.В. Витрянский, в частности, указывает, что предметом всякого гражданско-правового договора являются действия (бездействия)[148]148
  См.: Витрянский В.В. существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике//Вестник Высшего Арбитражного суда рф. 2002. № 6. с. 78–79.


[Закрыть].

Есть и промежуточная позиция, объединяющая две вышеуказанных точки зрения. О.С. Иоффе различал юридический и материальный объекты обязательства. В качестве юридического объекта обязательства ученый признавал определенное поведение обязанного лица, а в качестве материального – имущество[149]149
  См.: Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. с. 588; также См.: советское гражданское право. Л., 1961. с. 215.


[Закрыть]. Ф.И. Гавзе под предметом гражданско-правового договора подразумевал действия, которые должен совершить должник, и объект, на который эти действия направлены[150]150
  См.: Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). Минск, 1968. C. 26.


[Закрыть].

Не свободна от противоречий в установлении содержания понятия «предмет договора» и судебная практика, что приводит к постановке вопроса либо о признании договора заключенным/незаключенным либо о его действительности/недействительности и, соответственно, неоднозначному его разрешению.

Например, применительно к предмету договора аренды зданий и сооружений существует как судебная практика, относящая к предмету договора аренды только имущество, подлежащее передаче арендатору[151]151
  См.: Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 04.02.2010 г. по делу № А78-2051/2009 // http://fasvso.arbitr.ru/; Постановление ФАС Уральского округа от 30.07.2008 г. № Ф09-5422/08-сб по делу № А76-22769/2007 // http://fasuo.arbitr.ru/.


[Закрыть], так и действия субъектов арендного правоотношения[152]152
  Постановление седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2010 г. № 07АП-294/10 по делу № А45-23828/2009 (Постановлением фАс Западносибирского округа от 07.05.2010 по делу № А45-23828/2009 данное постановление оставлено без изменения); Постановление ФАС Западно-сибирского округа от 08.06.2009 г. № Ф04-3406/2009(8412-А70-50 по делу № А70-6679/2008 // http://www.faszso.ru/.


[Закрыть].

В целях минимизации рисков признания договора незаключенным, лицам, вступающим в договорное правоотношение, даются рекомендации об обязательном согласовании и условия о передаваемом имуществе, и основных прав и обязанностей сторон[153]153
  См.: Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. рекомендации по заключению договора.


[Закрыть].

«Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства (отражающие природу договора) и поэтому включены законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно, являются существенными, ибо, называя их, законодатель тем самым дает понять, что они необходимы для данного вида договорных обязательств» – пишет профессор В.В. Витрянский. Например, условие о цене будет существенным для всякого возмездного договора, поскольку является его видообразующим признаком и включается законодателем в определение договора[154]154
  Витрянский В.В. Указ. соч. с. 82, 90–93.


[Закрыть].

Иную точку зрения отстаивает А.А. Иванов, который усматривает смысл существенных условий в том, что они представляют собой некие научно выведенные особенности, квалифицирующие признаки договора данного типа[155]155
  См.: Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга). Учебно-практическое пособие. М., 2001. с. 44.


[Закрыть].

Существенные условия, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, формируют договор, их наличие необходимо и достаточно для признания договора заключенным и возникновения договорного правоотношения соответствующего вида, поэтому существенным условиям принадлежит не только видообразующая, но и «договорообразующая» роль. Замечание А.А. Иванова о том, что существенные условия договора составляют квалифицирующие признаки определенного договорного вида верно, однако до отнесения к какому-либо договорному виду договор должен возникнуть, а это невозможно без достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, на что и обращает внимание В.В. Витрянский.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ можно выделить следующие группы существенных условий:

1) условие о предмете (является существенным для всех гражданско-правовых договоров);

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные либо необходимые для договоров определенного вида;

3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п. 1.1 настоящего параграфа будут рассмотрены только существенные условия договора лизинга недвижимости, которые должны быть названы в качестве таковых в законе.

Единственным легальным существенным условием договора лизинга является условие о предмете, относящееся к имуществу, передаваемому в лизинг. Здесь имеется в виду исключительно условие, без согласования которого невозможно возникновение правоотношения по лизингу недвижимости, хотя судебная практика неоднозначно определяет содержание условия о предмете договора. Под этим понимается как условие об имуществе, передаваемом в аренду[156]156
  Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 04.02.2010 г. по делу № А78-2051/2009 // http://fasvso.arbitr.ru/.


[Закрыть], так и условие о действиях сторон по предоставлению имущества за плату во временное владение и пользование или только пользование.[157]157
  Постановление ФАС Западно-сибирского округа от 07.05.2010 г. по делу № А45-23828/2009; Постановление ФАС Западно-сибирского округа от 08.06.2009 г. № Ф04-3406/2009(8412-А70-50 // http://www.faszso.ru/.


[Закрыть]

Российским законодателем договор лизинга отнесен к видам договора аренды, следовательно, предметом договора лизинга могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

При соблюдении общих правил ст. 607 ГК РФ предмет лизинга подлежит определению по указанию лизингополучателя, которое действительно и в случае, если выбор приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Лизингодатель обязан выбрать вещь, приобретаемую в целях лизинга, с учетом указаний и в интересах лизингополучателя.

Применительно к лизингу недвижимости предмет такого договора будет составлять индивидуально-определенная вещь, т. к. «несмотря на фактическую возможность родового обобщения недвижимости, в юридическом смысле возможность такого обобщения исключается»[158]158
  Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2004. с. 46.


[Закрыть], поскольку наличие у недвижимого имущества индивидуализирующих характеристик обеспечивается процедурами кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Исходя из совокупного анализа п. 3 ст. 607, ст. 650 ГК РФ, п. 6 ст. 12 и п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», для надлежащей индивидуализации объекта в договоре необходимо указать уникальные характеристики здания, сооружения, помещения.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.

Документом, в котором содержатся уникальные характеристики и дополнительные сведения на здание или сооружение, является кадастровый паспорт (п. 4 ст. 14 Закона о кадастре).

Если кадастровый паспорт на здание или сооружение не выдавался, стороны могут использовать для описания объекта сведения из документов технического учета и (или) технической инвентаризации, выданных до 1 марта 2008 г., то есть до дня вступления в силу Закона о кадастре (п. 2 ст. 47 Закона о кадастре, п. 12 ст. 33 Закона о регистрации).

Стороны также могут использовать данные из свидетельства о государственной регистрации права собственности лизингодателя на передаваемый в лизинг объект недвижимости.

Соответственно, для правильной индивидуализации здания или сооружения в договоре следует указать сведения об объекте, которые содержатся в его кадастровом паспорте, иных имеющихся у сторон документах технического учета и/или правоустанавливающих документах.

К таким сведениям относятся:

– вид недвижимого имущества – здание, сооружение;

– кадастровый номер объекта недвижимости, при его отсутствии – условный номер;

– инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) – государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации;

– наименование здания, сооружения (при его наличии). При отсутствии индивидуального наименования можно указать обобщенное наименование соответствующего вида объектов, указанное в документации на объект;

– адрес – указывается официально присвоенный (почтовый) адрес;

– описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение;

– основная характеристика – для зданий указывается общая площадь в квадратных метрах с точностью до одной десятой. Для сооружений: линейных – протяженность в метрах с точностью до одного метра; подземных – глубина (глубина залегания) в метрах с точностью до одной десятой; для сооружений, предназначенных для хранения (например, нефтехранилищ, газохранилищ), – объем в кубических метрах с точностью до одного метра; для остальных сооружений – площадь застройки в квадратных метрах с точностью до одной десятой;

– назначение;

– этажность – указывается общее число этажей здания, сооружения;

– подземная этажность;

– кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект недвижимого имущества – указывается при наличии.

Исходя из буквального толкования п. 3 ст. 607 ГК РФ, данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю, должны быть определены непосредственно при подписании договора и указаны в тексте договора либо в приложениях к нему (в том числе графических).

Однако стороны могут сделать это и после заключения договора. При этом индивидуально-определенные характеристики недвижимой вещи, передаваемой в лизинг, могут быть указаны не только в самом тексте договора, но и в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих отсутствие у сторон разногласий относительно договорного имущества:

– в актах приема-передачи;

– приложениях к договору, оформленных позднее даты заключения договора;

– дополнительных соглашениях к договору;

– поэтажных планах, схемах и экспликациях, на которых отмечено данное недвижимое имущество.

В связи с тем, что такая позиция не следует напрямую из закона, сторонам рекомендуется указывать данные об имуществе, передаваемом в лизинг, непосредственно в самом тексте договора лизинга недвижимости и графических приложениях к нему в момент заключения договора.

В силу ст. 12 Закона о регистрации в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по условному номеру, который присваивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Отсутствие кадастрового номера в описываемой ситуации не может являться основанием для признания договора лизинга недвижимости незаключенным по причине того, что не существует самой недвижимой вещи в качестве объекта гражданских прав.

В иных случаях объект недвижимости, не прошедший государственный кадастровый учет, не может быть объектом гражданских прав и, соответственно, предметом гражданско-правовых договоров, в т. ч. и договора лизинга недвижимости[159]159
  См., напр.: Постановление ФАС Поволжского округа от 16.03.2010 г. по делу № А72-9252/2009 // http://faspo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 14.04.2010 г. по делу № А33-15451/2009 // http://fasvso. arbitr.ru/; Постановление седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2011 г. № 07АП-2612/11 по делу № А02-1401/2010.


[Закрыть].

Если договор лизинга недвижимости заключается по поводу еще не существующей недвижимой вещи, соблюдение условия о предмете достигается за счет следования лизингодателя указаниям лизингополучателя и приобретения недвижимой вещи, соответствующей этим указаниям.

В последнее время вопросы, касающиеся договорных отношений по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, находятся в центре внимания судебной и деловой практики.

В 2011 г. Высшим Арбитражным Судом РФ было принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».[160]160
  Постановление Пленума ВАс рф от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАс рф. № 9. 2011.


[Закрыть] ВАС РФ подтвердил отсутствие оснований для признания недействительными сделок по поводу будущей недвижимой вещи в том случае, если у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости нет права собственности на имущество, поскольку § 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). В то же время, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Индивидуализация подобного объекта недвижимости, не обладающего кадастровым номером на момент совершения сделки, может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В случае если в тексте договора недостаточно данных для индивидуализации объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. Следовательно, отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

В случае возникновения спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче кредитору, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче, такой договор не может считаться заключенным.

Если у должника отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать кредитору (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пп. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В 2012 г. Управлением частного права ВАС РФ был подготовлен Проект постановления Пленума ВАС РФ с предложением ряда принципиальных новаций правового режима арендных отношений. В частности, в Проекте предлагается допустить заключение договора аренды части вещи (включая недвижимость), аренды будущей вещи (не находящейся в собственности арендодателя на момент заключения договора), а также признать относительное действие прав и обязанностей сторон долгосрочного аренды недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию.

Данные предложения основываются на следующих посылках. При разрешении споров по договорам аренды, заключенным лицом, которое в момент заключения такого договора не являлось собственником имущества, подлежавшего передаче в аренду, но в момент передачи имущества арендатору во временное владение и пользование (либо во временное пользование) обладало правом собственности на него, надлежит исходить из того, что такой договор не противоречит закону и не может быть признан недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе, в связи с тем, что вещь, подлежащая передаче в аренду, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки и уплатить установленную договором неустойку.

Необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный лицом, которое являлось законным владельцем созданного либо переданного ему недвижимого имущества, но еще не зарегистрировало свое право собственности на него, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица, виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре лизинга данных, позволяющих точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче лизингополучателю, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор лизинга признается незаключенным[161]161
  См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2004 г. № Ф17-254/15/3 // http://fasvvo.arbitr.ru/.


[Закрыть], поэтому в договоре, приложениях к нему или акте приема-передачи стороны должны указать индивидуализирующие признаки предмета лизинга недвижимости.

В отношении договора лизинга в целом арбитражная практика свидетельствует о затруднениях, с которыми сталкиваются суды при выяснении факта заключения договора лизинга из-за того, что на момент заключения договора стороны не всегда могут индивидуализировать его предмет[162]162
  См.: Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 17.04.2006 г. № А19-5113/04-38-ф02-306/06-С2 // http://fasvso.arbitr.ru/; Постановление ФАС Поволжского округа от 17.03.2008 г. № А57-5034/06 // http://faspo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. В некоторых случаях суд соглашается со ссылкой стороны на специфику лизинговых отношений и признает договор лизинга заключенным, если при заключении договора предмет лизинга был определен с помощью родовых признаков, а в момент приема лизингополучателем – индивидуализирован в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора[163]163
  См.: Постановление ФАС северо-Кавказского округа от 09.08. 2006 г. № Ф08-3434/2006 // http://www.fassko.arbitr.ru/; Постановление ФАС Поволжского округа от 20.01. 2009 г. № А55-5086/2008 // http://faspo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Московского округа от 02.12. 2010 г. № КГ-А40/14953-10 по делу № А40-1100/10-157-7 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. Предмет лизинга может также быть определен на основании заявки лизингополучателя и спецификации на предмет лизинга. Указанные приложения к договору лизинга, являющиеся неотъемлемыми частями этого договора, содержат достаточные данные, позволяющие определить конкретное имущество, подлежащее передаче лизингополучателю[164]164
  См.: Постановление ФАС Московского округа от 08.05.2009 г. № КГ-А40/2671-09 по делу № А40-33963/08-53-310 // http://www.fasmo.arbitr.ru/; решение Арбитражного суда свердловской области от 16.06.2009 г. по делу № А60-8997/2009-с2.


[Закрыть].

Однако распространена и противоположная практика. Если договором лизинга предусмотрена последующая индивидуализация предмета лизинга в акте приема-передачи, в дополнительном соглашении к договору, в спецификациях и т. п. – договор лизинга не считается заключенным, поскольку сторонами не согласовано условие о предмете[165]165
  См.: Постановление ФАС Уральского округа от 17.02. 2009 г. № А50-8299/2008 по делу № А50-8299/2008; Постановление ФАС Уральского округа от 01.04. 2009 г. №А76-16730/2008-10-492 по делу № А76-16730/2008-10-492; Постановление ФАС Уральского округа от 27.07.2009 г. № Ф09-4970/09-с3 по делу № А60-33685/2008-с2 // http://fasuo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Представляется, что для уверенного ответа на вопрос, было ли сторонами достигнуто соглашение по условию о предмете договора лизинга, можно обращаться к норме п. 1 а) ст. 1 Оттавской конвенции. В соответствии с ней предмет лизинга приобретается лизингодателем по спецификации лизингополучателя на условиях, одобренных им в той мере, в которой они затрагивают его интересы, т. е. при соблюдении общих правил ст. 607 ГК РФ предмет лизинга подлежит определению с учетом указаний и в интересах лизингополучателя.

Этим же правилом для установления соблюдения условия о предмете следует руководствоваться, если лизингополучатель заинтересован не в конкретном объекте недвижимости, а в любой недвижимости, способной удовлетворить его потребности.

Предмет лизинга недвижимости подлежит индивидуализации не в момент заключения договора лизинга, тем более, что на день заключения договора лизинга его материальный предмет может еще не существовать, а в момент исполнения контрагентом лизингодателя договорной обязанности по передаче предмета лизинга, когда точная информация об индивидуальных характеристиках предмета лизинга поступает к сторонам договора лизинга[166]166
  См.: Васильева Е.Н. Кто отвечает за передачу предмета лизинга? // ЭЖ-Юрист. 2006. № 32. с. 13.


[Закрыть]. Поэтому требование индивидуальной определенности предмета лизинга на момент заключения договора лизинга под угрозой непризнания его заключенным не учитывает особенностей лизинга и не представляется целесообразным.

По вопросу о том, является ли условие об имуществе, подлежащем передаче во временное возмездное владение и пользование, согласованным, если его описание в тексте договора отличается от данных, содержащихся в технической и (или) регистрационной документации, существует две позиции судов.

Первая сводится к тому, что если описание объекта в договоре не соответствует его описанию в технической и (или) регистрационной документации, это является основанием для признания договора незаключенным ввиду несогласованности условия о предмете[167]167
  См.: Постановление ФАс Поволжского округа от 31.01.2012 г. по делу № А55-27089/2010 // http://faspo.arbitr.ru/; Постановление ФАс Волго-Вятского округа от 27.09.2011 г. по делу № А29-10762/2010 // http://fasvvo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Вторая, напротив, базируется на представлении о том, что несоответствие описания объекта в договоре его описанию в технической и (или) регистрационной документации не является основанием для признания договора незаключенным ввиду несогласованности условия о предмете[168]168
  См.: Постановление ФАс северо-Западного округа от 13.09.2010 г. по делу № А56-19301/2009 // http://fasszo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

В большей степени отвечающим интересам добросовестных сторон видится второе решение, особенно если у лица, передающего объект недвижимости, отсутствует иное аналогичное имущество, или расхождения в описании передаваемого и фактически переданного объекта являются незначительными.

Сложность состоит в отнесении различных объектов материального мира к разряду недвижимости и, соответственно, в их характеристике в качестве конкретных предметов договоров лизинга недвижимости, поскольку единства взглядов на содержание этой категории нет[169]169
  Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. М., 2002; ГамбаровЮ.С. Гражданское право. Общая часть. М., 2003; Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001; Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дисс… канд. юрид. наук. М., 2005.


[Закрыть].

Термины «недвижимость», «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество» используются в ГК РФ в качестве равнозначных (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Синонимия в законодательстве допустима, но в литературе признается, что абсолютных синонимов в языке нет, следовательно, повышается опасность различного восприятия, применения и толкования нормативного акта, содержащего синонимичные понятия[170]170
  См.: Юридическая техника: учебное пособие по подготовке законопроектов и иных нормативных правовых актов органами исполнительной власти / ИЗисП. Под ред. член-корр. РАН Т.Я. Хабриевой, проф. Н.А. Власенко. М., 2009. с. 61, 76.


[Закрыть].

Г.Ф. Шершеневич отмечал, что отечественное законодательство не выдерживает единства терминологии и употребляет слово «имущество» вместо «вещь» или говорит о собственности, подразумевая под этим имущество[171]171
  см. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. М., 2005. с. 95.


[Закрыть]. Современный ГК РФ по-прежнему не разделяет «вещь» и «имущество». В п. 1 ст. 131 ГК РФ содержится требование о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п. 2 ст. 131 ГК РФ устанавливает необходимость регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества.

Часть авторов, обращающихся к взаимосвязи анализируемых понятий, считает верной позицию законодателя и вслед за ним употребляет термины «недвижимость», «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество» в качестве синонимов, относя иное понимание к области лингвистики, а не цивилистики[172]172
  См.: ХвостовВ.М. система римского права: Учебник. М., 1996. с. 124; Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории.


[Закрыть].

Ряд исследователей признает равнозначность терминов «недвижимость» и «недвижимое имущество» только с оговоркой об отнесении к объектам недвижимого имущества предприятия[173]173
  Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 8. с. 49–50; Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М., 2002. с. 17–19; ДиаковскаяН.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис…. канд. юрид. наук. М., 2003. с. 8–12.


[Закрыть]. Однако этот подход достаточно спорен. Изучение текста ст. 132 ГК РФ показывает, что признание предприятия недвижимостью в специальной норме, а не в общем правиле абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ означает лишь приравнивание его к недвижимости по правовому режиму, причем к недвижимости «по закону», а не «по природе»[174]174
  См.: Суханов Е.А. Указ. соч.


[Закрыть].

Другие авторы разделяют понятия «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество»[175]175
  См.: Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: сб. статей / Отв. ред. М.А. рожкова. М., 2007. с. 403


[Закрыть]. Как отмечает О.М. Козырь, российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» лишь условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами[176]176
  Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК россии // ГК россии. Проблемы, теория, практика / Под ред. А.Л. Маковского. М., 1998. с. 275.


[Закрыть]. Т. е. содержание ст. 130 ГК РФ раскрывает термин «недвижимая вещь», тогда как ст. 132 ГК РФ соответствует понятию «недвижимое имущество». Наличие же дефиниции «недвижимость» при таком понимании оправдывается только потребностью законодателя в обобщающей категории, когда речь идет об объектах гражданских прав, на которые распространяется правовой режим недвижимости[177]177
  Захарова А.Е. Указ. соч. с. 403.


[Закрыть].

Важно учитывать весьма широкое толкование понятия «имущество», о котором свидетельствует, в частности, прецедентная практика Европейского Суда по правам человека (ЕСПЧ). ЕСПЧ относит к имуществу движимое и недвижимое имущество, материальные и нематериальные интересы, право на пенсию, право на взыскание арендной платы, экономические интересы, связанные с ведением бизнеса, право заниматься той или иной профессией и т. п.[178]178
  См.: Рожкова М.А. Понятие «имущество» в правоположениях Европейского суда по правам человека // Объекты гражданского оборота: сб. статей / Отв. ред. М.А. рожкова. М., 2007. с. 109.


[Закрыть]. Иными словами, ЕСПЧ распространяет термин «имущество» на все объекты, обладающие действительной или потенциальной экономической ценностью.

В Модельном законе о лизинге термин Конвенции УНИДРУА «оборудование» заменен термином «имущество», охватывающим все активы, которые могут быть использованы в деятельности лизингополучателя.

Подобное понимание термина «имущество» содержалось в комментарии ст. 383–420 т. Х Свода законов Российской империи: «под имуществом разумеются не только вещи физические (res corporales), но и права, имеющие меновую стоимость (res inkorporales), и вообще всякого рода ценности, могущие принадлежать кому-либо исключительно»[179]179
  Пахман С.В. История кодификации гражданского права. Т. II. сПб.,1876. с. 59.


[Закрыть]. В первом ГК РСФСР 1922 г. это положение прямо закреплялось в названии разд. III «Объекты прав (имущества)». Трактовка имущества как вещей и имущественных прав на них объединяла экономическую и правовую характеристику исследуемого понятия – «экономические блага, служащие объектом оборота, и оборотные права»[180]180
  Туктаров Ю.Е. Оборотоспособные права (сравнительное исследование) // Объекты гражданского оборота: сб. статей / Отв. ред. М.А. рожкова. М., 2007. с. 134.


[Закрыть].

Недвижимая вещь в обороте неразрывно связана с регистрируемыми правами на нее, следовательно «недвижимость», «недвижимая вещь», «право на недвижимость» – все это должно быть единым объектом вещного права, поэтому предлагаем отказаться от смыслового разделения понятий «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество».

В литературе отмечаются два основных признака вещей: телесность (вещь – это материальный объект или совокупность материальных объектов) и назначение вещи (установленная цель использования)[181]181
  См.: Васильев Г.С. Движимые вещи // Объекты гражданского оборота: сб. статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. с. 280.


[Закрыть].

Л. Эннекцерус отмечал, что телесность определяется по воззрениям оборота, а не учением физики, т. е. для права не имеет значения агрегатное состояние вещества[182]182
  См.: Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М., 1950. с. 14.


[Закрыть]. Какие из естественных свойств вещи имеют правовое значение, зависит от отношений, возникающих по поводу вещи.

Помимо признака телесности для отнесения объекта к разряду вещей необходимо, чтобы он обладал еще и ценностью (полезностью). Ю.С. Гамбаров писал, что для права имеют значение только те телесные вещи, которые обладают потребительской или меновой стоимостью[183]183
  См.: Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т. 1. с. 573–574.


[Закрыть]. А.П. Сергеев отмечает, что «режим вещей приобретают лишь материальные ценности, т. е. материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми»[184]184
  Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. с. 254.


[Закрыть].

Признак полезности может быть заменен признаком назначения[185]185
  См.: Васильев Г.С. Указ. соч. с. 290.


[Закрыть]. Назначение выражает роль вещи в процессе удовлетворения потребностей людей, цель использования. Оно объективно, не зависит от воли и сознания отдельного субъекта, а формируется хозяйственной практикой. Нормативные акты нередко определяют условия использования вещи, которые должен соблюдать всякий, кто имеет к ней отношение (например, п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ). Однако в пределах, заданных телесными свойствами объекта и нормативными актами, собственник свободен в изменении назначения вещи (п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ). Также в пределах, очерченных собственником, назначение конкретной вещи вправе определять и иные лица, использующие вещь на законных основаниях (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Введение признака целевого использования в качестве существенного для вещи в гражданско-правовом смысле позволит более четко разграничить делимые и неделимые вещи, сложные вещи и совокупности вещей, главные вещи и их принадлежности, существенные и несущественные недостатки вещи. С учетом применения данного признака, поддерживаем предложенное в литературе определение вещи как телесного объекта права, для которого нормативным или иным образом установлены цели использования (назначение)[186]186
  Там же. с. 295.


[Закрыть].

В абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ перечислены недвижимые вещи, относящиеся к недвижимости в силу своих природных свойств, а в абз. 2 п. 1 той же статьи – недвижимость в силу закона (движимые по своим физическим свойствам вещи, на которые законодатель распространил режим недвижимости). Все вещи, не отнесенные к недвижимым, считаются движимыми.

Показательна цитата Ю.С. Гамбарова, который утверждал, что «деление вещей на движимости и недвижимости может быть просто и запутанно. Оно просто, если в основу его кладутся природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями. Одно из таких природных свойств вещей есть способность или неспособность их к перемещению. В первом случае мы получаем движимые вещи, или движимости, во втором – недвижимые вещи, или недвижимости. Движимостью будет то, что может быть перенесено без ущерба для своего существа из одного места в другое; недвижимость – земля и все, что с нею физически связано»[187]187
  Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. / Под редакцией и предисловием В.А. Томсинова. М., 2003.


[Закрыть].

Отечественный ГК РФ, классифицируя вещи на движимые и недвижимые, применил, если воспользоваться выражением Ю.С. Гамбарова, «запутанное» разделение. Во-первых, определяя недвижимость, ГК РФ не назвал единого критерия, который бы позволял четко отличать недвижимость от движимости. Особое физическое свойство – неразрывная связь с землей, присуще объектам недвижимости, перечисленным в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ (земельные участки, участки недр). Однако этим свойством не обладают вещи, отнесенные к недвижимости абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ: суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда, космические объекты. Более того, этот перечень открытый, и законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество, но не ясно, из каких предпосылок будет при этом исходить законодатель.