Текст книги "Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография"

П. 2 ст. 15 Закона о лизинге постулирует обязательность заключения договора купли-продажи для исполнения лизингового договорного обязательства. Незаключение упомянутого договора будет означать не наступление ответственности лизингодателя за существенное нарушение договора лизинга, а невозможность исполнения самого договора лизинга. На это обращает внимание Высший Арбитражный Суд РФ, который пришел к выводу о том, что если существует факт невозможности исполнения обязательства по поставке предмета лизинга, не могут считаться сохранившимися и обязательства из договора лизинга, т. к. договор лизинга неразрывно связан (курсив мой. – И.К.) с договором купли-продажи предмета финансовой аренды[324]324
  См.: Определение ВАс рФ от 19.07.2010 г. № ВАс 6314/10 по делу № А56-24425/2009 // http://www.arbitr.ru/; также См.: Постановление ФАс Московского округа от 15.06.2010 г. № КГ-А40/5130-10 по делу № А40-111106/09-40-897 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Согласно п. 1 ст. 4 Закона о лизинге лизингодатель приобретает в собственность предмет лизинга за счет собственных и (или) привлеченных средств. В арбитражной практике особо подчеркивается ошибочность позиции налоговых органов, которые привлекают лизингодателей к административной ответственности за совершение налоговых правонарушений на основании того, что имущество, передаваемое в лизинг, приобретается за счет заемных средств, и лизингодатели не несут реальных затрат. Судами указывается, что п. 2 ст. 15 Закона о лизинге для выполнения обязанностей по договору лизинга предусмотрено заключение сопутствующих договоров, к которым, в том числе, относится и договор займа. Привлечение заемных средств при оплате товара не свидетельствует о недобросовестности налогоплательщика и не лишает налогоплательщика права на применение налоговых вычетов по НДС[325]325
  См.: Постановление Конституционного суда Рф от 20.02.2001 г. № 3-П // Вестник Конституционного суда Рф. № 3. 2001; Определение Конституционного суда Рф от 08.04.2004 г. № 169-О // Вестник Конституционного суда Рф. № 6. 2004.


[Закрыть], а положения НК РФ не связывают право налогоплательщика на возмещение НДС с источником получения денежных средств, которыми налогоплательщик произвел оплату налога. Каких-либо ограничений права на налоговые вычеты в связи с порядком отражения в бухгалтерском учете имущества у лизингодателя и лизингополучателя налоговое законодательство также не устанавливает, поэтому существующая практика приобретения предмета лизинга лизингодателем за счет, главным образом, привлеченных средств правомерна и не противоречит положениям гражданского и налогового законодательства[326]326
  см., например: Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2007 г., 23.01.2007 г. № КА-А40/13321-06 по делу № А40-28205/06-87-139; Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2007 г. № КА-А40/10412-07 по делу № А40-65631/06-128-437// http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Отдельно в главе 5 Закона о лизинге установлены права лизингодателя на инспектирование и контроль. Закрепленная на законодательном уровне возможность осуществления контроля лизингодателя за соблюдением условий договора лизинга и других сопутствующих договоров (п. 1 ст. 37 Закона о лизинге), а также за деятельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится к предмету лизинга, формированием финансовых результатов деятельности лизингополучателя и выполнением лизингополучателем обязанностей по договору лизинга (п. 1 ст. 38 Закона о лизинге) на период действия договора лизинга является существенным отличием данного договора от иных[327]327
  Харитонова Ю.С. Осуществление контрольных функций по договору лизинга // Юридический мир. 2003. № 1. с. 59.


[Закрыть]. Обращает на себя внимание содержащееся в п. 1 ст. 37 Закона о лизинге указание на право лизингодателя осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров, которому корреспондирует обязанность лизингополучателя обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам и предмету лизинга.

Для лиц, не участвующих в обязательстве в качестве сторон, оно не создает обязанностей (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Следовательно, лизингодатель не вправе инспектировать и контролировать исполнение договора, заключенного лизингополучателем с другими лицами, если иное не закреплено непосредственно в этих договорах или в законе. Закон же не определяет, соблюдение каких именно сопутствующих договоров вправе инспектировать лизингодатель, не устанавливает содержание и формы такого контроля. Таким образом, в категорию «других» попадают все договоры, перечисленные в ч. 2 п. 2 ст. 15 Закона о лизинге. Учитывая данный законодательный пробел, особое значение приобретает предусмотренное п. 2 ст. 37 Закона о лизинге право субъектов договора лизинга и других сопутствующих договоров самим определять цели и порядок инспектирования.

В ст. 38 Закона о лизинге выделено право лизингодателя на финансовый контроль, при этом, как и п.2 ст. 37 вышеназванного закона, отсутствует ограничение по срокам и периодичности проведения финансового контроля, поэтому процедура реализации этого права лизингодателя во избежание злоупотребления правом должна четко прописываться в договоре лизинга.

Согласно действующему российскому законодательству, основные обязанности лизингополучателя заключаются в том, что он должен принять предмет лизинга, использовать его по назначению, определенному договором лизинга, обеспечить его сохранность и надлежащее техническое состояние, своевременно вносить лизинговые платежи, а по окончании срока лизинга возвратить предмет лизинга лизингодателю либо приобрести его в собственность, если это предусмотрено договором.

Выполнение обязанности по принятию предмета лизинга предполагает наделение лизингополучателя правами и совершение с его стороны всех действий, которые предусмотрены законодательством для покупателя по договору купли-продажи. Аналогичное правило должно быть установлено в ст. 670 ГК РФ применительно к иным договорам о приобретении предмета лизинга, стороной которых лизингополучатель не выступает, но за исключением обязанности по оплате приобретаемого имущества и права на расторжение договора без согласия лизингодателя, он будет иметь права и нести обязанности участника соответствующего правоотношения.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, предмет лизинга передается продавцом непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего (ст. 668 ГК РФ). Передача предмета лизинга производится одновременно с подписанием акта о приеме-передаче предмета лизинга[328]328
  См.: Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от
  24.04.2009 г. по делу № А31-4053/2008-17.


[Закрыть]. Отсутствие акта приема-передачи не свидетельствует о непередаче объекта лизингополучателю, если установлено, что он фактически использует данный объект недвижимости, т. к. акт приема-передачи не является единственным допустимым доказательством передачи недвижимого имущества[329]329
  См., напр.: Определение ВАс Рф от 05.04.2011 г. № ВАс-2123/11 по делу № А40-14800/10-23-96 // http://www.arbitr.ru/.


[Закрыть], равно как и его отсутствие не свидетельствует о незаключенности договора лизинга недвижимости.

Напротив, если договор лизинга недвижимости признан незаключенным или недействительным, то отсутствие акта приема-передачи объекта недвижимости может быть расценено как доказательство того, что лизингополучатель данным объектом не пользовался.

Также не влечет недействительности договора лизинга отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося предметом лизинга, в момент его передачи лизингополучателю[330]330
  ср.: п. 11 Постановления Пленума ВАс рФ от 25.01.2013 г. № 13 // Вестник ВАс рФ. № 4. 2013.


[Закрыть]. Но при наличии соответствующих оснований лизингодатель или лизингополучатель, виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Если предмет лизинга был принят лизингополучателем без претензий и замечаний, он лишается права требовать признания договора лизинга незаключенным[331]331
  См.: Постановление ФАс Западно-сибирского округа от 20.04.2010 г. по делу № А 81-2163/2009 // http://www.faszso.ru/.


[Закрыть].

Следующая и главная обязанность лизингополучателя – это своевременная и полная выплата лизингодателю лизинговых платежей. Лизинговые платежи являются формой оплаты за пользование переданным в лизинг имуществом. Фактически, обязанностью лизингополучателя является возмещение лизингодателю затрат, связанных с приобретением и предоставлением предмета лизинга, оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, и выплата вознаграждения, что отличает договор лизинга от договора обычной аренды.

ГК РФ (§ 6 гл. 34), не содержит особых норм, упорядочивающих способы, условия и сроки внесения лизинговых платежей. Специальные правила как в отношении размера общей суммы лизинговых платежей, так и принципов его определения содержатся в Законе о лизинге (ст. 28). По смыслу названной нормы в действующей редакции лизинговый платеж является единым платежом, производимым в рамках договора лизинга, поэтому, несмотря на включение в него нескольких составляющих, лизинговый платеж нельзя рассматривать как ряд самостоятельных платежей[332]332
  См.: Постановление ФАс Уральского округа от 04.05.2008 г. № Ф09-9376/07-с5 по делу № А34-1447/2007 // http://fasuo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. Судебная практика трактует лизинговый платеж и как смешанный, если договором лизинга предусмотрен выкуп предмета лизинга лизингополучателем после окончания срока лизинга[333]333
  См.: Постановление ФАс Московского округа от 27.07.2009 г. №КГ-А40/6501-09 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Порядок расчетов лизинговых платежей при заключении договоров лизинга установлен в Методических рекомендациях по расчету лизинговых платежей, утвержденных Министерством экономики РФ 16 апреля 1996 г[334]334
  Закон. 1999. № 8.


[Закрыть]. На основании этих рекомендаций в состав лизинговых платежей входят: амортизация предмета лизинга за весь срок действия договора лизинга, компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства, комиссионное вознаграждение, плата за дополнительные услуги лизингодателя, стоимость выкупаемого имущества и порядок выплат указанной стоимости в виде долей в составе лизинговых платежей, если договором лизинга предусмотрен выкуп предмета лизинга.

При согласовании метода начисления лизинговых платежей стороны могут выбрать:

1) метод «с фиксированной общей суммой», когда сумма платежей начисляется равными долями в течение всего срока договора с периодичностью, определенной сторонами;

2) метод «с авансом» – лизингополучатель при заключении договора выплачивает лизингодателю аванс в согласованном сторонами размере, а остальная часть общей суммы лизинговых платежей (за минусом аванса) начисляется и уплачивается в течение срока действия договора, как и при начислении платежей с фиксированной общей суммой;

3) метод «минимальных платежей», в соответствии с которым в общую сумму платежей включаются сумма амортизации лизингового имущества за весь срок действия договора, плата за использованные лизингодателем заемные средства, комиссионное вознаграждение и плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором, а также стоимость выкупаемого предмета лизинга[335]335
  Методические рекомендации по расчету лизинговых платежей (утв. Минэкономики рф 16.04.1996) // Закон. № 8. 2009.


[Закрыть].

Периодичность выплат, равномерный или неравномерный график, а также сроки внесения платы по числам месяца определяются в договоре лизинга. Вносить лизинговые платежи лизингополучатель обязан своевременно. По соглашению сторон лизинговые платежи могут осуществляться равными долями, в уменьшающихся или увеличивающихся размерах.

Если договором лизинга предусмотрен неравномерный график лизинговых платежей, доходы в виде лизинговых платежей признаются даже в том случае, если лизинговая деятельность является основным видом деятельности налогоплательщика и доходы от предоставления имущества в лизинг учитываются в составе доходов от реализации в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору лизинга для целей ведения налогового учета доходов в виде лизинговых платежей не требуется. Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина России[336]336
  Письма Минфина Рф от 17.04.2007 г. № 03-03-06/1/248, от 06.02.2007 г. № 03-03-06/1/59 и от 10.11.2006 г. № 03-03-04/1/752.


[Закрыть].

Неравномерный график лизинговых платежей несет определенные риски, т. к. авансовые платежи, произведенные лизингополучателем до поставки предмета лизинга, не попадают в расходы лизингополучателя. С другой стороны, если предусмотреть в договоре равномерный график лизинговых платежей, возникнет риск того, что неучет платежей в части большей, чем признаваемый равномерно доход, может привести к санкциям со стороны налоговых органов. Наиболее безрисковый вариант для обеих сторон договора лизинга – это оформление равномерного графика лизинговых платежей с момента ввода предмета лизинга в эксплуатацию и без авансовых платежей.

Высший Арбитражный Суд РФ считает, что при отсутствии в договоре лизинга условия о цене, по которой лизингополучатель выкупает предмет лизинга в собственность, такой договор нельзя признавать незаключенным, поскольку в этом случае цена определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ[337]337
  См.: Определение ВАс Рф от 09.07.2010 г. № ВАс-8727/10 по делу № А21-8954/2009; Определение ВАс Рф от 09.07.2010 г. № ВАс-8726/10 по делу № А21-9105/2009 // http://www.arbitr.ru/.


[Закрыть]. Но к отношениям по выкупу предмета лизинга правила п. 3 ст. 424 и п. 2 ст. 314 ГК РФ применить невозможно. Размер и сроки внесения выкупной цены должны устанавливаться соглашением сторон, а при его отсутствии условие о выкупе имущества считается несогласованным.

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 г. № 1729/10 по делу № А41-243/09[338]338
  См.: Постановление Президиума ВАс рФ от 18.05.2010 г. № 1729/10 по делу № А41-243/09 // Вестник ВАс рФ. № 8. 2010.


[Закрыть] сориентировало судебную и деловую практику на выделение выкупной цены предмета лизинга из состава лизинговых платежей. Минфин РФ в Письме от 02.06.2010 г. разъяснил, что лизингополучатель должен вести раздельный учет расходов в виде лизинговых платежей и расходов по выкупу амортизируемого имущества[339]339
  См.: Письмо Минфина рФ от 02.06.2010 г. № 03-03-06/1/368.


[Закрыть]. О том, что выкупную стоимость составляют затраты лизингодателя на приобретение предмета лизинга без учета услуг по лизингу еще ранее информировала ФНС РФ[340]340
  Письмо Фнс рФ от 16.11.2004 г. № 02-5-11/172@ «О порядке учета лизинговых операций».


[Закрыть].

Для договоров лизинга, содержащих условие о приобретении предмета лизинга в собственность лизингополучателем по истечении срока лизинга, необходимо установить следующее правило: «Лизингополучатель обязан уплатить лизингодателю плату за передачу предмета лизинга в собственность (выкупную цену) сверх лизинговых платежей, если иное не предусмотрено законом или не следует из соглашения сторон. Размер и сроки внесения выкупной цены предмета лизинга устанавливаются соглашением сторон; если они не установлены, то условие о выкупе предмета лизинга считается несогласованным».

При досрочном расторжении и в случае одностороннего отказа лизингодателя от исполнения договора лизинга, содержащего условие о выкупе, размере и сроках внесения выкупной цены, будет четко определяться сумма уплаченной выкупной цены, подлежащая возврату лизингополучателю (уплаченные лизинговые платежи ему не возвращаются). В отсутствие размера и сроков внесения выкупной цены в договоре лизинга с условием о выкупе само условие о выкупе будет считаться несогласованным, вследствие чего у лизингополучателя не возникнет права требовать возврата суммы уплаченной выкупной цены. В настоящее же время неясно, каким образом суды определяют сумму возвращаемой выкупной цены, которая включается в состав лизинговых платежей[341]341
  См.: Постановление ФАС Центрального округа от 26.04. 2007 г. по делу № А409-6495/06-28 // http://fasco.arbitr.ru/; Постановление ФАС Московского округа от 14.11. 2008 г. № КГ-А40/10655-08; Постановление ФАС Московского округа от 13.12. 2010 г. № КГ-А40/15204-10 по делу № А40-172343/09-23-1122 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

При досрочном расторжении договора лизинга у лизингодателя не возникает неосновательного обогащения, т. к. исходя из определения ст. 1102 ГК РФ неосновательное обогащение – это имущество, которое лицо приобрело или сберегло (приобретатель) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований за счет другого лица (потерпевшего), а лизинговые платежи, выплаченные в период действия договора являются единым платежом за пользование предметом лизинга и не могут рассматриваться в качестве неосновательного обогащения[342]342
  См.: Определение ВАс рф от 16.12.2010 г. № ВАс-16613/10 по делу № А40-107960/09-83-734 // http://www.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Согласно п. 3 ст. 28 Закона о лизинге обязанность лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступает с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга. По договору лизинга имеет место встречное исполнение обязанностей, и если лизингодатель свою обязанность по передаче предмета лизинга не исполнил, то лизингополучатель в силу п. 2 ст. 328 ГК РФ вправе не уплачивать лизинговые платежи[343]343
  См.: Постановление ФАС Московского округа от 05.11.2008 г. № КГ-А40/10129-08 по делу № А40-13007/08-28-133 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

В свою очередь, лизингодатель не вправе удерживать предварительную оплату по договору лизинга за период, когда пользование предметом лизинга не осуществлялось[344]344
  См.: Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2010 г. № КГ-А40/6390-10 по делу № А40-76109/09-53-509 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. Если предмет лизинга не передан лизингополучателю в указанный в договоре срок, он вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 668 ГК РФ). В договоре лизинга может предусматриваться, что любая из сторон вправе требовать расторжения договора, если продавец по любой причине оказался не в состоянии передать предмет лизинга лизингополучателю[345]345
  См.: Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2005 г.,
  13.01.2005 г. № КГ-А40/12254-04 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

В ситуации, когда полученный предмет лизинга из-за дефектов не может использоваться лизингополучателем, последний не обязан уплачивать лизинговые платежи до начала использования предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга[346]346
  См.: Постановление ФАС Московского округа от 10.11.2005 г. № КГ-А40/10816-05 // http://www.fasmo.arbitr.ru/; Постановление Президиума ВАс Рф от 01.04.2003 г. № 9208/02 // Вестник ВАс Рф. № 8. 2003.


[Закрыть]. Однако в договор лизинга, как правило, включаются положения о том, что платежи, внесенные на расчетный счет лизингодателя до подписания договора, считаются лизинговыми платежами с момента подписания акта приема-передачи предмета лизинга. Платежи, уплаченные ранее, считаются авансовыми в счет будущих лизинговых платежей, т. е. оплата по договору лизинга производится вне зависимости от фактического пользования имуществом. На практике, авансовый платеж удерживается лизингодателем и в случае расторжения договора лизинга. Суды не находят в этом противоречия ГК РФ и подчеркивают, что, подписывая договор лизинга, стороны соглашаются с его условиями[347]347
  См.: Постановление ФАС Московского округа от 14.04.2010 г. № КГ-А40/2994-10 по делу № А40-73917/09-89-512 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть]. При допущении лизингополучателем существенного нарушения сроков уплаты лизинговых платежей лизингодатель на основании п. 5 ст. 614 ГК РФ, применимой к лизинговым отношениям, вправе требовать досрочной уплаты лизинговых платежей не более чем за два срока подряд[348]348
  См.: Постановление ФАС Московского округа от 25.12.2009 г. № КГ-А40/13521-09 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Если в отношениях по лизингу жилой недвижимости лизингополучателем будет выступать физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность, в законе следует установить императивное правило, согласно которому обязанность лизингополучателя по уплате лизинговых платежей должна возникать строго с момента начала использования предмета лизинга лизингополучателем.

Данная категория лизингополучателей, при наличии условия об этом в договоре лизинга недвижимости, может быть освобождена от обязанности возвратить лизингодателю в составе лизинговых платежей полную стоимость недвижимой вещи.

Еще одна обязанность лизингополучателя заключается в том, что по окончании срока лизинга он должен возвратить предмет лизинга лизингодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленном договором (п. 4 ст. 17 Закона о лизинге).

Ст. 8 Закона о лизинге предусматривает возможность предоставления лизингополучателю права передачи предмета лизинга во владение и в пользование за плату и на определенный срок в сублизинг. Для передачи предмета лизинга в сублизинг обязательно получение согласия лизингодателя на эту сделку, выраженного в письменной форме. Сублизинг назван «видом поднайма». Одновременно абз. 2 п. 1 ст. 8 Закона о лизинге гласит: «При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга». В редакции Закона о лизинге 2002 г. исключено отождествление сублизинга с переуступкой прав по договору лизинга (перенаймом), что было предусмотрено в п. 1 ст. 8 прежней редакции. На лизингополучателе (лизингодателе в договоре сублизинга) не лежит обязанности по приобретению предмета лизинга путем заключения договора купли-продажи, поэтому представляется, что «сублизинг» есть не что иное, как обычная субаренда[349]349
  См.: Коннова Т.А. Лизинговые отношения в гражданском праве…с. 19; Постановление ФАс Уральского округа от 18.01. 2011 г. № Ф09-10782/10-с5 по делу № А07-28053/2009 // http://fasuo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

За этапом установления прав и обязанностей участников лизинга следует этап исполнения обязательств из договоров, породивших отношения по лизингу недвижимости. Исполнение договорного обязательства – одна из интереснейших тем цивилистики. Профессор В.В. Витрянский относит проблему определения правовой природы исполнения к глобальным проблемам гражданского права[350]350
  См.: Витрянский В.В. Обсуждение проблемных вопросов договора комиссии // Вестник ВАс рф. 2004. № 8. с. 188.


[Закрыть]. Обращение науки гражданского права к проблеме исполнения объясняется как практической потребностью (в РФ очень низкий уровень договорной дисциплины. Исполняется только 37 % от общего числа договорных обязательств. Для сравнения, в США эта цифра составляет 96 %, в Великобритании – 94 %, в ФРГ – 87 %. Ненадлежащее исполнение договоров российскими контрагентами имеет место в 80 % случаев. Между тем, согласно опубликованным еще в 1970-хх гг. расчетам академика В.М. Глушкова, только за счет надлежащего исполнения договоров можно вдвое увеличить объем ВВП[351]351
  См.: Экономические санкции и дисциплина поставок. Киев, 1976. с. 4 Привод. по: Пугинский Б.И. Теория и практика договорного регулирования. М., 2008. с. 193.


[Закрыть]), так и теоретическим интересом к выяснению правовой природы исполнения.

До конца не разрешен вопрос, который ставит в своей монографии С.В. Сарбаш: возможно ли выработать единую унифицированную концепцию исполнения договорных обязательств или следует признать, что любое и каждое исполнение зависит от характера действия, совершаемого во исполнение обязательства?[352]352
  См.: Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. с. 29.


[Закрыть] Поскольку настоящее исследование посвящено договору лизинга недвижимости, исполнение обязательства ниже рассматривается только в той мере, в какой это охватывается темой работы, и выводы по данной проблеме не носят общего характера применительно ко всем договорным обязательствам.

В работе М.И. Брагинского и В.В. Витрянского вопросы исполнения, изменения и расторжения договора объединены в одной главе под названием «Динамика заключенного договора»[353]353
  См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. Глава V. с. 419–479.


[Закрыть]. Отношение по лизингу недвижимости опосредуется обязательственным договором лизинга. Но на основании чего происходит передача предмета лизинга лизингополучателю? Достаточно ли обязательственного договора лизинга для ограничения права собственности лизингодателя и для последующего приобретения права собственности на предмет лизинга лизингополучателем (если последнее предусмотрено договором лизинга)?

Исполнение обязательства – это совершение должником определенного действия в пользу кредитора или воздержание от определенного действия и принятие кредитором этого действия.

В.С. Толстой в работе «Исполнение обязательств» подверг критике использование понятий «исполнение сделки» и «исполнение договора» применительно к исполнению обязательств. «Следует иметь в виду, что исполняются именно обязанности <…>, а не сделки или договоры»[354]354
  Толстой В.С. Исполнение обязательств. М., 1973. с. 19.


[Закрыть]. По мнению В.С. Толстого, нельзя реализацию обязательства называть исполнением договора.

Российский законодатель не избежал употребления многозначного понятия[355]355
  См.: часть вторая ГК рФ, гл. 24 ГК рФ.


[Закрыть]. Однако критикуемая терминология прижилась и в юридической доктрине, и в законодательстве, поэтому представляется, что допустимо использовать словосочетание «исполнение договора», понимая под ним исполнение договорного обязательства, если это не приводит к ошибке.

Любое обязательство подразумевает исполнение. Если исполнение обязательства объективно не может быть произведено, это является основанием для прекращения обязательства (ст. 416 ГК РФ), а если участники обязательства изначально не имели намерения его исполнять, то налицо мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ). Но единства по поводу природы исполнения в юридической литературе нет. Наиболее часто поддерживаются несколько следующих позиций по данной проблеме.

1. Под исполнением понимаются фактические действия – активные действия должника по исполнению возложенной на него обязанности[356]356
  См.: Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М., 2002. с. 9.


[Закрыть], а иногда и действия кредитора[357]357
  См.: Гражданский кодекс российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин (Автор комментария – Г.Д. Отнюкова). М., 1996. с. 498–499.


[Закрыть]. Однако фактические действия сами по себе не способны приводить к юридическим последствиям, в то время как исполнение обязательства непременно приводит, по крайней мере, к одному из юридических последствий – прекращению обязательства или суброгации требования[358]358
  См.: Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под. общ. ред. В.А. Белова. (Автор очерка – Ю.А. Тарасенко). М., 2008. с. 397.


[Закрыть], таким образом, действия, производящие юридические последствия, должны иметь правовую природу.

2. О.А. Красавчиков предлагал рассматривать исполнение как юридический поступок[359]359
  См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. с. 154 и далее.


[Закрыть]. Указанная теория исходит из того, что для юридического поступка (в отличие от сделки) воля субъекта для возникновения гражданско-правовых последствий значения не имеет: действия по исполнению обязательств совершаются, поскольку так предписывают правовые нормы. Возразить на это можно словами Г.Ф. Шершеневича, который писал, что в основе правовой обязанности, как и субъективного права, лежит воля[360]360
  Шершеневич Г.Ф. Общая теория права: Учебное пособие. Т. 2. Вып. 2. М., 1995. с. 210.


[Закрыть]. Исполнение договорного обязательства – это волевое целенаправленное действие, результат которого – прекращение договорного правоотношения надлежащим исполнением. Кроме того, с позиций теории гражданско-правовой ответственности неисполнение признается сделкой. Следовательно, либо исполнение и неисполнение – явления, обладающие различной правовой природой, либо исполнение, равно как неисполнение, представляет собой сделку.

3. Определяют исполнение обязательства и в качестве односторонней[361]361
  См.: Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. (Автор главы – И.Л. Корнеева). М., 1997. с. 465; ЕфимоваЛ.Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001. с. 327.


[Закрыть] или двусторонней[362]362
  См.: НовоселоваЛ.А. сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. факторинг. М., 2003. с. 11–12.


[Закрыть] сделки. Если под исполнением понимать действия и должника, и кредитора – первый предлагает исполнение, а второй принимает, – необходимо говорить как минимум о двух односторонних сделках. Причем фактическое содержание этих сделок составляют действия контрагентов на разных стадиях исполнения договорного обязательства, выделенных профессором О.А. Красавчиковым[363]363
  См.: советское гражданское право: Учебник. В 2 т. Изд. 3-е, испр. и доп. / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. Т. 1. с. 471–473.


[Закрыть].

4. «Предложение и принятие исполнения являются волевыми односторонними актами и сходны в этом смысле с офертой и акцептом, обмен которыми при соблюдении всех прочих требований закона влечет к их поглощению новой двусторонней сделкой – договором», – пишет С.В. Сарбаш[364]364
  Сарбаш С.В. Указ. соч. с. 55.


[Закрыть].

Посредством передачи предмета лизинга происходит исполнение лизингового обязательства, но только в том случае, если в договоре лизинга не предусмотрен последующий выкуп предмета лизинга лизингополучателем. Если же в договоре лизинга недвижимости предусмотрена обязанность лизингополучателя приобрести предмет лизинга в собственность, вслед за передачей предмета лизинга, осуществляемой, как правило, контрагентом лизингодателя, для надлежащего исполнения договора лизинга необходима и передача вещного права на недвижимость, которая может быть осуществлена только лизингодателем – обладателем права собственности.

Право собственности на недвижимость у лизингодателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Если лизингодатель не приобрел права собственности на предмет лизинга по договору о приобретении недвижимости, а сам предмет лизинга уже передан лизингополучателю, считается ли это передачей имущества в рамках лизинга по действующему законодательству? Решение этого вопроса зависит от того, что является предметом договора лизинга: жилая недвижимость, предприятие как единый имущественный комплекс или иная недвижимость.

В первом случае договор о приобретении предмета лизинга считается заключенным с момента государственной регистрации договора, а право собственности на указанную недвижимость переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. До государственной регистрации правоотношение из договора о приобретении недвижимости не возникает, следовательно, невозможно и исполнение договора лизинга недвижимости.

Если же предметом договора лизинга является иная недвижимость, договор лизинга и договор о приобретении предмета лизинга считаются заключенными с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договоров в форме составления единого документа, подписанного сторонами. Подписание договора купли-продажи (к примеру) делает этот договор обязательным для продавца и покупателя, но не для третьих лиц. С момента подписания договора купли-продажи и до момента государственной регистрации вещного права покупателя последний вправе требовать от продавца исполнения договора, т. е. передачи недвижимости. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Покупатель после заключения договора купли-продажи недвижимости не обладает юридической возможностью распоряжения объектом недвижимости до момента государственной регистрации своего вещного права на недвижимость. Продавец не имеет фактической возможности распоряжения объектом недвижимости, т. к. он составляет предмет исполнения обязательства продавца. Но тот же объект недвижимости в договоре лизинга составляет предмет исполнения обязательства покупателя-лизингодателя.

При неисполнении договора купли-продажи предмета лизинга продавцом лизингополучатель, действующий как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества, но таковым не являясь, может предъявить требования из договора купли-продажи к лизингодателю – лицу, не зарегистрировавшему право собственности на предмет лизинга к моменту начала исполнения договора, поскольку для его исполнения необходимо заключение и исполнение договора о приобретении предмета лизинга между лизингодателем и продавцом[365]365
  См.: Определение ВАс рФ от 20.01.2011 г. № ВАс-18542/10 по делу № А76-6476/2010-62-248 // http://www.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Вышесказанное относится и к исполнению других договоров, на основании которых лизингодатель может быть управомочен приобретать право собственности на предмет лизинга.

Стимулировать должника к точному исполнению призвано обеспечение исполнения лизингового обязательства, которое может как принадлежать к способам, перечисленным в ст. 329 ГК РФ, так и относиться к иным способам, устанавливаемым законом или договором.

В некоторых исследованиях высказывается идея о том, что обеспечению лизингового договорного обязательства служит сама принадлежность предмета лизинга на праве собственности лизингодателю[366]366
  Громов С.А. Обеспечительная функция права собственности на предмет лизинга // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2010. с. 248.


[Закрыть], т. е. передача имущества в лизинг лизингополучателю с оставлением права собственности на это имущество у лизингодателя выполняет обеспечительную функцию[367]367
  См.: Лысенко А.Н. Легальные обеспечительные меры, не упомянутые в главе 23 ГК Рф // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2010. с. 218.


[Закрыть].

Здесь просматривается некоторое сходство лизинга с аккредитивом, который понимается не только как форма расчетов, но и как способ обеспечения платежа за получение товаров, выполнение работ, оказание услуг. При использовании аккредитива кредитор в обязательстве получает средства с аккредитива уже в момент предоставления документов, подтверждающих исполнение обязательства должником, а должник приобретает соответствующие права на имущество, причем соответствующие документы предъявляются не контрагенту по договору непосредственно, а в исполняющий банк (п. 1 ст. 870).

В английском праве лизинг относят к «титульным финансам» (термин используется потому, что кредитор имеет право собственности на активы), под которыми понимается квази-обеспечение, выработанное в XIX веке в обход законодательных запретов физическим лицам и партнерствам обеспечивать свои активы[368]368
  См.: Овсейко С. Договор найма-продажи // Юрист. № 6. 2009. с. 29.


[Закрыть]. Наравне с лизингом к «титульным финансам» причислены: удержание права собственности за продавцом, заем ценных бумаг, факторинг, секьюритизация, сделки репо[369]369
  См.: Wood P. Law and Practice of International Finance. London. 2008. P. 292–295.


[Закрыть].

А.А. Иванов отмечает, что интересы лизингодателя обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисправности лизингополучателя не нужно обращать взыскание, достаточно потребовать возврата предмета лизинга[370]370
  См.: Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга): Учебно-практ. пособие. М., 2001. с. 30.


[Закрыть]. Обеспечительную функцию лизинга подчеркивает С.В. Сарбаш, делая вывод о том, что обеспечительная цель – это одна из главенствующих целей создания такой конструкции, как лизинг. Он же, наряду с С.А. Громовым, рассматривает лизинг как обеспечительную передачу правового титула[371]371
  См.: Сарбаш С.В. Обеспечительная передача правового титула // Вестник гражданского права. 2008. № 1. с. 28. с. 28; Громов с. А. Указ. соч. с. 248–292.


[Закрыть].

Однако для разрешения вопроса об обеспечительной передаче титула в договоре лизинга недвижимости необходимо установить, какая из сторон договора лизинга обладает владельческим титулом.

Содержание субъективного права собственности определяется в законе путем перечисления правомочий собственника. В соответствии со ст. 209 ГК РФ к ним относятся правомочия владения, пользования и распоряжения. Указанные правомочия необходимо рассматривать как внешнее проявление сущности субъективного права собственности – экономической власти собственника над отношениями по поводу принадлежащего ему имущества, выражающейся в юридической формуле «возможность действовать по своему усмотрению» (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Эти правомочия собственника не передаются другим лицам при передаче имущества.