Текст книги "Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография"

Ст. 654 ГК РФ содержит специальные требования только к согласованию условия о размере арендной платы. В связи с этим в силу ст. 625 ГК РФ на отношения сторон также распространяется действие общих норм об аренде, а именно ст. 614 ГК РФ. Указанная статья позволяет согласовать в договоре форму арендной платы и другие условия, касающиеся ее внесения и изменения.

Таким образом, для надлежащего согласования условия об арендной плате в договоре аренды зданий (сооружений, помещений) рекомендуется указать:

– вид (форму) арендной платы;

– размер арендной платы или способ его определения;

– условие об изменении арендной платы;

– порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Если условие об арендной плате не согласовано, в этом случае договор считается незаключенным, права и обязанности сторон по нему не возникают. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Арендатор может быть выселен из занимаемого объекта в связи с отсутствием у него законных оснований для его использования.

Лизинговые платежи по своей структуре и природе отличаются от арендной платы. Под стоимостью договора лизинга понимается общая сумма лизинговых платежей за весь срок действия договора лизинга, а также выкупная цена предмета лизинга, если она предусмотрена договором[275]275
  См.: п. 11 Приказа фАс рф от 23.09.2005 г. № 213 «Об утверждении Порядка определения доминирующего Положения лизинговых организаций на рынке лизинговых услуг» // российская газета. № 241. 27.10.2005. (утратил силу в связи с изданием Приказа фАс рф от 28.04.2010 г. № 220).


[Закрыть]. В общую сумму платежей по договору лизинга входят: возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга, а также с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг; доход лизингодателя (п. 1 ст. 28 Закона о лизинге). Если лизингополучатель рассчитывается по лизинговым платежам в натуральной форме продукцией, производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора.

В соответствии с действующим законодательством (п. 2 ст. 28, ст. 31 Закона о лизинге) порядок формирования лизинговых платежей зависит от конкретных условий договора лизинга, а именно, способа учета предмета лизинга (на балансе лизингодателя либо на балансе лизингополучателя) и наличия в договоре лизинга условия о переходе права собственности на предмет лизинга[276]276
  Письмо МНс рф от 09.09.2004 № 03-2-06/1/1977/22@ «О налоге на добавленную стоимость».


[Закрыть].

С учетом состава и формы расчетов по лизинговым платежам, существенное условие договора лизинга относительно размера платежей может быть определено не только в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но также указанием на способы определения размера платежей в целом или по каждому виду платежа в отдельности.

Первоначально Федеральный закон «О лизинге» (п. 1 ст. 19) презюмировал право лизингополучателя на приобретение в собственность имущества, передаваемого в лизинг, при осуществлении всех платежей по договору, за исключением случая, когда договором лизинга предусмотрено иное. В действующей редакции Закона о лизинге установлено, что переход права собственности осуществляется, если это предусмотрено договором. Также Закон о лизинге не предусматривает выделения суммы, составляющей выкупную стоимость предмета лизинга, в случаях заключения договора лизинга с последующим выкупом имущества, что создает сложности для сторон договора лизинга при его досрочном расторжении[277]277
  см., например: Постановление ФАС Московского округа от 21.02.2005 г. по делу № КГ-А40/164-05 // http://www.fasmo.arbitr.ru/; Постановление ФАС северо-Западного округа от 04.10.2004 г. по делу № А44-1658/04-с1205 // http:// fasszo.arbitr.ru/; Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2004 г. по делу № КГ-А40/11858-04 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

До недавнего времени судебная практика не проводила различий между обязанностью лизингополучателя по уплате лизинговых платежей по договору лизинга с условием о выкупе и без такового. При досрочном расторжении договора лизинга и возврате предмета лизинга собственнику лизингополучатель был обязан уплатить лизинговые платежи в том объеме, который был согласован сторонами в графике лизинговых платежей. Обязанность по уплате наступившего лизингового платежа в полном объеме не зависела от того, что в структуру лизингового платежа входили разные составляющие.

Исключение из данной практики составляли те случаи, когда стороны выделяли в структуре каждого платежа отдельно плату за пользование (лизинговый платеж) и выкупную цену (авансирование предстоящего выкупа) или же предусматривали перечисление единовременного аванса в счет предстоящего выкупа. При таких условиях досрочное расторжение договора лизинга и необходимость возврата лизингового имущества приводили к утрате возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю и соответственно оплаченные авансом платежи за выкуп подлежали возврату[278]278
  См.: Постановление ФАС северо-Западного округа от 01.02. 2010 г. по делу № А56-47480/2009 // http://fasszo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Однако в период кризиса суды стали принимать решения о взыскании денежных средств с лизинговых компаний – кредиторов в пользу лизингополучателей-должников. Хотя принципиальные повороты в судебной практике не так часты, если это не связано с изменением самого законодательства, российская арбитражная практика рассмотрения споров, связанных с расторжением договора лизинга, содержащим условие о выкупе лизингового имущества, совершила именно такой поворот в 2010–2012 гг.

Ранее лизингополучатели при досрочном расторжении договора лизинга, содержащем условие о выкупе имущества, практически не имели возможностей для отстаивания своих коммерческих интересов. Суды не принимали во внимание доводы лизингополучателей о том, что имущество частично уже оплачено – оно изымалось, а также взыскивалась дебиторская задолженность. Лизингополучатель не мог получить ничего даже в тех случаях, когда срок лизинга к моменту изъятия имущества истек.

Теперь же если лизингополучатель досрочно вернул имущество или оно было изъято лизинговой компанией в связи с неплатежами, он может обратиться в суд с требованием о взыскании с лизингодателя части стоимости имущества, которая входила в состав уплаченных лизинговых платежей.

Суды взыскивают стоимость имущества, считая, что если возможность выкупа утрачена в связи с расторжением договора и возвратом имущества, то у лизингодателя возникает неосновательное обогащение.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.05.2010 г. № 1729/10 по делу № А41-243/09[279]279
  См.: Постановление Президиума ВАс рФ от 18.05.2010 г. № 1729/10 по делу № А41-243/09 // Вестник ВАс рФ. № 8. 2010.


[Закрыть] сориентировало судебную и деловую практику на выделение выкупной цены предмета лизинга из состава лизинговых платежей. Предполагаемые изменения законодательства о лизинге сохраняют этот подход. Ст. 624 ГК РФ, регулирующую выкуп арендованного имущества, дополнят п. 4, согласно которому выкупная цена будет уплачиваться сверх арендной платы. В случае одностороннего отказа лизингодателя от договора лизинга лизингополучателю будет предоставлено право требовать возврата выкупной цены предмета лизинга (но не лизинговых платежей).

ВАС РФ, поддержав представленную позицию нижестоящих судов о взыскании неосновательного обогащения, обратил их внимание на то, что выкупная стоимость имущества, подлежащая возврату лизингополучателю, должна определяться с учетом естественного износа имущества (без ускоренной амортизации).

Арбитражные суды к настоящему времени не смогли сформировать единообразного подхода для определения такого износа. Официальных методических указаний для его расчета не имеется, рыночная стоимость имущества здесь неприменима.

В состав лизинговых платежей на основании Закона о лизинге включается стоимость имущества, поэтому выкупная стоимость обычно определяется как условная сумма, уплачиваемая после полного внесения лизинговых платежей по договору. Выкупную цену стороны договора вправе устанавливать по своему усмотрению. Нередко суды ошибочно ставят знак равенства между стоимостью предмета лизинга и выкупной ценой, считая, что при досрочном изъятии имущества у лизингополучателя лизингодатель не только полностью покрывает свои затраты, но и обогащается за счет контрагента, который выплатил стоимость имущества в составе лизинговых платежей, не получив права собственности на него.

Однако не учитываются следующее:

1) стоимость изъятого имущества не соответствует его стоимости на момент передачи лизингополучателю – оно изношено, требует затрат на транспортировку, восстановление, хранение и продажу. Зачастую требуются усилия для розыска имущества, изъятия его у третьих лиц, освобождения от обременений.

2) лизингодатель приобретал имущество для лизингополучателя и не может использовать его в своей деятельности.

Такая позиция судов фактически обязывает лизингодателя выкупить у недобросовестного должника свое собственное имущество, использованное должником, заплатив за него как за новое. Лизингодатели отмечают, что подобный уклон в правоприменении в пользу лизингополучателей способен в самые короткие сроки разрушить лизинговый бизнес в России.

Пока вопросы о выделении выкупной цены из состава лизинговых платежей и о возврате уплаченной лизингополучателем выкупной цены при расторжении договора лизинга и возврате предмета лизинга лизингодателю не решены на законодательном уровне, полезными для разрешения указанных споров в правоприменительной практике видятся следующие рекомендации. Во-первых, для решения вопроса о выкупной цене предмет лизинга должен быть фактически возвращен лизингодателю. Во-вторых, оценка рыночной стоимости предмета лизинга должна проводиться на момент возврата предмета лизинга. В-третьих, вопрос о возврате выкупной цены должен решаться в комплексе с проблемой компенсации лизингодателем понесенных затрат на приобретение и передачу предмета лизинга[280]280
  См.: ТепкинаА.В. Проблема определения выкупной цены в договоре лизинга // Юрист. 2011. № 8. с. 11.


[Закрыть].

Выкупная цена, несмотря на условный размер, несопоставимый с реальной стоимостью предмета лизинга, является платой за передачу предмета лизинга в собственность лизингополучателя и не родственна лизинговому платежу – плате за пользование предметом лизинга, поэтому должна устанавливаться и выплачиваться отдельно от лизинговых платежей. В договоре лизинга с условием о приобретении недвижимости в собственность лизингополучателем согласованию подлежит как сумма лизинговых платежей, так и – отдельно – выкупная цена предмета лизинга.

Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о плате за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, предоставляемый в лизинг.

Если по аналогии применять к лизинговым отношениям установления п. 2 ст. 654 ГК РФ, то плата за пользование земельным участком подлежит включению в состав лизинговых платежей за владение и пользование зданием, сооружением, помещением, если иное не предусмотрено законом или договором. (П. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»[281]281
  Вестник ВАс Рф. № 5. 2005 г.


[Закрыть]).

Однако норма ст. 654 ГК РФ позволяет сторонам договора аренды здания, сооружения, помещения самостоятельно согласовать условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект. Так, стороны могут оговорить, что пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект, оплачивается дополнительно. При этом стороны могут сразу установить в договоре размер платы за пользование участком либо указать, что он оговаривается дополнительно (например, путем заключения отдельного договора аренды земельного участка).

Лизингодатель и лизингополучатель также свободны в согласовании условия о способах и размерах оплаты пользования земельным участком, на котором расположен предмет лизинга.

Однако им следует учесть следующее. Если при заключении договора лизинга недвижимости они оговорили, что арендная плата за пользование имуществом не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, но при этом не заключили отдельный договор аренды этого участка, суд может взыскать с лизингополучателя неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком[282]282
  Постановление ФАс северо-Западного округа от 09.09.2010 г. по делу № А56-25524/2009 // http://fasszo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Если условие о плате за земельный участок, на котором расположен предмет лизинга, не согласовано, то установленная в договоре сумма платежей по договору лизинга включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка. Лизингополучатель здесь не сможет потребовать взыскания дополнительных платежей за пользование участком, в том числе уплаты земельного налога. Равным образом, в случае изменения площади и границ земельного участка, переданного вместе с предметом лизинга, лизингополучатель не сможет потребовать возврата части уплаченных лизинговых платежей, пропорционально уменьшению площади переданного земельного участка.

Если земельный участок предоставляется лизингополучателю на основании дополнительного соглашения к договору лизинга недвижимости, стороны не обязаны оформлять договор аренды земельного участка[283]283
  Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2011 г. по делу № А64-2593/2010.


[Закрыть].

Если стороны заключают отдельный договор о предоставлении права пользования земельным участком (чаще всего, это договор аренды), то размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (ст. 65 ЗК РФ). Размер арендной платы, указанный в договоре аренды земельного участка, должен соответствовать размеру арендной платы, указанному в информации о проведении аукциона на продажу права на заключение договора аренды.

Ставка арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Она устанавливается в процентах от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Следовательно, размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Если сторонами договора лизинга недвижимости прямо предусмотрено, что в сумму лизинговых платежей включена плата за пользование земельным участком, лизингополучатель не может ссылаться на то, что плата за пользование земельным участком фактически является земельным налогом[284]284
  Постановление семнадцатого арбитражного апелляционного суда от
  13.07.2010 г. № 17АП-6289/2010-ГК по делу № А50-5266/2010.


[Закрыть].

Лизингополучатель не является плательщиком земельного налога, т. к. на основании пп. 7 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата. Формой платы за пользование земельным участком для лизингополучателя являются лизинговые платежи либо арендная плата, размер которой определяется договором либо по правилам п. 2 ст. 654 ГК РФ. Плательщиком земельного налога является собственник земельного участка.

Однако в судебной практике по этому вопросу усматривается две позиции. Первая, содержащаяся, в частности, в Постановлении ФАС Московского округа от 13.06.2007 г. № КА-А40/4838-07-2 по делу № А40-57595/06-108-299, констатирует, что арендатор нежилого помещения в здании не является плательщиком земельного налога. П. 1 ст. 388 НК РФ в числе плательщиков земельного налога прямо называет только лиц, обладающих земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Если же право пользования земельным участком возникло у арендатора в силу указания ст. 652 ГК РФ, данный арендатор также не является плательщиком земельного налога, поскольку плата за пользование земельным участком включается в состав арендной платы.

Иная позиция обозначена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 28.10.2004 г. № А26-2799/04-29. Согласно ей, правоустанавливающими документами, как для внесения арендной платы, так и для уплаты земельного налога, если арендная плата не предусмотрена, является договор аренды, поэтому арендатор должен оплачивать землепользование, перечисляя арендную плату арендодателю либо земельный налог в соответствующие бюджеты. Если по условиям договора в арендную плату не включена плата за пользование земельным участком, это не освобождает арендатора от уплаты земельного налога за участок, на котором расположен арендуемый объект недвижимости. Иной вывод противоречит принципу платности землепользования.

Правоустанавливающим документом, на основании которого с арендатора взимается арендная плата при отсутствии заключенного с собственником земельного участка договора аренды земельного участка, является договор аренды здания (сооружения) или помещения[285]285
  См.:Постановление Президиума ВАс рФ от 10.12.2002 г. № 5378/02 по делу № А49-7463/01-206а/7 // Вестник ВАс рФ. № 4. 2003; Постановление ФАс Московского округа от 11.10.2007 г. № КА-А40/10477-07 по делу № А40-1736/07-107-13 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Если между сторонами договора лизинга недвижимости заключен договор аренды земельного участка, а арендодателем является публичный собственник земельного участка, то поскольку в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном п. 3 ст. 65 ЗК РФ.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 г. № 1709/11[286]286
  Вестник ВАс Рф. № 10. 2011.


[Закрыть] содержится указание на то, что в случае заключения договора аренды, в котором согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен сохраняться при смене арендодателя. Данная методика, после согласования ее сторонами, стала существенным условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ, а условия договора аренды о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежат толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

§ 2. Значение государственной регистрации договора лизинга недвижимости

Для установления момента возникновения прав и обязанностей участников договорного правоотношения необходимо определить начало действия договора. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, который по российскому гражданскому законодательству является моментом получения оферентом акцепта (консенсуальные договоры). Помимо этого, в ст. 433 ГК РФ содержится указание на то, что если для договора необходима также и передача имущества, то он считается заключенным с момента, когда в соответствии с законом (ст. 223 ГК РФ) произведена передача (реальные договоры), а если договор подлежит государственной регистрации – с момента ее совершения (регистрируемые договоры).

В свою очередь, чтобы договор считался заключенным, следует не просто достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора, но и облечь это соглашение в требуемую в подлежащих случаях форму (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для консенсуального договора лизинга недвижимости п. 2 ст. 609 ГК РФ установлена письменная форма. Т. к. предметом договора является недвижимость, требования к форме считаются соблюденными, если договор заключен путем составления единого документа, подписанного сторонами, а не посредством обмена документами.

Законодатель разграничивает форму договора и государственную регистрацию, которая является способом фиксации соответствующей сделки[287]287
  См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. с. 342.


[Закрыть]. Государственная регистрация не является формой сделки (ст. 158 ГК РФ), поэтому требование об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью, закрепленное в целях обеспечения достоверности и доступности информации о возникновении и существовании прав на недвижимое имущество для всех участников оборота, не относится к форме договора лизинга недвижимости.

П. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[288]288
  федеральный закон от 17.06. 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // сЗ Рф. 1997. № 30. ст. 3594.


[Закрыть] (далее – Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. С государственной регистрацией закон связывает возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество, а также возникновение, изменение и прекращение ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. Договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации.

Главное для оборота недвижимости – обеспечение прочности приобретаемых вещных прав, и институт государственной регистрации прав, будучи элементом публично-правового регулирования отношений по поводу недвижимости, служит достижению, в первую очередь, этой цели.

Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на:

1) придание предельной открытости (прозрачности) информации о правах на недвижимость;

2) введение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, что способствует максимальной защите прав и законных интересов граждан, юридических лиц и публичных образований;

3) внесение единообразия в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории РФ.

П. 2 ст. 223 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом. По словам В.П. Мозолина, норма ст. 223 ГК РФ относится одновременно и к гражданскому, и к административному праву. Она утрачивает свою отраслевую принадлежность, и потому ее даже нельзя назвать комплексной нормой права. Автор называет подобные нормы «продуктами своего рода юридической нанотехнологии, созданными из сплава гражданского и административного законодательства»[289]289
  Мозолин В.П. роль гражданского законодательства в регулировании комплексных имущественных отношений // сборник работ участников II международной заочной научно-практической конференции аспирантов и молодых ученых «Актуальные проблемы юридической науки и правоприменительной практики». М., 2010. с. 14–15.


[Закрыть] и определяет норму ст. 223 ГК РФ как единую внеотраслевую правовую норму, имеющую однотипную юридическую природу, которую нельзя делить на две части по названным отраслям законодательства.

Е.А. Баранова утверждает противоположное: «Регистрация прав на недвижимое имущество должна регулироваться предписаниями вещного права»[290]290
  Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дисс… канд. юрид. наук. М., 2005. с. 16.


[Закрыть]. В ее работе государственная регистрация определяется как субинститут вещного права, который включает общие положения, закрепляющие понятие, предмет и принципы регистрации вещных прав на недвижимое имущество, и специальные нормы – об обеспечении перехода права собственности, приобретении прав на недвижимость в силу публичной достоверности реестра, исправлении записей в реестре. К вышеозначенному субинституту автор не относит нормы административного права, регулирующие структуру и компетенцию органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и нормы, упорядочивающие регистрационную процедуру.

Представляется, что наличие норм, имеющих административную и процессуальную правовую природу (гл. 2, 3, 6 Закона о регистрации) исключает возможность регулирования рассматриваемых отношений только нормами вещного права. Так, в предмет гражданского права не входят отношения между регистрирующими органами и обладателями права (настоящим и будущим), подлежащего государственной регистрации.

Отношения по государственной регистрации разделяются на координационные и субординационные, исходя из метода регулирования отношений. Соответственно, их регулирование осуществляется нормами либо гражданского, либо административного права.

Из содержания п. 2 ст. 8 ГК РФ следует, что государственная регистрация определяет лишь момент возникновения вещного права, но не является самостоятельным основанием, порождающим вещное право, следовательно, она осуществляется только в том случае, если имеются основания возникновения прав, которые соответствуют положениям п. 1 ст. 8 ГК РФ[291]291
  см., например: Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2004 г. № КГ-А40/6013-04 // http://www.fasmo.arbitr.ru/.


[Закрыть].

Норма ст. 223 ГК РФ о возникновении права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору с момента государственной регистрации восполняет отсутствие в российском праве категории вещного договора, которая типична для германской правовой системы[292]292
  См.: МозолинВ.П. Указ. соч. с. 15.


[Закрыть].

В странах романской правовой семьи, руководствующихся принципом консенсуальности для определения момента перехода права[293]293
  Происходит прекращение права у одной стороны и возникновение права у другой, что принято в литературе обозначать понятием «переход права».


[Закрыть] собственности по договору (Франция, Бельгия, Италия, Португалия), вещное право на недвижимое имущество сторона приобретает в момент заключения обязательственного договора. Напротив, в странах германской правовой семьи (Германия, Австрия, Швейцария) приобретение вещного права на недвижимое имущество происходит на основании вещного договора в момент регистрации нового вещного права или предписанного законом изменения вещного права на недвижимость в поземельной книге (§ 873 ГГУ).

Этим моделям соответствуют две основных системы регистрации прав на недвижимое имущество:

1) романская, где регистрации в реестре подлежит уже существующее право на недвижимость, возникшее из обязательственного договора;

2) германская, в которой вещное право на недвижимость порождается вещным договором и внесением записи в поземельную книгу. Более жесткая система регистрации, которая используется в Австралии, Новой Зеландии, Канаде, и получившая в честь своего создателя название «модель (или система) Торренса», отличается от германской принципом неоспоримости записей в реестре.

В России в целом применяется германская система регистрации, однако в Германии для возникновения права на недвижимое имущество недостаточно внесения записи в поземельную книгу. Необходим вещный договор, который обосновывает такую запись. В РФ в отсутствие легально признанной конструкции вещного договора создается ситуация, при которой вещное право на недвижимое имущество возникает в момент государственной регистрации права, произведенной на основании обязательственного договора.

Действующее законодательство в качестве предмета государственной регистрации называет права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. П. 1 ст. 131 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а в п. 3 той же статьи говорится о регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. Указание на регистрацию сделок со ссылкой на случаи, предусмотренные в ст. 131 ГК РФ, содержится также в ст. 164 ГК РФ.

Государственная регистрация сделок не соответствует функциям института государственной регистрации. Его публичные функции которые заключаются в том, чтобы довести до сведения всех лиц информацию о наличии права и его обладателе, относятся к регистрации прав, но не сделок. Ведь лица, совершившие двустороннюю сделку, знают о своих правах и без записи в реестре. Между ними есть обязательственное правоотношение, им как сторонам этого правоотношения предоставляются обязательственно-правовые способы защиты. Есть ли потребность введения публичного элемента в эти отношения? По-видимому, такая необходимость отсутствует. Данный вывод подкрепляется Проектом изменений в ГК РФ, в котором государственную регистрацию части сделок с недвижимостью предлагается упразднить.

Со 2 марта 2013 г. была отменена государственная регистрация ряда договоров, в числе которых были и вышеуказанные (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в предыдущей редакции). 4 марта был официально опубликован и вступил в силу Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон[294]294
  сЗ рф. 04.03.2013. № 9. ст. 873.


[Закрыть]). В соответствии с этим Законом сохраняются правила о необходимости государственной регистрации договоров аренды недвижимости (зданий, сооружений, предприятий и др.), действовавшие до 2 марта 2013 г. Поэтому положение об отмене государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества распространяется только на договоры, заключенные 2 и 3 марта.

Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора лизинга недвижимости, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если будет установлено, что имущество было передано и принято без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям владения и пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что соглашение связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них (ст. 310 ГК РФ). В описанной ситуации оснований для применения судом положений ст. 1102 и 1105 ГК РФ нет, поскольку в силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятым на себя стороной такого соглашения обязательством. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору лизинга, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Согласно дефинициям Закона о лизинге, лизингодатель осуществляет действия по приобретению имущества в собственность и предоставлению его лизингополучателю уже в ходе исполнения договора лизинга (ст. 2, п. 1 ст. 4 Закона о лизинге), который, как консенсуальный договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Однако ст. 20 Закона о лизинге предписывает необходимость государственной регистрации договора, а договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В силу Закона о регистрации государственная регистрация сделки, предметом которой выступает недвижимость, и государственная регистрация ограничения права на объект недвижимости возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации). Таким образом, регистрация договора лизинга недвижимости возможна при условии наличия зарегистрированного права собственности лизингодателя на предмет лизинга. Лизингодатель же становится собственником имущества на основании договора о приобретении предмета лизинга, который должен заключаться после договора лизинга.