Текст книги "Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография"

Б.М. Гонгало и Е.Ю. Петров отмечают, что «государственная регистрация прав на бетонированные площадки и асфальтовые замощения, возведенные на чужой земле, получила широкое распространение в связи с существовавшей ранее практикой применения абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ»[230]230
  Гонгало Б.М., Петров Е.Ю. Бетонированные площадки, асфальтовые замощения и иные подобные «объекты недвижимости» // Вестник ВАс Рф. 2009. № 6. с. 78.


[Закрыть]. Благодаря созданию подобного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности на него арендаторы земельных участков по краткосрочным договорам оставляли за собой земельный участок. Однако в настоящее время арбитражная практика сориентирована на признание арендатора собственником возведенного им на чужой земле строения только при условии, что земельный участок предоставлен в аренду под строительство[231]231
  См.: Постановление Президиума ВАс рФ от 01.07.2008 г. № 5537/08 // Вестник ВАс рФ. 2008. № 10.


[Закрыть]. Замощение, бетонирование, асфальтирование земельного участка, предоставленного в аренду под строительство здания или технологического имущественного комплекса, является элементом благоустройства территории, и в таком случае выделение площадки в качестве самостоятельного объекта недвижимости нецелесообразно, поскольку строение в целом поступает в имущественную сферу арендатора.

Здесь уместно напомнить подход римского права к зданиям, строениям и иным искусственно возведенным объектам, расположенным на земельном участке. Такие объекты считались его составной частью, а не самостоятельным объектом недвижимости[232]232
  См.: Гай. Институции. Книга вторая. § 73 // Памятники римского права: Законы 12 таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М.,1997.


[Закрыть]. Что касается российской дореволюционной судебной практики, то по описанию Л.А. Кассо, до начала 90-х годов XIX века Сенат рассматривал строение на чужой земле как недвижимость. Принятие Общим собранием Сената Постановления № 97 от 1881 г., по которому передача прав на здание, построенное на казенной земле в силу договора аренды, не требовала особого порядка перехода прав на недвижимость, вызвало постепенный поворот в практике. С этого времени Сенат неуклонно развивал взгляд на строение, возведенное на чужой земле, как на движимое имущество[233]233
  См.: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. с. 43.


[Закрыть].

Впоследствии цивилистикой были выработаны правила о том, что недвижимой вещью является земельный участок; строение есть приращение земельного участка; в исключительных случаях, когда постройка возведена субъектом вещного права (иногда арендатором) на чужой земельный участок, строение признается самостоятельным имуществом[234]234
  Гонгало Б.М., Петров Е.Ю. Указ. соч. с. 77.


[Закрыть]. В последнем случае, например, американская судебная практика подтверждает, что арендодатель имеет право разрушить здание и забор, возведенные арендатором, по истечении срока аренды[235]235
  Webster James A. Webster’s Real Estate Law in North Carolina. Charlottesville, Virginia. 1981. P. 15–16 // Oxford Library.


[Закрыть]. Данная позиция обусловлена существованием презумпции о том, что арендатор, присоединяя вещь к чужому земельному участку, намеревался сохранить ее мобильность и возвратить себе, поскольку его интерес во владении земельным участком арендодателя носит временный характер. Современное российское законодательство возвращается к идеям тесной связи между зданием и земельным участком, что, как представляется, должно постепенно привести к восприятию концепции единого телесного объекта недвижимости и переходу к германской модели правового режима недвижимого имущества.

В отечественной арбитражной практике возникали затруднения и по поводу признания недвижимым имуществом железнодорожных путей, поскольку органы технической инвентаризации отказывались осуществлять инвентаризацию путей и составлять технические паспорта на эти объекты по той причине, что путь не является недвижимым имуществом. Суд удовлетворил иск собственника о понуждении произвести инвентаризацию имущества, указав следующее: «Железнодорожный подъездной путь представляет собой сложное сооружение, характеризующееся определенным месторасположением, обеспечивающим связь с железнодорожными путями общего пользования в установленном месте для обслуживания конкретных грузовладельцев. В случае демонтажа железнодорожных подъездных путей возможность обслуживания конкретных объектов будет утрачена, а установленные в другом месте подъездные пути будут выполнять иное назначение. Возможность демонтажа железнодорожных путей и установки их в другом месте не лишает данный объект статуса недвижимого имущества, поскольку подъездной путь, сооруженный из тех же элементов, но в другом месте, является уже новым объектом, имеющим другие характеристики»[236]236
  Постановление ФАС северо-Западного округа от 03.12.2002 г. № А56-19925/02 // http://fasszo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

В другом деле суд дал следующее объяснение того, почему пути являются недвижимым имуществом: они как результат труда и как реальное материальное благо являются объектом гражданских прав. В то же время в силу функционального предназначения это имущество прочно связано с землей, и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Таким образом, железнодорожные подъездные пути относятся к недвижимому имуществу[237]237
  См.: Постановление ФАс Западно-сибирского округа от 12.03.2004 г. № А82-141/2003-Г/3 // http://www.faszso.ru/.


[Закрыть]. Той же логикой руководствуются суды, признавая недвижимым имуществом автомобильные дороги[238]238
  См.: Постановления ФАс Уральского округа от 26.11.2002 г. № Ф09-2840/02-ГК; ФАс Московского округа от 29.09.2003 г. № КА-А41/7299-03 // http://fasuo.arbitr.ru/; ФАс северо-Кавказского округа от 21.06.2006 г. № Ф08-2142/2006 // http://www.fassko.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Еще одна ситуация правовой неопределенности относительно недвижимого имущества в качестве предмета лизинга связана с объектами незавершенного строительства.

П. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. По смыслу и содержанию ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства считаются недвижимым имуществом только при условии, что они не являются предметом действующего договора строительного подряда. Пока договор подряда не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства, права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Возможность использования такого объекта по какому-либо функциональному назначению сомнительна, поскольку не принятый в эксплуатацию объект недвижимости не может быть использован для иных целей, кроме завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию[239]239
  См.: Постановление ФАс северо-Западного округа от 17.07.2006 г. по делу № А56-49787/04 // http://fasszo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. С другой стороны, Гражданский кодекс не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в лизинг объектов незавершенного строительства, что позволяет осуществлять любые не противоречащие законодательству сделки по поводу данного имущества с того момента, как только оно становится объектом вещных прав, а именно, с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре в соответствии со ст. 131 ГК РФ[240]240
  См.: Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 г. № Ф10-5756/09(3) по делу № А14-5844/2009/25/19б // http://fasco.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Как в описываемой ситуации поступить лицам, которые считают нужным еще на стадии строительства оформить свои дальнейшие отношения как лизинговые, учитывая легальное требование о том, что предмет лизинга должен находиться в собственности лизингодателя, а собственником объекта незавершенного строительства лизингодатель еще не является?

Из п. 1 ст. 4 Закона о лизинге следует, что лизингодатель должен заключить с продавцом договор купли-продажи. Однако недвижимого имущества как вещи на этапе строительства не существует. Оптимальный способ осуществления лизинга недвижимого имущества на этапе строительства объекта в рамках существующего законодательства – это оформление отношений сторон путем заключения на данной стадии предварительных договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора не влияет на правовой режим имущества, которое будет предметом основного договора, поэтому заключение предварительного договора по поводу имущества, не находящегося в имущественной сфере контрагента, не влечет недействительности договора. Напротив, «конструкция предварительного договора рассчитана именно на такие случаи и способствует быстрому вводу имущества в оборот»[241]241
  Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества // Вестник ВАс рф. № 1. 2009. с. 14.


[Закрыть].

В примере с договором аренды, который приводит Е.А. Суханов, интерес будущих собственников-арендодателей состоит в том, чтобы как можно скорее найти потенциальных арендаторов и обеспечить окупаемость строящегося объекта недвижимости, а также упростить привлечение кредитных ресурсов для строительства. Потенциальные арендаторы стремятся подобрать объекты, удовлетворяющие их потребности, и гарантировать права на получение недвижимости в аренду сразу после завершения строительства и регистрации права собственности арендодателя.

У возможных контрагентов по договору лизинга сходные стремления. Разница только в более активной роли лизингополучателя, который нуждается в максимальных гарантиях того, что ему будет передан предмет лизинга. Но и лизингодатель не менее арендодателя может быть заинтересован в использовании конструкции предварительного договора для защиты своих интересов.

Итак, лизингополучатель заключает с лизингодателем предварительный договор лизинга, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить основной договор лизинга недвижимого имущества. Кроме того, лизингодатель обязуется заключить с будущим обладателем прав на возведенную недвижимость (продавцом) предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, условия которого должны предусматривать обязанность продавца заключить с лизингодателем договор купли-продажи недвижимого имущества после окончания строительства.

После оформления продавцом права собственности на возведенный объект недвижимости лизингодатель заключает с лизингополучателем договор лизинга, а с продавцом – договор купли-продажи недвижимого имущества. Плюс представленной схемы в том, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, сам государственной регистрации не подлежит, т. к. предмет предварительного договора составляет обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не недвижимое имущество, права на которое регистрируются. Передача недвижимой вещи и соответствующее прекращение права на нее у одной стороны с одновременным возникновением такого же права у другой стороны возможны только на основании договора лизинга (основного договора), а не на основании организационного по своей юридической природе предварительного договора[242]242
  См.: Суханов Е.А. Указ. соч. с. 16.


[Закрыть].

В результате завершения работ на объекте имущество из категории объектов незавершенного строительства переходит в категорию зданий (сооружений).

Хотя законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности, изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент его передачи в лизинг. Это, в свою очередь, влечет за собой риск признания договора лизинга незаключенным вследствие несогласованности условия о предмете.

Проведение аналогии с ипотекой дает основание говорить о тождественности имущества, выбранного лизингополучателем, и в итоге полученного им во исполнение договора лизинга[243]243
  См.: Информационное письмо Президиума ВАс рф от 28.01.2005 г. № 90: «Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства» // Вестник ВАс рф. № 4. 2005.


[Закрыть]. Однако решение по сходному делу об аренде объекта незавершенного строительства опровергает этот вывод[244]244
  См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 г. по делу № А17-1012/2007 // http://fasvvo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Необходимо учитывать, что договор лизинга будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности лизингодателшя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ не допускается[245]245
  см. правовую позицию ВАс рф в п. 11 Постановления Пленума ВАс рф от 25.01.2013 г. № 13 // Вестник ВАс рф. № 4. 2013.


[Закрыть].

Единообразной практики, которая отвечала бы на вопрос о том, с какого момента результат строительной деятельности может быть признан объектом незавершенного строительства, не сложилось. Суды по-разному определяют степень строительной готовности, на которой результат строительства может быть признан недвижимым имуществом, поэтому в настоящее время сторонам договора, предметом которого является объект незавершенного строительства, нужно проявлять осмотрительность во избежание признания договора незаключенным, т. к. предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Объектом незавершенного строительства в арбитражной практике признается котлован[246]246
  См.: Постановление ФАс Уральского округа от 11.10.2006 г. № Ф09-8994/06-с6 // http://fasuo.arbitr.ru/.


[Закрыть], котлован с залитым в нем фундаментом[247]247
  См.: Постановление ФАс северо-Кавказского округа от 09.08.2006 г. № Ф08-3628/06 // http://www.fassko.arbitr.ru/.


[Закрыть], свайное поле[248]248
  См.: Постановление ФАс Уральского округа от 09.08.2006 г. № Ф09-6941/06-с3 // http://fasuo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. Верным представляется подход, признающий объектом незавершенного строительства объект, который, как минимум, имеет готовый фундамент, т. к. характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта строительства[249]249
  См.: Постановление ФАс Западно-сибирского округа от 12.07.2006 г. № Ф04-4280/2006(24387-А45-39) // http://www.faszso.ru/.


[Закрыть].

Несмотря на позицию судов, которые признают право общей долевой собственности на отдельные помещения в составе объекта незавершенного строительства[250]250
  См.: Постановление ФАс северо-Западного округа от 10.09.2004 г. № А26-3712/03-15 // http://fasszo.arbitr.ru/; Постановление ФАс Поволжского округа от 08.04.2003 г. № А12-4177/02-с4 // http://faspo.arbitr.ru/; Постановление ФАс Дальневосточного округа от 11.10.2005 г. № Ф03-А51/05-1/3350 // http:// fasdvo.arbitr.ru/.


[Закрыть], представляется, что это противоречит целевому назначению объекта незавершенного строительства и целевому назначению помещения, ибо определение вида помещения – жилое либо нежилое – связано с видом его использования, в то время как единственным видом использования объекта незавершенного строительства является его достройка[251]251
  См.: Практика применения Гражданского кодекса российской Федерации части первой / Под общей ред. д.ю.н., профессора В.А. Белова. М., 2010. Здесь же авторы остроумно приводят иной возможный, но, по их же мнению, экзотический способ использования объекта незавершенного строительства – сдачу объекта в аренду кинокомпании для использования в съемках фильма.


[Закрыть].

Включение договоров подряда и участия в долевом строительстве в число договоров, на основании которого лизингодатель может приобрести лизинговое имущество, снимет вопросы о допустимости лизинга объектов незавершенного строительства, т. к. лизингополучателю будет передаваться в лизинг уже построенный и введенный в эксплуатацию объект недвижимости, а отношения лизингодателя и подрядчика (застройщика) по поводу строящегося объекта будут регулироваться договором подряда или участия в долевом строительстве, но не договором лизинга.

В отношении помещения в построенном здании также существуют сложности теоретического и практического характера. Может ли помещение быть предметом договора лизинга недвижимости, и шире – самостоятельным объектом гражданских прав?

Современное российское законодательство не создало ясного и единого режима для пространств в здании – жилых и нежилых помещений, хотя институт особой собственности, которая не имеет специального наименования в российской доктрине и отечественном законодательстве и возникает при разделении здания на несколько помещений, принадлежащих разным лицам, известен повсеместно и закрепляет долевые права участника на здание в целом и особое право (или правомочие) на исключительное использование определенного пространства в здании[252]252
  См.: Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании // Вестник ВАс Рф. № 2. 2010. с. 49.


[Закрыть].

ГК РФ и ЖК РФ признали жилое помещение самостоятельным объектом гражданских прав. Выделение жилого помещения в качестве самостоятельного объекта прав предполагает и появление среди таковых нежилого помещения, но его правовой режим четко не определен.

ГК РФ в ст. 130 при перечислении недвижимых вещей не называет в качестве последних части здания, но ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает на помещения в зданиях как на самостоятельные объекты недвижимости.

В первом абзаце п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07. 2009 г. № 64 сообщается, что при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости (помещений) в здании прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты им правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре[253]253
  См.: п. 8 Постановления Пленума ВАс рф от 23.07.2009 г. № 64 // Вестник ВАс рф. № 9. 2009.


[Закрыть]. Из этих положений следует, что после выделения помещений в здании последнее не перестает быть объектом гражданских прав, т. к. здание (все части строения, кроме самостоятельных помещений) находится в общей долевой собственности собственников помещений, поэтому при передаче в пользование конструктивного элемента здания (общая стена, крыша) обременяется весь комплекс общего имущества, который является недвижимой вещью по природе (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Такой подход согласуется с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. № 219[254]254
  сЗ рф. 23.02.1998. № 8. ст. 963.


[Закрыть], в которых установлено, что в случае регистрации договора пользования частью здания запись об обременении должна вноситься в раздел ЕГРП, посвященный зданию. Следовательно, даже при выделении в составе здания самостоятельных объектов недвижимости запись о здании должна сохраняться в ЕГРП. Однако возможна ситуация, когда при разделении здания на самостоятельные объекты запись о самом здании может отсутствовать в ЕГРП.

Абз. 2 п. 1 ст. 130 в Проекте изменений в ГК РФ прямо называет жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, недвижимыми вещами.

На практике сделки лизинга нежилых помещений совершаются, но они достаточно редки. Например, в Санкт-Петербурге реализуется проект ООО «Санкт-Петербургская лизинговая компания» (СПбЛК), одобренный на заседании комитета по поддержке и развитию малого бизнеса Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты, суть которого в следующем: СПбЛК приобретает на городских торгах несколько нежилых помещений, выбранных предприятиями малого бизнеса, а затем передает помещения в лизинг на 10 лет этим предприятиям. Последние первоначально оплачивают только 20 % стартовой цены, заявленной на торгах. По окончании срока договоров лизинга нежилые помещения переходят в собственность лизингополучателей[255]255
  http://www.dp.ru/spb/news/estate/2006/05/23/96086/print/


[Закрыть].

Разрабатываются подобные схемы для передачи в лизинг жилых помещений. Один из примеров – представленная некоммерческим партнерством «Ассоциация деревянного домостроения» (АДД) программа строительства сельских домов, рассчитанных на проживание нескольких семей, и передачи их в лизинг, которая по соображениям АДД поможет решить не только жилищную проблему, но и проблему привлечения квалифицированных кадров в сельскохозяйственное производство[256]256
  Дом колхозника // Приложение к газете «Коммерсантъ» № 191 (4246) от
  14.10.2009 г.


[Закрыть]. АДД предлагала свою программу компании «Росагролизинг», однако последняя не готова принять в ней участие.

В связи с тем, что из ст. 3 Закона о лизинге в редакции Федерального закона от 08.05.2010 г. № 83-ФЗ исчезло упоминание об использовании предмета лизинга в предпринимательских целях, появилась возможность приобретения в лизинг жилой недвижимости напрямую, через заключение договора лизинга непосредственно с лизингополучателем – физическим лицом. Это может стать вариантом решения задачи по обеспечению жильем граждан РФ при условии обеспечения не только спроса, но и предложения на потребительский лизинг. В противном случае договоры лизинга жилых помещений будут заключаться только с лизингополучателями – юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Закон не относит срок договора лизинга к его существенным условиям, указывая лишь на необходимость письменной формы независимо от срока (п. 1 ст. 15 Закона о лизинге). В настоящем исследовании условие о сроке договора лизинга будет анализироваться среди существенных условий данного договора, однако, прежде чем приступить к его подробному изучению, следует разграничить понятия «срок лизинга» и «срок договора лизинга», которые нередко отождествляются в судебной практике[257]257
  см: Определение ВАс рФ от 10.01.2008 г. № 17256/07 по делу № А33-1390/2007; Постановление ФАс северо-Западного округа от 09.07.2008 г. по делу № А13-4647/2007; Постановление ФАс Восточно-сибирского округа от
  17.12.2009 г. по делу № А10-3740/2008.


[Закрыть].

Срок договора (срок действия договора) – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).

Условие о сроке договора лизинга определяет период времени, в течение которого лизингополучатель вправе владеть и пользоваться или пользоваться предметом лизинга (ст. 610 ГК РФ).

Поскольку договор лизинга предполагает не постоянное, а временное владение и (или) пользование предметом лизинга, сторонам важно определить период времени, на который объект недвижимости передается лизингополучателю.

Срок лизинга и срок действия договора лизинга на практике действительно могут совпадать по времени, например, если имущество передается лизингополучателю одновременно с заключением договора и возвращается с его прекращением. Однако моменты их начала и окончания могут различаться.

Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Однако срок лизинга начнется позднее этого момента, если имущество будет передано после заключения договора. Из п. 3 ст. 611 ГК РФ также следует, что в договоре может быть установлен срок для передачи имущества, наступающий после заключения договора[258]258
  См.: Постановление ФАс Московского округа от 17.03.2009 г. № КГ-А40/1508-09 // http://www.fasmo.arbitr.ru/; Постановление ФАс Уральского округа от 31.03.2010 г. № Ф09-1542/10-с6 // http://fasuo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. Это возможно, поскольку договор лизинга как и договор аренды является консенсуальным и в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения лицом, направившим оферту, акцепта, например после подписания договора обеими сторонами[259]259
  См.: Постановление ФАс Волго-Вятского округа от 14.04.2011 г. по делу № А82-6483/2010 // http://fasvvo.arbitr.ru/; Постановление ФАс Уральского округа от 28.07.2009 г. № Ф09-2013/09-с2 // http://fasuo.arbitr.ru/; Постановление ФАс Восточно-сибирского округа от 27.04.2009 г. № А58-5975/08-Ф02-1616/09 // http://fasvso.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Некоторые суды прямо указывают, что понятия «срок аренды» и «срок действия договора» не тождественны и их начало может не совпадать[260]260
  Постановление ФАС северо-Западного округа от 03.08.2004 г. № А56-5726/04 // http://fasszo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Различие рассматриваемых сроков выражается также в том, что фактическое пользование имуществом может начаться раньше заключения договора, то есть начало срока лизинга будет предшествовать началу действия договора. Такая ситуация возможна, если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ[261]261
  Постановление ФАС северо-Западного округа от 10.03.2004 г. № А56-11653/03 // http://fasszo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. Если договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то при передаче имущества лизингополучателю до регистрации договора пользование также начнется раньше, чем договор вступит в силу[262]262
  Постановление семнадцатого арбитражного апелляционного суда от
  14.04.2008 г. № 17АП-1853/2008-ГК.


[Закрыть].

Окончание срока действия договора также не всегда может совпадать с окончанием срока лизинга. Так, срок действия договора определяется моментом окончания исполнения сторонами обязательств, если в договоре не указано иное (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Однако некоторые обязанности сторон могут сохраняться по истечении этого срока[263]263
  См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2010 г. по делу № А28-16266/2009 // http://fasvvo.arbitr.ru/; Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.03.2011 г. по делу № А33-13984/2010.


[Закрыть]. Поэтому, например, в договоре аренды может устанавливаться как срок действия договора, так и срок аренды[264]264
  Определение ВАс рф от 16.08.2010 г. № ВАс-10504/10 // http://www. arbitr.ru/.


[Закрыть].

Аналогичную практику можно распространить и на договор лизинга, в котором стороны могут указывать оба срока:

– срок лизинга;

– срок действия договора лизинга.

П. 1 ст. 425 ГК РФ гласит, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, но п. 2 ст. 425 ГК РФ сторонам предоставлено право распространять условия договора на отношения, предшествовавшие его заключению. Окончание срока действия договора прекращает обязательственное правоотношение, если это предусмотрено законом или договором, не освобождая стороны от ответственности за нарушение договора (п. 3, 4 ст. 425 ГК РФ). При отсутствии указанного условия в договоре окончанием срока его действия считается момент полного исполнения сторонами договорного обязательства.

Применение положения п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если срок действия договора лизинга не определен, противоречит сущности лизинга, поскольку срок договора связан с периодом службы предоставленного имущества, в зависимости от срока договора лизинга рассчитываются лизинговые платежи, поэтому в соответствии со ст. 432 ГК РФ срок действия договора должен признаваться существенным условием договора лизинга[265]265
  см., например: ИвановА.А. Договор финансовой аренды (лизинга). с. 32; Василевская Л.Ю. Лизинг в Германии и России: опыт сравнительного правового исследования. с. 127; Чекалина Ю.В. Понятие, правовая природа и признаки договора лизинга в сравнительно-правовом аспекте (Россия и Германия). с. 84.


[Закрыть].

Одним из условий реализации таких интересов сторон, как достижение полной амортизации предмета лизинга и максимально полезное его использование лизингополучателем, является заключение договора лизинга на срок, необходимый для этого. Конкретные сроки различаются в зависимости от потребностей сторон, но в любом случае, срок, на который заключается договор лизинга, должен позволять лизингодателю вернуть свои капиталовложения в предмет лизинга[266]266
  См.: Кабатова Е.В. От лизинга национального к лизингу международному. с. 293.


[Закрыть].

Как правило, в общую сумму лизинговых платежей включается сумма амортизации предмета лизинга за весь срок договора, что связывает воедино три условия договора лизинга: о предмете, о сроке и о цене. В зависимости от вида имущества и коэффициента ускоренной амортизации рассчитывается срок полной окупаемости предмета лизинга и составляется график погашения лизинговых платежей. В свою очередь, срок полной окупаемости предмета лизинга соотносится со сроком и ценой договора. Если срок договора лизинга меньше срока амортизации предмета лизинга, это не освобождает лизингополучателя от обязанности обеспечить лизингодателю возврат полной стоимости предмета лизинга, соответственно, возрастает та часть лизингового платежа, которую образуют платежи за приобретение и передачу предмета лизинга. В ситуации, когда срок договора лизинга не определен, и лизинговые платежи рассчитываются безотносительно этого срока, договор лизинга лишается одной из своих особенностей и может быть квалифицирован в зависимости от его условий как договор аренды или договор аренды с условием о выкупе арендованного имущества.

Если общая сумма лизинговых платежей не соотносится со сроком амортизации предмета лизинга, может иметь место притворная сделка.

Итальянское налоговое законодательство в целях недопущения притворных лизинговых сделок для получения чрезмерных налоговых преимуществ в случае, когда интерес пользователя с самого начала направлен на приобретение актива, устанавливает минимальный срок договора лизинга недвижимости – восемь лет, движимого имущества – не менее половины его экономического срока службы[267]267
  См.: Imbrenda M. On financial lease in legislation and judicial practice of Italy // Oxford Library.


[Закрыть].

Следовательно, срок договора лизинга должен быть по возможности близким к сроку полезного использования предмета лизинга. Однако нет необходимости в легальном установлении конкретных сроков, что имело место в редакции Закона о лизинге от 1998 г., т. к. срок договора зависит от вида имущества, предоставленного в лизинг, и должен определяться по соглашению между лизингодателем и лизингополучателем.

Предполагая родовую связь между договором аренды и договором лизинга, российский законодатель поместил в п. 7 ст. 15 Закона о лизинге диспозитивную норму о том, что договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга.

Досрочное расторжение договора в любое время по требованию лизингополучателя может причинить серьезный ущерб лизингодателю или повлечь иные неблагоприятные для него последствия. В связи с этим в некоторых странах, например, в Великобритании, установлен т. н. «нерасторжимый» период, благодаря чему лизингодатель получает основную сумму лизинговых платежей[268]268
  см. подробнее: Харитонова Ю.С. Договор лизинга. М., 2002.


[Закрыть]. В Германии срок, в течение которого договор лизинга нельзя расторгнуть, получил название Gründmietzeit – базовый срок найма. Это отвечает сути лизинговых отношений, поэтому появление правила о том, что в договоре лизинга должен быть определен период времени, в течение которого он не может быть расторгнут по воле одной из сторон, представляется полезным и в российском гражданском законодательстве.

Недвижимость – это вещь с максимальным сроком полезного использования, который для новых объектов составляет от 25 лет, а в отношении ранее использовавшихся объектов определяется с учетом срока их эксплуатации. Даже при применении коэффициента ускоренной амортизации, этот срок является достаточно большим. При длительном характере договорных отношений повышается риск досрочного расторжения договора, появляется необходимость установления «нерасторжимого» периода и последствий расторжения договора до полной амортизации предмета лизинга.

Обязательное возмещение лизингополучателем в составе лизинговых платежей затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, а также затрат, связанных с оказанием предусмотренных договором лизинга услуг, представляет собой видовую особенность лизинга. Поэтому при досрочном расторжении договора лизинга по инициативе лизингополучателя после истечения базового срока, но до полной амортизации предмета лизинга, он должен выплатить лизингодателю наряду с лизинговыми платежами остаточную стоимость предмета лизинга для достижения полной амортизации и возвращения лизингодателю стоимости предмета лизинга. Исключения из этого правила могут устанавливаться по соглашению сторон в договоре лизинга, если лизингополучателем выступает физическое лицо.

Учитывая зависимость срока договора лизинга недвижимости от срока полезного использования недвижимости, который не может быть менее года, допустимо сделать вывод о невозможности заключения договора лизинга недвижимости на срок менее года.

Договор лизинга принадлежит к группе договоров, опосредующих возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, поэтому еще одним существенным условием договора лизинга должно быть условие о цене, которое подлежит согласованию сторонами при заключении договора лизинга[269]269
  См.: Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин. М., 2007. с. 14.


[Закрыть]. Условие о цене имманентно возмездным договорам, потому как в отличие от безвозмездного договора, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой без получения от нее платы или иного встречного удовлетворения, по возмездному договору предоставляющая сторона должна получить определенное встречное удовлетворение[270]270
  См.: БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Указ. соч. с. 328.


[Закрыть].

Если сравнить договор аренды зданий и сооружений и договор лизинга этих же объектов недвижимости, заметно, что для последнего условие о цене не определено в законе в качестве существенного. В договоре аренды упомянутых объектов, напротив, обязательно должен быть установлен размер платы, и в его отсутствие договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В связи с этим, условие о размере арендной платы признается существенным для данного вида договора[271]271
  См.: Постановление ФАС северо-Западного округа от 06.09.2011 г. по делу № А13-9725/2010 // http://fasszo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 г. по делу № А72-5575/2009 // http://faspo.arbitr. ru/; Постановление ФАС Центрального округа от 25.09.2008 г. по делу № А54-5104/07-с10 // http://fasco.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Что касается договора аренды помещений, его существенные условия прямо ст. 654 ГК РФ не называются, равно как нельзя говорить об автоматическом применении норм § 4 гл. 34 ГК РФ к регулированию отношений по аренде помещений. Однако поскольку помещения входят в состав зданий и сооружений, то есть неразрывно с ними связаны, к аренде данного вида объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ, а именно нормы ст. 651 ГК РФ о форме договора[272]272
  Информационное письмо Президиума ВАс рФ от 01.06.2000 г. № 53 // Вестник ВАс рФ. № 7. 2000.


[Закрыть]. Логично предположить, что к договору аренды помещений должны применяться и положения ст. 654 ГК РФ о размере арендной платы.

Однако в судебной практике вопрос о применении ст. 654 ГК РФ к аренде помещений решается неоднозначно. В одних случаях размер арендной платы признается существенным условием договоров аренды этих объектов[273]273
  См.: Определение ВАс рФ от 28.05.2008 г. № 4483/08 по делу № А51-2451/2007-23-69 // http://www.arbitr.ru/; Постановление ФАс Уральского округа от 22.06.2011 г. № Ф09-3297/11-с6 // http://fasuo.arbitr.ru/; Постановление ФАс северо-Западного округа от 30.10.2008 г. по делу № А21-1325/2008 // http://fasszo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. В других случаях суд указывает, что к договору аренды помещений ст. 654 ГК РФ не применяется, поэтому размер арендной платы не является существенным условием[274]274
  Постановление ФАс северо-Западного округа от 24.07.2008 г. по делу № А21-3841/2007 // http://fasszo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Как уже отмечалось выше, в отсутствие норм, прямо регулирующих отношения по аренде помещений, допустимо в силу аналогии закона применять нормы § 4 гл. 34 ГК РФ, поскольку они рассчитаны на регламентацию сходных отношений по временному возмездному владению и (или) пользованию обособленным рукотворным объектом недвижимости.